嘉定房地产市场报告.doc

一、 嘉定概况1、地理区位嘉定位于上海市西北部，东与上海市宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南与上海市闵行、长宁、青浦三区相接；北与江苏省太仓市为邻。总面积约463.9平方公里。嘉定交通便捷，区政府驻地离上海市中心30 余公里，距浦东国际机场75公里，距虹桥机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均为25公里左右。2、行政区划全区辖南翔、安亭、娄塘、马陆、徐行、华亭、外 冈、黄渡、江桥等9个镇和新成路、真新新村、嘉定镇等3个街道，以及嘉定工业区和菊园新区。下设118个居委会，233个村委会。区人民政府设在博乐南路111号。 现总户数15.89万户，户籍总人口48.64万，其中非农业人口20.85万，少数民族21个700多人。人口密度为每平方公里1060人。3、交通状况铁路：沪宁线、沪杭外环线（距上海火车站25公里）公路：高速公路4条（嘉金、沪宁、沪嘉浏、郊区环线） 国道2条（沪宜公路204国道、曹安公路312国道）航运：浦东国际机场、距虹桥机场水运：内河航道20条，通航里程213公里，蕰藻浜、练祁河、娄塘河直通黄浦江公交：69条线路连接上海市区及各郊县客运：有开往江、浙、皖、鲁、豫、川等省市的客运线路4、经济概况2006年，嘉定全区完成增加值478.3亿元，可比增长16.1%。其中，第二产业增加值完成326.1亿元，增长16.1%；第三产业增加值完成149.7亿元，增长16.4%，三次产业比例为0.5:68.2:31.3。全年实现财政总收入146.8亿元，比上年增长11.8%。其中，地方财政收入完成42.7亿元，增长5.4%。完成固定资产投资170.9亿元，增长6.2%。嘉定工业基础雄厚，2006年工业总产值达1565.9亿元，形成了以汽车零部件为特强产业，电子信息等高科技产业为支柱的工业经济发展新格局。其中汽车零部件工业总产值占全区工业总产值的17.3。非公有经济规模不断壮大，成为推动工业发展的主力，其工业总产值占全区工业总产值的83%，其中外商投资企业占53.4%，私营企业占29.6%。在世界排名前500家企业中，有20多家在嘉定投资办企业，如美国通用电气、德国大众、日本富士通、荷兰飞利浦等。按照产业集聚的要求，全区有嘉定工业区、上海国际汽车城零部件配套工业园区2个市级工业区和南翔、江桥、徐行、黄渡、外冈等5个区级工业园区，共占地8783公顷。此外，还有希望、蓝天、沪太、徐行等数十家以工业企业为主体的私营经济小区。5、城市发展定位：汽车嘉定以国际汽车城发展为引导，大力发展“四大板块” 西部：安亭 国际汽车城建设，汽车产业链经济架构初步完成 中部：嘉定新城主城规划建设步伐加快 北部：建设发展成为先进制造业基地 南部：江桥、南翔综合商贸区发展势头良好嘉定2006年汽车零部件生产总值占全区工业生产总值的17.3%，是全区特强产业；加上国际汽车城的建设、F1赛事的举办，汽车产业已逐步成为嘉定的一块招牌。二、 嘉定房地产市场1、嘉定近两年房地产开发状况2006年各季度嘉定房地产开发当年累计数据实际投资额（亿元）施工面积（万平米）新开工面积（万平米）竣工面积（万平米）空置面积（万平米）现房销售面积（万平米）期房销售面积（万平米）现房销售金额（亿元）期房销售金额（亿元）一季度14.5341.832.132.719.41.74.00.82.3二季度37.9515.5154.956.921.39.531.84.220.4三季度52.1543.0183.5117.524.812.070.55.638.6四季度76.7602.9290.2208.441.126.6102.512.455.92007年前三季度嘉定房地产开发当年累计数据实际投资额（亿元）施工面积（万平米）新开工面积（万平米）竣工面积（万平米）空置面积（万平米）现房销售面积（万平米）期房销售面积（万平米）现房销售金额（亿元）期房销售金额（亿元）一季度18.7464.759.046.759.920.46.68.46.9二季度33.5571.888.2130.385.046.028.220.222.4三季度55.7575.6127.5171.971.069.064.432.347.7 同比分析，嘉定近两年房地产开发量增幅并不明显。06年开发的项目，到07年变成可销售房源，故07年嘉定现房销售面积增幅明显。总体来说，嘉定近期的房地产开发趋于理性、平稳。2、嘉定近两年房产市场供、求、价格走势 2006年下半年市场供、需持续走低后，07年嘉定的普通住宅供应稳步增长，成交量也连创新高。国家调控政策发布后，11月依旧持续了金九银十的火爆销售，成交5.4万平方米。近半年来，嘉定房地产市场一直持续着供小于求的局面。这一方面催升当地房价，另一方面和放大的供应量一起提升全区的房产成交量。3）供应结构细分分析嘉定区域11月可售明细表项目名称房型面积段（m2）供应面积（m2）套数户均面积（m2）比例和华名苑复式190-285827.123275.71 100.00%合计827.123100%复华城市花园(四期)3R150-160154.441154.44 8.33%170-183724.74181.18 33.33%复式184-2401643.737234.82 58.33%合计2522.8712100%嘉贤庄 (公寓)复式218-252251.31251.30 100.00%合计251.31100%城市岸泊(公寓)2R98-108102.471102.47 20.00%复式155-240931.824232.96 80.00%合计1034.295100%澳丽映象嘉园2R95-1053795.253899.87 48.72%105-1151235.6211112.33 14.10%3R115-125956.888119.61 10.26%130-1402848.7721135.66 26.92%合计8836.5278100%安亭新镇1R80-100179.52289.76 0.66%2R100-1202796.5626107.56 8.64%120-1408072.9461132.34 20.27%3R140-1609335.3764145.87 21.26%160-1903340.8219175.83 6.31%4R187.34187.341187.34 0.33%5R200-2563440.7415229.38 4.98%复式80-1501516.7511137.89 3.65%150-19014302.91285168.27 28.24%200-3203826.817225.11 5.65%合计46999.752301100%浦发香舍(公寓)2R86-100277.36392.45 75.00%3R124-140137.451137.45 25.00%合计414.814100%金地格林风范城1R77-8081.26181.26 0.76%2R82-9090.92190.92 0.76%90-100757.68894.71 6.06%100-110209.712104.86 1.52%3R116-130367.493122.50 2.27%130-1404296.4631138.60 23.48%140-1708640.756154.30 42.42%4R146-170336.032168.02 1.52%复式160-1704656.7628166.31 21.21%合计19437.01132100%清水颐园三期1R60-705843.628965.66 25.28%2R80-1007467.558488.90 23.86%100-14021728.15179121.39 50.85%合计35039.32352100%嘉城(三期)1R50-801186.321962.44 8.15%2R80-10018507.1821088.13 90.13%3R100-110430.384107.60 1.72%合计20123.88233100%从可售明细中，我们可以发现，嘉定区住宅市场可售量中以大房型为主，小户型的可售量较小，主要原因还是由于小房型的需求较大，成交活跃。整体市场存量的房型分布比较平均，按照现有市场行情，仍旧处于供需相对平衡的状态。5、嘉定房地产板块分析1）嘉定城区规划中的嘉定新城主城区人口5060 万人，是嘉定区的政治、经济、文化中心。其范围：北起绕城森林，南至蕴藻浜，东起翔浏公路、西至嘉松北路，约120平方公里。在空间布局上，嘉定新城主城区分为F1体育休闲区、南部城区、生态文化园区、北部城区(包括嘉定老城）、都市产业区和绕城森林等六个分区。根据规划，轨道交通11号线北段工程将于2010 年前建成通车，途经嘉定的南翔镇、马陆镇、嘉定工业区、菊园新区、黄渡镇、安亭镇。轨道交通11号线主线、支线在嘉定新城站分岔，主线过宝安公路，穿过沪宁沪杭铁路至铁路西站；支线从嘉定新城站岔出，连接上海国际赛车场和安亭汽车城，墨玉路站为终点站。嘉定围绕地铁沿线开发房产的态势已经出现。 该区域热点楼盘：保利家园 保利家园项目位于嘉定区嘉定新城中心区域，洪德路以南，白银路以北，裕民南路以西，富蕴南路以东，总占地面积154000平方米，总建筑面积40万平方米住宅及商业配套，小区内共建40幢住宅，其中小高层11幢，25层高层住宅8幢；21幢3层住宅。居住户数约2200户，人口约7700人，设地下车库2200个。项目分四期开发，一期建设规模为7.78万平方米，由四幢高层住宅和十个单体低层住宅构成，已于07年6月开工。项目整体预计2010年竣工交付2）江桥板块江桥是嘉定最靠近上海市区的板块，楼市向来相对火热。目前江桥镇面临着史无前例的发展机遇。列为上海市“十五”期间重点培育和发展的新兴物流产业基地之一的西北物流（江桥）园区和1.45亿元的市政基础设施投入已经陆续到位。该地区主要建设的有位于曹安路上的4600亩华江居住区，该地区的中低价房基地之一，首期启动的有50万平方米的项目，另有富友小区和华江居住区首期30万平方米的房源。江桥是中低价楼盘集中区域。目前整个江桥板块住宅主要开发量都是集中在两个区域，一个区域是华江居住区，另一个为江城新镇的开发。还有一个现在比较热门的就是市政府的中低价四高居住区，一共160万平方米，在未来的江桥，这两个一南一北形成南北对应，将联合将近十几家开发商，将形成东西呼应、南北呼应大开发的趋势。预计未来三年整个江桥地区四高居住小区供应量将近在400万平方米左右。 该区域热点楼盘：嘉城 嘉城位于嘉定江桥，距普陀区较近，总建筑面积约90万平方米，由小高层、联排别墅组成。一期总建筑面积30万平方米，绿化率达50，包括1座规划展示馆、1所幼儿园、2个会所、1个商业广场等生活配套。交通有740、860路、沪江线、北安线等，出行较为便捷。周边配套设施齐全。主要购房人群以长宁、普陀、嘉定区居民为多。城市岸泊 城市岸泊位于曹安路13号桥以西，再往西就是F1赛场。小区建筑面积约30万平方米，规模较大，容积率仅为0.99。其中多层61幢、小高层10幢、别墅17幢，分两期进行建设，规划居住人口为8800人，首期开发18万平方米。F1大赛、曹安路的拓宽、桃浦公路的延伸、曹安商贸城的开发等利好要素，都将为该楼盘增添了附加值。小区配套设施齐全。周围交通有北安线、860路、嘉江线、沪江线等。多层住宅以85120平方米的两房和三房为主力户型，小高层以带“双空中花园”的140平方米的三房为主3）安亭板块安亭镇位于上海市西北郊，是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心32公里，距上海虹桥机场20公里。上海旅游的定位是“都市旅游”，安亭将立足于上海国际汽车城潜在的旅游新资源，开创上海都市旅游的新特点。汽车文化、汽车旅游是一个生命力勃发的市场新热点，可以成为嘉定乃至上海旅游发展的重点、亮点和热点。对爱车族和车迷来讲，都是不能不去的地方，安亭新镇中心公园、市民广场、高尔夫球场更是休闲度假的新去处安亭作为上海重点扶植的新镇，房地产正逐步成熟升温，安亭新镇长时间占据嘉定第一大项目的位置。 该区域热点楼盘：安亭新镇 作为一城九镇率先启动的第一镇安亭新镇，因为采用德国建筑技术标准，集中了很多最先进的技术，最终以完备的城市形态、合理的功能配置和宜人的空间尺度，创造了人与城市、人与自然的和谐，成为小镇开发的代表作。安亭新镇的建筑各具特色，每一栋楼，每一套房子都有不同设计。安亭新镇在其公用建筑中有一块200米宽的巨大中心绿带，小镇住宅还有70万平方米的绿地围绕其中，绿化覆盖率将近70，人均拥有绿色空间明显提高。整个社区都被180 米高的透空围墙环绕，这样的好处在于阻挡了来自街道的噪声干扰和污染侵害。4）南翔板块根据嘉定区发展战略规划，新南翔规划正式启动。南翔地区采用公共交通运输为导向的中心开发模式，通过对商业配套、轨道交通R3线、快速公交系统BRT、生态环境、居住区建设等方面的调整改造，使南翔成为以特色文化居住和旅游为主的综合经济发展地区。在保持千年古镇原貌的基础上，南翔延续城镇现有的历史文脉，将整个区域分为古镇、新镇、5000 亩大型低密度居住区和西部预留用地四个部分。而金地集团抢占先机，占区域板块房地产开发量的重要地位。目前，中环线全线贯通，轨道交通11号线已经动工，将大大拉近板块与市区的距离。 该区域热点楼盘：格林世界 格林世界是房地产上市公司金地上海公司正在开发的楼盘，项目位于南翔镇东北部，占地2100 亩，其中102亩已建成的开放式绿地花园，是目前上海服务于社区、非经营行为的景观绿地。围绕绿地还建有法式风情街、驳岸、会所、小高层、联排、独栋和大卖场等多种物业，整个社区充满了“离尘不离城”的生活氛围。该盘容积率067 ，规划人口19万人。小高层，主力房型83平方米的两房、116平方米的三房。格林世界将成为新南翔卫星城崛起的一个新起点，由此其生活配套设施建设尤其注重，除了可以共享南翔老镇的生活配套设施以外，还运用城市运营的理念，整合多方资源，在社区内规划了四星级的酒店、会所、公园、大卖场以及学校、幼儿园、医院和商业街。l 各板块楼盘明细区域案名推出形式均价（元/平米）嘉定新城保利家园小高层、高层7000清水颐园小高层、多层8000顺驰兰郡小高层6000嘉贤庄小高层别墅小高层6600别墅13000罗宾森购物广场商铺20000安亭澳丽映象嘉园小高层6800安亭新镇别墅双拼11000独栋13000南翔金地格林世界别墅15000东方豪园别墅540万/套江桥嘉城多层、小高层8850金沙丽晶苑SOHO8800城市岸泊多层联排别墅56009000嘉莲华国际商业广场商铺41000 嘉定房地产市场板块明显，各板块特色各不相同： 江桥板块最靠近上海市区，有特殊的地理位置优势； 嘉定新城是嘉定的政治、经济、文化中心，随不如江桥更接近市区，但是其房地产开发的势头、物业均价均为各板块中最高的； 南翔板块是前年古镇，文化底蕴深厚，多别墅项目； 安亭作为上海九个新镇中第一个启动的，又有着国际汽车城、F1赛事等利好因素，加上它和昆山、青浦交界的地理优势，近两年成为嘉定房地产开发的重点区域。 总结： 综合以上对区域、市场及环境的理解，我们得出以下结论： 从城市发展来看：嘉定整体经济运行良好，增长后劲十足，独具特色的汽车产业链发展及地理交通发展进一步推动经济总量增加的