房产顶岗实习报告

顶岗实习报告系 部：专 业：班 级： 学生姓名： 学 号 2011年5月26日 目录1. 前沿内容2. 实习单位简介2.1单位名称2.2实习单位介绍3. 实习心得体会3.1实习内容3.1.1二手房总体概括3.1.2二手房屋的一般交易流程3.1.3二手房交易所收相关的费用3.2实习感受4. 建议与感受4.1建议4.2展望 5 参考文献1. 前言实习是每一个大学毕业生必须拥有的一段经历，它使我们在实践中了解社会、在实践中巩固知识；实习又是对每一位大学毕业生所学知识的一种检验，它让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识,既开阔了视野，又增长了见识，为我们以后进一步走向社会打下坚实的基础，也是我们走向工作岗位的第一步。 人们常说，大学是个象牙塔，在学校的时候充满了幻想，真正走进社会才发现，我们不再也不是那个稚嫩的孩子，也没人把我们当成学生，我们拥有的是梦想，而缺少的却是一种敢于展现自我的霸气，本着适应社会，锻炼自己的目的，我选择了一份具有挑战性的工作销售。2.实习单位简介2.1 山东*房地产营销策划有限公司 2.2实习单位介绍 山东*房地产营销策划有限公司是淄博一家拥有二级资质的品牌优秀专业二手房服务公司，本公司本着“诚信经营、服务第一”的原则坚持做好每个细节，让客户满意，放心。公司目前有多家店，经营良好，也受到了客户及有关部门领导广大好评。 公司一直遵循:始终把顾客的利益放在首位，秉承“专业、真诚、守信”的服务宗旨。经过几年的诚信经营，如今发展到有近6家分公司的信息化中介企业，每个分公司都配备了先进完善的电脑设备以及专业的房地产经纪人。在整合综合优势同时逐渐发展网络优势，前先进的计算机管理网络，加快了市房地产信息化的进程。现已成为公司和广大客户沟通的新渠道新增QQ即时聊天、信息登录，极大的缩短沟通时间，为顾客节约了宝贵的时间和精力。为了更好地、更方便地服务于广大市民，公司实行信息共享制度。可以在就近的任何一家分公司咨询我公司遍布全市的全部房产信息。公司经过几年的发展形成了独具特色的房产交易模式和完善的交易流程，丰富的交易经验保证了每一笔业务的安全交易。同时，公司建立了专业的贷款服务体系，各分公司均可为您办理公积金贷款、二手房按揭贷款、按揭贷款转公积金贷款、消费贷款等各种房屋贷款业务。在房地产交易异常活跃、市场环境越来越复杂的情况下，我公司将继续遵循“公平、公正、公开、合理”的经营原则、信奉“顾客是上帝，顾客永远都是对的”的服务理念，以自己鲜明的企业形象、响亮的公司品牌和丰富的交易经验，为广大的市民朋友及合作伙伴提供更加高效、优质的服务。3.实习心得体会3.1实习内容在淄博博润房地产营销策划有限公司实习期间，我主要负责：1. 二手房的房源整理与录入，清晰产权2. 根据房源寻找合适客户3. 约见客户看房4. 面对面洽谈5. 办理过户与银行贷款及其他业务程序3.1.1二手房总体概括：【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。房屋的证件有：房屋所有权证、房屋契证和国有土地使用证，国家推出政策，三三证满不满5年的，需缴纳个人所得税和营业税。3.1.2二手房屋的一般交易流程卖方流程（如图3-1）一、房源对象 如果有二手房要出售，先在房源委托中填写登记表，这样信息就加入到我们内部局域网上，便于更多的购房者浏览信息。 另外，在出售二手房过程中，为了减少纠纷，须弄清： 1售房屋的产权性质必须弄清楚； 2是否有产权证 二、价格评估 由我们提供专业的房地产评估，将根据不同的评估目的，如：经验评估、银行评估等，按照专业的评估程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对要出售的二手房价格进行客观合理的估计、推测和判断。 三、接待看房 进行房源登记之后，我们销售人员将迅速地把购房者的需求信息反馈给房主，在双方初步达成一致的条件下，将按排房主与购房者见面实地看房。看房过程中房主提供尽可能全面的房屋有关材料加以证明，如：身份证、户口本、房产证。四、签订合同购房者在看过房后，表示满意，希望与房主签订合同。签订合同时应准备齐以下资料： 1身份证； 2户口簿； 3房产证； 4房屋共有人身份证、户口簿、结婚证。5收取买房押金1-2万五、手续办理 一、上市审批 1、卖方应准备：身份证、户口薄、房屋所有权证。 2、交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰。 二、立契过户 1、由我公司将买卖双方的材料：身份证、户口薄（复印件）；买卖合同、房屋所有权证，提交到交易所排队审核。 2、我公司通知买卖双方到交易所办理过户手续，买卖双方本人必须到场，并持本人身份证、户口薄（复印件)。 3、缴纳国家税费。三、办证最后将所有材料交权属科办理新的房屋所有权证。六、物业交验验房进户时您首先要填写一份物业交验单，我们在此为您提供了标准样本，以供参考。您应在合同规定的时间内进行验房，验房的内容主要包括以下4点：1物业是否与合同约定的一致；2物业里的家具等是否已搬空；3物业钥匙是否已交付；4有关物业费用换出方是否已结清。买房流程（如图3-1）一、登记查询 我们公司提供全市最新最好的房源信息，买方可按区域，房屋类型，价位，建筑面积等进行查询。 二、预约看房 有较为合适的房源，由我们联系房主预约看房，看房具体须知1确定好看房时间； 最好下班后或休息时间看房； 2做到守时。看房地址选择方面，由我们负责。 看房过程中，买方应注意： 1不要与业主交换联系方式； 2对所看房屋较满意不要喜行于色，以免影响经纪人帮您谈价格。 您在看房前与我公司签定委托代理协议，看房过程中发生的车费由买方承担 三、签订合同 在实地看房后，如果买方感到满意，我们负责谈妥价格。买方提交资料及交纳定金之后，就可以签订购房合同了。 签订合同时，我们提供标准的合同样本，内容包括1售房当事人的姓名或者名称、住所； 2房地产的坐落地点、面积； 3土地所有权性质及该房屋是否可以上市交易； 4代理公司权利和义务及违约责任； 5房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况； 6二手房出售的价格、支付方式和期限； 7二手房交付日期； 8双方的违约责任等。四、手续办理五、物业交验 图3-13.1.3二手房交易所收相关的费用二手房交易，我们房产公司整个服务流程需缴纳服务费为成交价的1.5%，如需贷款，还需交贷款额的1%，其他需交的费用如图3-2所示：契税普通住宅：成交价1.5%地税局非普通住宅：X3%办理房屋所有权证测绘费1.36/房管局登记费80元/户交易手续费:划拨3元/ 出让6元/m办理国有土地证出让土地：340元/户土地局划拨土地：530元/户+成交价1%土地出让金营业税评估价X5.55%地税局（三证满5年不需再交）个人所得税评估价1%贷款费用评估费5评估机构抵押登记费：230元/户房管局担保费、贷款额1.5%担保公司图3-2对二手房有了新的认识和了解，我便开始了销售房产最关键的一步：熟悉张店的各个小区的位置、建造年代、以及附近学校 一周的时间里我一直在跑盘，从这个小区到那个小区，一个一个跑，我来的这个时候正好是最冷的时候，脚都冻肿了，有时候就冻得想哭，可我觉得很值，因为我喜欢这个工作，它带给我的不仅是那些工资，更多的是它在不断强大我的内心。同时，也在期待着自己真正接受业务。 第三周终于可以真正工作了，刚开始就是在各个网上发布房屋出售信息，推荐靓盘，这个时候我还不知道什么事所谓的靓盘，所以就把听几个同事说的好房源发到网上，结果还真接到了电话，当时很兴奋，但是不知道怎么谈，盘也记不住，只好先把电话挂了，只好找好又给客户打过去。刚开始我也不知道怎么看房，就一直跟着同事去看，同事们都很热心，有时候打电话说错话或者记错房源他们都及时提醒我，或者告诉我这句话该怎么说，因为一句话用两种方式说出来就会有两种不同的结果，有一次和房主谈价，我说了一句，客户反映你那个房子格局不好，挂了之后，同事说，房主永远都觉得自己的房子是好的，所以不要说他的房子不好，就是不好，也只能从客户嘴里说出来。我一直挺感激我的同事。经过两个礼拜的锻炼，发现自己进步还挺快的，即使是之前从来没有接触过的销售岗位，同时也对销售这一行有了更深的认识，这一周仍然做通过电话跟客户沟通的事情。偶尔也出去跟客户面谈。 由于自己向来比较内敛的缘故，首次与客户面谈显得比较紧张，也不大顺利，不过有了一次经历之后，进步了不少，再加上经理和同事的鼓励，自己尝试大胆的去应付，慢慢的好了许多。不再会在陌生的场合怯场。今天下来，面对经验比我丰富的阅历比我深的多的多的客户，也能够通过简练清晰的表达让对方熟悉我们的产品，让他们对我们的产品产生更浓厚的兴趣。就这样坚持了一个月，我开了第一单，也挣了我做销售以来的第一桶金。 开单之后，似乎做什么都变的简单了，慢慢的，我又开了好几单，有的是合单，也有的是自己的，同事们一直在旁边帮助我，所有的合同都成功的签成了。人往往都是这样，没有经历过的话，永远都不知道事情到底是怎么一个样子，是真的那么难，还是并非如此，所以，不管怎么样，即使是自己完全陌生的事情，只要有机会，都一定要去尝试，努力去做好。因为没有经验，那么就需要做更多的准备工作。另外就是不要害怕失败，只要用心去做就可以了。等到熟练了，那么成功将是水到渠成的事情。比如我的第一次跟客户面谈，虽然我做得不够好，或者可以说失败了，但通过这次的尝试，却令我获益匪浅，对我之后的几次任务的成功都起到了极大的推动作用。自己也通过不断的经历和尝试检验了自身的水平和适应能力。日子过的挺快，就这样匆匆的过了一年了，才发现，当人真正忙起来的时候，似乎就能忘掉一切，有时很累，很压抑，但也很快乐。这么长时间让我学会了一句话，一句狼的格言：“没有捕捉不到的猎物，就看你有没有野心去捕；没有完成不了的事，就看你有没有野心去做。”这句话写的很好，做销售就是这样，不是没有客户，就是看你会不会去寻找，只要有一颗善于发现的眼睛，就不怕你找不到猎物。这是狼的生存技巧，也是我们人类学习的榜样。4 建议与感受4.1 建议踏入社会以来，我深切感受到知识的重要性。结合社会发展各个方面的非专业知识也很重要。树立良好的教风与学风对学生的培养意义重大。学习不仅仅只是知识存量的增加，而且也是学习方法和自我学习能力的提升，要培养学生具有根据自己的需要高效率获取和探索知识的方法和能力。只有具备了这种自我学习和自我更新的能力，我们的学生才能够积极面对知识爆炸时代的各种挑战。尽管教材上的知识是有限的，而且不少内容滞后，但通过扎实的课程学习和自我学习可以训练学生的思维方法和自我更新能力，让他们终身受用，使他们走出校门后具有竞争力。我们要求他们的所学不仅仅能适合现有市场、适合岗位的需要，而且还希望他们具有不断自我更新、自我学习和探索新知识的能力，这样才能够始终站在知识进步的前沿，即使10年、20年后，甚至更长的时间内，他们仍然还具有相当竞争力。4.2展望 从学校出来将近一年了，每当想到学校，想到师长，眼睛就湿润了，想念学校，想念亲爱的老师，是你们教会了我做人的道理，这些道理一直支撑我坚强的活在这个世界上，这一年受了太多的苦，也收获了很多，通过实习，我明白，踏踏实实，埋头苦干，是所有成功者的共同点。上天对每个人都是公平的，别人能做的事我也可以做的到，寻找、发现、追求、获得这就是生活的要素。这一年实习经历对塑造我的人格，对培养我的毅力有很大帮助。在这个社会上，我仍然稚嫩，缺少经验，需要更多的学习，任何人的成功