融道机构房地产市场报告转F版.doc

2010，决战地产之巅政 策 篇 （三波一辙 虎头蛇尾）纲要土 地 篇 （攻城掠地 逆市抄底）市 场 篇 （怪像浮云 跌宕起伏）企 业 篇 （巨鳄抢滩 强强联合）2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。（注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议）报告撰写： 季爱生xzefw_数据整理： 张瑞浩 马永杰目 录前 言5第一部分：政策篇7第一章 2010年房地产政策盘点81、年度政策十大关键词82、年度政策点评93、调控政策分析103.1 信贷政策103.2 土地政策123.3 税收政策153.4 住房政策173.5 其他政策194、2010年房地产调控政策汇总表21第二部分：土地篇24第一章 2010年房地产土地市场概况251、年度土地市场点评252、重点城市土地数据262.1 重点城市土地出让概况262.2 重点城市功能性用地月度成交情况272.3 区域城市土地成交情况29第二章 2010年徐州土地市场运行情况311、土地供应311.1 年度土地出让概况311.2 月度土地供应趋势331.3 保障房用地供应情况352、土地成交362.1 年度土地成交概况362.2 月度土地成交趋势382.3 各行政区域土地供求情况392.4 年度“地王”简介403、年度土地信息汇总41第三部分：市场篇55第一章 2010年徐州商品房市场供应情况561、年度市场供应561.1 年度商品房供应概况561.2 月度商品房供应趋势572、年度商品房分类供应582.1 住宅供应情况582.2 商服供应情况602.3 写字楼供应情况61第二章 2010年徐州商品房市场成交情况621、年度市场成交621.1 年度商品房成交概况621.2 月度商品房成交趋势632、区域市场成交概况642.1 各行政区市场成交信息642.2 各区域市场每月成交趋势66第三章 2010年徐州商品房供求比情况701、年度市场供求比分析702、区域市场供求比分析72第四部分：企业篇75第一章 外地房企转战徐州市场761、保利抢滩徐州762、保利物业催生年度地王773、无锡房企竞地失利暗淡收场784、广东美的强势进驻79第二章 本地房企强强联合801、年度市场观察：本地房企强强联合或将形成新趋势80前 言2010年已经过去，中国房地产市场经历了又一轮跌宕起伏的发展过程，成为中国房地产发展史上的又一个“调控年”。回溯2010，中国房地产市场整体情况表现如下：（1）流动性过剩，通胀压力持续上升2010年全年，面对通胀压力抬头及资产价格上扬，反通胀或稳定通胀预期成为国家货币政策的重要任务。就国内情况而言，多年来国际顺差高位徘徊，外汇储备增长过快，并由此引发流动性过剩、通胀和资产泡沫压力上升，外部施加较大的汇率压力和贸易摩擦，通胀和流动性过剩压力同样成为当前经济形势下中国面临的主要问题。这也成为中国房地产市场除了供求因素之外，造成2010年房地产市场价格无法下降的主要因素。因此，从房地产投资市场来看，调控以及紧缩性的货币政策将导致房地产开发投资增速逐步下滑，但在另一方面，流动性过剩，通胀压力仍将持续存在，因此，房地产保值功能使得投资性需求购买不会减弱，甚至一定程度上会助推今后短期内对商品房的市场需求。（2）房地产市场在波动中稳定增长2010年，从市场整体来看，尽管走势出现波动，但总体仍保持平稳增长态势，在今年第三次调控影响下，市场整体仍相对活跃。从供求关系来看，市场存量较低，不少城市仍处供不应求态势。从供求比来看，近几年市场需求持续旺盛，尽管2010年供不应求状况较2009年有所缓解，但不少城市依然呈现供不应求态势。从结构表现来看，高档、中高档项目去化情况乐观，小户型项目也仍是成交热点。从城市市场来看，一线城市受影响最明显，二三线城市整体市场运行相对平稳。（3）各城市走势逐步呈现分化态势从2010年商品住宅累计供应量来看，总体市场供应仍处于较高水平。从供求关系来看，由于供应保持较高水平，而成交受政策影响有所放缓，因此极大部分城市均表现出了供大于求的态势。从存量来看，在政策的影响下，除部分城市存量持续下滑外，其余多数城市存量呈现回升态势，整体来看存量水平仍处较低位置，可以预见未来市场压力较小。同时，随着调控政策影响范围逐步扩大，市场走势逐步呈现分化态势：华南、华东重点城市陆续出现了较大跌幅；中西部城市市场表现依旧强劲；华北城市市场走势则相对平稳。总体来看第三次调控政策的影响力正在逐步释放，但影响效果明显低于预期。在全国大环境市场的影响下，作为三线城市徐州来说，整体市场发展趋势也有小幅波折，但是市场供需环境相对乐观。本篇将分别从调控政策、土地市场、商品房市场以及房地产企业等方面细述2010年徐州房地产市场的整体运行情况。第一部分：政策篇第一章 2010年房地产政策盘点1、年度政策十大关键词2、年度政策点评2010年房地产政策总评：史上最严调控貌似“纸老虎”，三波调控结果如出一辙。2010年我国房地产调控呈现“三波”推进形态。第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。从政策出台的机制分析，1月10日，国务院办公厅出台的“国十一条”主要是进一步细化去年12月14日的“国四条”，但与“国四条”“有保有压”相比“国十一条”明显着重强调“压”的一面，成为我国新一轮房地产紧缩政策的起点。“国十一条”后，我国房贷政策又退回到2008年“国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号文）”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。4月17日，国务院发布“国十条” ，提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，政策严厉程度再次升级。“国十条”不仅重申了建立考核问责机制、增加住房有效供给、加快安居工程建设等问题，更进一步紧缩政策，提出了“二套房贷首付不低于50%”、“限制外地人购房”、“推进房产税试点”等从未有过的严厉措施。9月29日，多部委新政出台。以巩固楼市调控成果为目的，“国十条”中“30%首付款”、“停发第三套及以上住房贷款”、“停发无证明非本地居民住房贷款”等政策被进一步强化，并推广至全国。同时新政还要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，掀起了我国房地产宏观调控的又一高潮，其严厉程度堪称史上之最。在接连三波的调控下，大部分城市房价过快上涨势头理该得到抑制，但是从整体市场情况来看，调控效果貌似“纸老虎”，形似神不似，威力甚小。3、调控政策分析3.1 信贷政策政策一：2010年1月10日，国务院办公厅出台“国十一条”，要求严格二套房贷款管理，同时对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行40%以上首付；要求央行及银监会加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。政策二：2010年4月11日，银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款首付比例和利率水平。政策三：2010年4月14日，国务院常务会议发布“新国四条”，进一步紧缩信贷，提出对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，要大幅度提高首付款比例和利率水平。政策四：2010年4月17日，国务院出台“新国十条”，除重申“新国四条”中相关信贷政策外，新政还提出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；同时对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。政策五：2010年6月4日，住建部、央行、银监会联合发布关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知，明确各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有成套住房数量进行认定。政策六：2010年9月29日，多部委出台巩固楼市调控成果措施。其中央行和银监会决定，将原针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区的停贷政策扩大至全国，并不再给各商业银行选择权；将贷款购买商品住房首付比例全面调整到30%及以上，并要求严格执行二套房贷政策，禁止消费性贷款用于购买住房。同时央行、银监会还要求，继续支持房企承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行则要停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。政策七：2010年11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，强调第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。信贷政策评析：信贷政策是我国房地产调控政策的重要组成部分，今年该类政策更是成为我国房地产调控的主线。其中，又以个人住房贷款政策为主。政策一至七，充分显现了年初以来我国房地产调控政策的步步紧缩，信贷政策明显细化也更加严格，中央通过抑制投资投机遏制房价过快上涨的意图清晰可见。与以往的个人房贷政策相比，今年政策有六大特点：首次将信贷差别扩大化，即由“首套、二套及以上”两个等级变为“首套、二套、三套及以上”三个等级；首次将二套房贷首付比例提升至50%；首次明确二套房需认房认贷认调查；首次提出暂停三套及以上住房的房贷；首次提出对没有1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停贷款；首次提出公积金贷款利率差别化，限定第二套住房公积金个人住房贷款发放对象。从政策效果来看，根据国家统计局数据，在信贷政策紧缩下我国个人按揭贷款增长速度明显放缓，2010年2月以来我国年初累计个人按揭贷款同比增幅快速回落，由1-2月的168.1%降至了1-11月的13.2%。而由于“二套房”不再区分改善型与非改善型，本轮调控中我国改善型住房消费明显被误伤。在企业信贷方面，政策六提出“一支持”、“一停止”，分别对应安居工程和土地闲置、改变土地用途和性质等违法违规行为，为推进安居工程建设、打击房地产违法违规提供了信贷政策支持，有利于该类工作的推进。然而，今年1-11月开发企业资金来源中的国内开发贷款，却同比增长25%，说明信贷投放量依然很大。3.2 土地政策政策一：2010年3月10日，国土部出台关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，提出了包含严格规范商品房用地出让行为、实施住房用地开发利用申报制度、结合出让合同清理制定专项检查方案在内的19条土地调控政策，全方位加强土地监管。通知明确，要合理确定住房用地供应总量和结构，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建设用地供应总量的70%，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地；企业竞买保证金不得低于出让最低价的20%。政策二：2010年4月17日，“国十条”第五条明确，房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量；要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设；在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。此外，第六条再次强调“三类用地”占比不得低于70%，并明确要求优先供应。政策三：2010年6月26日，国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知，要求通过多种措施来推进征地补偿新标准实施，确保补偿费落实到位，进一步改进和完善征地管理工作。通知对安置补偿费落实工作做了创新规定，如“在用地预审时将征地补偿费足额列入项目概算”、“鼓励推行征地补偿款预存制度”、“征地补偿费直接给到农民个人”等。政策四：2010年9月8日，国土部、住建部下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知，要求贯彻落实“国十条”确定的工作任务。在细化“国十条”相关规定的基础上，通知明确提出因企业原因造成土地闲置一年以上的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；住宅用地的容积率指标必须大于1；土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工等措施。政策五：2010年12月19日，国土部下发关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知，从增强责任感、敏锐性，明确对违反政策规定行为的处置方式等角度，提出了增强现有政策执行力度的四项措施。通知明确，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块要实行上报制，同时在2011年1月中旬前，省(区、市)国土资源主管部门还须将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告。土地政策评析：土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一。总体来看，今年我国土地调控政策主要可以分为以下四个方面：一是调整土地供应结构，上述政策一、二、四、五均有涉及，其目的在于增加普通住房供应。其中，“三类用地”占比不得低于70%的规定，相当于从源头上重申“70/90”政策，政策五出台有利于提高年底这一规定的执行力度。二是加强土地监管，政策一、二、四、五亦均有涉及，其主要措施为加大土地闲置查处力度，设立开竣工申报制度，严格开竣工时间等。从政策出台机制来看，上述政策一可以说是对“国十一条”的细化，政策四则是对“国十条”的细化，其目的均为增加住房有效供给，进而遏制房价过快上涨。当前调整土地供应结构和加强土地监管已经成为了我国土地调控的常态。三是完善土地出让制度，如政策二。2009年以来，在“地王”频出的情况下，国土部和部分城市就曾尝试调整土地出让方式，主要是采用评标方式，减少拍卖所占比重。其中，上海走在全国前列，频频使用综合评标、预申请、一次竞价等出让方式。政策二的出台，可以说是对该类尝试的肯定及推广。四是加强征地管理，如政策三。该政策可以说是继2004年关于完善征地补偿安置制度的指导意见之后，国土部针对征地管理出台的最为全面的一个文件。与2004年的指导意见相比，政策三在安置补偿、征地程序方面均有所突破，对强化征地管理有积极意义。从政策效果来看，尽管政策频出，但今年土地调控效果并不理想。从供应总量上看，今年前11个月土地供应总量再创新高，全国房地产用地供应12.82万公顷，同比增加47.8%，其中住宅用地供应9.56万公顷，同比增加50.6%。供应大幅增加，值得肯定，然而与年初制定的规划是全年供应居住用地18.5万公顷相比，1-11月我国居住用地供应量仅达全年目标的52%，完成率偏低。从供应结构上看，今年前11个月保障性住房用地供应1.34万公顷，同比增加43.5%，占住宅用地比例达14%。供应同比显著增长，取得一定成绩。但1-11月我国保障性住房用地供应面积同比增加43.5%，低于住宅用地50.6%的增长幅度；另外，保障性住房用地比例占住宅用地比例达14%，明显偏低，说明部分地方政府在“保障房、棚改房、中小套型普通住房用地供应须占70%”方面执行的不到位。从土地价格上看，根据国家统计局数据整理，1-11月我国开发企业土地购置成交均价同比上涨34%，远高于同期新建商品房成交均价7%的涨幅，土地价格上涨仍然偏快。地价高涨，今年以来地王依然频现，非常不利于稳定房价。从土地违法违规行为查处情况看，今年以来查处力度明显增大。8月19日，国土部房地产用地专项整治工作新闻通气会公布的数据显示，3月至7月，国土部在全国范围内集中开展房地产用地专项整治，截至5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗，其中闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。其中闲置5年以下的占闲置土地总数的48%，闲置5年以上占31%。但是查处率偏低，全国已开展查处的各类房地产违法违规用地共计2208宗，但已查处结案仅826宗，面积约4万亩，只占已公布的16.95万亩的约24%。国土部要求各地务必于10月底前基本完成查处任务，不知进展如何。6月，国土部曾拟定了一个1457宗闲置用地“黑名单”，并提交给商业银行，作为向开发企业发放贷款的参考资料。12月，国土部依照2008年出台的违反土地管理规定行为处分办法，约谈、并可能问责12个县市政府的一把手。就形式而言有所进步，但值得注意的是这12个市县均是不起眼的三四线城市，查处力度与公众期待差距较大。 3.3 税收政策政策一：2010年3月9日，财政部、国税总局，进一步明确首次购买普通住房契税优惠政策，提出对两个或两个以上个人共同购买普通住房，其中有人有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。政策二：2010年5月19日，国税总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知，明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。6月3日，关于加强土地增值税征管工作的通知出台，通知明确要求各地须对目前的预征税率进行调整，并加强土地增值税的清算管理工作。除保障性住房外，东部地区预征税率不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部地区不得低于1%。核定征收率原则上不得低于5%。9月29日，多部委新政再次提及土地增值税，明确要重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。政策三：2010年5月31日，国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知下发，通知明确提出要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。9月29日，多部委新政再次提及房产税，明确要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”。政策四：2010年9月29日，财政部、国税总局、住建部联合发布关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知，明确对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。税收政策评析：税收是房地产宏观调控的重要工具之一。2005年至今，我国基本走过了提高税负稳定房价、降低税负应对危机、再次提高税负遏制房价过快上涨的一个轮回。围绕“遏制部分城市房价过快上涨”的调控目标，今年我国房地产税收政策总体趋紧。调控措施，既有涉及交易环节的税种，如：政策一、政策四所提及的契税，政策二所提及的土地增值税，也有涉及持有环节的税种，如政策三所提及的房产税。其中，房产税的提出，可以说是今年我国房地产税收政策的一大亮点。从具体调控措施来看，政策一、四基本为对先前优惠政策的紧缩性调整，其目的在于抑制需求，调整后改善型购房将难以享受契税优惠。政策二为对土地增值税的从严征收，其中房价高、上涨快的东部省份清算力度明显大于中西部省份，定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目清算力度明显大于其他项目，其抑制高房价目的明显，但开发商存在转嫁税负的可能性，因此对市场影响尚不明晰。政策三则为房产税改革的启动，这是房产税首次出现在发改委的年度工作计划中，充分证明国家层面确实在积极推动房产税改革。与今年出台的其他税收政策不同，房产税改革的启动是完善我国房地产税制的必经之路，其对我国房地产业发展具有长远影响。但由于房产税何时征收、怎样征收尚未确定，当前单纯的启动改革对市场并未造成实质性影响。3.4 住房政策政策一：2010年1月10日，国务院办公厅出台“国十一条”，提出要适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。政策二：2010年4月17日，“国十条”第三条提出，地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数；9月29日，多部委新政再次强调限购，明确房价过高上涨过快城市必须限定家庭购房套数。政策三：2010年4月22日和5月4日，住建部分别下发关于加强经济适用住房管理有关问题的通知和关于加强廉租住房管理有关问题的通知，要求各相关部门加强对经济适用住房和廉租住房的建设与管理。政策四：2010年6月8日，住建部等七部委联合制定关于加快发展公共租赁住房的指导意见，正式将“公共租赁住房”纳入我国住房保障政策体系中。同时明确要求，各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。政策五：2010年6月18日，住建部等七部委联合下发关于做好住房保障规划编制工作的通知，对2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作的指导思想、基本原则、规划重点、基本目标等均予以了明确规定。通知规定，到2015年末，我国需力争人均住房建筑面积13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障，基本建立全国住房保障基础信息管理平台。政策六：2010年8月6日，住建部在公布了28个城市为利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市之后，又与财政部等五部委联合印发关于做好利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的通知，从政府责任等四个方面对做好试点工作提出明确要求。政策七：2010年11月16日，财政部、发改委、住建部联合下发关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知，明确从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金和住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。各地可以采取贴息方式，支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。住房政策评析：总体来看，今年我国住房政策可以概括为一手抑制投资投机性购房需求，一手促进住房保障建设。其中，抑制购房需求主要通过强化差异化信贷、紧缩税收优惠，以及政策二中的限购。截至年底，我国已有北京、深圳、广州等16个城市应中央要求出台了限购政策。其调控力度可谓空前绝后，有利于抑制房产投机。但值得注意的是，限购这类行政干预式调控，往往弊大于利。过长时间严格执行，将极大打击住房需求，不利于房地产市场的健康持续发展。而促进住房保障，则主要通过完善制度。上述政策中，政策一、六、七着重为住房保障发展提供资金支持，政策三着重完善经济适用住房和廉租住房管理，政策四着重建立公共租赁住房制度完善住房保障体系。随着政策四的出台，我国基本形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、棚改房为主的分层次、成系统的住房保障体系。而从政策七来看，公共租赁住房大有赶超廉租住房、经济适用住房成为我国住房保障体系中的“新宠”之势。此外，2010年是我国“十二五”规划的编制年，政策五的出台可以说既是对规划编制的指导，也是对未来我国住房保障发展思路的明确。从政策效果来看，在多方政策的支持下，今年我国住房保障建设顺利进行。8月底，中央财政投向保障性住房的资金792亿元就已全部下达。根据住建部数据，1-9月我国保障性住房和各类棚户区改造已开工520万套，累计开工率达90%。同时，根据12月26日温总理在媒体上谈话的数据，今年我国建成的保障性住房达370万套，建设速度较往年大幅提升。3.5 其他政策政策一：2010年3月18日，国资委明确除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78家不以房地产为主业的中央企业正加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产业务，央企退市取得突破。3月19日，国资委进一步要求78家不以房地产为主业的央企在15个工作日内制定有序退出的方案。政策评析：早在2004年，国资委下发关于中央企业房地产业重组有关事项的通报，就拉开了央企房地产业务整合的序幕。但在本次政策出台前，这一整合基本停滞，从最新情况来看，本次整合进展也不顺利，截止12月21日仅中远集团一家成功退出楼市。而从78家央企房地产业务实力来看，尽管民间期望通过央企退市减少地王、降低房价的呼声很高，但预计即使退市成功，其对市场影响也非常有限。根据国资委数据，非以“房地产开发与经营”为主业的央企房地产板块销售收入仅占央企房地产板块的14%，净利润仅占6%。政策二：2010年4月13日，住建部下发关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求各地切实强化房地产市场监管，完善商品住房预售制度，加强预售商品住房交付和质量管理，健全房地产市场监督管理机制，并明确提出，全面开展预售商品住房项目清理，未获预售许可项目，开发商不得收取或变相定金、预收款等具体措施。政策评析：受该政策影响，截至目前我国有北京、广州、郑州、深圳、天津、青岛、南京、浙江（杭州、宁波）等省市出台商品房预收款监管办法。尽管各地条文表述有所出入，但无一例外，都规定了确保预售资金用于商品住房项目工程建设的“专款专用”原则，以及由商业银行开设专用账户监管开发商预售资金使用的制度。预计随着各地预收款监管办法的落实，开发企业项目之间的资金调度难度将大大增加，有助于企业加速推盘。政策三：2010年11月12日，住建部、外汇局联合下发关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知。通知明确境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。11月22日，商务部出台商务部办公厅关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知，对规范和限制外资投资和开发房地产作出要求。政策评析：早在2006年六部委联合出台“171号文”就拉开了我国规范和限制外资的序幕，其后又陆续有补充性政策出台，如“50号文”、“23号文”，直至上述政策出台我国房地产相关限外政策基本上经历了一个由严至松，再至严的过程。今年上述政策的出台，既是与国家房地产调控总体政策相协调，即抑制投资投机性购房需求，也是出于对人民币升值压力大导致外资涌入加快的考虑，即从源头管住国际资本和国际热钱进入内地。根据国家统计局数据，1-11月，我国房地产开发企业本年资金来源中利用外资达656亿元，同比增长59%，增长速度明显高于全部本年资金来源的31.2%，占比快速提升，由去年同期的0.86%提高到了1.04%。与“171号文”相比，本次政策不论是在限制外资购房，还是在限制外资投资和开发房地产方面，均明显更为严格。4、2010年房地产调控政策汇总表表 2010年房地产市场调控政策一览出台时间政 策要 点2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国11条）国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。2010.04.13住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。2010.04.15国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%（国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知）（国十条）14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可 开发商不得收取定金住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。续表 2010年房地产市场调控政策一览出台时间政 策要 点2010.04.21二套房以住房套数界定，不再以贷款为准 银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。2010.05.19国税总局发布关于土地增值税清算有关问题的通知明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。2010.05.31国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知下发明确提出要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。2010.06.03关于加强土地增值税征管工作的通知出台通知明确要求各地须对目前的预征税率进行调整，并加强土地增值税的清算管理工作。除保障性住房外，东部地区预征税率不得低于2%，中部和东北地区不得低于1.5%，西部地区不得低于1%。核定征收率原则上不得低于5%。2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。2010.06.12住建部等七部门发文，加快发展公租房 由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。2010.06.26国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知通过多种措施来推进征地补偿新标准实施，确保补偿费落实到位，进一步改进和完善征地管理工作。通知对安置补偿费落实工作做了创新规定，如“在用地预审时将征地补偿费足额列入项目概算”、“鼓励推行征地补偿款预存制度”、“征地补偿费直接给到农民个人”等。续表 2010年房地产市场调控政策一览出台时间政 策要 点2010.09.08国土部、住建部下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知贯彻落实“国十条”确定的工作任务。在细化“国十条”相关规定的基础上，通知明确提出因企业原因造成土地闲置一年以上的，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动；住宅用地的容积率指标必须大于1；土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工等措施。2010.09.29关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税201094号）；中国人民银行、中国银行业监督管理委员会决定完善差别化的住房信贷政策调节和引导住房需求（9.29新政）央行和银监会决定，将原针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区的停贷政策扩大至全国，并不再给各商业银行选择权；将贷款购买商品住房首付比例全面调整到30%及以上，并要求严格执行二套房贷政策，禁止消费性贷款用于购买住房。同时央行、银监会还要求，继续支持房企承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求，对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，各商业银行则要停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2010.11.03住建部、财政部、央行、银监会联合印发关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010.11.12住建部、外汇局联合下发关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知明确境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2010.11.16财政部、发改委、住建部联合下发关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知明确从2010年起，各地在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10%的廉租住房保障资金和住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。各地可以采取贴息方式，支持市场主体和社会机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。2010.12.19国土部下发关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知从增强责任感、敏锐性，明确对违反政策规定行为的处置方式等角度，提出了增强现有政策执行力度的四项措施。通知明确，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块要实行上报制，同时在2011年1月中旬前，省(区、市)国土资源主管部门还须将因政府原因闲置土地尚未完成整改处置的市县和具体地块信息、闲置原因向社会公告。第二部分：土地篇第一章 2010年房地产土地市场概况1、年度土地市场点评据相关数据统计，2010年中国土地市场出让金总额达2.7万亿元，同比增幅达70.4%，这一数据揭示出2010年中国土地市场的一场“盛宴”。“量价齐涨”是今年地市“成绩单”如此“亮丽”的主要原因，而增加土地供应则是本轮楼市调控的重要举措。数据显示，2010年1-11月，全国120个城市累计供应、成交住宅用地分别为39591万平方米、30216万平方米，同比增幅分别达到43%、40%。价格方面，去年120个城市住宅用地楼面地价波动频繁，并在7月以后震荡上行；至11月，全国120个城市住宅用地楼面地价为2134元/平方米，环比上涨29%，同比上涨10%。自11月起，随着优质地块入市，部分一线城市又重新冒出“地王”，而从整体土地市场来看，价格因素对一些城市土地出让金的贡献率十分突出。笔者分析，与购房者动辄因调控而陷入观望不同，开发商更看重市场中长期的发展态势，只要长期看好，其购地、投资行为不会因调控政策波动而轻易变化。供地增加、流动性宽裕、销售形势良好，诸多因素共同造就了2010年繁荣的土地市场。另外在新一轮楼市调控下，从土地市场供求实际不难发现，2010年也是商业地产的非常之年，政府在调控住宅市场的同时，商业地块的充足供应向市场释放了一个静默的利好消息，从而成就了2010年商业地产异军突起的趋势，促使实力开发商逆市抢占商业地产土地市场份额，以求房地产的辉煌神话能在商业地产领域寻找新的突破口。此外另一个2010年脍炙人口的地市话题开发商转战二三线城市，在新一轮楼市调控的压力之下，相比一线城市的严峻局势，二三线城市迅速获得了青睐，新政出台后，诸多地产巨头纷纷加快布局二三线城市，对优势地块迅速圈地收储，诸多外地房企项目相续落子。土地市场上演着一场惊心动魄的“攻城掠地、逆市抄底”之战。目前随着楼市调控的持续推进，不难看出开发商布局二三线城市既是在新政压力之下的唯一避风港，更是诸多房企在绝处博弈的一招险棋，而从目前整体市场来看，开发商绝处逢生的迹象已然明了。2、重点城市土地数据2.1 重点城市土地出让概况之前已经分析，2010年虽然是有史以来最严厉的楼市调控年，但是开发商的拿地热情并未退却，相反呈现逆市反增现象，各城市土地出让再创新高。据相关数据监测，2010年全国28个重点城市土地出让金达到11243亿元，同比增长35%。除杭州、广州、沈阳、厦门、西安、长春和珠海7个城市外，其余21个城市土地出让金均呈现同比增长趋势。其中，北京、上海、大连土地出让金超过1000亿，而大连、武汉、哈尔滨、长沙四城市甚至出现成倍增长态势。表 2010年全国28个重点城市土地出让监测情况排 名城 市土地出让金（亿元）同比涨跌排 名城 市土地出让金（亿元）同比涨跌1北京161574%15常州23219%2上海149748%16厦门232-22%3大连1073310%17哈尔滨217116%4天津93239%18济南19035%5武汉764107%19青岛18326%6杭州519-48%20合肥17834%7无锡51099%21长沙165182%8南京43782%22深圳14818%9佛山39044%23西安108-4%10重庆3632%24东莞933%11苏州33065%25长春87-8%12广州311-22%26惠州7959%13成都30816%27郑州5968%14沈阳253-33%28珠海50-67%2.2 重点城市功能性用地月度成交情况由于受调控政策影响，今年年中土地成交始终保持在较低水平，住宅类土地成交高峰期主要出现在“国十条”出台之前的2、3月份和年终12月份，其中，9-10月份伴随着市场成交的回暖，也出现了一波小高峰，这五个月土地成交面积接近全年成交的六成。而商业办公用地除了8月份的高峰期之外，成交一直较为平稳，时至年终又有上扬趋势。 图 重点城市功能性用地月度成交情况对于年末土地市场成交火热的现象，主要存在如下四点原因：第一，源自地方政府对土地财政的依赖。今年年中由于政府调控，在一定程度上削弱了土地需求的积极性，为了完成全年供地计划，各大城市在岁末加紧土地供应。第二，具有国资背景的开发企业越来越多的参与到土地竞争中来，他们除了得到银行资金的青睐外，更有便利渠道获得母公司的资金支持，因而现金流较为充裕，只要有央企、国企参与的土地出让，都是势在必得。第三，龙头房企年末提前完成全年销售任务，现金流充裕，因而也加大了全国土地的战略储备。第四，外资企业对中国房地产的长期看好，也加入到核心城市土地争夺战中，催热了土地市场。同时，国企、龙头房企和外资企业加大土地储备也反映出他们对后市的看好。2.3 区域城市土地成交情况今年楼市调控主要针对住宅，政府也多次声明增加住宅用地的供应，但28个重点城市住宅用地建面仅保持了13%的同比增长，增速远远低于商业办公用地的39%。从不同区域来看，东北和华中7个重点城市住宅类土地成交面积保持快速增长，而华南区域7个重点城市的住宅用地同比出现较大幅度下滑。商业办公用地方面，所有区域均保持较快增长，东北、华南和华中增长势头最为迅猛。表 2010年区域主要城市土地成交情况区 域住宅建筑面积同比涨幅商办建筑面积同比涨幅主要城市华东13%16%上海、南京、杭州、苏州、无锡、常州、济南、青岛、合肥华南-25%80%广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、厦门华中44%72%武汉、长沙、郑州华北8%21%北京、天津东北57%155%长春、哈尔滨、沈阳、大连西部-9%25%成都、重庆、西安城市平均13%39%从不同类别城市来看，一线城市住宅用地成交面积同比出现下滑，楼面价格增长幅度也小于二三线城市。商业办公用地方面，二三线城市成交面积大幅增加，表明城市商圈已