二手房交易缴纳税费详细计算方法.doc

二手房交易缴纳税费最新税费征收标准详细解释（不含中介费用）一、符合普通标准住房的商品房假设您的房屋为140平米以下的普通住房，原买进价为50万元，现交易价为55万元，依据房屋取得产权证的时间不同，所需交纳的税费有以下2种情况：1、取得产权证或完税发票的时间不满5年，所需缴纳的税费为：税 种税 费 计 算 公 式税 费营业税、城建税、教育费附加交易价5.5%=5500005.5%30250元印花税（买卖双方各缴）交易价0.5=5500000.5275元土地增值税免征0元个人所得税（交易价原买进价合理费用）20%=（550000-500000-30250-275）20%注：合理费用=印花税+营业税+教育费附加+城建税3895元契税（买方缴纳）交易价1.5%=5500001.5%8250元注：营业税、个税不享受优惠标准。2、取得产权证或完税发票的时间5年以上，所需缴纳的税费为:税 种税 费 计 算 公 式税 费营业税、城建税、教育费附加免征0元印花税（买卖双方各缴）交易价0.5=5500000.5275元土地增值税免征0元个人所得税免征0元契税（买方缴纳）交易价1.5%=5500001.5%8250元二、符合普通标准住房的已购公房符合普通标准住房的已购公房与商品房在税收上的不同是在计算个人所得部时，其买进价按4000元/平方米的价格进行计算。个人所得税计算公式为：应纳税秘得额=（卖出价-住房建筑面积4000元/平方米-合理费用即应纳税额）20%.按房屋取得产权证的不同时间，您所需交纳的税费有2种情况，其计算方式与上面的符合普通标准住房的商品房税费计算方式相同（个人所得税计算方式不同除外）。三、非普通标准住房假设您以85万元的价格购入一套140平方米以上的房屋，现以95万元出售。此房为非普通住宅商品房。出售此房所需交纳的税费分为4种情况：1、取得产权证或完税发票的时间在1年以内，所需缴纳的税费为：税 种税 费 计 算 公 式税 费营业税、城建税、教育费附加交易价5.5%=9500005.5%52250元印花税（买卖双方各缴）交易价0.5=9500000.5475元土地增值税增值额30%=转让房地产收入-扣除项目金额之和（购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）=（950000-85000-52250-475）30%注：因此套房子的增值率为1.6%，即增值额占扣除项目金额之和的1.6%，未超过扣除项目金额50%，因此适用增值税的第一档税率即30%14183元个人所得税交易价-原买进价-（合理费用即 印花税+营业税+教育费附加+城建税）20%=（950000-850000-475-52250）20%9455元契税（买方缴纳）交易价3%=5500003%16500元注：征收土地增值税2、取得产权证或完税发票的时间在23年间，重新评估后的价格依然为85万元，所需缴纳的税费为（见下面表1）：注：a土地增值税减半征收。b计算土地增值税需按重新评估后的价格为依据。3、取得产权证或完税发票的时间在35年间，所需缴纳的税费为（见下面表2）：注：a土地增值税减半征收。B计算土地增值税需按重新评估后的价格为依据。4、取得产权证或完税发票的时间超过5年，又是家庭唯一住房了，所需缴纳的税费为（见下面表3）：表1税 种税 费 计 算 公 式税 费营业税、城建税、教育费附加交易价5.5%=9500005.5%52250元印花税（买卖双方各缴）交易价0.5=9500000.5475元土地增值税增值额30%=转让房地产收入-扣除项目金额之和（评估价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）=（950000-85000-5500-475）30%注：因此套房子的增值率为1.6%，适用增值税的第一档税率即30%28208元个人所得税应纳税额=交易价-原买进价-（合理费用即 印花税+营业税+教育费附加+城建税）20%=（950000-850000-475-5500）20%18805元契税（买方缴纳）交易价3%=5500003%16500元表2税 种税 费 计 算 公 式税 费营业税、城建税、教育费附加交易价5.5%=9500005.5%52250元印花税（买卖双方各缴）交易价0.5=9500000.5475元土地增值税增值额30%=转让房地产收入-扣除项目金额之和（评估价、营业税、城建税、教育费附加、印花税）=（950000-85000-5500-475）30%/2注：因此套房子的增值率为7.6%，适用增值税的第一档税率即30%9849元个人所得税应纳税额=交易价-原买进价-（合理费用即 印花税+营业税+教育费附加+城建税）20%=（980000-910000-490-3850）20%14104元契税（买方缴纳）交易价3%=5500003%16500元表3税 种税 费 计 算 公 式税 费营业税、城建税、教育费附加（交易价-原买进价）5.5%=（950000-850000）5.5%5500元印花税（买卖双方各缴）交易价0.5=950000