万科公司财务预测与规划报告

评分表 课程专题研究报告（2）: 公司财务规划授课时间：2010-2011 学年 第一学期评分项目教师记录（一）公司经营业绩与增长目标10分得分1.公司的业绩概况。包括行业同类型企业的业绩水平与增长状况。企业自身的业绩水平，主要产品及业务、营业收入水平与增长能力、市场份额与行业竞争力。2.市场策略与战略规划概况、行业与宏观经济政策的对营业收入增长的近期与长期影响；3.公司收入增长制约因素是市场因素还是融资能力的约束，引发如何进一步的分析；（二）预期净资产收益率及其影响因素分析25分1. 依据下一年度的目标经资产收RO益E，率结合下一年度的市场目标，预测营业收入总体变化趋势与目标水平与盈利水平，并指出潜在的市场影响因素和财务影响因素； （营业收入增长预测）2. 基于公司近三年净资产收益率平均水平、行业平均水平，规划下一年度ROE的变化趋势与目标值水平；同时考虑每股收益以及股东权益的变化； （净资产收益率ROE目标预测）3. 依据公司的经营策略与财务政策，在净资产收益率预期目标的基础上对营业收入净利润率、资产周转率及权益乘数分别作出预期分析并进行权衡调整； （基于目标ROE决定因素的权衡）4. 分析下一年度影响营业收入净利润率预期目标与影响因素，包括各种收入结构、成本与费用与营业收入增长的比率关系，并做出相应的规划与调整； （营业收入净利润率的分解预测与权衡）5. 分析下一年度影响资产周转率对预期净资产收益率的影响，依据收入增长率以及营业收入与主要资产项目的周转率关系对资产规模与结构做出规划与权衡； （资产周转率的分解预测与权衡）研究报告6. 分析下一年度的融资结构对净资产收益率的影响，考察影响融资结构的负债与股东权益的主要项分析过程目，并权衡融资成本与下一年度现金流的总体状况； （融资结构的分解预测与权衡）与质量的7. 对营业收入、盈利水平、资产营运效率以及融资结构的预期与权衡，在实现预期净资产收益率基评分础上进行会计报表的预期； （基于目标ROE进行会计报表预期）（三）融资需求规划10分1. 测算营运资金的自发增长、固定资产以及对外股权与债权投资以及股利分配、利润留存比率；2. 在分析外部债务与权益融资能力的基础上测算实现营业收入增长的融资需求；（四）融资能力对营业收入增长的影响分析（非稳态条件下的可持续增长率）10分1. 测算下一年度外部融资形式与融资规模，包括配股、增发以及债务融资的可行性；2. 测算财务资源约束条件下的下一年度的最大营业收入增加率，并与营业收入增长率目标相比较；（五）营业收入增长与融资能力的权衡与协调（融资可行性与对增长率的支撑能力分析）15分1. 在 融资约束条件下，对预期目标净资产收益率ROE的可实现程度进行分析，再次权衡营业收入净利润率、资产周转效率以及融资结构的关系；2. 在分析对营业收入增长的影响因素及支撑能力基础上，对营业收入增长率的预期目标做出权衡；（六）分析结论与措施10分1. 提炼主要分析结论。简尝洁试、准确地表述公司财务规划中的焦点问题以及引发原因；2. 建议的可行性措施；（七）总结小组完成报告中存在问题以及如何调整10分举例并逐条说明完成报告存在的问题与原因；每个成员的具体贡献与责任心表现；如何协调与改进；评分项目教师记录（一）分析逻辑与支撑力度10分得分1. 恰当地运用了公司财务管理与财务规划相关的理论、概念、原理与方法；2. 体现了以问题为导向的公司财务规划过程，体现了收入增长与财务资源相权衡的基本导向；3. 分析视角与步骤体现了逻辑严密、多角求证、层次递进、挖掘素材、支撑充分；4. 对分析过程与结果具有可靠与充分的数据与资料支撑；5.分 析结果反映了公司真实的财务资源与政策，具有较好的逻辑关系解释力；研究报告6. 分析结论反映了公司存在的财务问题，并挖掘了财务规划过程的经营性与政策性原因；写作质量与规范性7. 分析结论体现了决策有用性，而非表面性数据化计算；的评分8. 体现了针对解决问题或改进的可行性措施；（二）写作规范性（不加分，只扣分，按照5分一档酌情扣减至30分）倒扣分1. 文字表述符合财务管理的专业术语（以公司年报以及教材用语为依据）；2. 图、表、曲线能够传递有用信息，并合乎基本规范要求（参考教材的格式，表内数字为小五号）；财务管理课程专题研究报告（2）：上市公司财务规划 3. 写作结构与层次递进符合分析过程逻辑性，避免要素缺失；4. 恰当准确地引证、引述及引注了相关信息、数据及资料的来源；5. 排版符合模板的基本格式,包括字号、字体、行间距、页眉、页脚及页码；小组成员信息完整；研究报告(2)分数任课教师签字 II 北京交通大学经济管理学院会计系 学生小组姓名与学号： 承诺 本报告由小组成员共同完成，所用数据与资料均已注明其来源，如使用了他人已经发表或撰写过的分析结果或观点均已进行了规范引用，特此声明。 小组成员姓名与签字： III Course group director: Ma Zhong 财务管理课程专题研究报告（2）：上市公司财务规划 报告摘要 本报告以万科企业股份有限公司（000002）作为研究对象，以万科企业股份有限公司近几年公布的年度报告为参考资料，综合万科公司发展目标、经营策略、管理方式，结合宏观政策和行业背景，以净资产收益率为核心对万科进行了财务预测与融资规划。通过对企业营业收入增长率的预测，运用销售百分比法、回归法、平均值法等预测方法预测出年度内利润表、资产、自发增长负债、权益，计算出企业在预测期内的资金缺口，并根据预计的资金缺口完成融资规划。在进行营业收入增长的预测时，考虑到了可持续增长率对企业营业收入增长率的约束作用，并作出了对比、分析和权衡。 本报告的主要研究目的是，在对万科公司进行财务分析的基础上，发现企业存在的问题，在实现经营目标的基础上不断改善企业的财务目标，对企业财务结构进行优化调整。对公司进行的财务预测和规划，能够提供投融资决策的支持和分析，同时，对万科公司的资产负债表、利润表的预期，也能方便管理者在预测期内更加有效地进行控制，便于发现问题，及时解决问题。 本研究报告将企业的财务目标和经营目标结合，没有单纯考虑企业销售目标的实现，还将净资产收益率作为核心的财务目标纳入企业预测与规划中，使得企业在实现预期主营业务的基础上得以改善企业的财务结构，实现预期的财务目标。并且，在预测中采用多种方法，避免了简单使用销售百分比法带来的较大误差。 通过对万科公司的预测和分析，认为预测期内万科公司的营业收入增长率为19.11%，比上一年度仅为略高，这一方面是因为宏观调控政策使得万科2010年股权融资计划受挫，万科资金相对上一年而言更为紧张，这从一定程度上限制了万科营业收入增长率的增长；另一方面是因为万科公司经营策略做出了调整，并没有在土地竞价激烈的一线大城市大量购地，却把经营重心转向地价较低的二三线城市，虽然成本较低，但毕竟带来的营业收入有限。 万科2010年预计融资缺口为2555051.01万元，由于股权融资计划受挫，且近年再无股权融资计划，不得不全部依靠债务融资进行，其中依靠长期债权融资获得的资金为2102162.90万元，以长期借款为主体；短期借款为452888.11万元。这与万科历年来负债中长期负债较高、债务融资中短期借款较少的情况相切合。预测期内万科资产结构不会发生太大变化，但是负债会有所上升，导致权益乘数略有变大。原因是万科为了填补融资缺口来实现目标营业收入增长率，进行了大量债务融资。这也使得万科资产负债率略有上升，但仍在与近年来水平相当。 在宏观调控寒流之后，万科经营方式与业务范围上的改变势必将决定万科之后的发展前景，而政策调控带来的融资渠道单一问题也将制约万科今后的外部融资。在对万科公司进行财务预测和融资规划之后，本报告结合行业背景和宏观环境，对万科在融资方式和经营策略上提出了可行性措施。 在将来的发展过程中，万科公司应积极扩充融资渠道，尝试多种融资方法，提高内部融资比例，降低对外源融资的依赖。并结合公司所存在的财务问题，根据国家宏观政策以及市场需求，采取各种策略提高服务质量与产品品质、积极促进销售，消化库存以提升资产周转效率，努力降低成本，力争把握住新的发展机遇，实现企业营业收入增长率的进一步提高。 IV 北京交通大学经济管理学院会计系 学生小组姓名与学号： 目 录 承诺 . III 报告摘要 . IV 1. 公司经营业绩与增长目标 . 1 1.1 公司的业绩概况 . 1 1.2 经营规划对营业收入增长的影响 . 1 1.3 融资能力对营业收入增长的约束 . 2 2. 预期净资产收益率及其影响因素分析 . 3 2.1 营业收入增长预测 . 3 2.2 净资产收益率ROE目标预测 . 6 2.3 基于目标ROE决定因素的权衡 . 8 2.4 营业收入净利润率的分解预测与权衡 . 10 2.5 资产周转率的分解预测与权衡 . 112 2.6 融资结构的分解预测与权衡 . 16 2.7 基于目标ROE进行会计报表预期 . 17 3. 融资需求规划 . 19 3.1 各类资产投资计划 . 19 3.2 股利分配与利润留存 . 19 3.3 融资需求 . 19 4. 融资能力对营业收入增长的影响 . 21 4.1 融资能力分析 . 21 4.2 融资约束下的营业收入增长率 . 23 4.3 营业收入增长率影响因素分析 . 24 5. 营业收入增长与融资能力的权衡与协调 . 25 5.1 融资约束下的净资产收益率 . 25 5.2 目标营业收入增长率的权衡 . 25 6. 分析结论与措施 . 226 6.1 分析结论 . 226 6.2 可行性措施 . 27 7. 总结小组在完成报告中存在问题 . 27 7.1 逐条说明完成报告存在的问题与原因 . 27 7.2 举例每个成员的具体贡献与责任心表现 . 28 7.3 如何协调与改进具体措施 . 28 V Course group director: Ma Zhong 财务管理课程专题研究报告（2）：上市公司财务规划 8. 参考文献 . 29 9. 附录 . 29 VI 北京交通大学经济管理学院会计系 公司财务规划报告 万科企业股份有限公司（000002） 1. 公司经营业绩与增长目标 1.1 公司的业绩概况 目前，万科已经成为中国乃至全世界最大的住宅供应商。1998年房改，中央明确将住宅产业“作为经济增长点”后，民营企业在住宅市场所占比重越来越大。2005年，万科开始实施新十年中长期规划，以倍速的弹性增长方式，朝着千亿元的销售目标一路狂奔。 2007年末公司总资产1000.94亿元，营业收入355.27亿元，营业利润76.53亿元，净利润53.18亿元，市盈率39.51。公司销售面积达到613.7万平方米，销售金额达到523.6亿元，占全国住宅市场的份额2.07%，进一步确立了市场领先优势。为了适应未来更激烈的市场竞争，2007年公司大力推进全面家居解决方案，提高装修房的比重，实施精细化管理。公司07年新开工住房中装修房的比例达到53.4%。这些举措使公司项目竣工时间有所推迟。另外在宏观调整大形势下，部分城市也提高了项目竣工备案的条件。相应延迟了项目竣工验收。公司新增项目规划建筑面积合计1142 万平方米，按万科权益计算的建筑面积934 万平方米。上述新增项目的总规划建筑面积中，41.0%是通过收购公司或合?鞣绞饺玫摹?2008年末公司总资产1192.37亿元，营业收入409.92亿元，营业利润63.65亿元，净利润46.40亿元，市盈率17.43。2008年鉴于市场的不确定性，公司继续在项目获取上保持谨慎的态度。公司新增项目建筑面积465万平方米，少于2007年的934万平方米，其中84.5%是通过收购公司或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计136.1亿元，土地的平均成本约2003元/平方米，明显低于2007年地价水平。 2009年公司总资产1376.09亿元，营业收入488.81亿元，营业利润86.85亿元，净利润63.30亿元，市盈率22.52。2007至2009三年中，万科经营业绩可谓稳稳上升，虽然2008年净利润减少了13%，但在2009年以39%的增幅大幅回升。 2010年，市场再遭遇宏观调控，万科的成绩却一片飘红，截至2010年6月底，万科的销售额占全国商品住宅成交额的比例为2.18%，在多个城市的市场占有率排名第一，捍卫住了自己全国最大的住宅供应商的宝座。 表1-1 万科2006-2009年经营业绩概况 年度 2006年 2007年 2008年 2009年 总资产（亿元） 485.08 1000.94 1192.37 1376.09 营业收入（亿元） 178.5 355.27 409.92 488.81 营业利润（亿元） 50.73 76.53 63.65 86.85 净利润（亿元） 21.51 53.18 46.4 63.3 市盈率 31.32 39.51 17.43 22.52 数据来源：万科公司2006-2009年年报 1.2 经营规划对营业收入增长的影响 2007年公司实现新开工面积比06年增长55.2%，比年初制订的700万平方米的目标提高11.0%。实现竣工面积比06年增长36.0%，比年初制定目标减少了25.8%。这一过程中，因为公司在装修房策略1 财务管理课程专题研究报告（2）：上市公司财务规划 上的施工经验尚不成熟，对部分项目的工程进度估计不足，导致了部分项目未能于年内竣工结算。管理层有信心在08年提高这一方面的管理水平，避免同样问题的再次发生。 2008年鉴于市场成交量出现大幅下滑，为使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，同时也使公司有更充裕的时间根据当前购房者的主流需求优化产品结构，公司于08年中期和三季度两度下调开竣工面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的689万平方米调整为586万平方米。公司实际完成新开工面积比2007年减少32.6%，比年初的计划数减少38.3%；完成竣工面积比2007 年增加18.9%，比年初的计划数减少23.2%。全年的开发面积与销售面积基本匹配。 经过此前数年的市场调整，公司2009年在项目获取上更加谨慎。在部分房价、地价上涨较快的城市，公司坚持“宁可错过，决不拿错”的原则，规避了竞争过于激烈的地块。09年公司新增项目44个，大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。新增项目的平均楼面地价约2401 元/平方米左右，较07年下降29.5%。新增项目的万科权益地价约248.2亿元，占同期销售金额的比例约42.0%，考虑未来三年的增长，这是一个稳健而适中的比例。截至2009年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为2436万平方米，基本可满足未来二至三年的开发需要。 从2007-2009年三年中可以看到，万科公司在每年都会对公司存在的经营问题做出一定的调整和改进，比如存货数量和期间费用的控制等等，这也使得万科公司在2008年的大低谷之后迅速走出，以一个高昂的姿态进入2009年并在营业收入上有了大幅的提升。 1.3 融资能力对营业收入增长的约束 万科公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累，在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系，融资渠道相对丰富。 2007年8月22日，公司公布增发A股招股意向书，8月24日发行认购。本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩余部分网上、网下定价发行的方式进行，发行价格31.53元/股。8月29日公司公告发行结果，本次发行共增发A 股317158261股，募集资金总额9999999969.33元，扣除发行费用，募集资金净额9936601701.22 元。2007年9月5日，增发的股票在深圳证券交易所上市。 同年，公司临时股东大会通过了发行公司债券的议案，拟在中国境内发行本金总额不超过59亿元人民币的公司债券，期限3-7年。2008年9月2日公司公布公司债券发行公告，向社会公开发行面值不超过590000万元的公司债券。债券分为有担保和无担保两个品种，共募集资金590000 万元，扣除发行费用之后的净募集资金576012万元已于2008年9月10日到位。 同时，公司与中国建设银行股份有限公司签署战略合作协议，进一步深化双方业已建立的长期战略合作关系，获得建设银行500亿元授信额度。 万科通过增发A股和发行债券融资而来的资金主要用于其主营业务即房地产开发上，重点区域集中在珠三角和长三角及沿海大城市一带。万科向其子公司加大了投资，并收购了若干小公司。万科董事会组织实施了公司2007年度分红派息和资本公积金转增股本方案。 众所周知，高速增长的营业收入需要不断补充的现金流作为支撑，只有在融资充裕的情况下，万科才有可能实现既定的营业收入增长目标。 但是总体来看，在政府宏观调控下房地产行业资金整体紧张的局面不会改变，万科必须进一步拓展融资渠道，加大融资力度，同时避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。 2 北京交通大学经济管理学院会计系 (亿元) 万科2006-2009年营业收入700600500488.81400409.92y = 98.558x-197497355.272R = 0.9334300学生小组姓名与学号： 2. 预期净资产收益率及其影响因素分析 本报告采用的是2以净资产收0益率为核心0的财务规划方法，因此在进行财务预测时以净资产收益率为核心，在达到既定经营目标的基础上实现企业的财务目标，将二者综合起来考虑。以净资产收益率为核心是指各项指标最终预测完成之后，计算出来的净资产收益率要达到预期的净资产收益率。178.5在竞争性市场环境中，企业实现目标净资产收益率的途径是：实现预计的主营业务收入，提高投资效益和资产的运营效率、控制成本和费用支出及财务风险等。 预期净资产收益率并非是一个具体的数值，它可以是一个范围，这个范围的确定主要利用杜邦分析体系进行。根据杜邦分析体系，净资产收益率可以分解为营业收入净利率、总资产周转率和权益乘数的乘积。下面将根据公司近年的年报对公司进行杜邦分析，根据历史情况、行业平均水平、竞争对手的现状，对公司预测期内的净资产收益率、营业收入净利率和权益乘数进行预测，给出一个范围，后面进行的各项目的具体预测将围绕这些比率进行。 1002.1 营业收入增长预测 2.1.1一元线性回归法预测 02005年2006年2007年2008年2009年2010年 图2-1 万科2006-2009年营业收入 数据来源：万科公司2007-2009年年报 根据公司历史财务报表中的数据，把万科公司营业收入与年份进行回归分析，发现二者存在比较显著的线性关系，通过工具计算出回归拟合直线方程如上图中所示，代入数值计算可得，预计2010年万科公司营业收入约为604.58亿元。 3 Course group director: Ma Zhong 财务管理课程专题研究报告（2）：上市公司财务规划 2.1.2 产品结构分析法预测 万科的营业收入主要有两个方面：房地产、物业管理。近三年这两项收入占总收入的比重以及各自的增长率如下表： 表2-1 万科公司2007-2009年营业收入结构 年 度 2007年 收入 (万元) 所占比例 增长率 房地产开发经营 3517517.7 99.41% 99.07% 物业管理 21003.47 0.59% 17.63% 其他业务 0 0 合计 3538521.17 100.00% 98.26% 年 度 2008年 收入 (万元) 所占比例 增长率 房地产开发经营 4048960.00 98.77% 15.11% 物业管理 25280.00 0.62% 20.36% 其他业务 24938.00 0.61% 76.36% 合计 4099178.00 100.00% 15.38% 年 度 2009年 收入 (万元) 所占比例 增长率 房地产开发经营 4831622.86 98.84% 19.33% 物业管理 32879.89 0.67% 30.06% 其他业务 23598.56 0.49% -5.37% 合计 4888101.31 100.00% 19.25% 20072009年平均 收入 (万元) 所占比例 房地产开发经营 4132700.19 98.98% 物业管理 26387.79 0.63% 其他业务 16178.85 0.39% 合计 4175266.83 100% 数据来源：万科公司2007-2009年年报 万科公司为专业化房地产公司，其主营业务为房地产开发经营和物业管理两个部分。房地产开发经营即在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房；物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 根据上表中数据，显而易见，万科公司营业收入中，房地产开发经营所占比重几乎每年都接近99%，其增长率与营业收入增长率十分接近，这也说明，房地产开发经营的收入增长是万科营业收入增长的唯一主导因素。 因此，如果能准确预测出万科公司2010年房地产开发经营的情况，就能更进一步对万科公司营业收入做出比较合理和准确的预测。下面将针对万科公司房地产开发经营业务进行具体的分析。 4 北京交通大学经济管理学院会计系 学生小组姓名与学号： 根据万科公司2009年年报中所述，考虑现有的资源和未来市场的状况，受政策利好、信心恢复等多重因素影响，加之大量购房需求从2008年推迟到2009年释放，2009年房地产市场成交大幅增长，创历史新高。 全年商品住宅销售面积和销售金额较2008年分别增长43.9%和80.0%，较2007年分别增长23.4%和50.7%。2009年公司实现营业收入488.8亿元，同比增长19.2%，实现净利润53.3亿元，同比增长32.1%，销售额首次突破600亿元，实现销售面积和销售金额分别比2008年增长19.1%和32.5%，结算面积和结算收入同比分别增长34.1%和19.3%。截至2009年末，公司尚有374.5万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计382.3亿元。其中合并报表范围内已售未结面积343.5万平方米，合同金额356.5亿元。鉴于2009年市场形势明显好转，预计待结算资源的盈利水平将有较大提升。上述待结算资源绝大部分将在2010年参与结算，为公司2010年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。 同时，金融危机带来的影响在2009年开始慢慢减退，随着销售回暖趋势的确立和市场信心的回升，企业的投资意愿普遍恢复，项目开发节奏逐渐加快。2009年动工项目中很大一部分将在2010年转化为市场供应，因此2010年全国市场的新房供应总体上将比2009年更加充足。 另一方面，结合2010年第一季度的全国商品房销售概况来看，全国商品住宅市场延续2009年以来的旺销局面，成交面积和成交金额同比分别上升30.3%和51.5%。而在4月中旬，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知后，市场迅速反应。5、6月份全国商品住宅成交面积和成交金额同比分别下降5.9%和11.1%。万科重点关注的14个主要城市在5、6月份的成交面积和金额同比分别下降62.4%和59.8%。从产品成交结构来看，投资性购房需求逐步淡出，大户型、高档商品房的去化速度明显放缓，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高。此外，部分前期投资比例较高、房价上涨过快的城市，价格逐渐出现松动迹象。 目前来看，大多数城市的新房存量仍然处于近年来的低位，但受成交量回落的影响，主要城市的新房库存开始结束自2009年市场回暖以来的持续下降。6月份，万科关注的14个主要城市的成交批售比（成交面积/新增批准销售面积）下降至1 以下，达到2009年1月以来的最低水平。随着下半年新盘上市高峰的到来，预计新房可售库存量的增加速度将有所上升。万科公司的应对策略是坚持主流市场定位，以活跃成交为目的，积极促进销售，取得良好成效。累计实现销售面积和销售金额同比增长19.5%，占有率排名在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。 同时由于公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。 由此可以做出判断，在2010年，公司虽然面临政策对市场带来的阻力，但由于应对措施得当，经营情况并未受到太大影响，与此同时，公司待结算资源和开发中项目也将在2010年对公司营业收入带来不小的贡献，结合万科公司在2010上半年延续了2009年经营的良好势头来看，整个2010年万科公司的营业收入也将十分可观。 因此预计万科公司房地产开发经营业务收入增长率将在19%左右。即万科公司房地产开发经营业务收入将在4831622.86（1+19%）=5749631.20 万元。随着万科房地产开发经营规模的不断扩大，物业管理作为发挥居民小区整体功能和综合效益的重要一环，也将伴随着增长，且不会受到政策、经济环境的影响，根据万科历年年报中所反映的信息来看，物业管理所带来的收入增长率应在32%左右，即物业管理收入预测值为32879.89（1+32%）=43401.45 万元。根据近几年万科公司主营业务收入均占总营业收入的99.5%左右，通过产品结构分析法预测出万科公司2010年营业收入应该在（5749631.20+43401.45）99.5%=5822143.37万元左右。 由于产品结构分析法不仅仅是对历史数据的分析和处理，而且考虑了未来的预期，对房地产开发的发展趋势、公司战略、行业背景和政策影响作了综合分析，得出的预测结果更为科学合理一些。此时，在用两种方法预测出的公司营业收入不存在太大的差距的情况下，应将回归法预测值作为参考值。 综上，万科公司2010年营业收入预测值应为5822143.37万元。 5 Course group director: Ma Zhong 万科2007-2009年净资产收益率变化0.2500.2190.2000.1500.1540.1320.100财务管理课程专题研究报告（2）：上市公司财务规划 万科公司2010年营业收入结构成分的预测值如下表所示。 表2-2 万科公司2010年营业收入结构预测 年 度 2010年 收入 (万元) 所占比例 增长率 房地产开发经营 5749631.20 98.75% 19% 物业管理及其他业务 72512.17 1.25% 28% 合计 5822143.37 100.00% 19.11% 数据来源：数据为根据万科公司2007-2009年年报计算的预测值 2.1.3 预测营业收入增长率与可持续增长率的比较 根据上文中分析计算可以得出，2010年预期营业收入比2009年增长了19.11%，接下来计算万科公司2010年的可0持续增长率.约为015.99%。可5持续增长0率的的前提是无外发权益融资且满足目前的资本结构、股利支付率、营业收入净利率、资产周转率不变，债务时唯一的外部融资来源，所以事实上企业实际可承受的增长率高于其可持续增长率。 根据Van Horne观点，即实际增长率不超过可持续增长率的46倍是企业可以承受的，万科公司2010年预测的营业收入增长率19.11%在企业可以接受的范围之内，因此预测2010年万科公司的营业收入为5822143.37万元是可以接受的。 2.2 净资产收益率ROE目标预测 0.0002007年2008年2009年 图2-1 万科2007-2009年净资产收益率变化 数据来源：CSMAR数据库 虽然2008年净资产收益率出现巨大滑坡，但同时房地产行业各大公司也出现滑坡，究其原因主要是2008年市场遭遇宏观调控，房贷新政策、加息等市场化调控手段的运用以及房贷收紧和数次加 6 北京交通大学经?霉芾硌夯峒葡?学生小组姓名与学号： 息的“累积效应”的发力，导致房地产市场普遍降温，同时，美国“次贷危机”引发的金融危机带来的冲击也不可小视，消费者购买力下降、融资成本增加等。综合各个因素，房地产行业各公司的经营业绩出现普遍下滑。可以认为这并非是由于自身经营不善导致的下滑，而是宏观环境的影响所造成的全行业的萧条。所以，不能因为2008年万科净资产收益率的下降说明万科经营不善和盈利能力有问题。 2008年9月万科公司发行59亿元公司债券，使资金实力得到进一步增强；2009年对经营和管控体系的进行了重大调整，公司将重点关注每股收益的增长及可持续性，并不是单纯追求规模第一或者是最赚钱的企业，而是作股东回报率最高的公司并体现在公司的总市值上。股权融资措施和公司目标的改变等一系列应对使2009年万科经营业绩重新抬头，净资产和净利润分别有17%和38%的增长，从而使得净资产收益率也有15%的回升，且依然领跑整个房地产行业。 表2-3 万科公司2007-2009年净资产收益率及其增长率 年 度 净资产收益率 增长率 2007年 0.219 17.95% 2008年 0.132 -39.83% 2009年 0.154 16.70% 数据来源：CSMAR数据库 表2-4 万科公司2007-2009年净利润、总资产及其增长率 批注 S1: 此处应为此资产，该处为年误用，下文ROE值的误算导致后文 度净利润 总资产 金额 (万元) 增长率 金额 (万元) 增长率 中预测值或多或少的错误。 2007年 531750.08 146.79% 10009446.79 106.35% 2008年 463986.92 -12.74% 11923657.97 19.12% 2009年 643000.75 38.58% 13760855.48 15.41% 数据来源： CSMAR数据库 根据上表所示，2007年的大繁荣和2008年的大萧条使得万科净利润和总资产的变化并无规律所循，所以仅凭表中数据进行估算是毫无根据且无实际意义的。结合万科年报来看，万科公司2010年年初公司计划全年竣工面积为504万平方米，截止6月底，已完成的竣工面积为128万平方米，仅占全年计划数的25.4%。房地产项目的竣工时间分布具有不均匀性，由于万科公司大部分项目竣工集中在下半年，随着这些项目陆续竣工并转入结算，预计下半年的结算收入和营业收入相比上半年将有较大增长。由于房地产结算存在滞后性，2009年市场回暖所带来的项目利润回升已在2010年上半年得到良好体现，同时，万科公司近年来在控制成本、提高盈利能力方面所取得的成效比较明显，所以，万科公司盈利能力在2008年之后稳步提高的势头必将得到延续，所以ROE会呈现上升势态，但不会超过2007年的水平。故预测2010年万科公司ROE约为0.160.19。 公司于2007年8月22 日发布招股意向书，向社会公开发行A 股股票，发行数量317158261股（面值人民币1元/股），发行价格人民币31.53元/股，募集资金人民币9999999969.33元。扣除发行费用人民币63398268.11 元后，募集资金净额人民币9936601701.22 元于2007年8月30日到位，截至2009年12月31日，此次募集资金按照招股意向书使用了人民币951488万元，占募集资金净额的95.8%，余额人民币42172万元将随着项目的后续开发全部投入。万科2009年提出的112亿股权融资计划已经取消，其准备募集资金进行开发的项目已经基本完工，故其总股数和股本都不会出现大的变动。而考虑到万科公司在2010年净利润仍将以一定增幅上升，其每股收益也会以相同比例上升。 7 Course group director: Ma Zhong 万科2007-2009年每股收益0.80.730.70.60.50.480.40.370.30.20.1财务管理课程专题研究报告（2）：上市公司财务规划 02007年2008年2009年 图2-2 万科2007-2009年每股收益 数据来源：CSMAR数据库 2.3 基于目标ROE决定因素的权衡 表2-5 万科2007-2009年ROE分解 营业收入净利率 总资产周转率 权益乘数 净资产收益率 2007年 0.150 0.474 2.951 0.219 2008年 0.113 0.374 3.072 0.132 2009年 0.132 0.381 3.030 0.154 数据来源：CSMAR数据库 根据上表中数据所示，万科公司权益乘数一直保持在3.0左右，即万科公司总资产与股东权益的比值保持相对稳定，股东投入资本在总资产中的比重一直在30%左右没有大的变动，故权益乘数的变动对ROE变动的贡献很小。因此，预测期万科权益乘数预计仍将保持在3.0左右。 相对来说，营业收入净利率和总资产周转率的变动对净资产收益率的变动贡献更大一些，下面将分别对这两项进行分析。 鉴于万科2007-2009年三年先下降后上升式的波动，仅从这三年的情况中难以做出客观准确的判断。为了更能了解公司营业收入净利率的波动情况，可以把视野放宽到7年，排除2007年过分繁荣和2008年大萧条这两年的特殊情况，可以做出判断，万科近年来的营业收入净利率总体上是波动上升的，盈利能力逐渐提高。但鉴于金融危机带来的影响尚未消除，调控压力仍在，万科营业收入净利率不会出现惊人的飞跃，增长幅度应该趋于保守，但营业收入净利率的增长率应比上一年高。故可以做出预测，万科2010年营业收入净利率为0.154左右。 8 北京交通大学经济管理学院会计系 万科近7年营业收入净利率变化0.1600.1500.1360.140万科近7年总资产周转率变化0.1320.1290.182000.1190.1130.17000.6800.0890.5880.068000.5630.5060.056000.4740.3810.044000.3740.03200学生小组姓名与学号： 0.02002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0.100 图2-3 万科近7年营业收入净利率变化 数据来源：C