对成都地产市场未来走势的研判.docx

成都未来市场研判1、实力房企完成销售任务 年末成都房价平稳为主接近年终，国家政策层面突然“真空期”，而地方新政频亮相，市场评论褒贬不一，众多购房者处于“防守”和“进攻”模式中不停切换，从8、9月份成都楼市以及秋交会的成交情况来看，呈现淡季不淡、旺季不旺的局面，接近年终，楼市走向又将如何？数据显示，今年，通过高周转策略快速回笼资金，一些房企在成都市场已完成全年销售目标，比如保利、蓝光、九龙仓、华润、佳兆业、世茂等，而一些企业在全国市场也已经将既定目标果实收入囊中。专家认为：实力房企完成销售，意味着对年末的房价起到支撑作用，另一方面目前购房者仍以自住需求为主，促使房价缺乏上涨动力，加上国家宏观层面默认市场的趋良表现，没有出台政策干预，年终的房价将以平稳为主。1) “身价”冲刺房价体系稳定实力雄厚的保利，依然虎踞成都市场，保利仅仅是秋交会就实现销售4.7亿元，保利今年的销售目标是突破100亿元，前三季度保守估计已经超过70亿元了；蓝光今年4大COCO系列产品，定位吃准了市场需求，既定的80亿目标也已经实现，正在朝百亿发起总攻；绿地集团西南事业部旗下项目基本上都(小区网 论坛)完成了全年指标。佳兆业则提前半年完成了年度任务。中德英伦(小区网 论坛)联邦的销售目标是20亿元，前三季度已经完成，九龙仓集团1-9月在成都销售30亿，完成既定任务。在国内市场，以万科为例，今年1至9月，万科累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%，招商地产210亿元和世茂地产307亿元均已超额完成全年销售目标，恒大地产19月实现销售金额586亿元，完成全年销售计划的73。受到政策调控影响，多数房企营业实行以价换量政策，营业收入就高于净利润增长。专业人士称，大量的刚性需求支撑楼市，即便是中小房企，大多也已度过了最艰难的时点，手持现金和预收账款的大幅增加，增加了房企业绩的可期空间。【专家观点】华西城市与房产研究院首席专家温利阳认为，得益于积极的去库存行为，房企的现金流不断好转，短期偿付能力逐步提升，因此，虽然年终度传统的冲业绩时期，并且不少开发商比如保利、蓝光、九龙仓将在四季度大量推盘，但受此前业绩表现较好影响，将支撑房价体系稳定运行，房价很难下降。a) 平价楼盘“抢收”年末房价平稳受快周转策略影响，房企今年大量推货，而此前的以价换量策略如今也给开发商扛住价格撑了腰。“十一”期间举行的成都秋季房地产交易会，青年首置需求支撑了场面的热闹，平价楼盘积极“抢收”。蓝光推出COCO系，设计创新+拿地开盘惊人速度+品质刚需成为2012话题感最强的楼盘，保利没有观望，在取得上半年可观的销售业绩加快推盘速度，推出的保利百合花园、保利香槟光华、保利香槟地铁广场等“平价房”满足青年首置，取得理想成绩，而其余比如金科、佳兆业、万科等也是因为推出了灵活的价格策略积极“抢收”。高端项目在2012年表现得稍“淡定”，因为限购时代，“房票”稀缺，改善型买房人出于对“房票”的珍惜，更倾向于资源配置丰富、性价比高的优质项目，所以，观望的态度比较明显。但一小部分中高端项目推盘也都采取了比较平稳的价格策略，如九龙仓御园、四海一家等实现了有效对接市场中的改善型需求，取得热销。【专家观点】华西城市与房产研究院首席专家温利阳认为，在卖方降价动力不足、买方涨价动能有限的情况下，年末房价将以平稳为主，成交将较为乐观，由于目前成交客户的主流依然是价格承受力较低的刚需人群，因此，房价上涨动能有限。2、 2012成都房地产市场信心指数发布 呈现双回升势态 “信心比黄金更重要”。对于经历逾两年政策调控的房地产市场来说，这句话最合适不过了。成都购房者和开发商对房地产前景的信心如何？9月初至今，四川日报报业集团全媒体中心通过问卷调查的形式，向省内12个二线城市、四川在线房产论坛发出了超过5万份购房者信心指数调查问卷。历时3周进行问卷回收、有效甄别、专家评议，完成了极具权威性的购房者信心指数数据库储备。在经过近两月的深入调查和分析后，由搜房网、成都住宅与房地产业协会、四川日报报业集团全媒体中心发起，锐理数据强力支持的2012成都房地产市场信心指数昨日正式发布。调查购房者刚需主宰市场八成购房者能承受房价低于7000元作为房地产市场的最终买单人，购房者在楼市中的重要性不言而喻。一旦购房者信心下降，市场热度必然受影响。调查显示，尽管102.6的购房者信心指数处于积极区间，但观望情绪仍较浓厚。在时机选择方面，14%的受访者认为，短期内房价将重回上涨通道，购房良机已现。而超八成的受访者认为，短期内房价不会明显上涨，当前不必着急出手。数据显示，在不同的住宅类型中，“刚需户型”仍然是市场的支柱，改善型住宅的比例也有一定程度的提高。在今年秋季房交会上，70至90的刚需产品是市场主力，成交套数占总成交量的44%；90到150的改善型住宅也大受欢迎，成交套数占总成交量的35%。此外，调查显示，刚需型购房者是目前购房主力，最关心的当然是房价问题。“成都住宅均价约7900元/，而根据样本调查的结果显示，84%的购房者能够承受的房价区间在7000元/以下，低于目前均价。”锐理数据平台总经理郭洁表示，成都房价变化曲线大致呈现由市中心向周围递减的趋势，“目前仅三环以外的房价符合购房者的心理价格区间。”调查开发商加大土地储备超七成开发商重点开发中小户型在针对开发商信息指数的调查中，主要围绕“对未来1年楼市调控预期”、“未来1年土地市场变化”、“新盘开发力度的变化”、“开发商对销售价格调整的变化”四个核心问题进行。调查显示，75%的开发商认为楼市会继续现有政策不会加码，有19%认为会有所松动，只有6%的认为会加大调控力度。目前四川省和成都市的房地产调控政策跟全国的水平是一致的，没有出现特别加码的调控政策，也没有一些变相放松的政策，在政策执行方面也是比较到位。在土地市场拿地方面，有75%开发商明确会在未来1年内加大土地持有量，25%的开发商维持现状。统计显示，今年10月以来多场拍卖会出现的24家、36家开发商齐聚土地拍卖现场，从侧面印证了这一趋势。在销售价格方面，有81%的开发商表示未来销售价格不会有大的调整，有19%表示会有所上调。这一调查结果再结合优惠幅度略有收缩的现象，说明大多数开发商对于明年市场预期充满信心。另外，在开发商对刚需型中小户型开发力度方面，75%以上的开发商表示将在今年剩余时间里将产品开发精力集中在100以下这个区间。数据出炉2012成都购房者信心指数为102.6开发商信心指数为103.8“2012成都房地产市场信心指数大调查”活动是由搜房网、成都住宅与房地产业协会、四川日报报业集团全媒体中心强势发起，在锐理数据强力支持下，建立起了楼市信心指数数据库，为调查提供充足的事实支撑。调查数据显示，经历了两年多的调控后，在今年央行连续降息、市场银根放松、开发商大举拿地等因素的刺激下，购房者、开发商信心指数均小幅回升。其中开发商信心指数为103.8，回升幅度要高于102.6的购房者信心指数。房地产市场信心指数是指购房者、开发商对房地产市场形势各方面进行综合判断后得出的主观评价和心理预期。100为信心指数悲观和乐观的分界点。当指数大于100时，表示购房者和开发商信心是积极的，当小于100表示表示购房者和开发商信心偏向消极。对话业内看好成都，明年开发量会增加成都住宅与房地产业协会秘书长黎光成：我们看报纸、媒体所有的感受都是楼市在回暖。我们仔细想一想，今年在售的楼盘，在今天以前的楼盘，和同期比，环比、顺比、纵的、横的都应该是比较好的。我们成都这么多年一路过来，基本保持了我们成都房产的稳定。华宇集团（成都）公司总经理周继红：我从重庆来到成都以后，对成都行业的感悟非常深，这里的市场给浮躁的我们很多的冷静空间，这点让我感悟非常深。我觉得中国西部市场，尤其是成都市场，从长远的角度看是非常好的。新希望集团房产事业部总裁曾德浩：听到这个报告指数后，我们发现自己接下来就要增持土地，要做加大力度开发新项目的那75%中的企业，明年的开发量会增加，项目的上市会提升，开发的节奏也会加快。成都东原房地产开发有限公司区域公司董事长夏强：参加这个会特别有一点心得，一定程度上反映了我们集团对于未来房地产经济发展的认知。总体上来说我们还是认为未来的长期市场还是持续看好的。我们认为短期内确实还是需要比较谨慎的。成都锦城中建地产开发有限公司副总经理童德才：中建桐梓林壹号位于城南片区，刚才看了数据和我们销售线的数据非常吻合，我发现高新南区主要是改善，刚需进场的效果还是比较明显的，我们的排号成交比例达到1:4左右(小区网 论坛)。这跟调查内提到的刚需到改善型购房者入市的情况，不谋而合。中铁八局骑士公馆项目总经理何凯锋：最近我们的产品定位到客群统计再到客户反馈的数据，都反映出市场整体趋向利好，并且成交以刚需和改善型为主。我们在大成都范围内有7个项目，也有别墅类项目。成交发现，别墅不太理想，而越是靠近有地铁、快铁等轨道交通地段的刚需型项目就销售得越好。成都宏达置成房地产开发有限公司营销部经理何铁轮：宏达世纪锦城是我们在成都的第一个项目，也是刚需型项目。我们在今年春秋两季房交会期间调整策略，主打“品质刚需”的概念，提前完成了全年销售任务。这对于当下刚需主宰市场的结论，是最大的数据支撑。新世界中国地产（成都）营销部总监方桂成：作为一直扎根成都、埋头开发地产的港资企业代表，我们在听了调查报告之后有拨开云雾见真章之感。我们内部之前在探讨成都今明两年的楼市行情，就非常看好稳健的成都市场，认为继续下行的空间很小。成都富力地产开发有限公司项目经理张大鹏：跟前面的同行一样，我们认为自己也属于看好楼市的75%其中之一，调查数据本身和我们对于市场的构想无不吻合。成都金科房地产开发有限公司策划经理陈展：成都金科今年第一件重大事件就是更名为四川金科，第二件大事是在成都主城区拿下了两大地块，到年底还要再拿一到两块地。无论是从加持土地储备还是从销售数据，都能够印证这次报告整体趋好的结论Therefore, physicians were practising this profession requires not only medical expertise as a basis, but also to learn to apply for emergency medical techniques and methods to save a patients life. These rules apply to the emergency department medical specialist the first 3 years of training. (For example, master, doctoral graduates, and residency can be reduced to 2 years), training goals through 3 years of basic training, the trainees master the basic theory, basic knowledge and basic skills, ability to achieve independent diagnosis and treatment of common acute and severe. To master common symptoms differential diagnosis of acute; master classification of emergency patients condition; be familiar with first aid techniques and methods commonly used; the basic right and an independent common emergency first-aid treatment. Read books about emergency medicine; knowledge of clinical research methods, seamless integration of clinical practice, writes with a certain level of reports and reviews of medical records. Second, standardized training methods trainees to take part in specialist training standard set theory course, Rotary range should focus on emergency medicine, high risk sho