世贸广场车位价格方案.doc

_武汉世贸广场一期车位价格建议一、 项目车位基本情况车位类型规格个数非标准车位2.3m41标准车位2.55.0m2132.55.2m101子母车位9总计364其中车位配比约为1:0.54二、 目前株洲市场在售车位情况1.株洲其他项目车位情况调查地下车位价格地上车位价格项目名车位面积最低价最高价均价车位面积最低价最高价均价创世纪2.5*5米10万13万12万新世界广场2.5*4.5M11万华侨城2.5*5M10万12万12万中央美地11万世袭名城标准8万望江花园标准10万13万13万九龙仓标准8万13万13万水域天际标准11万东方莱茵标准10万12万12万2.江汉区项目车位价格情况荷塘区项目地下车位情况表项目名城售价车位配比租售情况租金产权情况付款方式中央美地均价：13万1:0.38可租可售300元/月无产权一次性、按揭水域天际均价：12万1:0.73只售不租无产权一次性、按揭世袭名城均价：11万1:0.47只售不租无产权一次性、按揭东方莱茵均价：10万1:0.49只售不租无产权一次性、按揭市场小结n 周边竞品平均车位比约为1：0.52；n 目前再售楼盘出售车位的项目数量较少；且一经推出都是由项目业主消化，所以可供参考项目少；n 由于车位价值较为单一，所以车位价格在市场上较平均，没有太大差距；n 目前株洲市场中高端楼盘车位均价为11-13万/左右；平均车位面积在7-7.5区间范围内；n 以上楼盘入市时间均达到2-3年，入住率达到60%以上，已具备成熟的生活氛围，车位销售率较高，现车位均为少量余货，故价格相对较高。经调查，株洲市场，新开盘楼盘车位价格比成熟社区车位价格低2-3万/个。三、 目前客户情况分析：在受访业主中占到46%的客户表示能接受13-14万的价格，还有占到27%的业主表示能接受14-15万的价格，能接受12万及以下的占到总受访业主的18%。说明：客户的价格预期往往低于实际售价，对于大多数客户来说只要售价与市场价格相差不大，其心理上基本是可以接受。四、 车位定价1. 定价原则：n 市场比较接受原则：根据市场比较法确定车位销售价格，车位定价一定要符合市场行情，同时不能与市场的同类型产品有较大的价格差异，要保证客户的价格接受度。n 总价定价原则：车位定价都是用总价定价表示，即不向客户宣传销售面积单价，而仅通过总价宣传，让客户自己去思考销售单价。n 客户选择原则：购买车位的直接用途就是停车，故车位的附加价值在销售时体现的并不明显，销售时最为明显的就是，先保证业主购买，再考虑对外出售或出租。n 价值调价原则：为能体现客户选择，故车位定价时，可以通过价值调价，做出标准车位A、B、C三类高价车位、中价车位和低价车位，包括部分特价车位，便于客户购买。价值调价中最为重要的就是面积调价和停车便捷度调价。2. 车位定价参考：n 综合价格影响的因素，分别对于片区可比项目选择不同权重：市场基准价测算对比项目车位售价(万元)权重中央美地13万50%6.5水域天际12万30%3.6世袭名城11万10%1.1东方莱茵10万10%1100%12.2万通过市场比准分析,确定一期车位的市场基准价为12.2万元/个。n 车位溢价因素：1、 本项目整体车位比为1：0.54。考虑本项目车位比略低于周边竞品平均水平，建议在标准价基础上溢价10%；2、 项目交房时间为12年年底，基本与业主入住时间同期，购买车位的意向较强；且项目客群大部分为武汉广场及江滩高端客户，家庭有车的比例相对较高；3、 项目地处主干道新华西路核心路段，未来随着自身配套及周边配套的不断完善，客户对于车位的需求将不断增加，投资潜力较大。综合市场售价及项目自身情况考虑，世贸广场车位初期售价：标准价（12.2万）+车位溢价（3*10%）=15.86万/个。，因此建议世贸广场一期车位价格区间在14-16万之间。五、 位置定价原则n 各栋对应辐射部分的地上车位优先针对对应楼座业主购买；n 各栋初期平均价格为15.86万元/个；根据各栋车位位置不同，车位总款可进行小幅调整；n 离电梯口越近的车位定价相对越高，反之越低，范围控制在10%以内；n 子母车位的排列与普通车位