2010全国老年公寓调研报告报告.doc

目录第一章 老年公寓基本概念31.1 相关产品概念31.2 “ 老年公寓” 概念4第二章 老年公寓的发展机会52.1 我国社会老龄化现状与发展预测52.1.1 我国老年人口数量多、比重大52.1.2 我国社会老龄化发展速度快62.1.3 “三口之家”已成为社会的主力家庭结构。72.2 老年公寓市场存在较强的市场购买力72.2.1 老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件。72.2.2 老年人福利水平提高为老年公寓养老消费解除后顾之忧。82.2.3 子女为父母入住老年公寓提供资金支持。82.3 老年公寓市场存在较强的购买意向82.3.1 养老观念的转变促生老年公寓养老需求82.3.2 消费观念的改变促进购买行为92.4 我国养老住宅的相关政策11（一）国家及相关部委颁布的指导性政策11（二）老年住宅相关标准11（三）国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策11（四）部分企业在发展养老地产时得到了地方政府资金和土地方面的支持12第三章 中高端老年住宅市场现状分析14第四章 国内老年地产案研究（案例借鉴）181、北京东方太阳城212、北京曜阳233、北京太申祥和244、上海亲和源265、浙江金色年华286、三亚清平乐317、乐成集团338、众仁花苑和众仁乐园359、汇晨33第五章 案例总结分析35小结：错误！未定义书签。观点总结：错误！未定义书签。第六章 养老住宅的商业模式和开发思路556.1养老住宅的商业模式556.2 养老地产投资开发思路63第七章 打造老年公寓的必备条件错误！未定义书签。1、外部环境要求错误！未定义书签。2、对开发商要求错误！未定义书签。3、打造老年社区的kpi指标错误！未定义书签。第七章 老年公寓的盈利模式错误！未定义书签。7.1 以美国太阳城为列：错误！未定义书签。7.2 老年住宅赢利模式的运用策略分析错误！未定义书签。7.3 国内老年住宅物业管理赢利模式分析错误！未定义书签。7.3.1 老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测错误！未定义书签。7.3.2 老年住宅社区服务的供应及收费方式错误！未定义书签。第八章 老年公寓预期65健康养老养生地产前言随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，旅游地产、老年公寓地产等新型的房地产开发模式，走差异化道路，有望成为地产开发的蓝海。本报告选取了老年公寓这一物业开发模式进行研究，首先对开发老年公寓的市场机会进行挖掘，然后，对国内和国内一些成功的案例进行研究借鉴。在此基础上，对老年公寓项目选址、小区规划、产品和配套的特点进行总结。第一章 老年公寓基本概念1.1 相关产品概念目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行经营，例如北京的第一、第五福利院和上海的众仁花苑和众仁乐园等。第二种公办民营模式则更像目前国内流行的敬老院，例如北京的汇晨、寿山福海敬老院等。前两者也可以统称为养敬老院。老年公寓或者老年社区应属于民办民营式的经营模式。经营模式机构类型公办公营公办民营民办民营福利院敬老院老年公寓销售+持有持有（出租、会员制）纯销售商业模式持有持有敬老院政府收益型福利院政府福利型老年公寓企业赢利型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月/人。主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京东方太阳城、上海亲和源、三亚清平乐等。民办民营的老年公寓一般为营利性的，由民间筹资，以营利为终极目的。如为满足海外侨胞回国安度晚年的要求而建设的设备先进、服务一流、豪华型的别墅型老年住宅。这种公寓按商业模式来分一般分为三类：纯销售、持有、销售+持有。国内专门针对老年人的住宅用房除了社会福利院、敬老院外，纯属社会化经营的老年公寓目前还很奇缺。虽然打着“老年公寓”旗号的养老机构在最近几年涌现出了不少，但由于这样的“老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩，所以它与真正意义上的作为一种商品房新产品出现的老年公寓还是有其本质差别的。不过，这种作为纯老年居住住宅的“老年公寓”作为发展程度较高的新开发项目已成为一个引起有关方面充分关注的问题。1.2 “ 老年公寓” 概念所谓“老年公寓”也即老年社区，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显：l 减轻子女养老压力，提高社会效率。l 有利于老年人身心健康。l 服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。l 老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。第二章 老年住宅的发展机会（确定使用老年住宅还是老年公寓）现代营销学之父菲利普科特勒认为：市场由那些具有特定的需要或欲望的全部潜在顾客所组成。我们可以把它理解为“市场=人口购买力购买欲望”。那么人口、购买力和购买欲望就成为决定某一产品市场需求量的三大要素。我们可以从这三个要素出发去分析对老年公寓的市场需求情况。2.1 我国社会老龄化现状与发展预测2.1.1 我国老年人口数量多、比重大我国是目前世界上老年人口最多、增长最快的国家，截至2008年底，我国60岁及以上老年人口已达1.5989亿，占全国总人口的12%，每年还将以3.2%的速度增长。2014年将达到2亿，2026年将达到3亿，2037年超过4亿， 2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右，80岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在25-30%，进入一个高度老龄化的平台期届时每三个半人口中就有一个老年人口。之后一直维持在3-4亿的规模。从2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。 2100年，我国老年人口总量仍然高达3.18亿，占全国总人口的31.09 。中国的人口老龄化问题将伴随21世纪始终。摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告青少年人口占总人口比例下降，老年人口比例上升2.1.2 我国社会老龄化发展速度快我国老年人口不仅规模巨大，而且老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7%提升到14%，发达国家大多用了45年以上的时间，中国只用27年就可以完成这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。我国的老龄化现状，成为老年公寓养老市场需求增大的客观因素，为老年公寓养老提供了巨大的市场和广阔的发展空间。中国、亚洲和世界的平均年龄表年份中国亚洲（含中国）世界19502422241980222123200533282820153731302050454038来源: ceic, 高盛研究部预测。2.1.3 “三口之家”已成为社会的主力家庭结构。目前我国家庭结构日趋小型化，现行的计划生育政策是一对夫妇只生一个孩子, 许多独生子女成家之后要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，人口结构呈现4 :2 :1 的倒金字塔结构。这种家庭结构显示出家庭赡养老人能力的减弱和社会压力的增大。另外,随着空巢家庭的增多,将会有越来越多的老人没有子女照料, 再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，因此修建完善的社会服务网络,建立集服务、医疗、居住为一体的老年公寓是一个不可回避的问题,也是极好的选择。人口结构的变化 ，居家养老的观念也在发生着变化（ppt） a ”养儿防老”，“三、四代同堂”的传统观念受到冲击 b 小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不断上升 c “4：2：1”的供养关系不断增加 社会上的“空巢家庭”逐渐增多目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30 未来10年“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重可能达到90 2.2 老年公寓市场存在较强的市场购买力2.2.1 老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件。20世纪90年代退休金增长机制的建立，相应提高了我国老年人口的人均可支配收入。据中国老龄科学研究中心调查，目前我国城市老年人中有42.8%拥有存款，仅退休金一项到2010年就增加到8383亿元，到2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。此外在城市60-65岁老年人口中，大约45%会选择继续就业，除有退休金之外还将会有额外收入，按此预测，到2050年就会有73200亿元消费储备金。因此，对老年消费群体购买力不应小觑。2.2.2 老年人福利水平提高为老年公寓养老消费解除后顾之忧。近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企事业单位扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。老年人在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可释放出来，寻求更优质的生活环境，为老年公寓养老的壮大提供了有力保障。2.2.3 子女为父母入住老年公寓提供资金支持。子女以改善父母居住状况为目的而购买或租用老年公寓，成为老年公寓消费的主力。当前大多数年轻人难以抽出时间周全地照顾老人，因此他们就迫切希望有专门为老年人设计的住宅产品，硬软件服务都能满足老年人的行为与心理需求。年轻一辈为父母的健康长寿考虑，购置环境优美、空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女购买老年公寓的主要诱因。2.3 老年公寓市场存在较强的购买意向2.3.1 养老观念的转变促生老年公寓养老需求现代社会里,随着住房条件的改善及社会伦理观念的不断更新,成年子女与父母分开居住已相当普遍，老年人对于养老问题的传统观念正在发生改变，老人们正从现实和精神上逐步接受社会养老。一方面，这是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活,减轻了老年人作为“家庭保姆”的负担；另一方面,社会的发展使老年人与其子女的代沟客观存在,他们的世界观、价值观和人生观产生了分歧,他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾，并保护老人自己的秘密和隐私。因此,他们中许多人有自己独住或与同龄老人相处的愿望,故而对老年公寓的需求欲也日益增强。2.3.2 消费观念的改变促进购买行为随着老年人养老观念的转变，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来。越来越多的老年人认识到购买老年公寓是一种投资，既可保值升值又可作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年公寓。l 我国老年人口数量多、比重大l 我国社会老龄化发展速度快l 人口结构的变化，社会上的“空巢家庭”逐渐增多人口老龄化老年公寓的购买力老年公寓的购买意向老年公寓的市场可行性l 老年人收入的提高l 老年人福利水平提高l 子女为父母入住老年公寓提供资金支持l 养老观念的转变促生老年公寓养老需求l 消费观念的改变促进购买行为从以上分析可知构成中国老年公寓市场的老年人口、购买力和购买意向三个要素都已基本具备,可以预测该产品会有很好的市场潜力。在国内，老年住宅这个特殊的住宅产品刚刚引起人们的注意，随着未来中国老年人口数目的不断增加，需求与供给之间的矛盾自然是越来越激烈，可以预见的是，老年住宅的发展将是未来不可抗拒的必然趋势。2.4 老年住宅开发存在着的主要问题 国家政策滞后市场尚未具备良好的政策环境。我国已经出台了一系列扶持福利性老年公寓的相关政策，但尚未出台政策扶持商业化开发、市场化运作的老年公寓，国内目前已经开发的老年社区项目均面临了这方面的政策瓶颈。因此，政府应加大扶持力度，使老年住宅“事业化”转变为“产业化”。有关部门应运用经济杠杆加以调节，在有关法律法规的监督管理下，通过充分有序的市场竞争等方式，使整个建筑大市场活跃起来。尤其是对于老年住宅建设专项项目，在同等条件下，优先解决建设贷款，以吸引开发商投资；对于新开发小区，达到或超过老年人建筑设计规范规定的相应比例的，适度减免配套费；对于旧有住宅增设老年人专用设施或场地的，简化审批手续，优惠税收。 银行与政府不协调目前银行承认老年公寓是福利性、公益性的事业，可以申请贷款，而政府有关部门按普通房地产市场化运作。多年以来，政府一贯倡导社会福利社会办，但作为一项新型的老年服务设施的建设，民营企业要想把养老设施办好，需要国家政策支持，但国家福利政策有限，“眉毛胡子一把抓”一律按房地产开发商业化运作。因此需要政府与银行的进一步沟通，尽快落实相关的贷款优惠政策。 对老年人的年龄歧视老年人作为一个特殊群体，有着他们的共同需求。但作为老年人个体，由于他们的年龄、性别、职业、文化程度、生活条件、身体状况等方面的差异，其经济收入的不同，老年住宅开发者不应把经济收入少，社会地位低下，购买力不强的老年人排斥在外。国家应尽快制定相关扶老购房政策。一方面加强老年住宅市场和老年人房地产开发的管理，规范老年人住宅的指标体系，成为衡量老年住宅的标准，提防房地产商打着老年人住宅的幌子，打老年人的主意，炒作老年房地产；政府应引导房地产商强制执行国家标准，按照国家要求建筑老年住宅。另一方面，老年住宅要注意低收入和贫困的老年人，让贫困老年人住得起老年公寓的房，多做“雪中送炭”的事，使众多的老年人享受到国家、社会、社区的关爱。2.5 我国养老住宅的相关政策目前，我国针对老年养老居住问题的政策、法律法规和制度很不健全。对于民间兴办养老服务机构，在涉及相关养老服务的护理、收费标准等方面还不完善。虽然我国也出台了一些鼓励民间资本进入养老事业领域的税收方面的优惠措施，但这些都针对具有福利性的机构，对商业化运作的老年住宅的土地、税收、融资等方面的具体法规几乎没有，但企业在发展养老地产时可以通过和地方政府协商，获得地方政府在资金和土地等方面的支持。 国家及相关部委颁布的指导性政策这些政策都是一些宏观的指导性文件，缺乏具体的可操作性。 老年住宅相关标准为保障老年建设适合老年人的需求，国家分别于1999 年颁布了老年人建筑设计规范、2002 年颁布了城市居住区规划设计规范及2005 年颁布了住宅建筑规范。这些都对老年住宅做出了一些原则性规定，但因没有从老年人的年龄和健康状况考虑进行细分，在建设中对老年人的需求考虑也不多，因此具体实施很困难，基本没有得到落实，使老年住宅在建设和开发中发展缓慢。 国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策1、营业税方面根据中华人民共和国营业税暂行条例规定，托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务免征营业税。2、所得税方面财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知和北京市财政局、北京市地方税务局,在所得税方面给予的优惠有：（1）对由民政部门审核批准，并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税，其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。（2）对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税，其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。3、部分地区给予符合条件的福利性服务机构给予补助北京市民政局资助社会力量兴办社会福利机构实施细则（试行）第六条规定：凡属资助范围内、符合资助条件的，由法人（非政府机构）、自然人及其他组织举办的，自收自支、自负盈亏经营的养老服务机构，按入住满一个月的托养人员实际占用床位数，每月每张床位补助100 元。此外，2008 年月12 月，国务院在关于当前金融促进经济发展的若干意见中首次发出鼓励信号：“推动健康保险发展，支持相关保险机构投资医疗养老实体。”该项政策为保险资金进入老年产业扫清的障碍。 部分企业在发展养老地产时得到了地方政府资金和土地方面的支持由于养老住宅具有社会公益性，一些地方政府出于政绩和声誉等方面的考虑会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。如上海亲和源得到了南汇区政府提供的50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。但是由于政府和企业的价值取向的不同，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了定时炸弹。广州颐年园作为 20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是由于广州颐年园发展有限公司的账目混乱，广州市政府决定由广州市民政局接替原广州老年村筹建处成为广州颐年园发展有限公司两大股东之一，但由于广州市民政局不具有法人资格，导致广州颐年园发展有限公司的法人资格报批受阻，一期住宅项目无法进行综合验收，二期项目也拿不到预售证，最终导致银行贷款无法归还，所建住宅被法院查封。最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。民营公助的杭州金色年华在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。第三章 中高端老年住宅市场现状分析我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。现阶段沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市都开始兴建老年社区。3.1 现存方式作为中高端老年住宅市场，现存的方式有两种，一种是高档养敬老院，一种是商品住宅。其中中高档养敬老院中的公办民营型是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体现福利的方面如娱乐设施一般全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方便，如：固定收费内容：入住时的一次性押金收费和每月租金收费-针对入住的环境来制定收费标准；经常性收费内容：护理费和医疗费-根据服务程度的不同来制定收费标注；不固定收费：某些特殊服务方面。老年商品住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年商品住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园中国第一个规模最大的老年社区；另外一个是北京的东方太阳城目前国内最大的退休社区。这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学、养、住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。32 市场分布目前国内盈利型老年住宅主要分布于城市老龄化情况比较严重、经济发达、居民消费力强的城市，如北京、上海（以出租型公寓为主）和广州等大型城市。其中，由于北京是我国首都，国家机关及企事业单位的离退休人员数量也位居全国首位，这部分老年人的消费力较强，受教育程度较高，相应的对独居养老模式有一定认可，相对其他城市而言，老年住宅市场的有效需求较为明显，因此北京市场上的老年住宅项目也相对较多。而其他城市目前真正意义上的营利型老年住宅还很少，仍旧以政府出资兴建的福利型养老机构为主。北京:北京东方太阳城、北京太阳城、将府庄园、太申祥和敬老院、曜阳国际敬老院、汇晨敬老院、康梦园敬老院、寿山福海敬老院上海：亲和源浙江：金色年华广州：颐年园3.3 入住情况 当前中高档老年住宅供应少；中高端养敬老院入住率均在80%以上。 级别服务项目床位住宿率顾客满意度一星12项目以上50以上55%80以上二星14项以上100以上60%80以上三星16项以上150以上70%80以上四星 18项以上 200以上 80% 80以上 五星 20项 200以上 80% 80以上 数据来自中原地产关于老年住宅调研资料3.4经营方式 老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年住宅的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。老年住宅的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年住宅则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年住宅的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。酒店式管理的月租金式经营模式中高档养敬老院纯出售房屋的产权老年商品住宅出售房屋使用权、出租房屋（会员制）3.5 客群 l 老年住宅的主要消费群体分析：出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体。现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，50-60岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫； 74 / 74第四章 国内老年地产案研究（案例借鉴）u 样本筛选情况：此次调研主要针对国内中高端老年住宅进行的，公办公营4家：上海众仁花苑、上海众仁乐园、北京第一福利院、北京第五福利院；公办民营：北京汇晨敬老院、北京康梦圆敬老院、北京寿山福海敬老院、上海中福会；民办民营：北京曜阳国际老年公寓、北京太申祥和国际老年公寓、北京将府庄园、北京太阳城、北京东方太阳城、上海亲和源、浙江金色年华、广州颐年园、三亚清平乐、海南省五指山双大和园、绿地21城孝贤坊；公办公营公办民营民办民营销售持有销售+持有上海众仁花苑北京汇晨敬老院绿地21城孝贤坊长三角最大养老“基地” 上海亲和源会员制国际老年社区北京太阳城全国首创“老年多元化居住社区”上海众仁乐园北京康梦圆敬老院浙江金色年华完全退休中心 北京东方太阳城中国老龄化事业的领跑者北京第一福利院北京寿山福海敬老院北京将府庄园京城旗舰星级养生养老庄园三亚清平乐阳光老年地产开创者北京第五福利院上海中福会太申祥和度假胜地养生天堂广州颐年园北京曜阳国际老年公寓海南省五指山双大和园五指山 首个定制式 纯养老社区众人花苑、众人乐园、汇晨三家是属于养敬老院类别，全国和他们一样的养敬老院还有很多，这三家是同类别中软硬件做的最好的代表。可以看到老年商品住宅中，多是采用持有、持有+销售的运营模式，纯粹销售的很少，大多是某个大盘中开发出几栋老年公寓作为销售利润点。绿地21城孝贤坊就是在郊区大盘绿地21城包含的其中一个社区。21城总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区，尊老社区主要指孝贤坊。主要采取销售的方式，并不持有老年社区配套物业，持有的物业也仅仅是整个大盘的配套物业。专业做老年社区的开发商一般不会采用纯销售的方式。u 案例选取标准：通过研究比较和参观学习，选取三种经营模式中最有代表性、最出色的案例来进行深入研究分析。公办公营公办民营民办民营销售持有销售+持有上海众仁花苑北京汇晨敬老院绿地21城孝贤坊长三角最大养老“基地” 上海亲和源会员制国际老年社区北京东方太阳城中国老龄化事业的领跑者上海众仁乐园浙江金色年华完全退休中心 三亚清平乐阳光老年地产开创者北京曜阳国际老年公寓太申祥和公办公营老年住宅全国做的最好的是上海众仁花苑和乐园，早已满员，是上海养敬老院的窗口单位。公办民营的老年住宅中，北京数量居多，其他城市相对较少，在北京汇晨是第一家由政府投资建设的老年社区，也是政府投资规模最大的一个。民办民营的持有中之所以选择四个，是因为这四个代表了四种典型的融资模式：u 上海亲和源：建筑用地，会员制的形式，（会员卡缴费、年会缴费）购买50使用权成为会员，每年还要缴纳相当数额的年费。u 浙江金色年华：福利用地，购买50年房屋使用权，可转让但金色年华不回购，再缴纳少量物业费用u 曜阳：商业用地，出售70年使用权，然后按折扣价回购产权。u 太申祥和：（用地不详细）缴纳高额押金，然后付少量物业费或租金形式入驻。销售+持有型老年社区最好的当然是北京东方太阳城，同时选取三亚清平乐是因为它不仅具有老年养老的概念，还有度假、候鸟式养老的概念，因为购买三亚清平乐房屋的业主他们最大的特征是普遍来自于东北/北京等气候寒冷的地区；购买项目主要是为了避冬和养老；主要居住时间是冬天，其次是选择常年和秋季。1、 北京东方太阳城中国老龄化事业的领跑者北京地区出售型代表真正意义上的老年住宅在国内的发展是非常有限的，所以拥有设计与建设经验的专业机构非常少，从这方面说，国外一些知名的建筑事务所和专门建设、经营老年住宅的房地产企业拥有较多的实际经验。境外设计公司：美国sasaki设计公司、美国k.j.a建筑事务所、丹麦kab集团。2、北京曜阳产品价值配套价值3、北京太申祥和北京地区交大额押金代表u 项目概况 项目位于北京中关村科技园区内，占地面积10万平方米，采用中国传统古典园林建筑。拥有单人间、双人间、套间vip共计380个床位，提供星级宾馆服务，园区内环境幽雅，空气清新，亭台长廊姿态万千，仿佛来到世外桃源。 中心还会定期组织各种各样适合老年人的活动，通过活动促进老年人之间的交流，使老年人居住其中，心情舒畅，身强体检。 中心还有与老年公寓相配套的先进的西医医疗设备，同时还有中医坐堂，为中心的老人提供定期的体检。这些都成为吸引客源的主要特征。u 地理位置 太申祥和位于北京市昌平区内，从京昌高速路北安河第九出口上附路，向西行500米路北既是。 其优越的地理位置和便捷的交通为项目的运做提供了有利的条件。u 社区配套 社区内主要侧重满足老年人居住生活的配套设施。康体中心内游泳馆、保龄秋等多种娱乐项目，拥有不同规格的大中小会议室、对外可以同时接纳500人的团队会议用餐、环境幽雅的垂钓中心也是老年人理想的休想场所。 太申祥和体检中心拥有一流的体检设备，可以进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检，生化、b超、心电图及癌前普查，同时中心聘请具有临床经验的老中医采取传统方式诊治，尤其对类风湿痛风、股骨头坏死有显著疗效。u 运营方式 太申祥和与前边两个项目不同，其采取会员制托老的形式进行经营，其取得会员资格包括祥和会籍管理办法和太申至尊尊老会籍管理办法两种。 祥和会籍管理办法会籍的取得办法是：在签定入院协议书后交纳入院押金15000美金，一个月的住宿费及相关费后取得山庄祥和会籍 太申至尊尊老会籍管理办法会籍的取得办法是：在签定入院协议书后交纳入院押金60000或80000美金后取得山庄至尊会籍。 太申祥和为已退休专家、教授、老干部及海内外归国华侨、侨眷提供养老服务。在充分考虑老人起居及安全保障的条件下，对已取得太申祥和会员资格的会员按照其不同的需求设置庭院式的居住环境，提供宾馆式的服务。4、上海亲和源会员制国际老年社区上海地区出售使用权代表（重新写） 5、绿地21城孝贤坊绿地21城孝贤坊项目概况绿地21城孝贤坊规划情况绿地21城孝贤坊配套设施6、浙江金色年华完全退休中心 浙江地区出售使用权代表7、三亚清平乐8、汇晨9、众仁花苑和众仁乐园上海中高档养敬老院代表（一超在写）第五章 案例分析5.1对比分析主要项目概况对比分析从下表中可以看出，目前国内现有销售型（包括纯销售和销售+持有）的老年商品住宅项目都是占地面积在20 万平方米以上的大项目，规划建筑面积最大的达到70 万平方米，最小的也有15万平方米，而且项目位置均位于郊区。这种现象表明，国内的老年住宅开发商在开发以售为主的老年住宅时均倾向于郊区大盘开发的模式，这主要是由于老年社区需要完善的配套设施及优良的居住环境而需要大地块开发，同时，大规模开发也有利于降低综合开发成本。而持有型的老年商业住宅规划面积普遍偏小，一般都在5-10万平方米之间，这主要是因为一方面使用配套用地或行政划拨用地等手段取得用地的面积不回很大，令一方面选择持有型的商业模式要求具有充裕的现金，如果土地面积过大，那么资金占用量就很大大，回收较慢。（表格未完成）项目名称经营模式商业模式土地性质占地面积建筑面积物业类别容积率销售情况东方太阳城民办民营销售+持有商业用地234万m270万m2公寓(点式、板式、连廊) ，联排别墅，独栋别墅广州颐年园民办民营销售+持有商业用地33 万m220万m2一期产品：洋房，独栋别墅;二期产品 ：小高层洋房0.61三亚清平乐民办民营销售+持有商业用地8.9万m215.2万m2公寓1.521城孝贤坊民办民营销售商业用地2万公顷210万m2联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓曜阳民办民营持有商业用地13.74万m26.72万m2公寓，联排别墅，独栋别墅0.49亲和源民办民营持有建筑用地8.4万m210万m260-140m2(小户型为主)金色年华民办民营（民办公助）持有共17万一期5万两室一厅、一室一厅为主汇晨公办民营持有政府划拨用地25万m2众仁花苑公办公营持有政府划拨用地众仁乐园公办公营持有政府划拨用地产品形式对比分析目前销售类的老年商品住宅在产品形式上与普通住宅项目并无较大区别，只是个别项目在社区内开发了一些供出租的老年公寓，上表的现有老年住宅物业类别说明，国内目前的老年住宅开发并没有针对老年人的特色产品出现，产品形式与一般郊区大盘基本相同。而持有型的老年住宅，包括公办和民办在内，都是针对老年人的住房的需求特征开发的小户型产品，大户型和独栋别墅几乎没有或者是比例很小。像太申祥和和金色年华都已经满员。销售情况对比分析中高端养敬老院一般入住率都超过90%，很多家都需要排队等到2-4年，主要是因为中高端老年公寓性价比高，价位比较便宜，众仁花苑和乐园平均一个老人每月2000-4000元每月，北京第一和第五福利院每位老人平均2000-3000每月；汇晨、康梦圆和寿山福海等价位要高一些，平均每位老人3000-5000每月，汇晨入住率达到95%，寿山福海入住率达到90%，康梦圆今年9月才开始运营，价位也稍微高点一个房间要7000-8000元每月，入住率比较低。而中高端老年商业住宅的入住率相比来说稍微低点，主要是价位比较高。但是其中太申祥和和金色年华都已经住满，而且太申祥和要排队3-4年，这主要是因为这两家在同等硬件级别的老年社区中，价位更低，性价比更高。项目经营形式对比从表中可以看到，经营形式主要是三种，目前国内市场上对于养老项目形式并没有统一的要求，针对不同的客群会出现不同形式的产品，而且新鲜的经营模式也已经为越来越多的消费者接受。盈利型的老年社区（包括公办民营和民办民营）一般根据开发商经营理念分为以服务为导向和以销售为导向。持有型老年公寓一般是以服务为导向，其余都为以销售为导向。以服务为导向的老年社区，一般都收取一定数额的社区进入费，只是每个社区名目不一样，金色年华叫50年老年服务，亲和源叫会员费或者50年房屋使用权，太申祥和收取会员费等等。不可退还社区进入费可退还社区进入费真正可退还费递减退费亲和源太申祥和曜阳金色年华社区进入费模式：u 不可退还的社区进费：用于建造成本的融资，并预备其它运作费用，对不退还费用的公平性的关注如果早期退出则部分退还。u 可退还社区进入费：真正可退还费和递减的退款老年住宅的盈利型开发商对此进入费不断增长兴趣，这是因为可退还费用不视作应税收入。5.2 养敬老院与老年商品住宅对比分析不同点相同点养敬老院1、市场供应量相对较多，经营模式以托养及租赁为主2、医疗设施有限，缺少品牌化医疗机构服务3、居住环境私密性相对较低，居住密度较高4、居住产品形式较为单一5、提供即时的老人生活服务（针对介户老人）6、子女随时探望，但不可居住1、园区居住者为老人2、园区功能为专项提供老年人养老场所3、提供医疗保健等相关老年服务项目4、园区多配以园林景观，提供户外活动场地老年商品住宅1、市场供应量相对较少，经营模式以销售为主。（近两年持有型越来越多，将府庄园、曜阳、亲和源、金色年华）2、社区配套配有品牌专业医疗机构，服务内容多样化3、居住产品形式多样，可多方面选择4、居住环境私密性强，提供独立家居空间。5、社区环境打造更具规模，主题突出6、子女随时探望，可共同居住，家庭氛围更浓厚尽管两种老年住宅有共同的客群，但是两者客群仍有不同的特点：l 中高档养敬老院客群特点：1）接受“新生事物”能力较强的老年人的家庭；2）自理能力相对较弱，子女工作繁忙的家庭；3）喜欢同龄人群居寻乐的老年人的家庭；4）向往自然环境优美、轻松、休闲生活方式的老年人的家庭；5）被邀请体验生活的功勋老干部。年龄普遍比老年商业住宅的老年客群平均年龄要大，汇晨敬老院老年人平均都在70-80之间。l 老年商品住宅客群特点：1）看重社区环境（老年生活配套齐备、自由的家庭生活、社区自然环境、社区服务）的退休老人的家庭；2）有一定经济实力的中老人家庭；3）子女为父母养老；4）年轻客户投资之用。中高档老年商品住宅，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长。5.3 分析小结：u 非完善的老年社区，仅是注重配套，户型设计上、户型排布上有不合理之处。所有老年社区，除上海亲和源的房型设计是特地请老龄化严重、有经验的日本设计师来设计，其他都是和普通住宅房型类似。l 现有老年商业住宅未形成规模效应，服务相对较差。我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理亟待完善.u 在经济发达城市，仅有个别经济实力强的发展商开发了老年社区，并投入了大量的资金。建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大。老年住宅的开发成本一般比普通高很多，大约50%-100%左右。l 供应量：目前养老公寓市场供应量并不很大，且相对分散，竞争不会过于集中。老年商品住宅仍处于导入期。在中国，长期以来由于传统的家庭养老观念以及购买力的制约，老年地产在近十余年才开始兴起，目前仍处于导入期。l 价格水平:由于经营形式不同使得定价方式不同，对于养老市场来说，价格并不是其市场的决定因素。 l 产品：产品形式多样且不受限制 l 客群：养老市场客群主要是老年人及其子女。值得注意的是，目前养老市场的首要关注问题是医疗保健问题，在设计产品时一定要考虑这一因素。 u 虽然目前的老年社区都不够成熟，但发展商已经开始具有开发成熟社区的意识。房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区。经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。l 目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性老年住宅多由政府给予一定支持。现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴。但是很多运营主体都是政府和开发商一起，民办公助的项目占多数，纯开发商为主的商业老年住宅还是少数。老年住宅发展一般要经历三个阶段，如下表所示： 第一阶段第二阶段第三阶段形成条件传统养老院老年公寓老年社区“普通化”及“社区化”老龄化初期老龄化中期老龄化加剧运营主体政府政府+开发商开发商为主社会保障保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，我国现在处在第二阶段。5.4 借鉴之处老年社区的社区组成、园林景观、社区配套、公寓配套设施、生活机能配套服务等软硬件方面，东方太阳城是标杆。成功关键点（一）：良好的自然环境精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境。u u水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；u u绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；u u空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准；精心设计社区水系和绿化社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量成功关键点（二）：人性化的规划设计多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计u 无障碍设计： 针对老年人的特殊设计 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 户内紧急呼叫与电子安防系统 居室充分考虑朝向、采光和通风 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 插座、开关都相应地降低高度 感应门锁替代旋转式钥匙 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性u 户型设计各有侧重： 老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅 中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室 老人需要照顾：有些户型设计了保姆间u 环境设计方便交流： 大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间； 园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；景观步道加宽以便通行会所会所 成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等u u主体建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身，包括东方嘉宾国际酒店，五星级标准；大型超市进驻，商业一条街；康体中心，各类球馆、温泉游泳池；5 万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲；汇佳幼儿园业医师问诊。u u 太阳城社区医院： 规模：太阳城医院面积1.6万平米； 专业医师和设备：医护人员由