实践报告 关于我国房价现状的探究.doc

.寒假实践报告 关于房价现状的探究 寒假回家，发现很多亲友都买了新房，有的甚至置办了两套甚至三套，我认为这种现象与当前房价的波动密不可分。很多人认为多买几套房子，日后升值会有很大的收益。然而，这种盲目跟风的行为是否合理，还有待探究。 近年来，房价一直是人们关注的热点问题。房价是指特定时间段内房产的市场价值，楼盘的价格定位由多种因素构成。于是，我利用寒假期间对楼市现状进行了调查研究，调研结果如下。 自2007年以来，中国的房价进入了一轮井喷式的高增长，随着2008年政府宏观调控政策的出台，房价上涨幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房价进入了新一轮的增长期，09年商品房成交量，交易额，房价涨幅都创下了历史最高纪录。之后的时期仍处在上涨状态。 统计资料显示2009年全国商品房成交量，销售额，房价涨幅都创下了历史最高水平。全国商品房销售面积9.3713亿平方米，比前年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%，办公楼销售面积增长30.8%，商业营业用房销售面积增长24.2%。同时，2009年全国商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%。其中商品住宅销售额增长80%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长69.9%和45.5%。09年全国商品房成家价格约为4695元/平方米，比2008年的3882元/平方米增长了近24%。数据显示，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的70.7%。从以上的数据中可以看出，中国的房价正在大幅增长，而高房价已经引起了很多的社会问题。 经过查阅资料分析，房价上涨的原因有合理成分也有不合理成分。从合理角度看，国民收入增长、城市化、人口增长等因素。从不合理角度看，收入差距过大、城市发展模式缺陷、投资渠道不畅、人民币升值以及住房保障系统不健全等制度原因造成短期内需求增长，推动房价上涨。 从潜在需求来看，支撑中国房价的力量似乎是非常强大，这一因素成为被开发商等既得利益群体用以推高房价的重要理论依据。再加上生活水平的发展，城市化的进程，房价在短期内仍不会下降，并且还有上涨的趋势，不过，上涨的速度会相对下降。 经过咨询和查阅资料得知，房价上涨原因可以从政府、开发商、投资者、购房者四方面来说明。一、 房价上涨政府方面的因素房价上涨对政府的短期收益是有利的，因为政府能够从出售土地中获得较多收入。首先，政府是公共服务的提供者，需要从土地出售中获取收入，在财源充足的情况下，政府有钱投入建设更多的基础设施和公共服务，更好的基础设施又成为土地价格上涨的理由。尤其是地方政府，政府主要的收入来源就是土地使用转让金，只有有了这些钱才能更好的进行基础设施的建设，而同时只有有了完备的技术设施才能招引更多的投资者，是当地的经济得到更好的发展，创造更多的就业，获得更多的国家专项拨款，而更多的投资更多的外来就业者又带来了更多的需求，从而再次促进房价的上涨。这样就形成了房价上涨的恶性循环。其次土地资源是有限的，政府不能够敞开供应土地，同时土地的价格也与土地供应量互为制约因素，因此政府土地收益的最大化并不是最高的土地价格，也不是最多的土地供应，而是：土地价格供地数量持续供地时间之后的最大数。我国土地的招拍挂制度，更是促进了地价的上涨，地价又是房地产成本的重要组成部分，更是为开发商提供了涨价的缘由，大量的土地开发又带来了旧城改造及城中村的问题，而这又带来了大量的农民的住房问题，同时也带来了大量的置业投资的投资者们。再次，政府的一系列政策也在促进购房者买房，如房贷政策，为这些正是的大量就业者提供了买房的优惠条件。同时，各大银行也为这些开发商提供了各种建房的贷款，故而银行也不会希望这些房子的价钱下落。最后，政府的政策也是促进房地产市场的自由发展，自是不会主动出来干涉。二、 房价上涨开发商方面的原因作为开发商，自然不愿意让房价下降，从土地的拍的到房屋的建设再到后期销售，没有一个环节不花钱，这些成本都是要加注在购房者身上。开发商们不管是从房价走势上看还是从住房需求上看，无一不会下大本钱在地价上，以至于出现了“天价地”。同时，在这种房价高涨的趋势下，不敢保证这些房价中没有泡沫成。三、 房价上涨投资者方面的因素随着各种经济特区的开发及各种发展政策的出台，加大了贫富差距，而那些先富起来的投资者们，再经济危机的刺激下，都转向了风险小的置业投资，房地产成为他们的首要选择，而中国房地产还属于发展初期，有着很大的发展空间，这就出现了“温州炒房团”等现象，正式源源不断的投资者给房价上涨提供了动力。中国的庞大的人口数这种潜在房产需求，也为这些投资者提供了心理保障，不急于出售房产，房产降价他们大可不出售，等待高价出售。四、 房价上涨购房者方面的因素一方面，随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们渴望更好的居住环境，产生了大量的改善性住房需求。另一方面，随着城市化的步伐，旧城改造及日渐增加的城中村，大量的农民因无地耕种或寻求更好的居住而大量涌入城内，这些外来就业者的住房需求也加了房屋的需求。房子本来就是刚性需求，再加上上述更方面的因素，房价上涨成为不可避免的趋势，然而，房子供求上的矛盾也在不断升级，大量的人买不起房，又有大量的房子在闲置。而住房又是民生的根本问题，故而各项房产政策将不断出台，房价的上涨速度必将下降。 针对房价当前走势，建议如下。1、逐步完善我国的住房市场体系。既要注重完善我国的商品房住房体系，安排好高、中、低档不同层次的商品房建设，也要注重完善我国的保障性住房体系，安排好廉租房、经济租赁房、经济适用房和限价商品房的建设，后者主要由政府主导开发建设，至于应占整个住房市场的多大比重为好，我认为，应以其能否抑制住我国当前及今后的房价上涨为准。 2政府有关部门要做管理好通货膨胀预期的工作。多做抑制房价上涨的谋划和措施，少做房价还要不断上涨的言论和宣传，避免或减少人们对通货膨胀和房价上涨的预期。防止抢购性购房的出现，稳定房地产市场。3政府有关部门开展较全面系统的房地产市场调查研究。调查清楚我国目前的住房市场需求中，有多少是自住性的消费需求，有多少是投资和投机需求。以便采取针对性的措施抑制住房市场的投资和投机需求，进而抑制住房价格的上涨。对于炒房性的购房予以坚决的遏制，规范房地产市场。 4限制二套房的首付比例。2009年以来流入住房领域的贷款，更多地支持了投机性的住房开发和投资，而不是真实性的住房开发和消费。通过限制二套房的首付比例，可限制住房开发和购买的投机性。提高二、三套房的首付比例 ，在首付达到50%后才给予7折贷款，首付20%30%的只给予8折或者9折贷款。5限制房地产开发企业金融杠杆的利用率。对目前限制房地产企业的自有资本金20 恢复到 35 或更高，以制约囤积土地的过度扩张所导致的土地和房价的过快上涨。6严格贯彻和落实国家颁布的有关管理办法。对近些年房地产开发的闲置土地进行一次彻底清查，严格贯彻和落实城市房地产管理法和闲置土地处置办法。 7建立相关的考核机制和问责制。中央政府对地方政府的业绩考核内容包括保障性住房建设和房产价格走势情况，与之相适应要规定地方政府的相关职责，并实行问责制。因为这是关系到民生和我国整个国民经济和社会能否实现稳定和可持续发展的大问题。8、提高拆迁赔付金额。近年来由于房地产业的火热发展，有的地方政府利欲熏心，与开发商相勾结，对于原属地居民强制拆迁。坚决不搬的居民也就成了所谓的“钉子户”，其实这些人中的大部分不是不想搬，而是政府给予的赔付金额太少，在房价疯长的今天用赔偿金根本不可能买到合适的房子。这已经引起了严重的社会问题，与建设社会主义和谐社会也是背道而驰的。所以提高拆迁赔偿金额，一方面可以缓和社会矛盾，一方面也可以减少新的楼盘的建设，遏制房地产泡沫。 房价对国民经济的影响现在政府强烈政策、资金救市后，全国好多地方，已出现一片楼市回暖现象。在这次救市中政府也拨出9000亿资金用来保障房建设，今后3年，全国将新建200万套廉租房和400万套经济适用房，同时完成约220万户林业、农垦和矿区的棚户区改造。总投资将超过9000亿元，平均每年3000亿元。 这是因为民生地产的健康运行是我们国家房地产发展的方向，也是政府为了保护中低收入人群所做的看得见、摸得着的实事，民生地产已成为上上下下关注的焦点话题。然而任何事物都是有它的独特规律的，一味的强调、一味的夸大，违背市场规律做事，到头来要成为经济规律的枷锁。所以只有大力发展保障性住房才是解决目前住房建设的实际问题，才能确确实实缓解普通老百姓的切身利益，真正实现人们的“居者有其屋”的美好愿望。 一个国家的住房价格的房价收入比，确实要在一个合理的水平线上，房价的上升要有理性。现在楼市中许多的购房者都在盼望着房价的下跌，而且是最好越低越好。他们的心情是可以理解的。因为这是消费者的自然心理状态，也是他们的美好愿望。但是如果房价真的大跌，将会对整个国家经济会带来严重后果。 一：银行纷纷倒闭，经济急剧衰退 如果房价急跌，银行是最大的受害者。根据权威数据判断，房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐，可以肯定，房价急挫的结果将是金融机构的噩梦，与此带动资本市场的估价，房价下跌就是下挫30%以上，银行就会受巨创，一旦银行倒闭，国家金融崩溃，国家经济急剧衰退，中国经济将要重建。长期来我国房地产开发资金过多依赖于银行贷款，大约70的房地产开发资金来自银行贷款的支持，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。实际上，我们知道，商业性的银行现在基本上都进行了股份制改造了。改造后的银行，首先要盈利，而且要保证本金安全，如果房价大跌的话，银行首当其冲，从而从根本上危害我们日益高涨的经济发展势头。房地产业与银行业互相绑在了一起，的确是一个令人担忧的事情。二：国民经济通胀急剧转为通缩房价的急剧下跌，除了打击开发商本身外，将严重打击投资者对地产投资的信心，消费者的信心也会受到挫伤。鉴于地产在中国经济中所占的比重，经济会从严重通货膨胀急剧转为通货紧缩，导致经济的硬着陆，中国经济将进入萧条期。 房地产再次被政府肯定为国民经济最重要的支柱产业，但一些唱衰者认为只要房价下跌了，老百姓就可以底价买房子了。这种观念要不得，而且不现实。假如出现这种情形的话，老百姓的收入也会随之大降的，还是一样买不起。这里的问题关键是：一些贫困的老百姓就没有能力从商品房去实现居住目标，而是国家保障性住房这一块要解决的问题，无论房价的涨跌，对他们来说，实际上影响不大。 三：房产投资者资产缩水，引发社会大动荡 如果房价急剧下跌，房产投资者的资产将会大幅缩水，大部分人是以贷养房，房价下跌幅度深，房产又不能快速套现，跳楼的人将不在少数，而这部分人在社会的影响力是巨大的，他们的利益受到损害，将引发社会的大动荡。 比如，拍卖公司资产，有的哄抢企业物品，有的围攻公司，有的公共场合集会，更有甚者会出现殴打相关人员或严重干扰社会的事件，这些不是危言耸听。 试想，我们国家好不容易培养了一个的市场体系，好不容易培养了一批房地产企业，如果这个根本破坏了，只好从头再来，简单重复。 四：住房保障体系无法正常实施 房价急剧下跌，必然导致土地价格下跌。而地价的下跌，断了地方政府很大的财政来源，住房保障体系将难以为继，保障性住房的建设将又进入僵局。这也形成了一种怪局，就是财政收入与地价有着密切的关系。如果地价这么高，还让房价大降，这就是：还想让马儿跑，还想让马儿不吃草，怎么可能呢。 如果一旦房价急剧下跌，引发中国经济的大衰退，首先受到冲击的是那些收入较低的百姓，他们中的很多人可能会进入失业的大军