养老地产及其投资收益与风险分析.doc

第七章 养老地产及其投资收益与风险分析养老地产的根本是提供养老设施，为国家和社会养老服务提高产品。其发展和前景很大程度上取决于养老服务市场的大小和国家的扶持力度。国家已经在养老服务上做了准备和政策支持。2000年，国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利院社会化意见的通知，鼓励社会资本投资养老院，这一行业从此与市场接轨 黄思瑜、古美仪，资本市场掘金养老服务业，盈利模式亟待破冰，搜狐证券，2014/02/17/20140217/n395120216.shtml；2012年7月24日，民政部关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见下发，进一步鼓励民间资本参与养老产业发展；之后国务院又在政策上以意见的形式于2013年9月13日对养老服务业进行扶持，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 国务院，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见D，2013/09/13，/zwgk/2013-09/13/content_2487704.htm中便指出我国养老服务也在过去十年得到了快速发展，不管是从医疗保健还是后续赡养上，并逐渐形成了以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，使得老年消费市场得到初步建立，但意见又同时指出养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出，但就赡养服务而所需要的硬件设施便不是很完善。基于该现状，意见提出到2020年，能够建成一系列符合标准的日间照料中心、老年人活动中心等服务设施覆盖所有城市社区，90%以上的乡镇和60%以上的农村社区建立包括养老服务在内的社区综合服务设施和站点。全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张，服务能力大幅增强，并在此目标上给予一定的政策支持，从分别从土地税收以及开放民间资本等方面予以鼓励 张英，刘成，养老地产发展步入快车道D，国金证券-2013/09/15。1）土地：要求将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划，可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地。2）税收：对养老机构提供的养护服务免征营业税，对非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税、城镇土地使用税，对符合条件的非营利性养老机构按规定免征企业所得税。3）手续：支持社会力量举办养老机构，在资本金、场地、人员等方面，进一步降低门槛，简化手续、规范程序、公开信息，且对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应。4）鼓励境外资本投资养老服务业。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。鼓励民间资本进入，以对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造。2014年2月11日，民政部、国家标准化管理委员会、商务部、国家质检总局、全国老龄办等五部门日前联合出台指导意见，要求各地进一步加强养老服务标准化建设，积极营造安全、便利、诚信的养老服务消费环境。并在2020年基本建成涵盖养老服务基础通用标准，机构、居家、社区养老服务标准、管理标准和支撑保障标准。养老地产将会是房地产行业的蓝海和新的盈利增长点，因此我们需要对进入养老地产这一大市场的可行性做出深度分析。第一节 养老地产之国内外对比分析养老地产实现了品质地产和优良保健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。在国内，从居住时间长短上来看，养老地产项目又可以分为常住养老和“候鸟式”养老两大模式。“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。异地养老服务中心模式主要指以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换。该模式特点在于满足老年人旅游养老、度假养老、回原籍养老的多重需求。度假式养老基地的实质在于以养老文化为核心推行休闲度假服务。该养老模式的最大好处在于可以将老年人养老需求与全家互动活动、定期度假或学术交流等相结合。一、养老地产发展背景 人口老龄化是指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态。人口老龄化有两个含义：一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%，或65岁以上老年人口占人口总数的7%，即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会 人口老龄化. /link?url=09Jj2rQgp71iMABIezzbyy5RZ6MI6pvA2ywPcbgh0cnrg6ffbdp0JMxvpd_fw2Vf 。而从我国老年人退休金总额看，2010年达到8383亿元，2020年将达2.8万亿元，到2030年将达7.3万亿元。目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元，老年群体已经成为一支重要的消费大军 财经网，养老产业概念股获利好D，2014/02/10/2014-02-10/113893312.html。我们通过Wind资讯，统计出三个主要的老龄化人口指标：中国的人口结构即65岁及以上的人口占总人口的比例、我国人口自然增长率、以及总抚养比重中老年人口抚养比这三个指标去衡量我国老龄化人口的发展趋势。从中我们可以看出人口老龄化从2001年开始占比逐渐增大，同时人口自然增长率不断下降，且抚养比居高不下，使得我国在老龄化服务这一块具有很大的发展前景。图7-1：人口结构、我国人口自然增长率、老年人口抚养比（%）图7-2：中国65岁以上老人占比（数据来源：世界银行，Wind资讯）1. 二十一世纪中国人口老龄化发展趋势21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。从2001年2100年，中国的人口老龄化发展趋势可以划分为三个阶段：第一阶段，从2001年到2020年是快速老龄化阶段。这一阶段，中国将平均每年增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，大大超过总人口年均0.66%的增长速度，人口老龄化进程明显加快。到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%，其中，80岁及以上老年人口将达到3067万人，占老年人口的12.37%。 第二阶段，从2021年到2050年是加速老龄化阶段。伴随着20世纪60年代到70年代中期的新中国成立后第二次生育高峰人群进入老年，中国老年人口数量开始加速增长，平均每年增加620万人。同时，由于总人口逐渐实现零增长并开始负增长，人口老龄化将进一步加速。到2023年，老年人口数量将增加到2.7亿，与0-14岁少儿人口数量相等。到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，其中，80岁及以上老年人口将达到9448万，占老年人口的21.78%。 第三阶段，从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期。 2. 与其他国家相比，中国的人口老龄化的主要特征 （1）老年人口规模巨大。2004年底，中国60岁及以上老年人口为1.43亿，2014年将达到2亿，2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在3-4亿的规模。根据联合国预测，21世纪上半叶，中国一直是世界上老年人口最多的国家，占世界老年人口总量的五分之一。21世纪下半叶，中国也还是仅次于印度的第二老年人口大国。（2） 老龄化发展迅速。 65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，其中，法国130年，瑞典85年，澳大利亚和美国79年左右。中国只用27年就可以完成这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。（3）地区发展不平衡。中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区，以最早进入人口老年型行列的上海（1979年）和最迟进入人口老年型行列的宁夏（2012年）比较，时间跨度长达33年。（4） 城乡倒置显著。 发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不同。目前，农村的老龄化水平高于城镇1.24个百分点，这种城乡倒置的状况将一直持续到2040年。到21世纪后半叶，城镇的老龄化水平才将超过农村，并逐渐拉开差距。这是中国人口老龄化不同于发达国家的重要特征之一。（5）女性老年人口数量多于男性。目前，老年人口中女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人。21世纪下半叶，多出的女性老年人口基本稳定在1700-1900万人。需要指出的是，多出的女性老年人口中50-70%都是80岁及以上年龄段的高龄女性人口。（6）老龄化超前于现代化。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。发达国家进入老龄社会时人均国内生产总值一般都在五千到一万美元以上，而中国目前人均国内生产总值才刚刚超过一千美元，仍属于中等偏低收入国家行列，应对人口老龄化的经济实力还比较薄弱。 3. 人口老龄化对养老地产市场的巨大影响 老龄化不同的特征在实现养老地产的普及发展中，都需要得到一定的考虑。比如城乡倒置明显，则需要根据不同的收入水平，在针对城镇人口和农村人口的养老地产建设中，进行不同的收益成本分析，寻找符合需求的建造模式。尤其是养老地产建设的选址，一定要结合区域的经济发展潜力以及人口增长速度和密度，同时还要估算老龄化服务的需求增长力，这样才不会让养老地产陷入赔本赚吆喝的恶性循环中。各国养老地产一般伴随老龄化的到来开始发展，但加速发展往往伴随着政府或保险政策等因素的推动。美国 1980 年代抵押贷款违约保险的发展推动了私人资本大量涌入养老地产领域；英国有政府开支支持的出租式庇护住宅是养老地产的重要力量；日本 2000 年护理保险制度吸引了大量私人企业进入养老地产这一领域李品科，孙建平，梁荣，2013，房地产行业深度专题系列之十，养老地产和以房养老：养老地产市场大，以房养老影响微小，国泰君安，。据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求的多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。二、养老地产在各国的经验1. 美国的养老地产与发达国家和地区不同，养老地产在中国的发展仍面临着市场环境和政策性障碍。研究美国等地的养老地产的发展历史，可以为中国养老地产的发展提供借鉴和参考价值，其中之一就是美国的持续照料退休社区（Continuing Care Retirement Community，简称CCRC）。CCRC起源于美国教会创办的组织，至今已经有100多年的历史。CCRC是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。据1999年美国一项学术调查显示，居住于CCRC老人的余命年龄是非居住于CCRC老人的1.5倍。人性化的CCRC养老理念受到了老年人的欢迎与认可。CCRC通常选择在距市中心50-100公里、一小时车程内、交通便利的城市周边地区。退休社区以围墙封闭自成一体，配备安全监控、保安巡查等多种方式提供安全保障。社区配有大面积绿地、景观、花园、种植园区，为入住者提供优美的居住养生环境。并且从个人居所到服务场所、公共空间全部为无障碍设计。社区提供各种生活配套设施，包括餐厅、超市、洗衣、银行、邮局、美容美发及各种娱乐活动场所。社区入住者可以方便地解决一切生活需要。社区建设的社区医院拥有经验丰富的各专科医生，为入住者提供预防、医疗、护理和康复等多种专业、快捷、亲情的医疗服务。入住者在身体状况和自理能力发生变化时，可以获得与其健康状况相对应的居住空间与关怀照料服务。同时，社区为老人提供充分的活动学习空间及各种设施。由于社区规模大，入住人员多，老人可以结交兴趣爱好相同的朋友，根据不同爱好自愿组成各种学习、活动小组，如：书画、音乐、棋牌、球类、手工制作、电脑、养生等。长期照护有两种主要型态，一种是居家型照护，另一种是入住型照护。前一种照护型态让需要照护的个案仍可住在自己的家中，美国学界称此类的照护为居家与小区照护(Home- and Community-Based Services, BCBS) 。典型的CCRCs主要有两个要件，首先是入住者在入住时要签一纸终生照护契约 (Life-Care Contract) ，并付一笔入住费 (从2万至40万美金不等) ，通常是购置小区中某一个住宅的费用。另一个要件则是此小区必须能够满足年长者住民在不同阶段中所需要的照护服务，至其过世。因此在合约中，入住个案承诺余生将在此小区中生活及渡过，并再按时缴交月费或管理费(从200至2,500美金不等)；机构则承诺将按照其实际需要，优先为住民提供适当的照护服务。美国的CCER有以下经验值得我们借鉴 高端对话. 泰康人寿首推国内养老社区商业模式，/mp2/html/2011-06/02/content_371868.htm。（1）充分发挥市场和专业机构的作用。美国早期的养老社区主要是由宗教团体和慈善机构改造运营，面向低收入群体。到今天，养老社区已经发展成为一个庞大产业，成为美国人生活方式的一部分。主要驱动力在于商业机构的市场竞争带来的商业创新。在中国，未来由政府支持的非营利性机构在解决基本养老服务需求方面仍将发挥基础作用，但一个市场化、多元化的养老服务产业发展有赖于良好的市场环境及一批具有专业投资和运营能力的商业机构参与。（2）政府提供完善的公共政策和监管支持。除了可靠的市场机制外，养老社区产业的发展还需要政府提供必要的公共政策及有效的市场监督支持。在公共政策方面，养老社区作为一个新兴产业，政府需要逐步完善与养老社区投资、经营相关的法律、法规和政策，建立行业发展所必须的法律依据；同时，政府需要制定行业准入标准和监管规则，设定合理的入门门槛及风险管理标准，吸引具有实力的投资人及专业运营机构进入，保证行业长期健康发展。在制度创新方面，政府应及时引入长期护理险制度，加快养老保险制度创新，为养老服务业升级提供空间。（3）创新融资渠道，吸引长期资本支持。与传统服务业不同，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，如果没有长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营，养老社区产业发展需要长期资本市场的配合。借鉴国际经验，加快金融创新，吸引包括社保资金、保险资金等在内的长期资金。以多种方式投资养老社区是支持中国养老服务产业发展和养老保障体系建设的必然选择。2. 英国的养老地产英国的老年住宅分为机构型和独立型。其中，政府机构或住宅协会提供的公共租赁住房（庇护住宅），在英国老年地产领域占有重要的地位，占到独立型老年地产的一半以上。事实上，庇护住宅的发展要早于自有型老年住宅。庇护住宅在 1960 年代和 1970 年代已经有了迅速发展，而自住型退休住房在 1980 年代才开始迅速发展。英国的自有退休住房受整体房地产市场影响较大，很难走出独立行情。退休住宅的市场由于其专业化要求，集中度很高，最大的开发商 McCarthy and Stone 占据了该市场约 60%的份额。2009 年，英格兰为老人提供的专门住宅（specialized housing）约有 73 万套，其按独立程度不同而划分成机构型和独立型两大类。机构型专门住宅有 17 万处，这种住宅提供集中的照料，一般以养老院（residential and nursing homes）和专业护理中心（specialist care homes）的形式存在。在这里，老人不再是独门独户，而是护理中心的一位居民；一般有严重残疾或疾病的老人会选择这种住所。但大部分的专门性住所还是有很大程度的独立性，每一处房屋有其独立的前门，但居民能得到一定程度的照料和支持。提供的服务包括公共设施、社交活动、房屋管家、以及餐饮等等，有的还提供 24 小时照顾等。用于出租的庇护住宅和自住的退休住宅是英国老年住宅的重要形式。英国 65 岁以上老年人约 3/4 住在自己拥有的住房，地方政府为居家养老的老人提供一定的帮助和照顾。英格兰 2007 年数据显示，550 万 65 岁以上家庭中，75%是住在自己拥有的房产，20%住在社会住房（social housing），只有 5%住在私人出租住房。对于居家养老的老人，地方政府、慈善组织等会提供一些支持和照顾，包括购物、餐饮、穿衣、洗漱、打针吃药等方面的协助等等。此外，地方政府还会提供一些低息贷款、补助金等帮助老人修缮、改造房屋，从而减少安全隐患，使得房屋更适合老年人居住。英国退休住宅市场集中度高。最大开发商占比 60%英国退休住宅的市场集中度很高，最大的开发商 McCarthy and Stone占据了该市场约 60%的份额。（1）老年住宅的特点决定了其由专业化的开发商生产更容易形成规模效应。老年住宅和日常住宅在设计上有很多不同，需要开发商对其有很深刻的理解。老年住宅资金回流慢，尽管部分住宅能实现预售，但很多还是要等到竣工且适宜居住时才能被卖掉；而且在住户搬进来之前，房屋管理者等要已到位，各种设施也要可以使用。（2）在英国，过去 20 几年在退休住宅市场上活跃的很多开发商都是专门开发这类住宅的。McCarthy and Stone 是这一领域最大的开发商，累计建造的住宅占据了该市场约 60%的份额。其销售高峰在1988 年，当年销售了 2600 套。后来受市场竞争激烈化和金融危机等因素影响，销售有所下滑。2010 年销售为 1137 套。其他提供商包括一些小的专业开发商和住房协会等。虽然 McCarthy and Stone 占据了非常大的市场份额，但该市场仍是竞争性的市场，进入退出门槛也都相对不高。3. 日本的养老地产 日本养老地产出租为主，开发主体多元化日本老年住宅主要分为提供护理的“机构设施”和可不提供护理的“住宅”两大类。机构设施包括护理疗养型医疗设施、养护老人住家、收费老人住家、高龄者生活援助住屋等等。其中，“收费老人在家”是开发商倾向于开发和经营的模式。通过在房屋内配臵符合护理保险制度要求的设施和看护人员后，相应服务最终可以由国家买单，收入更为安全稳定。住宅类包括面向高龄者的住宅、年长者住宅、银发住宅和自有产权住宅。除银发住宅个案需要轻度照顾，其他一般都提供给 60 岁以上生活可以自理的老人。其中，“面向高龄者住宅”是开发商更喜欢的模式；其与收费老人住家的最大区别在于“面向高龄者的住宅”不是必须配备护理服务，而“收费老人住家”一般必须配备护理服务。机构设施类以出租为主，一般收取一次性入住金和月费，住宅类一般只收取月费。“收费老人住家”老人入住时要一次性支付一笔“入住金”，还需每月缴纳月费。“入住金”用于购买房屋及公共设施等的使用权，若老人中途故去或解除合同，多交的入住金可返回；若老人寿命比预期长，不需额外缴纳这笔入住金。养老产业资金回收期长，一般要 30 年以上；入住金对于开发商迅速回流资金尤其有重要意义。一次性入住金没有固定标准，投资方根据不同的产品定位和投入自行设定，而月金的费用很大程度是根据当地的介护保险金支付比例而设定。“面向高龄者住宅”的入住对象一般是低收入的老人，不会收取入住金，只需缴纳月费。日本养老地产的开发主体多样化，开发商、保险公司、实业公司、政府等都参与养老地产开发运营。除了自身以养老住宅起家的地产商（如 Message），普通住宅地产商、保险金融行业、实业公司（如 SECOM）等多个行业都活跃在养老地产市场。一些公司，如太阳城，通过整合其各个与养老地产产业链相关的股东，共同投资成立养老地产运营管理机构，得以实现降低经营风险和成本的目的。第二节 养老地产在美国的投资产品形式 美国养老地产发端于 1960 年的太阳城。1960 年，美国 65 岁以上人口占比达到 9%，步入了老年社会。开发商Del Webb 于 1960 年开始销售的太阳城，也一定程度上代表了美国养老地产的发端。该项目位于气候适宜的亚利桑那州，定位 55 岁以上退休老人。项目为老年人做了许多专业设计，比如无障碍步行道、高插座、低层建筑为主等等。此外，还配套建设了医疗、商业中心、高尔夫球场等设施。截至 2009 年，居住在太阳城的老人已达 16 万人。抵押贷款违约保险、REITS 等在美国的发展一定程度上推动美国私人资本进入养老地产领域，加速了养老地产的发展。1980 年代，开发商和投资者意识到老龄化带来的潜在收益，养老地产开始进入发展通道。美国住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development, HUD）在1980 年代后期开始推行抵押贷款违约保险，进一步推动了私人资本大量涌入这个领域，加快了养老地产的发展。1990 年代中期 REITs 和CMBs 的发展也为养老地产的发展提供更多资金来源，助上一臂之力。2000 年以后，由于投资兴趣的下降，每年新建老年住宅数量较 1990 年代末有了较大下降。根据美国老年住宅协会（American Seniors Housing Association, ASAH）和美国国家投资中心（National Investment Center, NIC)的调查数据，2007年美国老年住宅的存量约为 360 万套，同期美国65 岁以上老年人的数量为 3772 万人。在这个过程中，我们可以看到抵押贷款违约保险以及REITS这两种投资工具在养老地产中的作用。下面简单介绍下逆按揭即反向抵押和抵押贷款违约保险。一、逆按揭 逆按揭即反向抵押，通过释放房屋权益，为老年人支付日常生活提供了资金支持，从本质上将，就是将房屋的权益（equity）转换成现金。一般而言，金融机构定期或政府机构一次性或定期支付给老年人现金。当借款人去世、出售房产、无力支付相关税收和保险、或搬出住房超过连续 12 个月，则逆按揭到期。这时，借款人或其继承人可以选择重新购买并保留房屋、出售房屋并获取剩余现金、或者将房屋移交贷款人。通过这种形式，老年人可以将积压在房屋里的权益逐步释放出来，用作日常之需。美国逆按揭 1987 年就出现，但直到 2000 年之前，发展都相对缓慢。2001 年，65 岁以上拥有房产的家庭使用逆按揭的比例仅为 0.2%。之后该比例有了较快增长，到2009 年，已达到 1.4%左右，但整体还是处于较低水平。根据提供方不同，美国逆按揭可划分为三种类型。（1）最为普遍的一种逆按揭叫房产转换抵押贷款（home equity conversion mortgage, HECM），有政府保险，它是由美国住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development, HUD ）管理，且由联邦住房管理局（Federal Housing Administration, FHA）保险的一种逆按揭。这种逆按揭有最高额度限制，各个郡有所不同，但最高不超过 62.55 万美元（折合约 383 万人民币）。在正式申请贷款前，借款人被要求接受相关的咨询，从而更好地理解逆按揭。（2）住房价值超过最高限额的逆按揭叫大额（Jumbo）逆按揭，这些贷款一般由不同公司提供，叫做专有逆按揭贷款（Proprietary Reverse Mortgages），这类逆按揭没有联邦住房管理局（Federal Housing Administration, FHA）保险，且费用率也要高一些。（3）一些地方政府机构等还会提供一种单一目的逆按揭，这种逆按揭为中低收入老人准备，其成本要低，但逆按揭收益要用于政府指定用途，如房屋修葺、偿还负债等，对申请人资格也有严格要求。二、住房抵押贷款违约保险住房抵押贷款违约保险则是在贷款房价比超过一定额度时，由借款人向保险公司购买违约保险，保险公司为其作偿还贷款的保证，银行就在利息和贷款期限等方面给借款人以一定的优惠。其主要作用是降低由于贷款房价比过高造成的信贷风险，降低借款人的首付款比例 吴承祥，王建红. 住房抵押贷款保险创新产品违约保险，中国房地产金融，2003年05期。第三节 养老地产在中国的模式类型及其运营前景养老地产是养老加地产的一种新的复合地产开发模式，这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将这种模式全部整合到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，目前市场化的投资养老地产的模式可以大致分为以下五种 王忠，2011，创新商业模式 进军养老地产养老地产商业模式解构J，发展-2011年5期。一、土地获取模式：出让这种方式下，有一定的用地权的融资困境。由于带有一定的公益性和福利性，银行贷款渠道会相对较窄，并且对标的和项目运营会有更多的评估约束，在传统信贷融资上会困难很多。如果没有其他融资渠道比如信托等金融机构的介入，养老地产的前景并不乐观。二、房屋销售模式这种方式有两种途径，第一种就是购买产权，老人可以选择自住，也可以委托社区经营；第二种是购买居住权，但不锁定房型，不受产权限制，会员可根据意愿和身体机能的变化，自由选择居住地、房间大小、半护理公寓等设施房型。房屋销售和持有两种模式也可以结合起来为新开发项目的资金流动性提供保障，将一定比例的住宅进行出售，而较小比例如20%的住宅用于物业运营进行持有。这种模式则越来越受到市场和企业所运用。万科集团“持有销售”的产品比例分配一般是：住宅出售产品约占80%，其余20%为持有型物业，其中就包括养老型物业。国内较早运作养老地产的北京太阳城项目就是采取了这一模式。该项目以出售为主。但与一般出售不同之处在于，业主缴纳房款入住后，开放商会逐年回购部分产权，这部分钱用于老人的养老、医疗护理费等；如果业主去世较早，则子女继承剩余部分产权；若业主足够长寿，开放商将全部产权购回，则业主仍可免费住下去。整个项目的老年客群大概占到三成左右；项目设计上考虑老年人种种需要，但不提供看护服务，更适合能自由活动的老年人。上海亲和源养老项目兼顾现有项目运营和新项目开发的资金来源，也采取会员制发售的“持有销售”模式。有一些项目，如卓达等企业采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住所开发的养老园中；或采取置换的方式，将老人的原有住房与养老园的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。目前，已有较多的老人对该种销售方式表示出浓厚的兴趣。三、营销模式这种模式就是会员制，亲和源就是该种模式。入住该社区的老人一次性缴纳会费，通过合同拥有房子的使用权，也可以通过合同实现房屋使用权的转让和继承。但入住之后仍需要支付3到7万的年费，同时自行支付公用事业费和享受各项服务的费用。目前亲和源的会员即是永久卡和终身卡两种形式，同时在不同卡型中会根据户型的大小相应变化入住费和年费；会员卡可继承、转让、回收。亲和源目前在售户型有58平方米、75平方米及120平方米的老年公寓。购买产权房均价2万元/平方米，年费2万元，无物业费。购买会员房则有终身制和永久制两种，终身制各户型价格不同，均价为58万元/套左右，年费2万元。永久制各户型均为69万元/套，根据户型，年费分别为2万元、3万元、6万元。所有户型均为现房、精装全配。四、服务模式-出租模式24小时秘书和智能化设备以及使用ERP管理软件对整体的服务流程进行自动化管理，并在此过程中不断地整合医疗购物健身等各种类型的需求，最终实现养老服务的一站式提供。这种模式在各国也有相似经验，美国养老地产细分市场则更为明确，按照顾程度不同可划分为活跃长者、独立生活、协助生活、专业护理和持续照护社区等类型。英国养老住宅按独立程度可划分成机构型和独立型两大类，机构型提供集中的照料，独立型得到的照料和支持相对要少一些。日本老年住宅也是主要分为提供护理的“机构设施”和可不提供护理的“住宅”两大类。居家养老也是各地老年人养老的重要选择，政府往往对房屋改造等提供一定的财政补贴等。在盈利模式上，地产商也可租售并举。一般而言，养老地产提供的看护服务越多，目标客户年龄越大，越倾向于采取出租的模式。在美国，活跃长者社区一般以出售为主，部分出租；而提供日常或医疗协助的协助生活社区和专业护理社区则主要采取出租的模式。英国提供较多服务的机构型专门住宅基本是出租模式，而照料程度相对较小的独立型住宅中的退休住宅则采取出售模式。日本是基本采取出租模式，提供护理的“机构设施”和可不提供护理的“住宅”基本都以出租为主，区别在于机构设施类一般收取一次性入住金和月费，住宅类一般只收月费。五、泰康模式-保险理财产品的衔接 作为保险行业创新的代表性公司之一，泰康人寿2007年初开始，便通过考察和研究发达国家的养老服务产业，提出了在中国由保险公司来实践养老社区的构想。寿险等长期资金以多种方式投资养老社区是支持中国养老服务产业发展和养老保障体系建设的必然选择。2009年11月19日经保监会批准，泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格，养老社区项目获批。而其备受关注的保险产品衔接养老社区的创新商业模式，终于迈出了实质性一步。泰康人寿日前推出中国第一个保险产品与养老社区相结合的综合养老计划“幸福有约终身养老计划”（以下简称“幸福有约”计划）。“幸福有约”计划是一款高端养老年金产品，缴费起点为200万元人民币，分为一年期趸缴和十年期期缴。“幸福有约”计划中，客户在享有保险利益的同时，还可以享受到由泰康之家提供的保证入住养老社区资格。保险合同产生的利益可用于来支付社区每月的房屋租金和居家费用。通过将传统的养老保险与现代的养老社区相结合，为客户提供涵盖养老财务规划和养老生活安排的一揽子解决方案。“幸福有约”计划实现了虚拟金融产品与实体养老服务相结合、养老理财和养老消费相结合，标志着养老商业新模式在中国正式落地。 目前已在北京市场由个险渠道销售，泰康人寿助理总裁兼北京分公司总经理孙建军告诉记者，“幸福有约”计划在北京首批发售100套 中国保险报. 保险产品衔接养老社区新模式面世，/fortune/2012-09/11/c_123702321.htm?prolongation=1。而泰康之家养老社区北京旗舰店也已经破土动工，计划2015年正式投入使用。六、以房养老开始试点 为贯彻落实国务院关于加快发展养老服务业的若干意见有关要求，丰富养老保障方式的新途径，2014年初，保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点。同时，保监会还向各家人寿保险公司下发了关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)(以下简称征求意见稿)，并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点，对参与保险的人群和从事该业务的保险公司都有明确的要求。所谓“老年人住房反向抵押养老保险”，是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。而这项业务的简称，就是通常说的以房养老。反向抵押养老保险属于商业保险范畴。当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点，盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择。开展试点，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加了一种新的养老方式，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。征求意见稿中明确表示，以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。同时，保险公司参与以房养老试点也是有要求的，即包括开业满5年，同时注册资本不低于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等。根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。其中，参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。而非参与型产品，则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。如果是参与型的话，假如以后房价上涨的话，老人也可以每个月多拿到一定的增值年金。如果是非参与型的话，每个月的领取金额将是固定的，在房产增值之后，其领取金额也不提高，而房产增值部分所带的金额就给到继承人了。非参与型从操作层面可能会更简单，更像一个非固定期限的贷款。对于具体的保险产品来说，各家保险公司可以根据这两个大的框架，来自主来设计产品。征求意见稿对保险公司参与以房养老业务试点是有总量限制的。该征求意见稿要求试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%上一年末总资产超过200亿元的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。若以一家保险公司的总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%200亿元+0.2%800亿元=9.6亿元。事实上，寿险公司中总资产超过1000亿的公司并不多。事实上，以房养老的开展作为一项新事务，对客户和保险公司而言，都面临挑战。在客户层面，首先解决的是观念问题，反向抵押养老保险是一项新生事物，社会认可度和接受度有待提升，能否被老年人及其家人接受是一个重大挑战。为此，保监会要求保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合相关要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。另外，有关该产品的销售，对保险营销员也有要求，需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。对于保险公司来说，也面临诸如房价涨跌，70年产权等诸多问题。上述险企人士认为，这个市场总量不是很大，这个业务也是特别复杂的，其面对的也是一些特殊人群。保险公司还需要考虑一些风险的问题，比如房价涨跌的风险等，总的来说，这个业务也不会做得特别大。保险公司这个业务量只要限制在一定的量，其风险还是可控的。第四节 养老地产当前的发展收益和风险分析养老地产虽然有着很好的发展前景，但是在短期内，这个行业的困难和复杂程度，超过其他任何服务业。即使如此，自从2013年9月份国务院关于养老服务业发展的意见出台之后，开始实施养老地产建设的投资方随着国家政策的扶持和开放，已经扩展到保险企业、龙头地产开发商、民营企业以及政府的民政部门。前三个投资方的代表我们可以依次对应为泰康养老社区、万科幸福汇、上海亲和源企业。保险企业除了泰康建设养老社区外，中国人寿也开始通过在河北廊坊以及三亚的桐乡涉足养老地产项目；地产公司中比较积极的有保利西唐安平养老社区、绿城乌镇雅园；民营企业则有金陵饭店在天泉湖打造的大型养老社区，总规模在120万平方米，第一期30万平方米已经动工建设。上述进入养老地产的机构投资者中，不乏一些上市公司，我们可以通过这些上市公司以及民企亲和源的财报来对养老地产项目进行收益和风险分析。一、养老地产收益分析 在养老地产的诸多上市公司标的中，我们选取了新华锦集团作为研究对象。通过财经网对新华锦自身发展报道以及Wind资讯，可以发现早在2007年新华锦集团就已经把颐养产业列为公司除外贸、房地产、金融投资之外的四大发展战略产业之一。并在2008年12月份和青岛市城阳区达成了项目用地意向，初步选址在夏庄街道。在拿到夏庄的1000亩地后于2009年7月，与北京世纪爱晚投资有限公司拟定合作意向，并在2009年10月29日合作成立青岛爱晚中心，成为山东最大养老地产项目新华锦阳光城。城阳颐养项目总占地规模约500亩，总建筑面积40万平方米，项目总投资15亿元。项目全部建成后，在社区内养老的老年人将达到1万人，相关服务人员也将达到3000多人，年营业收入超过5亿元。同时与之合作共同开发阳光城项目的另一方世纪爱晚投资有限公司（以下简称“世纪爱晚”），在全国7省市大面积圈地规划建设养老地产项目。不过很多项目进展缓慢。2010年底，新华锦（600735）集团与日本长乐控股株式会社合资成立公司后，共同打造华东地区最高端的新华锦长乐国际颐养中心。该项目开发迅速，成为新华锦集团第一个真正的养老地产项目。该项目收费分为2种模式，第一种是会员制模式，根据房间面积的大小，入住者交纳190万300万左右的押金，可以免费居住3年，三年后押金无利息退还。第二种是月付租金形式，入住者需交纳1万1.3万/月的费用。不过，我们从下表看出，青岛的人均可支配收入和人均消费支出在2010年分别为2.5万和1.7万左右，养老地产项目的月租费用接近人均消费支出，大大超出了居民的可负担程度。表7-1：青岛主要人均经济指标（来源：国家统计局、Wind资讯）人均GDP（元/年）人均可支配收入（元/年）人均消费支出（元/年）200220,655 8,725 7,344 200323,986 11,016 8,395 200428,540 11,090 9,002 200533,188 12,920 9,883 200638,892 15,328 11,945 200745,399 17,855 13,375 200852,678 20,464 14,998 200957,251 22,36716,079 201065,827 24,998 17,531 201175,546 28,567 19,296 201282,679 32,144 20,391 另外从Wind中的财务报表的经营分类资讯上，我们可以看到新华锦集团的主营收入涉及房地产意向的只有房地产营销策划一个单类，且从2009年来才有收入报告。虽然2009年、2011年毛利率高达80%以上，远高于房地产行业平均55%的毛利率，但2010年、2012年未公示数字，可以预知该公司成本巨大，很可能造成亏损，也充分说明了养老地产项目收益的不稳定性。经统计，2012年在长乐国际颐养中心，设计住户161人的中心大楼只有30位客户，入住率尚不到20%，市场推广和认可仍需深度挖掘，这也例证了我们对房地产项目盈利未公布原因的假设。表7-2，新华锦集团2009年以来收入、成本以及毛利率表（来源：Wind资讯）报告期2013 三季报2012 年报2011 年报2010 年报2009 年报收入-798.00 950.00 -3,787.00 成本-180.92 -183.72 毛利-769.08 -3,603.28 毛利率(%)-80.96 -95.15 另外一家上市公司金陵饭店（601007）在与美国知名养老机构诺滨逊国际管理公司合资成立专业养老公司后，积极探索适合中国发展的养老产业模式，并在成熟之后参照金陵酒店管理公司的连锁化经营模式对外复制。其投资建造的金陵天泉湖养生养老地产项目一期将预售共 5 栋 216套的养生养老公寓，总建筑面积约 2.1 万平，售价暂未确定。单房建面在90-110 之间，预计每套 会在60 万元左右 陈均峰. 养老地产步入收获期，酒店物资电商是长期看点增持，国泰君安-2014-2-13。至于能否会对2014年金陵饭店的整体酒店服务营运收入有所贡献，尚存在很大的不确定性。而上海另外一大民间养老服务机构，上海亲和源股份有限公司，在2005年3月，开始涉水高档养老社区的建设和发展，在硬件和软件设施上都有巨大的投入。该项目实行AB卡会员制，不同的卡有不同的服务和费用。但由于起初价格高达60万，远在普通居民承受能力范围内，因此2006年、2007年、2008年整体房间入住率非常低。据统计，2008年入住也只有11户人家，空置率进一步加大了亲和源的运营压力。该困境随着国务院批复同意上海南汇和浦东两区合并而有所转变，这一行政区合并带来的是入住价格的相对降低。最初会员费的定价大致相当于周边房价的七折，这样一来，变成了不足周边房价的一半。不过制约亲和源发展的仍是偏高的会员卡价格，不过价格过低则会亏损经营，最终会造成资金链断裂。随着房价的上涨，会员卡价格涨幅的相对滞缓，以及会员卡本身的投资属性也帮助人们开始养老社区的投资和入住。以A卡为例，起初的价格是50万元/张，而目前已经涨到75万，而入住的人口也将近800人，将入住率提升到50%左右 王彩霞. 亲和源 高端养老真的有利可图？中国连锁2012年6月刊，2012-06-14/show.aspx?id=3357&cid=21。亲和源的发展模式也得到了资本市场的肯定和追捧。2010年12月25日，亲和源正式对外宣布，获得挚信资本（Trust Bridge Partners）1亿元注资，亲和源计划开展全国连锁经营。