第1章 物业管理的产生与发展.doc

上篇 物业管理一般原理第一章 物业管理的产生与发展自 测 题一、判断题1. 物业管理起源于19世纪60年代的英国。( ) 2. 物业管理是社会经济发展到一定阶段的产物。( ) 3. 近现代意义上的专业化物业管理，大体形成于19世纪末期的德国。( ) 4. 英美法系所称的普通法，也称为习惯法或判例法，适用“先例约束力原则”。( ) 二、简答题1. 早期物业管理的特点有哪些？早期物业管理的特点主要体现在以下几个方面：（1）行业基础比较薄弱。如尚未形成职业经理人制度等行业制度；从业人员的专业化水平不高；社会专业化分工还未形成门类齐全的分支配套服务行业等。（2）行业资讯不发达，同行之间缺乏广泛的合作交流，好的经验总结升华到理论高度不够，传播推广推广过程缓慢。（3）行业总体水平不高，从业人员主要凭经验处理业务，物业用户对物业管理水平的要求相对不高。2. 物业服务企业从事综合性业务的益处有哪些？物业公司从事综合性业务的益处有很多：（1）可以利用综合优势为房地产开发商提供较为完整的一条龙服务。房地产开发的各项配套服务之间有很强的关联性和互补性。由同一家公司来提供相对完整的配套服务，要比由许多家仅从事单项配套服务的企业共同为同一家房地产开发商提供配套服务会更有统一领导、人员配合、协调互补、信息资源共享等方面的竞争优势。（2）可以拓宽企业的业务渠道和利润来源，实现信息资源等方面的互补和共享。比如租售代理部门往往可以为市场咨询部门和估价部门提供咨询、估价对象同类地域可靠的第一手楼盘数据资料；物业管理部门的良好声誉会有力地促进代理楼盘的预售、销售；租售代理部门如果与开发商合作愉快，则物业管理部去竞争租售代理楼盘的管理业务，往往会更加容易成功。（3）可以分散企业的经营风险，提高企业的抗风险能力。在跨国物业公司的诸多分支业务中，物业管理部门经营业绩通常比较稳定，但利润往往不会很高；租售代理部门有时会有很火爆的业绩，但有时也难免遇到冰点，业绩起伏不定，难以一一预料；其他一些业务因受到业务的性质、规模所限，通常不是盈利的主要部门（也有极少数的公司会有例外），但这些部门可以起到支撑公司门面，树立企业形象，丰富公司业务内涵，提升公司知名度等无形资产的作用，其重要性不可小觑。二、论述题1. 物业管理是居住立体化及产生建筑物区分所有权的产物物业管理是社会经济发展到一定阶段的产物。其兴起的另一个重要原因，是因为伴随着经济发展而来的人口城市化、集中化和居住立体化，使得人们的居住形式发生了很大变化。为了节省有限的土地资源，提高土地利用率，在城市人口高度密集的情况下，人们已经不可能再都像以前那样都居住在相互独立，互不相干的低层建筑中，而是只能为节省土地资源而向高空发展，建造越来越高的公寓、物业甚至摩天大楼。由此带来的问题，就是产生了建筑公共区域、公共部位和共用设备设施，这些公共区域、公共部位、共用设备设施无疑都需要有独立的专业机构来进行维护管理，否则就会因为无人过问而导致损坏而无法正常使用。因此，在人们的居住形式因上述原因而发生这些变化时，物业管理自然也就应运而生了。否则，如果人们一直停留在从前分别建房独居的状态，彼此在物业的使用方面不发生什么公共利害关系，就不一定需要有物业服务企业这样的机构来代表各小业主协调各方利益，行使管理职责了。2. 近现代物业管理的专业化特点近现代物业管理的专业化特点体现在这样几个方面：（1）物业服务企业是专门从事物业管理服务的专业化机构，在我国境内，物业服务企业除了需和其他行业的企业那样要办理工商注册登记外，还必须具有中央或地方政府主管部门认定的相应的物业管理资质，否则不得从事各个相应层次和范围的物业管理业务。（2）在经济较为发达的国家和地区，物业管理服务系统中的各个子系统，如公共秩序维护、清洁、绿化、楼宇设备设施维修保养等业务细分领域，都有专门机构可以提供相应的服务。因此，物业服务企业不仅可以通过在企业内部设立相应的专职部门来处理上述各项工作，提供相应的管理服务，而且还可以根据业主的特殊要求或自己的实际情况，将上述服务工作中的某项或某几项以业务分包合同的形式分包给那些在物业管理分支业务领域内业务更加专一、专业化程度更高的各类专业服务公司。如将电梯、中央空调、消防、供配电等各类楼宇设备设施的维修保养业务发包给相应的专业维修保养企业，将物业的公共秩序维护服务业务部分或全部发包给专业公共秩序维护服务公司，将绿化养护、盆栽租用摆放业务发包给专业绿化公司，将物业的开荒清洁、外墙清洗、日常清洁保洁等业务发包给专业清洁公司等。在我国境内，物业管理的相关法规不允许物业服务企业将自己承揽的所有物业管理服务细分项目全都分包出去，而自己只做甩手掌柜。（3）物业管理行业的管理层，尤其是高级管理层人士，一般都要由具备相应专业资格的人士来担任。在国际上，上述专业人士通常需要通过行业学会或协会组织的专业资格考试以获得相应的专业资格；在我国境内，则需要通过中央或地方政府主管部门组织的专业资格考试以获得相应的专业资格。此外，已获得相应专业资格的人士还被要求定期接受一定课时的继续教育和必要考核，以保证上述专业人士能够不断地与时俱进，并始终保持较高的专业水准。（4）一些经济较为发达的国家和地区的物业管理行业已经分门别类地制定了不同类别物业项目的专业化管理标准，引领物业服务企业按照各类专业标准来管理相应类型的物业项目，同时还引入和推广ISO9000、ISO18000等国际质量认证体系，使越来越多的贯标和达标企业的服务水平和服务质量得到了明显的提升和持之以恒的巩固。3. 现代物业管理诞生的意义 （1）现代物业管理为业主提供社会化的全方位服务，使得社会工作效率大大提高。对业主而言，物业服务企业充当了物业公共事务总管的角色，使得业主、租户和其他物业使用人从许多繁杂的事务中解脱出来；对于政府主管部门和公用事业服务单位而言，物业服务企业充当了桥梁与中介的角色，使得上述部门不必一一对应单个业主、租户或其他使用人去开展具有公共性的工作，从而大大提高了工作效率，减少了不必要的重复性劳动。（2）现代物业管理为业主提供专业化的高水平服务，通过整合社会资源，使许多在传统物业管理条件下无法做到的事情成为可能。由于现代物业项目，尤其是办公楼、商场等非居住物业项目的楼宇设备设施门类多，技术要求高，因此其运行保养维护都需要依靠不同行业的专业技术力量。如果物业服务企业事必躬亲，样样事情都自己来做，势必要聘用数量庞大的专业技术人员来对门类繁多但数量有限的电梯、空调、供配电、给排水、防盗报警、安全监控、通信广播等设备设施进行维修养护，就会既劳神费力，也难以保证质量；既无必要，也不经济。同样，在清洁、绿化、秩序维护等项服务方面，现代物业服务企业也可以采用整合社会资源的方式，将这些服务外包给专业细分的各相关机构，自己充当监督外包服务机构服务质量，协调处理业主投诉等服务工作的管理者。现代物业管理的这种管理服务模式，为城市现代化高层建筑群的兴起与普及推广提供了强有力的服务保障，从而也为有效节省城市稀缺宝贵的土地资源，提升城市的形态与功能作出了巨大的贡献。（3）现代物业管理业主提供企业化的大规模服务，改变了传统物业管理以合伙人乃至个体经营为主的小规模格局，出现了采用现代企业制度的大规模的物业服务企业乃至全球性的跨国企业，从而大大提升了运用现代科学管理技术整合社会资源，提高管理服务水平的能力。现代物业管理还在跨越传统物业管理发展规模的基础上建立起统一的质量管理评价体系，并在行业中予以推广，以提升物业服务企业，尤其是大型物业服务企业乃至跨国物业服务企业的品牌形象和管理服务能力，使其具有