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1,工业用地相关知识汇总,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,目录,工业用地分类,工业用地控制指标,工业用地配套设施性质,国有土地转让条件,国有土地转让方式,土地转让缴纳税费,工业用地分类,目前的工业用地两大分类体系,城市规划体系,土地利用体系,一类工业用地，对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地,二类工业用地，对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地,三类工业用地，对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地,一级地，基准地价1640元/平米，109万/亩,二级地，基准地价1264元/平米，84万/亩,三级地，基准地价937元/平米，63万/亩,四级地，基准地价721元/平米，48万/亩,五级地，基准地价568元/平米，3万/亩,2011年武汉市最新数据,城市规划体系的分类是根据工业项目对环境影响程度来划分的，类别越高，对环境影响程度越小；土地利用体系分类是根据土地定级及基准地价评估来划分的，级别越高，价格越高；基准地价每个级别都划分了区域范围，目前不能与类别直接对照，只能在基准地价图和城市规划图上查找某地块的类别和等别,工业用地中的行业分类,一类工业用地：银行业、证券业、保险业、其他金融活动业、居民服务业、其他服务业、租赁业、商务服务业、住宿业、餐饮业、批发业、零售业、仓储业、邮政业、电信和其他传输服务业、计算机服务业、软件业、卫生、社会保障业、社会福利业、新闻出版业、广播、电视、电影和音像业、文化艺术业、教育、研究与试验发展、专业技术业、科技交流和推广服务业、城市公共交通业。二类工业用地：房地产业、体育、娱乐业、水利管理业、环境管理业、公共设施管理业、农副食品加工业、食品制造业、饮料制造业、烟草制品业、纺织业、纺织服装、鞋、帽制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品业、林业、农业、畜牧业、渔业、农、林、牧、渔服务业、木材加工及木、竹、藤、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业和记录媒介的复制、文教体育用品制造业、化学纤维制造业、医药制造业、通用机械制造业、专用机械制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、橡胶制品业、塑料制品业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、工艺品及其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业、电力、热力的生产和供应业、燃气生产和供应业、水的生产和供应业、房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业、地质勘查业、铁路运输业、道路运输业、水上运输业、航空运输业、管道运输业、装卸搬运和其他运输服务业。三类工业用地：石油加工、炼焦及核心燃料加工业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及压延加工业、石油和天然气开采业、黑色金属矿采选业、有色金属矿采选业、非金属矿采选业、煤炭开采和洗选业、其他采矿业。,南地块，三级，63万/亩,北地块，四级，48万/亩,本项目地块属于三、四级，南地块为三级，北地块为四级,工业用地控制指标（国家规定）,国土资源部规定，工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：工业项目投资强度应符合行业规定；容积率控制指标应符合行业规定；工业项目的建筑系数应不低于30%；工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；工业企业内部一般不得安排绿地，但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。,在此基础上，深圳市规定了配套设施建筑面积不得超过总建筑面积的30%，武汉市暂无此规定；通过咨询集团顾问知识发展部及相关专业人士，此控制指标针对全国所有工业用地，即配套设施比例与用地级别无关武汉市规定工业用地容积率下限为1.2,工业项目建设用地控制指标（试行）,工业用地配套设施性质,根据公司接触到的工业项目，以及咨询相关专业人士，工业用地内的配套设施按工业价格计算，颁发的土地证为工业用地，其房产证为办公或者其他,国有出让土地使用权转让条件（国家规定）,出让土地的使用权是可以转让的，但转让必须符合法律的规定条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件;转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。中华人民共和国房地产管理法凡是未交纳全部土地使用权出让金、未取得土地使用权证书、未达到法定投资条件的土地使用权的转让均认为无效。城市房地产转让管理规定,国有出让土地的使用权转让条件（武汉市规定）,转让土地使用权，应持有国有土地使用证和已付完全部出让金，并具备下列条件之一：已按出让合同的规定完成包括公共设施建设在内的建设工程；按出让合同规定完成的建设工程已达到出让合同规定的使用年限；投入开发建设的资金已达投资总额的百分之二十五。,武汉市城镇土地使用权出让和转让实施办法,国有土地使用权转让方式,1、出售;2、交换;3、赠与;4、以土地使用权作价出资或入股;5、一方提供土地使用权，另一方提供资金合作建房;6、因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;7、以房地产抵债的;8、其他(继承),城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,国有土地使用权转让程序,签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容,向县以上国土部门提交转让申请,国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价,缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费,登记发证,国有土地使用权转让缴纳税费（转让方缴纳）,营业税及附加,土地增值税（先预征后清算）,契税,交易服务费,预收3%，单纯土地转让，依预售收入的3%预征土地增值税。,核定5%，销售非普通标准住宅及其他开发产品，按核实销售收入的5%核定征收土地增值税。直接转让土地使用权，按核实销售收入的5%核定征收土地增值税,武汉市最新税率为5.8%，（全部收入-土地购置费用）*税率,武汉市最新税率为4%，转让价格*税率,企业所得税,税率为25%，（全部收入-土地购置费用-营业税-土地增值税）*25%,印花税,按照产权转移书据万分之五收缴纳,工业用地转让涉及的法律法规,中华人民共和国土地管理法,中华人民共和房地产管理法,中华人民共和国土地管理法,中华人民共和国城镇国有