亚大时代租售方案.doc

亚大时代租售方案亚大时代位于长沙市中心黄金地段，物业品质优良，属于较高档次的写字楼。尽管有着如此众多的优势，但写字楼激烈的竞争市场，以及物业本身的一些缺陷，给项目的市场推广带来了较大的难度。因此针对长沙市写字楼市场的现状，结合亚大公司的实际情况，拟定以下租售方案，以供参考。相关经济要素1 项目确定之均价：6542元/2 银行购房贷款利率5%（假设）3 目前35%的出租率，65%的定量率（现状）4 销售单元以100为一单位5 单位销售的总额为654200元说明：以下各方案的指标均以以上数据为基准。1 包租方案A概念包租即客户购买物业之后，开发企业承诺在某一时期内以确定的租赁价格，回租购房客户物业，从而使客户获取稳定投资回报的销售方式。B投资回报周期模式列举1 假设租金为3元/天。则单位月租金收入为9000/月。 销售总额回收周期为6542009000=72.7个月计6年2 假设租金为2.5元/天则单位月租金为7500元/月。销售总额回收周期才6542007500=87.2个月.计7.3年3 假设租金为2元/天。则单位月租金收入为6000/月。销售总额回收周期为6542006000=109个月计9年C 适用范围建议 包租方案对购房客户是一种零风险投资方案。但对于开发企业则面临较高风险，因此，在实际运用中，其范围应当加以限制。根据物业现状，建议针对目前35%出租房源中，租赁期在2年以上的房源进行此方案推广。D 包租法的优势： 包租法对房市中的纯投资客，有极强的诱惑力。对企业来说，由于对适用范围进行了限制，因而风险系数也大大降低，形成了以收取的租金支付回报金的良好资金循环链。E 业务执行引导 当您购买亚大物业后，我们对您所购物业进行包租。租金按元/天（企业结合市场情况后的评估价）计算，按季度支付。年内收回投资。2 先租后售 A：概念先租后售即客户首先以租赁形式入住物业，待入住一段时间后，产生购买该物业的要求。开发企业则根据一定的租转售核算标准，将客户支付的租金转成购房款，签定购房协议的销售推广形式。B：先租后售的优势 先租后售其实质类同于试住。她给予客户充分的意向选择空间。对所有有写字楼需求的客户，有着巨大的吸引力。此方法既是快速提高出租率，亦是物业出售的有效手段。C：租转售的价格转化系数及租转售的房价确定 在客户的租赁期内（假设）1 客户在一年内要求租转售，则租赁期内已付租金转为购房款。房价按租赁时物业售价计算。2 客户在二年内要求租转售，则租赁期内已付租金转为购房款。房价按租赁时物业售价的1.05倍计算。3 客户在三年内要求租转售，则租赁期内已付租金转为购房款。房价按租赁时物业售价的1.1倍计算。以此类推，每延迟一年，其房价也递增，递增系数为购房贷款的银行利率5%。 举例： 客户按3元/天租金租赁物业中的一个单位，在租期满1年时提出租转售，则核算方法为： 客户已付租金额（即转为购房款数额）108000元。 房价按售价6542元/计算，则客户应支付余额款546200元。 若客户两年内要求租转售，则房价为6542001.05=686910. 则客户应支付余额款686910108000=578910元3. 以租代售 A：概念 客户在购买该物业时，只需支付一定比例的首期款，余额以租金形式按月支付。当客户支付的租金额等于购房余额时，客户即拥有了该物业的产权。其实质相当于开发企业为客户提供的低息或无息贷款。 B：售价的确定 假设以1个单位为标准，首付45%，则余额为359810。 租金月租金年租金产权取得年限3.399001188003.03.5105001260002.93.6108001296002.83.7111001332002.73.8114001368002.6 从表中可以清晰地看到，租金与取得权属年限成反比。 现在若以3年取得权属为例，那么三年的银行总利率为15%。开发企业按照10%计息，则，利息为35981元，房屋的实际售价为654200+35981=690181。折合单价为6902元/。 C：租金与取得产权年限关系表 假设每单元售价690200元；首付45%；则余额为379610元 租金月租额年租额取得产权年限3.399001188003.23.51050012600033.6108001296002.93.7111001332002.853.8114001368002.77 说明：客户可根据