房地产开发项目改造实施方案.doc

XXX办事处XX“城中村”改造项目实施方案XX村位于XX市南部新区，共有16个村民组，4669人，自2005年南部新区开发建设以来，全村除第九村民组土地未被征用外，其余村民组的土地已基本被征用完，其中第一组因地理位置特殊，至今还有25亩宅基地未被征用，139户村民的81栋房屋、约3万平方米未被拆迁，其余村民组房屋已基本拆迁完毕。长期以来，该村民组由于被环南路、党校路、倒天河二期工程合围成三角地带，造成“脏乱差”现象突出，人居环境不佳，城市面貌滞后，自然形成了名副其实的“城中村”。鉴于此“城中村”的长期存在和无序发展已严重影响城市建设和土地集约利用，制约了城市整体形象和品位提升，实施“城中村”改造已成为城市发展的当务之急，我办经过深入调研分析和开展民意调查后，广大村民对此做法非常支持，为顺利推进“城中村”改造项目的实施，提出如下方案：一、总体思路（一）、指导思想以科学发展观为统领，统筹城乡一体化，按照政府主导、市场运作、整体改造，先安置后拆迁的利民惠民政策，建设新型城市化社区。（二）、工作目标将“城中村”改造腾出的土地通过报批后招拍挂投向市场，与南部新区碧阳国际城、博泰商住楼等城市建设项目形成集约化、组团化优势，把城市建设管理“难点”转为“亮点”，把单一“城中村”改造项目转为提升农民人居环境的惠民工程，做到城市小区与农民新居一体化、基础设施与公共设施一体化、社区服务于管理一体化、妥善安置被拆迁村民，以人为本，构建和谐社区。（三）、工作原则坚持统一规划、统一供地、统一标准、统一配套、统一建设、统一管理的“六统一”原则。（四）、实施主体以XX市土地储备开发中心为引资方，大兰村村民自主成立的“毕节华垠房地产开发有限公司”为投资方。二、运作模式（一）、先征收房屋，后挂牌出让土地使用权鉴于“城中村”目前土地性质是集体土地的特殊情况，以土地一级融资开发协议的形式引入投资开发商暨毕节华垠房地产开发有限公司作为投资单位，采取产权调换或货币补偿方式征收现状“城中村”房屋，待政府统一将该地块报批转为国有土地后，将该地块挂牌出让。投资方依据市场规则积极参与土地挂牌，并根据合理开发成本获取土地，进行建设。（二）、土地一级融资开发协议双方权利和义务约定引资方权利和义务1、按照投资方的合理要求，及时介绍和提供该片区土地的有关情况和信息。2、对投资方投入的资金专款专用。3、土地一级开发全面完成后，引资方应及时协调有关部门，对投资方开发成本进行评估审计，按同期银行贷款利率上浮10%计息，待土地出让后连本带息全部支付给投资方。4、该宗土地开发完成出让后，扣出成本，按纯收益支付给投资方作为支持XX市建设的分成。具体比例如下：（1）该地块成交额达到400万元亩（含400万元亩）以下的，按纯利润的40%分成给投资方；（2）该地块成交额达到400万元亩以上450万元亩（含450万元亩）以下的部分，按纯利润的50%分成给投资方；（3）该地块成交额达到450万元亩500万元亩（含500万元亩）以下的，按纯利润的60%分成给投资方；（4）该地块成交额达到500万元亩以上的，按纯利润的70%分成给投资方。5、该宗土地出让时，若投资方参加竞买，前期开发资金，可作竞买保证金，在同等条件下享有优先受让权；若投资方未获得该宗土地使用权，则应在该宗土地签订国有土地使用权出让合同后十日内支付投资方应得款项。延期支付除承担约定利息外，并按每日万分之3支付延期付款违约金，直至付清为止。投资方的权利和义务1、自融资将开发协议签订之日起十五日内，投资方应向引资方账户存款伍仟万元整（人民币，下同）作为开发建设专项资金，由引资方管理、投资方专款专项使用，其余资金分次注入，根据土地一级开发的需要，投资方按引资方要求随时注入开发资金。为保障项目顺利进展，投资方所注入的一切专项资金引资方必须在该宗土地拆迁工作组成立后三个工作日内及时返还，用于项目建设。2、融资开发协议签订后一个月内，投资方必须制定切实可行的开发方案报送市政府审查批准。3、严格按照财务制度，建立健全本片区开发的财力账户，自觉接受有关部门监管。4、自觉依法办事，严格按照有关法律程序和市政府的有关规定进行开发工作，不得损坏公共设施，不得损害社会公共利益。5、根据市政府相关规划建设安置房或购买房屋对被征收房屋村民进行安置，确保改造工程如期完成。三、土地一级开发成本构成与核定1、引资方为完成协议约定工作而投入的成本包括：（1）征用土地补偿费用、征收土地产生费用及土地报批上交和产生的费用等。（2）征收补偿、安置、收回和置换过程中发生的相关费用。（3）投资于该地块的土地整治工程（含道路、环境、土石方、管线搬迁、地下设施等）相关费用按国家定额及配套文件计算，下浮3%以下。（4）土地开发及供应过程中发生的审计、律师咨询、宣传推广、概念性方案以及项目设计等费用。（5）不可预见费及经XX市财政和土地主管部门核准的其他支出。2、投资方完成本协议约定开发工作后，双方共同对项目相关费用进行审核确认的结果作为土地开发成本。四、违约责任如双方未认真履行本协议约定，且给对方造成损失的，违约方除赔偿对方损失外，还需向对方支付违约金100万元。同时，受约方有权终止本协议。五、请求给予的政策支持鉴于“城中村”改造项目定位于惠民工程，拆迁量太大、投资高（估算约3亿元），项目投资回报率低甚至存在风险，因此恳请市政府及相关部门对该项目给予以下政策支持：项目用地采取拆迁成本作价土地款，土地挂牌过程中投资方获取土地价格超出土地成本价部分政府全额返还；项目建设涉及相关规费属市级财政收益部分全额返还；项目建设所需缴纳的税收除上交省、地财政部分外，市级财政地方收益应全额返还奖励；容积率调整所应补交土地出让金全额返还；项目红线范围外的配套基础设施建设由政府投资；由于本项目启动建设后，该宗地块旁原党校剩余土地（面积大至三亩），将形成死角态势，恳请政府协调将该宗地块进行统一开发。六、项目可行性分析（一）、直接成本分析1、房屋征收费：根据现行拆迁补偿标准概算，拆迁3万平方米房屋应补偿约10000万元；2、征地补偿费：征用25.17亩土地需80万元；3、地上附着物补偿费：约需20万元；4、如投资方通过挂牌获得土地使用权，并可修建10.5万平方米商品房（容积率为6），需修建成本约23120万元；5、不可预计费约为500万元。以上成本合计33720万元（二）、利润分析1、土地出让价预计在400万元亩450万元亩之间，25.17亩土地最高可卖11326.5万元。2、如投资方通过挂牌获得土地使用权后能保证建10.5万平方米商品房出售，其中住宅部分75000平方米收益22500万元，商业3000平方米收益18000万元，可获销售收入约40500万元；综上所述，政府予以政策支持返还土地出让收益等规费，如通过挂牌出让土地后，投资方在450万元亩内获得土地使用权并能建10.5万平方米商品房出售，可赢利约6000万元；如通过挂