土地出让金与房产税相关问题.docx

土地出让金与房产税相关问题根据现行企业会计制度、会计原理，以及房地产的性质及其法律属性，土地出让金作为企业受让土地的成本的一部分，在将该土地用于建筑房地产后，该土地价值应自然成为房地产整体价值的组成部分，而不能再将土地及其上之建筑物作为两个独立的部分予以分别核算。对此，财务会计制度明确，土地受让后在未建房之前，在“无形资产”科目核算，土建开始应从“无形资产”科目结转“在建工程”，竣工后交付使用，再从“在建工程”科目结转“固定资产”。因此，土地出让金应构成应征房产税之“房产原值”的一部分。 根据财政部、税务总局关于检发关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定、关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知（财税地19868号1986-09-25）第十五条“关于房产原值如何确定？房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”之规定，若企业将应当计入房产原值的某成本、费用未计入固定资产科目记载之房屋原价的，则应当依法调整，并按调整后的房产原值计征房产税。关于土地使用权核算的规定，实施企业会计制度及其相关准则问题解答（财会200143号）明确，公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。如果公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售，则按其账面价值结转固定资产清理。”也就是说除了房地产企业外其他企业也要把土地成本计入房产原值计征房产税2001年以前，企业基本上实行行业会计制度，而各行业会计制度中对土地价值是否计入房产原值未作规定。因此，企业在核算时有的计入房产，有的未计入房产价值，只要没有违反行业会计制度规定，税务部门应该按照企业会计账簿记载的房产原值征税。2001年2007年企业按照执行财务制度的不同，但对土地出让金的核算是一致的。1、如果执行企业财务制度（企业会计制度自2001年1月1日起，暂在股份有限公司范围内实施。其他企业鼓励执行），土地出让金必须分摊并入房产原值。企业会计制度第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。2、如果执行小企业会计制度，土地出让金必须分摊并入房产原值。小企业会计制度规定，购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。3、如果是金融企业，土地出让金必须分摊并入房产原值。金融企业会计制度第四十一条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。金融企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入该在建工程。2007年起，开始实施的新的会计准则企业会计准则第6号无形资产应用指南就土地使用权的处理规定如下：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。新的会计准则从2007年1月1日起，在上市公司范围内实行，鼓励其他企业执行。企业2007年自行开发的房产或购置的房产，土地价值可以不并入房产。在目前的实践中，多数企业对该政策认识比较模糊，税务人员在房产税专项检查中，着重于补缴少计土地出让金而导致的房产税，未辅导企业及时作出调账处理，也导致了多摊销无形资产，少提固定资产折旧的问题，增加了年度企业所得税汇算清缴的复杂程度。原值计税。2007年后首先要问该公司是上市公司还是股份公司？有没有执行新准则？如果执行就用新准则，土地出让金不并入房产征收房产税；如果没有全部执行新准则只是在不动产这一项上采用新准则的标准还是要把土地出让金并入房产征收房产税的。2007年后根据税法规定，房产税的计税依据是房产原值。根据财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定的规定：“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。”在计算房产税时，房产原值是否包含土地价值，以会计制度规定为准。 据悉，新会计准则从2007年1月1日起，在上市公司范围内实行，鼓励其他企业执行。企业会计准则第6号无形资产应用指南就土地使用权的处理规定如下：“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产；企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。”所以，对于实行新会计准则的企业在2007年自行开发的房产或购置的房产，根据上述三种不同的处理规定，土地价值可以不并入房产原值计算缴纳房产税。土地使用权的土地出让金成本是否要计入房产成本计征房产税（非房地产企业）?2007年1月1日起实施的新企业会计准则明确规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。即企业购买或自行开发的房地产成本不包括其土地使用权。企业会计准则应用指南（征求意见稿）还规定：房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权计入所建造的房屋建筑物成本。企业外购的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配的，应当将土地使用权记入固定资产成本。因此，除房地产开发企业外，其他纳税人自建自用的房产，其房产原值不包含土地使用权的价值，不需要交纳房产税。 在06年新准则实施前，2000年企业会计制度“第四十七条 企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。 但其中并没有明确是将全部的土地使用权价款，还是房屋、建筑物对应的土地使用权价款转入在建工程核算。另外，关于土地使用权核算的规定，实施企业会计制度及其相关准则问题解答（财会200143号）明确，公司以购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账面价值，转入开发商品房成本，或转入在建工程成本后，其账面价值构成房屋、建筑物实际成本。如果土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该项房屋、建筑物的净残值时，应考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。如果公司将土地连同地上房屋、建筑物一并出售，则按其账面价值结转固定资产清理。”也就是说除了房地产企业外其他企业也要把土地成本计入房产原值计征房产税； 而同时期企业所得税法却规定，土地成本要单独计入无形资产进行摊销，哪么这里就有一个矛盾，在确定计税原值时是按会计制度还是按税法，2000年企业会计制度是以财会字200025号文件形式下发，这与老企业税法“企业所得税税前扣除办法第29条”中关于土地使用权按年限进行摊销有冲突，在文件的郊力上两者是相等的。 同时2004的小企业会计制度“财税20042号”也是把土地成本计入房产成本。另外2006年新会计准则中却明确了把土地使用权计入无形资产进行单独摊销，不再转入房产成本。2006年之前 在税务稽查中经常碰到，一些工业企业，在购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权后，挂账“无形资产”科目，企业利用该土地建造自用房屋 时，其土地使用权的账面价值未转入在建工程成本，未构成房产原值，房屋竣工验收或建成投入使用后，未缴纳房产税。哪么企业建造自用房屋的土地账面价值是否要转入在建工程成本（或房产原值），房屋竣工验收或建成投入使用后，缴纳房产税？该土地账面价值转入在建工程成本（或房产原值）是否有时间上的区隔划分？回答这些问题，从制度、文件规定上看，答案似乎明确又不尽明确，为此有必要对企业建造自用房屋的土地使用权账面价值与房产税的关系进行梳理和探讨。 房产税暂行条例规定，房产税的征税对象是城市、县城、建制镇和工矿区的房产。房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（86财税地字第008号）第十五条规定：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。 对企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权的账户处理，在三种新会计制度中均有规定，但建造自用房屋的土地使用权账面价值转入建工程成本（或房产原值）的执行时间，有些明确，有些不明确： 实施企业会计制度的企业财政部财会200143号文件已明确转入的起始时间，而实施金融企业会计制度、小企业会计制度的企业转入的起始时间，尚无财政部文件规定，但可比照财政部财会200143号文件精神办理（如果有文件规定，另当别论）。 一、执行企业会计制度的企业： （财政部财会200025号文件明确：企业会计制度于2001年1月1日起暂在股份有限公司范围内执行。） 企业会计制度第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项 目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。 财政部关于印发实施企业会计制度及其相关准则问题解答的通知（财会200143号）中“问题解答”第九条规定：执行企业会计制度前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不作调整，其土地使用权价值按照企业会计制度规定的期限平均摊销。 从上述企业会计制度和财政部财会200143号文件的规定来看，明确了以下内容：1、执行企业会计制度的企业，利用土地建造自用项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本，进而用于建造房屋的土地账面价值构成房产的实际成本，成为房产原值的组成部分；2、该土地使用权账面价值转入所建造的自用房屋建筑成本有时间上的规定，2001年1月1日执行企业会计制度之前，土地使用权价值已作无形资产核算的，可以不转入，也就是不构成房产原值，不缴房产税；2001年1月1日起，执行企业会计制度以后，取得的土地使用权价值必须转入，构成房产原值，缴纳房产税。 二、执行金融企业会计制度的企业： （财政部财会200149号文件明确：金融企业会计制度自2002年1月1日起暂在上市的金融企业范围内实施。同时，也鼓励其他股份制金融企业实施金融企业会计制度。） 金融企业会计制度第四十一条规定：金融企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。金融企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入该在建工程。 从上述金融企业会计制度的规定来看，执行该会计制度的企业，在建造自用房屋时，其土地使用权的账面价值要转入在建工程。但执行金融企业会计制度前，企业已作无形资产核算的土地使用权账面价值，如何处置，到目前为止财政部未发文予以明确，为此笔者认为，可比照财政部针对实施企业会计制度而印发的财会200143号文件精神办理，即2002年1月1日实施金融企业会计制度之前，企业已作无形资产核算的土地使用权账面价值，在建造自用房屋时,可以不转入在建工程，不构成房产原值，不缴房产税，2002年1月1日起，实施金融企业会计制度以后，取得的土地使用权账面价值必须转入在建工程，构成房产原值，缴纳房产税。 三、执行小企业会计制度的企业： （财政部财会20042号文件明确：小企业会计制度于2005年1月1日起在小企业范围内执行。） 小企业会计制度中“无形资产”科目使用说明第二条第（五）款规定：企业购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。 从上述小企业会计制度的规定来看，执行该会计制度的企业，在土地开发时应将土地使用权的账面价值转入相关在建工程。但执行小企业会计制度前，企业已作无形资产核算的土地使用权账面价值，如何处置，到目前为止财政部未发文予以明确，为此笔者认为，也可比照财政部针对实施企业会计制度而印发的财会200143号文件精神办理，即2005年1月1日实施小企业会计制度之前，企业已作无形资产核算的土地使用权账面价值，在建造自用房屋时，可以不转入在建工程，不构成房产原值，不缴房产税，2005年1月1日起，实施小企业会计制度以后，取得的土地使用权账面价值必须转入在建工程，构成房产原值，缴纳房产税。 举例：土地使用权价值是否计入房产原值缴纳房产税？ 土地使用权是否应当计入房产原值计算缴纳房产税？本文结合新企业会计准则分析如下。 案例一：A企业会计核算执行小企业会计制度，车间厂房原值1000万元，没有包含实际占用的土地使用权价值500万元。 案例二：B企业会计核算执行企业会计制度，车间厂房原值1000万元，没有包含实际占用的土地使用权价值500万元。 案例三：C企业会计核算执行新企业会计准则，车间厂房原值1000万元，没有包含实际占用的土地使用权价值500万元。 现试分析3个企业房产税的计税依据。 税法关于房产税房产原值的确定 财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字19868号）规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值。所以纳税人计税房产原值的确定，取决于纳税人会计核算所选取的具体的会计制度的规定。 小企业会计制度的规定和A企业房产税原值的确定 小企业会计制度规定，购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。 会计账务处理为：以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程，借记“在建工程”等科目，贷记“无形资产”科目。 A企业会计账簿“固定资产”科目记载的房屋原价1000万元，没有包含土地使用权价值500万元，应当按照小企业会计制度规定，调整房产原值，调整后房产原值为1500万元，每年缴纳房产税12.60万元。 企业会计制度的规定和B企业房产税原值的确定 企业会计制度第四十七条规定，企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算；企业