试析商业银行住房信贷风险防范.doc

商业银行住房信贷风险及其防范协和学院 国际商学系 国际经济与贸易专业124622004241 赖连成 指导老师：祝健【摘 要】 当前商业银行个人类贷款业务发展迅猛, 在给人们生活带来了便利的同时，既有效支持和促进了社会经济的发展,也给商业银行 带来了良好的经营绩效。但由于这几年来银行监管有所松懈，政府政策不完善，借款人信用下降和其他不确定因素，造成了不能按期还款。本文从分析了我国商业银行住房信贷发展及其风险隐患入手，剖析了商业银行信贷风险产生的原因进而提出了有效防范商业银行住房信贷风险的对策。【关键词】商业银行；住房信贷；风险防范一、商业银行住房信贷发展及其风险我国自20世纪80年代末开始办理信贷业务。1997年国家出台了抵押贷款的详细规章，各大银行纷纷加入此行列，自此个人住房消费信贷进入快速发展阶段。当前，从社会经济上看，我国正步入工业化中期阶段，GDP保持快速增长，人民收入水平不断的提高，引致居民消费进一步向住房需求转变，房地产行业呈现两个重要特点：一是，投入资金量大，在生产、流通、消费需要大量的资金。二是，资金周转长，从土地认购到销售使用收回成本需要几年时间。这两个特点决定了房地产行业需要金融业的大力支持。目前，我国商业银行住房信贷业务发展速度惊人，住房信贷在银行贷款中已经达到了较高的比例，巨额融资潜藏着巨大的风险。一方面，住房消费信贷快速增长，宏观环境的变化，住房体制改革，金融体制深化改革，有关部门出台了相关政策使贷款对象、利率、期限、金额各方面不断放松，以及银行相互间的合作出台各种措施加快个人住房贷款业务发展。据统计1997-2005 年，我国商业银行共计发放 11779.74 亿元个人住房抵押贷款， 其中 2000-2004 年总计发放了 45008 亿元个人住房抵押贷款。由国外发展经验来看，个人住房抵押贷款的风险通常在发放后的 年逐步释放。从我国 95.19 抵押贷款是在 2000年后发放的 ，所以坏账比例很可能在今后数年内逐步上升。另一方面，由于缺乏必要的相关法律约束,住房信贷的快速增长，申请贷款的门槛越来越低，再加上各大商业银行之间不良竞争，使得顾客贷款可得性高，房地产信贷部门有时为了扩大业务范围，竞相降低借款人的首付比例，同时放松借款人的审批条件，或者没有严格执行抵押住房登记制度，对客户的资信情况没有进行严格把关。时常出现了恶意骗款，套取个人住房抵押贷款等现象。住房信贷利润和风险同在，只是许多风险隐藏在信贷过程中没有受到重视，如果商业银行不能对当前个人住房信贷业务所面临的风险进行有效识别和控制，盲目地快速扩张，在不远的将来个人住房信贷业务将会成为商业银行一个不容忽视的风险源，成为商业银行不良资产的重要来源。因而应当引起高度重视。二、商业银行住房信贷风险产生的原因 作为借贷合同的主体之一，借款人自身素质与能力对银行个人住房贷款安全具有至关重要的作用。（一）借款人引发的风险1.信用风险信用风险是指贷款人因借款人没有按时足额偿还贷款本息或担保人未能履行担保义务而使贷款本息受损的风险。信用风险主要包括。（1）理性违约风险。从经济学的角度上来理解，如果把抵押贷款合同看作一种期权，那么违约就是借款人放弃了这种期权，其首付款及已还款则可视为期权的押金。也就是说，违约借款人把他的房产卖给银行而由此免去抵押所需负担的债务和责任。理性违约是指借款人认为放弃继续还款反而可以带来额外的利益而导致的违约行为，通常该风险与购房者的个人道德无关。一般来说，只有在房价下跌幅度高于还贷的金额，理性违约才有可能发生。（2）欺诈风险。欺诈风险是指借款人或担保人违反金融管理规定，采取伪造个人身份证明、收入证明或其他不正当手段，骗取银行个人住房贷款，甚至主观上就要抽逃的贷款，致使银行本息受损的风险。当采取抵押方式时，通常欺诈行为主要有三种:其一，重复抵押，抵押人以一本房产证将房屋多次抵押，贷款额远远超过房屋价格，银行无法通过处置抵押物获得足额清偿。其二，虚拟抵押，抵押人将不存在的房屋或租赁的房屋作为抵押物与银行签订抵押协议和借款合同。其三，故意遗漏共有人抵押，借款人未经房屋其他共有人的允许，私自将共有房产作为抵押物取得贷款。当采取保证方式时，借款人主要采取虚拟保证人的方式骗取担保贷款。借款人可能使用空壳机构或自然人作保证人，或故意用无担保资格的保证人作保证，在骗取贷款人信任并获取贷款后注销保证人抽逃资金，使银行利益受损，从而构成了欺诈风险。2社会大环境的原因如借款人因所在单位倒闭、撤销、兼并、政策性裁员，购房人死亡或者被宣告死亡或者失踪，继承人或财产代管人不再或不愿继续履行协议引发的风险等个人无法抗拒的原因。如这些年来国企改革、东北老工业区的整顿造成大面积的下岗或造成收入下降，使其无法继续归还贷款。我国幅员辽阔是自然灾害多发区等不可抗力因素也会造成借款人不能按期还贷。3.来自抵押物的风险首先是抵押物住房的意外风险,住房可能因火灾等原因发生损毁，住房一旦发生损毁，个人住房按揭贷款就会失去抵押权保障，借款人会因发生重大财产损失而无力偿还银行贷款；其次是抵押物住房的价格风险。当抵押物住房估价过高或价格下降较多时，会影响贷款的真实抵押率从而弱化抵押物的担保作用；最后是抵押物住房的处置风险。当借款人无法偿还贷款时，银行可以根据合同以法定程序扣押、拍卖、变卖抵押物，获得优先清偿。但抵押物住房涉及居民的安置和社会稳定，往往执行比较困难。即使拍卖房产，也可能因处置成本较高和处置时间较长，使银行处置抵押物仍面临损失。（二）银行自身行为导致的风险1.流动性风险由于目前个人住房贷款基本上都是时间长达 10年至30年的中长期贷款，而中长期贷款的快速增长和比例的提高会给银行带来流动性风险。流动性风险具体体现在中长期贷款的比重过高，银行持有的现金和国库券等不足以应付储户突然发生的提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。商业银行在一定范围内存在资产负债的不平衡是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比例范围内。根据国外金融机构的经验 ，个人住房贷款比重接近或达到18-20时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束将成为相当突出的问题。在我国，对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的城市商业银行来说，其实际上已经开始面临流动性问题。2银行操作性风险(1)审查不利的风险。疏于客户还款能力调查，个别银行贷前没有认真调查贷款人所提供资料，甚至纵容贷款人弄虚作假，并且在贷款发放后，对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控。目前， 个人住房贷款业务的市场竞争非常激烈， 不少商业银行为了抢市场放宽贷款条件，如降低首次付款比例等，这就加大了银行的经营风险。(2)评估风险已成为银行操作风险之一。目前银行以房价或评估价作为贷款依据，没有有效的抵押率认定方法，故在个人住房贷款业务中存在着较大的估价风险。估价风险不仅存在于对新建房屋抵押物的评估，而且存在于对存量房贷抵押物的评估中，实际情况是存量房的评估价通常大大高于其实际价值。(3)处罚力度不够的风险。从银行关于信贷经营管理方面看，其制定的制度、规定是比较多而且详细的，但从银行信贷经营的实际结果来看，效果却不佳。其原因主要是内部管理失之过宽，尤其是信贷责任追究制度没有严格执行，落实不到位。目前商业银行普遍存在的一个现象：在各银行中，在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。(4)信息不共享的风险。现行的国内商业银行管理水平不高，更缺乏消费信贷方面的管理经验，同一个借款人的信用信息资料分散在不同的业务部门，而且相当一部分资料还未进行网上管理，难以实现信息资源共享。通常，仅凭借款人身份证明、个人收人证明等比较原始的证明材料进行判断，对个人的信用调查基本上依赖于借款人的表面上一些材料的说明，对借款人的资产负债状况、社会活动及表现，有无违法纪录等信息缺乏正常程序和渠道进行了解，银行和客户之间的信息不对称，容易引致银行不良资产的产生。（三）政府调控引起的风险近年来，中国经济过热势头逐渐显露。为了控制过多流动性，稳定经济，央行不断加大调控力度，发布了多项通知和规定。 (1)2005年国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格通知并提出了八条措施加强引导和调控房价，使的房价下跌给投机者带来了较大风险进而把风险转嫁给了银行，使得银行住房信贷出现了很大的波动。(2)法律法规的不健全给按揭业务带来的风险，2005年月起实施的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定出台，给逾期贷款的催收带来了很大的法律风险。该规定对于债务人变卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不能自由转让，造成银行抵押权实际是虚权。即便是可以达到处置条件的房产，银行也普遍感到过程漫长，不能及时变现。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金（针对划拨、集体土地而言）后依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款，多数是无法全部偿还贷款。(3)中国人民银行从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，其中心内容是取消利率优惠和提高房贷门槛，即将此前的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。至此，1998年开始执行的旨在为刺激个人住房消费的住房贷款利率优惠被取消。同时规定对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%，并上调个人住房公积金贷款利率0.18个百分点。使得按揭购房者负担加重，迫使采取提前偿付，从而对住房消费贷款的存量和增量产生了很大的影响。加息增加了开发商利息，提高经营成本，影响资金运营能力，加息制约社会购买力，将在很长时间内对住房信贷市场的增量发展构成一定影响。三、有效防范商业银行住房信贷风险的对策思路防范个人住房信贷风险，银行一方面应把心态放稳，正确处理业务发展与风险防范之间的关系，保持个人房贷发展的平稳态势。另一方面，要重新审视和评估个人住房贷款的风险状况，建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，加强预警和监测，防止各种市场风险和操作风险的发生。国家有关部门应该加强住房信贷市场的法律法规的建设，使的各项措施有法可依。(一)增强对借款人守法意识，完善个人信用体系借款人引发风险是由于我国一直未能建立起个人信用制度，造成一些居民信用消费意识的淡漠，这不仅表现在申请住房抵押贷款时，所提供的个人信用信息虚假，还体现在得到贷款后也缺乏信用，在经济利益的驱使不惜于牺牲个人信用，甚至采取各种欺诈手段骗取贷款人的贷款，所以我们应采取有效的措施对信用风险进行有步骤管理，加强对借款人的守信教育。国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊等多种形式，向全社会宣传介绍道德和信用知识，宣传房地产信贷有关知识，使广大居民对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束借贷行为。当然改善个人信用不能只靠国家和银行的宣传，还应该尽快 建 立 风 险 识 别 系 统 和 完 善 个 人 信 用 体 系 。 该 体 系 的 核 心 个人信 用 制 度 ， 其 主 要 包 括 个 人 信 用 登 记 制 度、 个 人 信 用 评 估 制 度 、 个 人 信 贷 风 险 预 警 制 度 、 个 人 信 用 风 险 管 理 制 度 、 个 人 信 用 风 险 转 嫁 等 。这 就 需 要 设 立 专 门 的 信 用 机 构 ， 信 用 授 予 人 将 信 用 消 费 者 日 常 在 各 种 机 构 的 信 用 支 付 情 况 连 续 地 提 供 给 信 用 管 理 机 构 ， 由 信 用 机 构 将 这 些 信 息 与 来 自 司 法 、税 务 等 机 构 的 公 众 记 录 加 以 整 理， 记入 消 费 者 的 历 史 档 案 。当 授 信 人受 理 消 费 信 贷 申 请 时 ， 可 从 信 用 机 构 获 得 申 请 人 的 信 用 报 告 ， 并 据 此 作 出 决 策 。 在 信 用 机 构 尚 未 建 立 的 情 况 下 ， 可 先 由 个 人 房 贷 审 批 行 扮 演 好 信 用 机 构 的 角 色 ， 将 个 人 信 用 作 为 考 查 的 重 点， 设 立 相 关 的 个 人 信 用 档 案 。特 别 是 初 步 建 立 专 业 化 、规 范 化 的 数 据 库 ， 对 已 有 借 款 人 以 及 申 请 人 违 约 的 可 能 性 作 出 预 测 ， 并 建 立 信 用 缺 失 的 预 警 机 制， 以 便 及 时 采 取 补 救 措 施。（二）开发保险品种，健全住房保险体系对社会大环境的原因产生的风险，银行应引入借款人人寿保险、失业保险、意外伤残保险等形式多样的保险业务，从而增强借款人未来的还款能力。我国现有的住房保险品种的单一，只对房屋进行财产保险，费率水平较高，且需要在办理抵押贷款时一次性支付，购房者对此无力承担。因此，必须尽快建立一整套完善的保险或担保体系。发展个人住房抵押贷款风险转移机制。个人住房抵押贷款保险的目的在于规避或分散三类风险：一是房屋毁损的风险，二是贷款的信用风险，三是借款人的人身风险。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一，银行信贷风险和保险机制承保的信用风险、人身风险没能合理划分，期待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决，在保险品种上，可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种：在保险机构上，可以为中低收入借款人建立政策性保险机构的抵押贷款保险，为高收入借款人和中、高档住房提供商业性保险公司抵押贷款保险业务。（三）完善住房二级市场有效转移信贷风险由于我国还没有形成抵押资产流动的二级交易市场，一旦借款人不能还款，银行实际上很难把抵押物变现。因此，必须建立和完善住房二级市场通过二级市场来转化和释放风险，以保证抵押物在顺利出售并能获得较为正常的市场价值，使抵押物品.的拍卖、变现能在风险形成后顺利进行。另外为了防范市场风险，商业银行对抵押物品进行正确的估价也是个重要的环节。（四）商业银行强化内控机制建设我国商业银行积极应对各方面的原因引起的住房信贷风险，必须要从自身找原因加大力气解决风险内控。1建立键全贷款证券化市场资产证券化是解决商业银行因为过量中长期贷款所造成的资金流动性差的一个效途径，在解决资金流动性问题的同时，又可以起到分散风险的作用所谓住房抵押贷款证券化，是指以住房抵押贷款为担保而发行住房抵押贷款证券，并投入流通的融资行为。简单地说，金融机构将其拥有的住房抵押的债权变成有价证券出售给社会公众，从而在资本市场上筹集资金，用以再发放抵押贷款解决了商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束问题。 2加强信贷管理，防范管理和操作风险商业银行应制定一套行之有效的规章制度，逐步提高信贷管理水平。一要根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、住房信贷审批的进程，避免贷款政策管理失误带来损失。二要加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后管理等相关环节来分析风险点，落实管理职责，规范操作流程;建立合理的激励约束机制，同时要加大对草率的工作人员的处罚力度促使业务人员自觉遵守各项规章制度。三要加强借款人信息的收集和分析，信息收集量越大、信息的范围越广、信息的来源越权威，信息价值就会越高，信息分析结果可能越准确，为较好预防和控制信用风险评价提供客观依据。3 完善住房信贷的风险管理体系建立健全常规检查与专项检查相结合的检查制度及时纠正不合规的操作，强化内控的再检查和监督。完善审批流程，做到审贷分离，形成平衡制约机制.，以便明确职权和责任，防范信贷风险。加强借款人的信息在银行不同部门的流动，对员工进行专门的培训加强员工团体合作意思，银行应引进信息管理系统，对借款人相关信息进行网上统一管理，使借款人的信用信息资料可以在不同的业务部门流动，进而能够更好的加强信贷管理。（五）政府有关部门加强宏观调控第一，国家在制定房地产新政策，应围绕发展个人住房按揭业务这一重点，抓好个人住房贷款的联动配套支持，坚持开发贷款与按揭贷款捆绑营销。要选择项目开发前景好，自有资金比例高、风险可控的项目作为支持对象，并严格遵循上下衔接、合理配套、整体经营的管理原则。一方面通过房地产开发贷款营销风险较低、收益更高的个人住房贷款，另一方面也通过个人住房贷款更好地控制项目销售资金回笼，为开发贷款的回收创造条件，以个人住房贷款置换出风险较大的开发贷款。第二，国家应履行以下几个策略：（1）建立一个功能齐全的住房二级市场，使得违约住房能够及时变现，从而避免房屋贬值带来的风险;（2）在廉租房中保留一定比例的“周转房”，既可使无力还款的购房者一迁出原购住房后生活有所保障，又可使法院顺利地将违约住房拍卖，保障银行的利益。（3）建立和完善抵押贷款二级市场，使银行的风险能够在资本市场以证券的方式化解。这是一项复杂的系统下程，单靠银行一方是无法解决的，所以政府应扶持。第三，政府采取的宏观调控手段主要包括直接措施和间接措施。自2005年以来先后出台的“国八条”、“国六条”和最近第二套住房的首付比例就属于直接措施，通过规范房地产市场的土地供应、交易、信息披露等市场配套机制，来调整住房供给结构，抑制过热的房地产投机行为，恢复合理的市场价格，其调控的着力点在于市场的未来发展，因而对商业银行的增量住房信贷业务会产生一定影响。而2006年以来央行先后数次加息虽属于间接调控措施，却对商业银行的存量贷款和增量贷款同时产生巨大的影响。由于我国多采用的是浮动利率按揭方式，因此对购房者来说，利率的提高一定会导致其未来支出的上升。因此已按揭购房者会选择提前偿付，而未购房者会选择延迟购房，这就对住房消费贷款的存量和增量产生影响。加息政策对不同的已按揭贷款的购房者影响也会有所不同，这主要源于此次利率调整对购买一套房屋和多套房屋的贷款利率进行了区分，其对“自住型”住房消费者影响较小，而对“投资型”住房消费者影响较大。因此对住房消费贷款的存量和增量贷款产生了影响，国家应冷静加息，对“自住型”消费着国家应在加息后一段时间里对他们实行原来利率，加大社会保险力度保障因为加息而生活困难的群众。住房信贷关系中国千千万万家庭，住房信贷问题始终贯穿银行的发展，问题如得到良好的解决不仅对普通老百姓，而且对银行、国家将产生深远的影响。注释 张健生 商业银行个人住房贷款风险探析及其防控J.福建金融，2006，（4）参考文献1 王君.贷款风险分类原理与实务M.中国金融出版社，2002，第29页2 刘锡良.中国经济转轨时期金融安全问题研究M.中国金融出版社，2004，第40页3 周骏，朱新蓉,宋清华主编.中国金融风险的管理与控制M.北京：中国财政经济出版社，2005， 第98页4 韩德宗主编,陈志昂副主编.经济全球化背景下中国金融业改革与发展研讨会论文集C.上海: 上海财经大学出版社，5 江 彤.我国银行信贷与房地产价格关系实证分析J.中国房地产金融,2007,(4)6 胡红星. 我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范J.经济师,2007,(6)7 廖正娟.我国商业银行个人住房信贷的风险及防范J.市场论坛，2006，(4)8 周琦.住房信贷风险的形成途径及防范措施J.经济学家,2006,089 李 斌, 胡 晖.个人类贷款风险成因与防范对策J.金融实务,2006,0211 李卓然.个人住房贷款的风险管理J.经济研究导刊,2006,(6)12 胡延平.商业银行个人消费信贷面临的问题及对策研究J.消费经济,2006,613 宋 戎. 如何防范个人住房贷款风险J.金融投资, 2006,0614 张健生.商业银行个人住房贷款风险探析及其防控J.福建金融,2006(4)15 李夺.商业银行住房信贷业务风险J.中国金融半月刊,2006,(22)16 宋建文, 于雪征.浅谈商业银行个人住房贷款业务的风险与审计监督J.金融风险管理,2002,1117 臧国华, 徐晗笑.商业银行房地产住房信贷风险及其防J.上海金融,2002,(12)18 王志强.“国六条”对商业银行房地产信贷业务的影响J.金融论丛,2006,819 程建平.当前银行房地产贷款潜在风险及对策思考J.2007,(2)20 郭慧明.关于推进个人消费信贷稳步发展的若干思考J.郑州大学学报(哲学社会科学版), 2007,5(3)21 沈才君. 浅谈个人住房信贷业务在当前宏观经济政策下的信贷传导操作J.观察与思考,2007,622 王学军.住房消费信贷对策及分析J.赤峰学院学报,2006,1223 张勇.个人住房资款的风险与防范J.现代金融,2005,(12)24 程建平.房地产信贷风险分析J.欧阳林理工高教研究,2007,425 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