创鸿集团组织管理手册揭阳区域公司.doc

内部文件注意保密广东创鸿集团组织管理手册（揭阳区域公司）(版本：2011-A/0)签发人：签发时间： 年 月目 录第一章 手册编制说明2第二章 组织架构及职能说明4一、 组织架构图4二、委员会职能说明7(一)总经理办公会7(二)投资决策委员会8(三)产品决策委员会9(四)招标决策委员会10三、各部门通用职能说明11四、区域公司各部门职能说明121.总经理办公室122.人力行政部143.财务管理部164.资金管理部175.运营管理部186.榕江南片/北片设计管理部207.开发报建部229.成本管理部2510.招标采购部2611.营销管理部2912.资本运营部3113.城投公司3214.商业管理公司33五、项目总公司各部门职能说明351.综合部352.项目部37第一章 手册编制说明1. 总体说明本手册用以说明广东创鸿集团揭阳区域公司组织架构及相应职责界定，是揭阳区域公司组织管理的基本文件，共包括两个部分：第一部分手册编制说明，本部分就本手册的主要内容框架、手册中涉及的术语和特定用语做出描述，是阅读和使用本手册的基础内容。第二部分组织架构及职能，本部分描述了揭阳区域公司的部门设置及其主要职责，是组织结构图、委员会职能、部门职能的概述。2. 手册的发布、修订和解释本手册经广东创鸿集团有限公司总裁审批确认后发布实施。本手册的调整和修订由区域公司人力行政部负责，报总部人力资源管理中心审批。组织架构与部门职责确定后，在一定时期内应保持相对稳定。人力行政部应根据创鸿集团的战略发展规划和内外部环境变化的要求，每年组织对本手册的适用性、有效性做出评价，并根据评价结果适时提出调整修订方案。3. 术语释义和特定用语说明（1）术语释义负责：是某项工作和任务的主要执行者并担负全部责任。主导：是某项工作或活动的牵头者并担负主要责任。参与：与其他主导部门共同完成工作或活动，负有一定的责任。协助、配合：阶段性参与其他部门组织的工作/活动或提供有关支持，负有一定的责任。组织：主导部门使相关部门共同完成某项工作或活动的行为。编制、拟订、制订：编写相关文件，需要经过必要审批程序。建议：口头或书面提出完善改进措施。审核：对拟决策的议题或文件进行审查核实，有变更的可能。评审：由主导部门组织相关部门对议题进行讨论或评价，给出意见的过程。审批：对拟决策的议题或文件进行审核批准，给出执行许可。执行：具体落实完成某项工作或活动。报备、备案：向有关部门或领导备份或告知，报备对象具有事后追索权。监控：根据工作计划或制度对执行过程是否偏离工作目标进行检查和纠正。（2）本手册中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：1) 集团：指广东创鸿集团。2) 集团总部/总部各中心：指广东创鸿集团总部十三个中心。3) 区域公司/公司：指揭阳区域公司。第二章 组织架构及职能说明一、 组织架构图（一） 区域公司组织架构此架构为揭阳区域公司过渡期架构，共设12个职能部门、1个项目总公司、N个项目部（公司）和N个分子公司。对于过渡期的架构作如下说明：1. 在当前自营项目和总包项目并存的情况下，成立项目总公司，下设综合部、多个项目部，项目部负责所有在建项目的地盘管理，综合部负责相关权限内的行政人事管理及工程类零星采购；当全部项目实现总包后，项目总公司撤销，项目部是与其他职能部门平行的部门，综合部的人事行政职能并入人力行政部，工程零星采购职能和地盘报建职能并入项目部。2. 基于现在开发规模大及人员正处于磨合期的现状，特试行设立两个设计部分片区负责项目的设计任务，根据试行的效果（从效率和质量考虑）确定是长期存在还是进行合并。3. 对于商业项目，如果是住宅配套商业项目，且体量较小，则商业管理公司以商业部存在（不设独立的人事、行政、财务职能）负责商业项目的管理工作（招商、策划和营运）及专业积累、人员储备；若为纯商业项目或商业综合体项目，在项目进入营运阶段后，则将商业管理公司进行独立（独立的人事、行政、财务职能）负责商业项目的营运管理。4. 揭阳公司因已开发项目较多，可将物业公司进行独立（独立的人事、行政、财务职能），由集团物业管理中心和区域地产公司进行双线管理。5. 对于项目管理模式，根据项目的体量和管理的难度采取矩阵制和项目公司制，目前 除岭南水城项目外，其他项目基于地点集中，项目数量多，但体量小的特点都采取矩阵制管理模式，需要充分发挥项目总经理横向协调沟通机制；对于岭南水城项目采取项目公司制，项目总经理进行充分的授权，从施工图阶段开始统筹整个项目的开发运作。（二） 项目部（一般项目）组织架构说明：区域公司下属一般类项目的组织架构采用弱矩阵结构。以项目总经理为核心，带领项目团队根据公司的计划体系及公司决策体系，调动各职能和资源，达成项目运营目标。区域公司各职能部门是技术和资源中心，对项目成果进行把控，保证专业成果质量及进度,并确保公司专业能力的提升。项目总经理根据公司运营目标组织制订和推动项目总控计划，并根据项目总控计划，组织召开阶段成果评审会。公司运营管理部对项目成果提交的及时性、规范性、以及成果会议的评审结果进行跟踪和管理。（三）项目公司（重点项目）组织架构对于重点项目（目前主要是岭南水城项目），基于开发周期长，产品复杂的特点，采取项目公司制的项目管理模式，项目公司有相对完善的部门职能设置（可设置相应的营销、设计、工程、成本、财务、人力行政、物业管理等职能），项目总经理有更大的授权。二、委员会职能说明(一) 总经理办公会1. 人员组成区域公司总经理、副总经理、助理总经理、总经理办公室负责人，相关人员根据需要参与。2. 主要职能1） 公司组织架构调整。2） 公司发展战略规划和年度经营计划。3） 公司预算方案及财务预算编制（含重大调整）。4） 项目整体营销策略方案。5） 项目定价策略方案。6） 项目案名及标识方案。7） 开盘营销方案。8） 总经理认为必要的其他事项。3. 运作机制1） 总经理办公会是公司非常设决策机构；2） 总经理办公会采用定期或不定期方式对需决策事项进行评审和决策；3） 总经理办公会的最高负责人为总经理，如总经理不能参加决策会议，则总经理可书面授权相关副总经理行使决策权。4） 会议执行秘书为总经理办公室（运营）负责人。5） 执行秘书负责总经理办公会的会议组织、会议纪要记录、会议决策事项的传达督办。6） 总经理办公会可根据需要增加相关部门人员参与专项事项的讨论。(二) 投资决策委员会1. 人员组成1） 主任：区域总经理2） 副主任：城投公司负责人3） 执行主任：城投公司相关副总4） 成员：各分管副总经理、区域公司总经理及相关专业人员（含设计、营销、成本、资金、财务、运营、商业、总经办法务等各部门），集团内外其他专家顾问及其它总经理指定人员为委员。2. 主要职能1） 决定公司重大投融资方案。2） 决定公司年度经营方针及战略发展规划。3） 评审房地产项目可行性研究报告。4） 评审房地产项目获取方式及融资方案。5） 其它重大投资事项。3. 运作机制1） 会议应由三分之二以上的委员出席方可举行；因故未能出席会议的委员可委托其他委员代为出席并行使表决权。2） 会议表决方式为举手表决或投票表决；每一名委员有一票的表决权；会议做出的决议，必须经全体委员（包括未出席会议的委员）的过半数通过、总经理同意方为有效。3） 城投公司负责会议组织、会议资料准备、会议记录及会议决策事项的传达督办，副主任负责会议资料、会议决议通知下达的审核。在评审会前，投资发展中心应先根据需要组织现场考察和会前沟通，以保证决策会议的效果。(三) 产品决策委员会1. 人员组成1） 主任：区域公司总经理2） 副主任：分管副总经理3） 成员：工程管理部、营销管理部、设计管理部、成本管理部、财务管理部、物业公司（参与营销策划及设计规划类）、商业公司（规模商业）分管领导及部门负责人、经办部门负责人及经办人（含城投公司）、项目总经理、集团内外其他专家顾问及其它总经理指定人员。2. 主要职能1） 评审项目可行性研究报告。 2） 评审项目产品定位策划及运营目标书。3） 评审项目建筑规划方案、景观、批量精装方案的设计成果（含商业）。4） 商业项目评审初步设计方案、及设备系统方案。5） 评审涉及外观的主材选型（建筑外立面、室内装修、园林景观）。6） 评审项目重大设计变更。7） 评审项目一二级节点计划的确定和调整。8） 评审项目目标成本及一二级科目的成本变动。9） 评审产品标准化研究成果。3. 运作机制1） 产品决策委员会是公司非常设项目产品决策机构。2） 产品决策委员会采用定期或不定期方式对需决策事项进行评审和决策。3） 产品决策委员会采用会议的方式集体决策，形成会议决议。4） 参加决策事项的人数应超过应到人数的三分之二方可召开决策会议，会议做出的决议，参会人员超过三分之二人员通过方为有效。5） 产品决策委员会的正式决策由相关业务分管领导负责安排推动和落实。(四) 招标决策委员会1 人员组成1） 主任：区域公司总经理2） 副主任：待决策事项部门分管领导3） 固定成员：财务管理部、成本管理部负责人及分管领导、招标管理部负责人及分管领导、供方使用部门负责人及分管领导，集团相关专业部门负责人、相关专家、顾问等。2 主要职能1） 审议项目工程合约规划。2） 一定金额以上招标中标单位确定。3） 年度供方评估。3 运作机制1） 招标决策委员会是公司非常设决策机构。2） 决策委员会成员由招标采购部拟定，总经理审批。 3） 决策委员会采用定期或不定期方式对需决策事项进行评审和决策。4） 决策委员会采用会议的方式集体决策，形成会议决议。5） 参加决策事项的人数应超过应到人数的三分之二方可召开决策会议，会议做出的决议，参会人员超过三分之二人员通过方为有效。6） 招标决策委员会的正式决策由相关业务分管领导或部门负责人负责安排推动和落实。三、各部门通用职能说明序号职能序号职责描述1 1规范化体系建设在集团总部的专业管理体系下，根据本公司实际情况，修订并完善与本部门主责的专业模块的管理制度、管理流程、成果标准和工作模板等。配合人力行政部完成岗位编制和岗位说明书的起草、修订和完善工作。2 2计划管理根据区域公司年度计划，编制本部门年度和月度工作计划，并负责审批后计划的执行及控制。根据业务开展的实际情况，对本部门工作计划目标进行有效分解，并负责落实。按照集团计划管理和绩效管理相关规定，参与配合区域公司计划与绩效评价工作。3 3知识管理配合集团的知识管理工作，充实、完善本公司的专业信息库、案例库及知识库，并与其他部门分享经验。有计划地组织本部门员工在专业知识方面进行深化学习，适时组织或参与专业培训。4 4日常事务管理按照集团和区域公司信息管理相关规定，统计本部门责权范围内的业务信息和数据，汇总、编制本专业工作月报，按时提交供公司与集团总部相关人员参考。日常收发文管理和重要文件的存档工作。编制本部门的业务经费预算，并在执行中有效控制。负责本部门使用的办公设备设施的维护。5 4协助配合根据管理制度和业务流程，配合主导部门完成各项工作。对本部门主导的工作，主动协调相关部门配合，按时完成工作。完成领导交办的其它任务。四、区域公司各部门职能说明1. 总经理办公室序号职能序号职责描述1战略研究根据集团战略规划，组织制定区域公司战略发展规划。组织制定区域公司战略目标实现的各项措施，并分解落实。跟踪战略目标落实情况，并及时反馈区域公司经营班子，滚动修订发展战略规划。2文书管理负责区域公司文件流转，沟通内部联系，保证上情下达和下情上报。对区域公司形成的各种文件、合同、协议、函、会议纪要等正式文件的书写规范化进行审查。负责以区域公司名义发文的文件编号、登记、发放管理。负责区域公司网站及内部办公系统相关信息的编辑、审核与更新。3领导秘书及外联工作总经理行程及日常行政联络安排。总经理所召集的会议组织和会议决议的跟踪。根据领导指示，负责收集公司领导需要的资讯，并准备相关材料。总经理沟通渠道信息的收集和整理上报。负责完成总经理授权下的其他工作任务。4外联管理负责政府职能部门的协调及公关工作。协助危机事件的处理。5行政采购按权限负责区域公司办公家具、办公用品、固定资产的购置、登记、调配、保养、统计等工作。收集汇总区域公司各部门、各分子公司行政类物资采购需求计划，实施集中采购。6 4法务管理在集团风险控制中心的指导下，负责本公司重大决策及重大经济活动中法律风险的评估，为各项业务决策提供法律支持。负责区域公司权限内所有合同的合法性审核。负责区域公司危机事件、诉讼事件协调处理，编制处理方案。7信息化管理参与集团信息化规划，组织集团信息化系统在区域公司的推广和应用。 组织区域公司计算机硬件、网络通信设备及配套易耗品的采购、更新和维护。 负责区域公司网站的建设、维护和管理。10企业文化活动在集团品牌管理中心的指导下，策划并组织企业文化活动（包括艺术团的管理）。11证照管理负责办理区域公司各种资质和证书、职称的申办/申报、年度审核和变更事宜。2. 人力行政部序号职能序号职责描述1 1招聘与人事管理组织区域公司年度人力资源需求预测和人力成本预算。组织区域公司权限内招聘工作的实施，包括发布招聘信息、简历筛选、面试、背景调查等。办理人员入职、转正、调岗、调薪、离职等日常人事异动手续。2 2培训及员工发展管理组织培训需求调查，制定区域公司整体培训计划及预算，并组织实施。负责外部培训机构/个人的选择、聘用、管理与评价。负责区域公司骨干人员的资格确定、培养、评估等日常管理，制定骨干人员职业发展规划的实施方案。3 3薪酬福利管理收集区域所在地薪酬福利水平信息和国家相关政策法规信息，定期进行薪酬市场调研，提出薪酬福利调整建议。负责区域公司薪酬福利的预算和控制，负责区域公司日常薪酬福利项目的核算。4 4绩效管理根据确定的年度经营计划，在集团的统一指导下，组织编制对各部门和项目公司绩效考核方案并组织实施。 汇总、分析考核结果，进行绩效面谈，落实奖惩办法，督促各部门、各项目改进绩效。 开展绩效考核培训，对考核过程中的不规范行为予以提示，协调、处理考核申诉。5 4员工关系管理管理区域公司员工劳动合同。负责公司考勤休假制度修订及完善，日常考勤及请假管理。 负责区域公司员工档案的建立和维护、员工职称申报、评定等工作。完善区域公司员工沟通制度，拓展沟通渠道，建立内部良好的沟通氛围。了解和掌握区域公司员工的思想动态，组织员工满意度调查并汇总分析，采取措施，稳定员工队伍。 调解和处理员工申诉意见与劳资纠纷。6 4组织发展管理根据公司发展战略规划和环境变化的要求，每年对公司组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据评价结果，向集团提出公司组织结构和管控模式调整建议，并组织落实。当公司的组织结构、部门设置或业务流程发生变化时，负责及时向集团人力资源部提出修订公司组织管理手册和权责手册建议。负责区域公司定岗定编、职位说明书的制定与修改。7 5后勤管理为区域公司各类会议提供会议室安排及服务。负责区域公司来客来访的组织接待。按权限负责区域公司员工的实物型福利物品登记与发放，包括工装、过节礼品、生日贺礼等。组织区域公司的办公室装修，协助项目（部）公司的办公室装修。负责区域公司员工日常行为规范检查。负责区域本部车辆调配、维修、保养、年审等车务管理工作，以及交通安全教育和交通事故处理工作。管理区域公司员工办公就餐及外地员工的住宿安排。负责区域本部办公环境的清洁工作，维护区域公司的良好形象。负责区域本部安全保卫工作、综合治理等工作，确保办公区域的安全、整洁。负责区域公司的报纸、刊物征订及发放工作。9档案管理根据集团相关要求，建立和完善区域公司档案管理体系和制度。负责所有公司级档案（包括文件、合同、协议、图纸（工程、设计等，含批文）的收集、归档、整理、保管、统计、借阅服务等工作，并负责公司档案库房的管理工作。组织对各部门、各所属公司档案管理工作进行监督、检查、指导，开展档案管理业务培训和交流。3. 财务管理部序号职能序号职责描述1 1预决算管理组织编制区域公司年度预算，负责检查、跟踪预算执行情况，开展预算执行分析，提出调整建议。编制项目决算分析报告，参与项目后评估，对项目进行经济评价。2 2财务统计和分析基于项目开发各阶段要求，负责公司及项目经济指标分析与经济效益测算，协助公司确定项目规划指标，为公司决策提供依据。负责定期统计项目土地费用、财务费用、销售费用、管理费用等，协助进行目标成本编制。参与编制动态成本月报，从财务角度对项目目标成本的超支和节约原因进行分析，定期上报公司管理层。负责编制各类对内、对外财务统计报表，上报政府相关部门及公司总部。3 3会计核算和资产管理负责编制会计凭证、会计账簿，汇总记账凭证，建立并登记总账，编制会计报表和提供其他各类会计数据。全面核算公司各项资产、负债、权益及收入、成本、费用，进行分析并定期编制会计报告。审核权限内合同付款申请，登记合同的财务支付台帐。负责业务性款项支付、费用报销，日常借款、银行结算业务等各种财务支付办理。负责建立公司固定资产台账，负责固定资产的盘点、调拨审核和核销管理。负责公司各类财务档案、票据、单证的整理、保管、借阅、销毁等。4 4税务管理研究并跟进国家及区域所在地税法变化，制定区域公司税务筹划方案，并跟进实施，依法节税。负责区域公司有关纳税申报、缴纳、税务登记工作。5 4销售支持协助营销部门和商业部门确定销售定价及租赁定价（商业项目）复核认购书、商品房销售合同，开据销售发票，办理各项收、退款手续。设立商品房销售台帐，逐笔登记客户各种款项的应收、已收情况，按月编制销售台帐明细表。定期与营销管理部核对应收及已收房款明细表，报送应收款项催缴明细表。6 5其它管理参与集团财务信息系统规划，组织集团财务信息系统在区域公司的推广和应用，及时更新财务信息。对接外部财务审计相关的中介或评估机构，协助内外部财务审计工作的开展。协调并处理好区域公司内部、外部各种财务关系。4. 资金管理部序号职能序号职责描述1 4资金管理组织区域公司各部门、下属分子公司和项目部制定月度资金计划，上报集团审批，检查、监督、汇总各单位资金使用和资金计划执行情况。负责本公司资金运作实施总体调度和平衡，统筹安排本公司内部的现金支付。负责监控营销部、商业部售房款/租金的收取工作，核对应收及已收房款明细表，确保资金及时入账。负责银行对帐工作，保证资金的安全。负责日常库存现金的管理。2 4银行融资管理收集国家和区域所在地金融管理政策，在集团投融资管理中心的指导下制定本公司融资策略及方案，经集团批准后执行。配合集团总部的融资工作。在集团投融资管理中心的指导下编制区域公司的融资计划，拓展融资渠道，筹措区域公司经营计划所需资金。负责银行的选择、谈判、借款合同的签订。维护与本地金融机构的良好关系，确保融资计划的有效落实。协助按揭银行的联系及按揭办理工作。负责贷款资金到位并统筹安排资金的展期及还贷。3公章管理管理区域公司公章、合同印章，并按规定使用。5. 运营管理部序号职能序号职责描述1 2计划管理组织制定区域公司年度经营计划，明确年度经营目标。组织对年度经营计划执行情况的评审和滚动修正，并向经营班子提交运营情况月报。组织各部门和项目部（项目公司）制定年度、季度及月度计划并监控计划执行情况。定期召开计划协调会议，确保经营计划的协调一致及按期完成。审核各项目部申报的项目开发一二级节点计划，定期组织召开节点进度检视会并就节点完成情况提出预警信息。2客观绩效管理协助人力行政部，编制绩效承诺书中的客观绩效指标。根据平衡计分卡的维度，收集各部门和项目部客观绩效完成情况，提供客观绩效考核数据及结果。3 3流程与知识管理在集团运营管理中心的指导下，组织建立区域公司流程管理体系，并对关键业务流程及关键成果进行统一管理。组织开展内部流程审核，评估流程管理体系运作情况，组织流程管理体系的改进。组织建立知识管理库，制定知识管理的培训及实施计划并组织实施。定期汇总和收集各类案例及管理改进建议，总结知识管理工作开展情况，分析并提出优化管理方案，不断完善集团知识管理体系。4 4工程实施监督与工程技术管理根据集团工程管理相关标准，组织区域内工程管理标准的推广及应用。基于本区域特点，负责建立并完善适合于本地区特点的工程技术标准和管理标准，并组织在本公司推广应用。负责工程案例收集、整理、发布和共享，组织工程专业培训。负责收集工程质量通病信息，跟踪项目工程质量通病防治情况，建立质量通病资料库。负责建立并完善本公司工程管理知识共享机制，促进先进管理经验和典型案例在各项目间的分享。在项目初期配合设计管理部与项目部确定项目重大工程技术问题清单，依据该清单主持或参与项目重大工程技术问题解决方案的论证和审定。参与项目部组织的施工图会审并提供相应技术支持。审核施工组织设计、审核关键工序、关键部位的施工方案。定期或不定期对各项目进行工程质量、安全生产、文明施工及环境状况的专项或综合检查工作，形成相关评价报告，必要时提出整改要求并跟踪落实。参与主要工程节点的验收和工程竣工交验工作。5其他协助工程现场与周边关系的协调处理，组织工程质量、安全事故的调查并协调解决。负责物业集中交付后的工程维修事项的协调落实。 6. 榕江南片/北片设计管理部序号职能序号职责描述1产品研究组织建立、健全公司产品标准体系。收集行业产品、技术、标准等信息和资料，研究产品发展趋势，开展各类产品的研究。总结和分析已完成产品的设计缺陷和问题，拟制、修订、完善公司开发项目的产品标准系列。负责产品标准的推广、落实工作。2 1设计管理制定项目各阶段设计计划，并组织实施。参与本区域新项目拓展的可研报告、土地招标文件有关内容的编制及项目前期概念规划草案、城市更新改造规划方案的设计。组织完成项目的建筑概念设计、规划及单体方案设计、初步设计及施工图设计，包括设计任务书的编制、评审及委派、组织设计成果评审等。组织完成项目的景观、销售示范区、室内精装、专项设计等的概念设计（如有）、方案设计及施工图设计，包括设计任务书的编制、评审及委派、组织设计成果评审等。3 2材料设备选型定板负责拟定材料设备清单，组织主要材料设备的选型定板评审。负责材料供货样板的确认，必要时参与甲供材料设备首次进场验收。参与材料设备招标工作，包括编制/审查招标文件技术标部分、参与供应商考察及资格预审、参与技术评标等相关工作。根据集团的材料设备研究计划进行区域内相关领域的项目材料设备研究。4 3实施阶段设计管理及配合参与施工图会审及交底。组织项目的设计变更论证，跟进和落实变更结果。 配合开发部报批报建工作，及时提交报建图纸和相关资料。负责面积测量结果、销售合同附图及销售模型效果等销售配合物料的审核。组织销售示范区精装修环境的验收。参与销售手册和商品房销售合同的制定，为营销管理部提供必要的咨询和售前培训。5 4设计单位选择与管理组织权限内设计单位的选择，包括组织招/议标文件或设计要求的编制、设计单位的考察、招标/议标/洽谈过程及合同签订工作等。负责设计单位的日常工作联系，遵循集团设计供方管理体系，对设计单位进行履约评价。积累设计供方（设计单位、外部专家、勘察单位）资源，做好更新、激励，充实、完善集团设计供方库。配合集团设计类合同及招标文件的标准化文本编制工作。组织设计类付款审核。7. 开发报建部序号职能序号职责描述1开发报建管理负责报批报建前期策划，包括报建计划安排、向政府征询意见、积极争取可能的指标等。参与建筑概念及方案设计评审，就有关规划指标及报建可能性提出本专业建议。负责办理用地相关手续：国有土地使用证、用地规划许可证，组织完成办证相关手续。负责办理规划审批：规划方案审批、规划立面审批、规划扩初审批、建设工程规划许可证，组织完成办证所有相关手续。负责办理建筑工程施工许可证，组织完成办证所有相关手续。负责办理商品房预售证，组织完成办证所有相关手续。负责办理房地产产权初始登记，组织完成办证所有相关手续。协助营销部办理业主产权证。负责办理竣工验收备案证书，组织完成办证所有相关手续。负责施工阶段建委相关的报批报建工作，如防雷、安检、质监、水电煤气等市政配套工程,协助项目部/项目公司临水、临电报批。组织完成园林、消防、环保、规划相关验收。2 4关系维护对外开展公关活动，协调公司与相关政府部门的关系。发展和维护公司与相关政府部门、农村集体组织公共关系。9. 成本管理部序号职能序号职责描述1 1成本策划根据集团的标准合约框架，组织区域内各项目合约框架的制定/修改。组织本区域内相关成本数据调研，逐步建立本区域成本造价基础数据库。组织本区域内市场调研，收集本区域内新技术、新工艺、新材料、新设备的推广应用信息，建立并完善外部供方单位造价及材料设备价格信息库。2 1目标成本管理参与项目可研及定位策划确定工作，进行各类产品方案的成本测算。组织项目设计各阶段建安成本测算，并汇总形成项目目标成本。负责在设计阶段与设计管理部研究确定设计限额和控制建议，进行建安成本测算。组织开展项目成本后评估，总结分析项目成本管理的经验和不足，完善成本管理体系。3 2施工阶段成本管理负责在集团审批的目标成本之下，逐步建立责任成本体系，分解责任成本，明确相关人员及部门的成本考核指标。负责建立动态成本信息台帐，收集和录入项目动态成本，编制动态成本月报，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序，并根据需要提出目标成本调整申请。负责施工过程中非设计缺陷、遗漏、错误等原因发生的拟设计变更成本测算及施工方案变更成本测算。审核项目超出目标成本控制范围内的支出，控制目标成本的非预期超支。审核项目的设计变更、工程签证费用申报。4 3预结算管理组织编制或审核项目工程预算。组织编制或审核项目工程竣工结算。审核项目工程、设计类款项的支付。5 4成本信息管理建立动态成本信息台帐和合同台帐，收集和记录项目动态成本。收集和整理项目工程报价、结算等经济资料，并及时进行归档管理。收集、整理区域公司已完成项目成本信息，并分产品类型持续完善成本信息库。 维护成本管理系统，录入并更新成本信息。6造价咨询供方管理对造价咨询单位进行选择和管理，包括组织考察并编写考察报告，提出入围单位选择建议，拟定招标文件、合同的谈判和签订、造价咨询供方的履约评价等。7招投标配合负责施工图预算、工程量清单和标底的编制、审核。负责编制招标文件中的经济标书，并组织专业工程师对各投标单位的经济标进行评价。参与工程承包商、材料设备供应商、设计单位等各类供方的招标管理，包括参与供方考察、评标和定标以及合同会签等工作。组织材料设备台帐的建立、维护工作，组织与供方账目的核对，并定期提供报表。10. 招标采购部序号职能序号职责描述1招标采购管理 根据集团招标采购管理规范，组织采购策划工作，确定工程发包方式。根据项目计划，编制项目工程供方（包括工程供方、材料设备供方）招标采购计划。组织工程供方招标实施，包括组织招标文件的制定、发布招标公告或招标意向书、组织入围单位考察、组织现场勘查及答疑、组织开标评标、合同洽谈、发布中标通知书等。组织合同的起草、签订、合同交底及有重大变化的合同修订。参与区域公司设计、营销、商业等各部门招标采购过程，包括参与招标文件的制订，单位考察，开标和评标及合同洽谈工作，为招标工作的开展提供配合和专业支持，确保招标过程的规范透明。2供方管理根据集团供方管理相关要求，组织本公司权限内外部供方的过程评估管理、履约评价及等级评定，并将评价结果上报集团，以更新供方信息。组织外部供方的信息收集、筛选及考察，积累供方资源，定期上报集团，充实集团和地区公司各类外部供方库和战略合作资源。组织市场调研，收集新技术、新工艺、新材料、新设备的推广应用信息，建立并完善外部供方单位造价及材料设备价格信息库。3 3材料设备供应管理负责材料样板的封样与移交管理，协调大宗材料设备的进场。负责项目剩余材料设备、周转物资的规划及处理（如拍卖）。4 3合同管理负责区域公司各类招标采购合同的归口管理，并登记台账。负责跟踪监督项目合同执行部门的履行情况。负责供方违约责任的索赔。根据集团招标采购中心要求，组织并推动招标文件及合同标准化工作在区域公司的开展。11. 营销管理部序号职能序号职责描述1 1市场分析与定位收集、整理当地产品市场发展趋势、竞争对手、重点楼盘、产品户型等产品市场信息，并定期报送集团。收集、整理当地消费者行为模式、消费趋向等目标客户市场信息，并定期报送集团。负责项目所在城市市场调研工作，撰写市场调研报告。负责完成项目定位策划，并组织区域公司一级评审。提供产品设计需求，按权限参与设计成果评审、影响外观效果的材料选型及设计变更论证。2 4营销策划与推广管理负责项目的整体营销策划工作，拟定营销策划方案、营销费用预算、楼盘价格体系，包括小型商业配套租售经营方案，并组织评审。组织制定项目开盘活动方案、销售/招商策略、销售/出租价格、折扣方案及费用预算。根据集团品牌规划，进行项目品牌分析、定位和规划，拟定项目名称和标识方案。制定项目品牌推广方案及预算，包括新闻传播方案、活动推广方案、广告推广方案、网络传播方案等。负责媒体、广告的投放策划，组织开展广告制作、发布。负责制定项目大型推广活动方案及预算，并组织实施。跟进项目销售/租赁情况，监控广告投放及活动推广效果，并及时进行调整。组织销售示范区（包括售楼处、会所、样板间布置、参观线路、地盘包装等）的策划定位，参与销售环境的设计评审，参与其布置、验收等工作。参与方案设计评审（建筑、景观、示范区、室内精装等）。3 4营销单位选择与管理负责区域公司权限内的营销供方（策划公司、销售代理公司、广告公司等）采购实施，包括招标文件/要求的编制、组织供方考察、招标/询价/洽谈过程及合同签订工作等。负责营销供方的日常工作联系，并定期进行履约评价。组织营销合同进度款的支付审核。积累营销供方（策划公司、销售代理公司、物料制作公司等）资源，充实、完善公司营销供方库。负责本区域范围内营销类招标文件及合同的标准化工作。4销售前期准备根据项目开发计划，编制项目销售计划并报审。组织租/售合同标准文本、补充协议的制定和报审。制定项目销售人员提成方案并报审。制定销售手册，组织销售人员的培训。负责销售物料（如合同附图、销售模型等）准备。5 5销售过程管理执行已审批的销售价格，并根据市场和销售情况，提出销售价格调整建议。监督营销推广方案的实施情况，并根据市场反馈信息及预测进行调整。组织客户开发和来访客户的接待、楼盘讲解、引领参观等工作。协助客户办理缴款，负责销售回款的跟催。协助客户银行按揭手续的办理。办理客户退房、更名等销售变更事项。办理销售合同的认购、网上签约及政府部门预售登记备案，登记并归档销售合同。编制销售周报/月报/日报表，定期汇总、统计来电来访、认购、签约、回款、客户信息及房源信息等。负责销售信息系统的销售数据录入及动态更新。负责面积实测，协助面积误差退补款办理。负责业主房产证的办理。6 6其他负责置业代理业务经营和管理工作。12. 资本运营部序号职能序号职责描述1非银行融资管理（基金及信托等渠道负责资本市场的信息收集与分析，并定期编辑资本市场信息报告。根据公司年度融资计划预算，制定本部门年度、季度、月度的融资计划，拓展融资渠道，筹措公司经营计划所需资金。负责组织融资所需的财务资料的编制和收集。配合金融机构完成贷前、贷中、贷后管理工作，协调公司与金融机构的关系。统计金融机构财务费用并及时通知财务办理财务费用的支付。根据集团的战略发展方向，组织本区域内非地产投资项目的可行性论证，拟订投资方案、投资退出方案，经审批后组织实施。根据董事会的战略发展要求，负责区域内经营性业务的资本运作，包括拟定下属公司兼并、收购或资产重组方案、提出下属公司股权处理方案等。3上市筹备根据国家宏观经济形势和产业政策，积极寻找境内外上市机会，提出上市路径选择。组织选定上市中介机构，包括证券公司、会计师事务所、资产评估机构、土地评估机构、律师事务所等。配合上市中介机构，协调公司各部门，提供和协助准备上市前的各类资料。按照拟上市地监管机构的法律要求，提出规范化公司治理结构的建议，并组织集团内部的规范化整改。组织上市阶段的资料申报、路演及股票发行等工作，完成上市。13. 城投公司序号职能序号职责描述1 1投资策略研究掌握及研究地方政府的土地供应政策及年度土地供应计划，定期形成报告。在集团的城市评价体系及投资方向指导下，研究区域投资策略，提出区域内新城市/新区的进入建议。搜集所在区域及拟进入区域的市场土地信息，建立土地信息资料库，并进行整理和通报。2 3项目策划和论证组织意向项目的现状摸查，包括用地、旧屋、人文、地理、社会等。组织核实城市更新项目的改造范围，并报土地相关方及政府主管部门确认。组织项目的初步可行性分析，提出项目立项建议及可研计划。组织项目可行性研究，编制项目可行性研究报告并组织评审。组织与土地相关方达成合作意向，签署有关合作意向书或原则协议书。3 4项目获取与拆迁管理编制公开招、拍、挂项目竞买方案，向公司领导提出竞标建议，并组织实施投资文件编制、竞买竞标等工作。指导土地相关方提出城市更新改造申请，并报政府主管部门审批。组织编制城市更新单元改造规划方案，报政府相关部门审批。改造规划方案获政府主管部门审批后，组织与土地相关方签署正式的合作协议书。指导土地相关方与被拆迁人就拆迁、临迁、回迁安置等事宜进行协商，并签署正式的补偿协议。负责拆迁公司、评估公司的甄选和资格审查。督导拆迁公司办理拆迁手续、完成临迁安置、旧屋拆卸、场地平整等工作，并审核拆迁及临迁补偿款。组织完成回迁安置房屋的分配。协调城市更新项目筹备前期各项工作，办理前期交接手续。4 4关系维护对外开展公关活动，协调公司与相关政府部门的关系。发展和维护公司与相关政府部门、农村集体组织公共关系。14. 商业管理公司序号职能序号职责描述1前期介入负责各类商业项目市场调研。负责商业项目可研、产品定位、业态规划，负责制定商业项目商业业态定位和业态规划方案，并组织评审。参与商业项目的概念设计、方案设计、设计变更论证，提供商业建议。负责将核心主力店商户提出的要求与区域公司设计管理部对接。2租金测算通过各种途径收集营运和租金信息，了解公司商业项目的租金水平及相关要素关系，建立数据库。负责建立租金测算模型，提出租金价格建议。负责店铺规划和租金收益预估测算。3招商管理负责制定招商方案及计划，并组织评审。负责制定、汇总招商进度报表，及时、有效地反应招商进度。负责招商合同拟定、审批和执行管理。负责所有商户的招商工作，包括主力商户、连锁商户，直至整体开业。进行项目后期营运阶段业态调整后的补充招商工作。负责招商相关的媒体宣传、现场包装、活动推广等。4商户资源管理负责商户信息的统一管理，建立并完善商户资源库。负责商户关系的定期维护，负责制定商户满意度提升计划并组织实施。组织开展商户满意度调查，并对商户满意度调查结果进行分析、反馈和跟踪。5经营管理负责制定商业项目营运管理年度经营计划和预算，并组织实施。 对所有存量商业物业资产进行统一建档和管理，定期组织资产清点盘查，根据行业状况及竞争对手情况，每年度对自持商业物业项目的投资回报水平进行评估，对异常情况提出风险预警，根据市场变化提出商户及业态调整方案并实施，保证公司经营指标的完成。负责建立商户评估体系，定期对商场和商户的各类经营信息进行统计分析。负责拟订商业项目的退出策略，包括出售方案、资本运作建议等，并落实执行公司确定的商业项目出售、转让、置换等方案。6商业运营管理（引入商业经营公司前）负责营运后的商户租赁合同的签署、变更、执行、终止。负责商户进场、装修、退场有关事宜的协调和处理工作。负责租金、物业管理费及推广费的催缴。负责租户销售稽查，商户信誉调查。负责对商场、商户、商品的视觉形象进行统一规划和管理。负责商户经营时间、经营状况、经营范围等的管理。负责商场顾客投诉处理及跟踪。负责商场安全消防卫生环境的检查及督导。负责商户投诉处理。负责向商户提供其他增值服务（如服务指导、销售活动、促销建议等）。7商业运营管理（引入商业经营公司后）负责洽谈、引入商业经营管理公司，并制定合理的经营管理模式和经营计划及指标。负责建立与完善营运决策信息系统，定期统计、分析经营数据，根据经营状况提出招商调整、策划推广活动、经营环境改善等提升计划。负责审核各商业公司在营运期的商业定位、招商策略、租赁价格标准调整方案，并指导、监督各商业项目二次招商工作。负责监督和评价各商业项目经营管理公司的日常工作，监控各商业经营管理公司的租金收入情况。负责商场、商户、商品的形象巡检及改善建议，监督运营期的多种经营和广告位的管理。8商业物业监督管理督导物业公司进行物业增值服务的实施。督导物业公司进行商场工程、机电设备、机房的管理和维护。督导物业公司进行商场的保安、消防、应急预案管理。督导物业公司进行商场的清洁、卫生管理。督导物业公司进行商场环保、绿化管理。督导物业公司进行商场周边社会治安、外部环境管理。五、项目总公司各部门职能说明1. 综合部序号职能序号职责描述1项目总公司人力资源管理组织制订项目总公司年度招聘计划及招聘方案，报区域人力行政部审批，根据审批的方案负责权限内招聘工作的开展。根据集团及区域公司培训制度体系，制定项目总公