物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解.doc

.物业保洁员劳动定额及人员配置标准详解物业保洁工作，除少数业主临时的应急诉求，如业主室内水管爆裂抢险的清扫保洁、保洁空档时间责任区发生的油垢污染等，是无法确定且难以控制外，其他保洁工作，包括保洁内容、保洁频率、服务标准、工作措施等，都存在着一定的关联性且是可以控制的。笔者通过多个项目的物业保洁工作的实践总结，认为物业项目保洁员配置时，可以将保洁工作内容、保洁服务标准、保洁频率等的关联性，作为研究保洁员配置的标准和依据，蜂巢物业论坛为您详细解读物业保洁员劳动定额及人员配置标准。一、设置保洁工作频率物业保洁服务，主要有清扫、保洁、拖洗、擦拭、收集、消杀等六大类型。每一类型的保洁服务又分为若干小类。以住宅小区的保洁工作为例，清扫工作包括楼道清扫、电梯厅清扫、平台/天台清扫、市政道路清扫、绿化带清扫、广场游乐场清扫等。相同项目的保洁工作，其每一小类的服务，如多层楼道清扫的频率、多层楼道清扫所需时间，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准存在着关联性，如服务标准为“楼梯面光亮无灰尘”，则服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“楼梯面基本无纸屑、灰尘”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。因此，在设置物业项目的保洁工作的频率和工时控制时，要充分考虑甲方（开发商/业委会）对保洁服务标准的基本要求。以笔者服务的武汉南湖中央花园小区为例，物业合同中约定的公共环境基本要求为：公共场地无纸屑、杂物、烟头等。要达到合同中约定的保洁服务要求，须从项目保洁各类型工作的频率、措施、工时控制等三个方面考虑。通过实践，笔者制定的中央花园小区保洁服务工作频率和工时控制标准为（见表11）：表11 二、收集物业保洁工作内容物业保洁服务内容，是指项目中有多少个需要清扫保洁的楼道，有多大面积需要清扫保洁的道路或绿化带等。以武汉南湖中央花园小区为例，保洁服务包括125个多层楼道、9个小高层楼道、2个高层楼道，及72,000绿化带、9,600的市政道路，需定期进行消杀的区域约为11.2万平方米。三、物业保洁员的配置计算物业保洁每个月的工作，除少数应急性事务，如业主室内水管爆裂等应急抢险保洁等无法确定且难以控制外，其他的保洁服务（包括保洁的频率），是存在着相同的地方且是可以控制的，笔者在计算武汉南湖中央花园小区物业保洁人员的配置时，正是以此为基础进行。具体计算方式如下：A）单项工作所需工时=数量（月）频率工作效率B）相同类型工作所需工时=单项工作所需工时+单项工作所需工时+单项工作所需工时+单项工作所需工时nC）每月总工时=类型工作所需工时+类型工作所需工时+类型工作所需工时+类型N工作所需工时D）每月所需人工=每月总工时（26天8小时）（根据公司规定，保洁员每月工作时间为26天，每天工作时间为8小时）以保洁服务的清扫工作为例，中央花园清扫工作主要有：多层楼梯面的清扫每月26次、小高层/高层电梯厅清扫每月26次、多层楼道立面扬尘清扫每月1次、小高层/高层楼道立面扬尘清扫每月1次、平台/天台清扫每月1次、公共道路清扫每月30次、绿化带清扫每月30次、广场/游乐场清扫每月30次（见表11）。其中：（1）多层楼梯面清扫每月所需工时=1252615（2）小高层楼梯面清扫每月所需工时=92620高层楼梯面清扫每月所需工时=22630（3）多层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=125120（4）小高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=9140高层楼道立面扬尘清扫每月所需工时=2160（5）平台/天台清扫每月所需工时=166120（6）公共道路清扫每月所需工时=9600308/100（7）绿化带清扫每月所需工时=42000303/100（8）广场/游乐场清扫每月所需工时=4400305/100即类型：中央花园卫生清扫工作每月所需工时=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800+6600=127560分钟中央花园小区每月各类型保洁服务用工工时情况如表13。表13 中央花园保洁工作每月总工时=清扫工作所需工时+保洁工作所需工时+拖洗工作所需工时+擦拭工作所需工时+收集工作所需工时+消杀工作所需工时。即，127560+47040+18910+27370+8100+2733=231713分钟（3861小时）中央花园保洁每月所需人工=每月总工时（26天8小时）=3861小时（26天8小时）=18.6（人）考虑到保洁班长除做好本职工作外，还需配合做好保洁工作的检查，保洁工作任务的调配及一些应急性保洁工作的处