工程与物业管理交接流程.doc

编号：第0次修改：生效期：青岛麦迪绅集团股份有限公司流程管理体系主题：工程与物业管理交接流程工程与物业管理交接流程一、目的为使已经竣工验收的工程项目的管理顺利规范地交接给物业公司管理，以良好的售后服务树立麦迪绅地产的品牌形象，使开发、物业管理处于良性循环状态。二、适用范围2.1本管理制度适用于集团下属项目公司。2.2本管理办法适用于竣工项目交付使用及与物业公司的移交。三、职责分工3.1项目公司开发工程部门提出交接计划、提供竣工资料，负责工程遗留问题的整改和验收；3.2物业公司负责成立验收小组。验收小组的工程技术人员提前进驻现场，了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置、走向及存在问题；填写有关质量记录，及时反馈开发公司工程管理部。交接时与开发公司工程管理人员一同检查所交接的工程项目；无大的质量问题的情况下对工程项目接收管理。四、工程项目交接前期准备4.1项目公司工程部根据所开发的工程项目进度情况及营销部制定的向业主的交房计划，及时提出工程交接计划，该计划报项目公司总经理批准后抄送物业公司。4.2物业公司根据交接计划，派出工程管理人员提前进场对项目进行跟踪，以便尽快熟悉工程建筑构造、设备设施位置、性能及水、电、气管道线路的铺设位置、走向等。如发现问题，填写有关工程质量问题记录表，及时反馈给项目公司工程管理部，并对以上问题进行跟踪检查。五、工程资料的移交接管5.1工程交接前项目公司提供以下工程资料向物业公司移交：5.1.1产权资料A 项目批准文件；B 用地批准文件；C 建筑规划许可证；D 业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。5.1.2市政验收合格资料A 市建设工程竣工验收证书；B 市建筑消防验收合格证；C 市完善配套办公室小区综合验收合格证书；D 用电许可证；E 正式通水证明；F 供用水、电协议书；G 卫星地面接收设施许可证；H 电视共用天线合格证。5.1.3工程技术资料A 竣工图包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；B 地质勘察报告；C 工程合同及开、竣工报告；D 图纸会审记录；E 工程设计变更通知（包括质量事故处理记录） F 隐蔽工程验收签证；G 沉降观察记录；H 竣工验收证明书；I 水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；J 砂浆、混凝土块试压报告；K 检验试验报告。六、工程交接验收6.1 项目公司工程部通知物业公司正式接管验收；6.2 物业公司项目管理处核对所接收的资料，签发验收复函；6.3 物业公司项目管理处验收小组同项目公司移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行验收；6.4 对验收中发现的质量问题，由物业公司项目管理处填写各类遗留问题统计表，约定期限由项目公司工程部负责整改，并商定时间复验；对于属于设计原因造成的质量问题，由项目公司工程管理部上报集团产品研发与管理中心，由产品研发与管理中心协调设计单位拿出解决方案，反馈项目公司工程部实施。6.5 对验收项目配件齐全，符合检验标准的，由物业公司项目管理处接收，承担管理责任；如验收项目缺少配件，或存在重大质量问题的物业公司，物业公司暂不接收，由项目公司工程部安排相关施工单位整改后再进行验收。6.6 业主（住户）入住时，由物业公司工程管理人员陪同业主对室内进行全面细致的质量检查，将发现的质量问题记录下来，及时反馈项目公司工程部，由工程部安排整改后通知业主验收，验收后消项。6.7 验收项目及标准6.7.1房屋主体部分6.7.1.1验收项目A.梁、柱、板主体；B.顶棚；C.墙面；D.地(楼)面；E.楼梯、扶手；F.插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座)；G.开关；H.照明灯具；I.给水系统；J.排水管道；K.地漏；L.卫生洁具；M.防盗网(窗)；N.室内配电箱；O.水表、电表和燃气表。6.7.1.2验收标准住户及房屋内的水电配套设施等，参照设计要求及国家有关施工验收标准和国家1997年7月1日颁布的房屋接管验收标准。6.7.2公共设施部分6.7.2.1验收项目：A.消防设施（消防栓、消防箱）；B.小区道路；C.小区路灯；D. 绿化、景观、雕塑及文化娱乐设施；E. 水池、水箱、二次供水设备；F.小区排水管网、检查井化粪池等设施；G. 排水泵等设施；H.车库；I.岗亭；J.台阶；K.挡土墙、坡；L.垃圾转运站；M. 垃圾箱（池）；N.信报箱。6.7.2.2验收标准参照设计要求及国家有关施工验收标准和国家1997年7月1日颁布的房屋接管验收标准。七、 保修保修期内，在使用过程中业主（住户）或物业公司管理人员发现的质量问题，属建筑施工或产品制造上的缺限，书面报送工程部，查验证实后，由房地产公司责令相关责任施工单位限期返修或更换；如在限期内拒不到场返修，或返修多次仍不能修好的，由物业公司或项目公司工程技术人员留取相关证据，由项目公司另行委托其他施工单位维修，维修费用从相关责任施工单位保修金中扣除。经查验属设计问题的处办法同本办法6.4条；如属业主使用不当造成的问题，由物业公司协调业主共同认可，认可后工作量较小的可由物业公司自行维修，工作量大的可由项目公司委托施工单位维修，费用由业主承担。八、本流程总负责人各项目公司及物业公司九、本制度的初始输入及最终输出信息物业公司接管保修工程交接验收工程资料交接验收交接前期准备项目移交计划十、管理流程见流程工程与物业管理交接流程十一、流程操作说明见附表工程与物业管理交接操作说明十二、流程操作表格注：增加客服中心项目部参与物业公司与工程部交接全过程第 11 页 共 11 页流程名称：施工图设计管理流程流程责任人：项目公司流程的客户：设计单位、项目公司生效期：2006.10.1工程与物业管理交接流程施工单位项目公司工程部物业公司项目管理部项目公司营销部项目公司总经理集团审算部产品研发与管理中心设计单位参与验收项目交接计划资料移交通知进行正式验收参与验收资料验收交接单现场验收资料接收进场做交接前期准备，熟悉现场交房计划 通过审批不通过修改流程目标：使已经竣工验收的工程项目的管理顺利规范地交接给物业公司管理，以良好的售后服务树立麦迪绅地产的品牌形象，使开发、物业管理处于良性循环状态。流程关键点：1、 资料移交要齐全完整。2、 现场质量的验收。3、 工程质量分类研究流程说明：见工程与物业管理交接流程表单：1、 工程项目资料交接验收表2、 主体工程项目验收交接表；3、 公共配套设施验收交接表。施工单位项目公司工程部物业公司项目管理部项目公司营销部项目公司总经理集团审算部产品研发与管理中心设计单位施工原因返修整改工程验收交接单移交复验分类研究记录整理发现质量问题保修接管复验发现质量问题设计问题审核费用研究解决方案修改方案图纸 工程资料移交表工程名称: 移交日期: 年 月 日序号工程资料名称移交日期页数(张)备注移交单位: (盖章) 接收单位:(盖章)代表签字: 代表签字 单位工程验收交接表编号：工程名称时间移交项目施工单位保修单位联系人联系方式验收内容、范围及数量 分项工程已施工完毕，经开发工程部、物业工程部共同验收合格，现由开发工程部移交物业公司管理使用。包含如下内容:1.2.3.验收结论合格（ ），不合格（ ）遗留问题及整改期限1.2.3.移交部门（签章）代表签字：接收部门（签章）代表签字： 公共配套设施验