04227高层豪宅课题研究.ppt

,高层豪宅课题研究,目录contents,高层豪宅的定义及分类,1,高层豪宅的驱动模式,2,高层豪宅客户价值取向,3,高层豪宅配置分析,4,高层豪宅户型研究,5,6,高层豪宅创新点建议,附件：中国十大高层豪宅,高层豪宅的定义,豪宅：从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”，指比高档住宅在质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有率方面。高层豪宅：,高层豪宅的分类,高层豪宅分类,地段,比价,资源,容积率,ii,iii,iv,i,ii,iii,iv,i,ii,iii,iv,i,与城市中心的位置关系,与区域市场主流产品比价,项目自身的容积率,产品对山、林、湖、海的拥有度,iiv：由低到高,圣莫里斯、星河丹堤,中信红树湾、幸福里,近郊高层豪宅,城市高层豪宅,高层豪宅的分类,城市高层豪宅,第一类：城市高层豪宅（奢华型豪宅）,1、拥有一定的自然资源，如红树湾、香蜜湖、银湖。,2、距离城市中心最近，拥有完善的交通、生活、休闲配套。,3、产品容积率相对高，建筑形态一般以高层或超高层为主。,4、相对主流产品拥有很高的溢价，多作为第一居所。,高层豪宅的分类,近郊高层豪宅,第二类：近郊高层豪宅（经济型豪宅）,1、拥有较丰富的自然资源，如银湖山等,2、距离城市中心较近，约10-20km，享有一定的市政配套,3、产品容积率相对较高，产品链丰富。,4、相对主流产品拥有较高的溢价，多作为第一居所。,目录contents,高层豪宅的定义及分类,1,高层豪宅的驱动模式,2,高层豪宅客户价值取向,3,高层豪宅配置分析,4,高层豪宅户型研究,5,6,高层豪宅创新点建议,功能转换东海路9号精装修金色海岸科技智能化红树西岸附送价值蝴蝶谷,顶级配套私享,历史人文,生活模式,资源私享,产品创新,核心驱动力,上海华府天地杭州西湖8号公馆,富人生活示范波托菲诺湾区新生活中信红树湾湾区艺术香港.贝沙湾,吉宝湾,凯旋门brickellkeywilliamisland,高层豪宅的驱动模式,产品创新,功能转换,类型,通过居住功能的升级，通过更高层级物业转换，实现价值升级。,用地性质、高度等不受限制市场对高层级物业接受度高,精装修,通过顶级品牌系统嫁接，实现表里如一的高品质。,客户追求效率个性需求不强烈,科技智能化,最新科技及智能的应用，将便利性及舒适性进行到底。,客户对科技认知度高存在大量科技新贵人群,附送价值,通过额外赠送给消费者提供超值感,政府攻关能力强,特征,适用性,产品创新,历史人文,华府天地：开发理念构建融入上海历史、文化和未来的奢华生活;时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式，体现在符合多文化需求的休闲娱乐会所和国际时尚休闲商业街.,拥有唯一的、不可复制的人文资源,生活模式,华侨城片区经过十年发展，建成了完整的区域配套体系，形成了城市的区域中心地位，城市价值得到极大提升，已经具备打造顶级富人豪宅社区的条件,给人带来休闲、纯粹、宁静、开放生活方式的意大利小镇portofino,成熟配套与异域生活方式完美结合的纯粹富人居住社区,波托菲诺：依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活,通过资源的整合及挖掘，创造一种全新的生活方式，要求资源具备挖掘潜力，客户对全新生活模式接受意识强,资源私享,reflectionsatkeppelbay（吉宝湾映水苑）高耸于新加坡南部海岸线，具备得天独厚、无与伦比的地段优势。位于吉宝湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山。,由六栋高层公寓和11座低层公寓共1,129户组成，包括一房到四房豪华公寓和顶层公寓单位。豪华的休闲设施有高级会所，奥林匹克标准长度泳池，水力按摩池等,将稀缺的资源独享化，少数人占有多数人资源,顶级配套私享,香港凯旋门顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完全体现顶级高尚生活，仅为业主专属,59楼的摩天大厅，就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，每一位身临其境的参观者，都会被眼前璀璨的夜景深深吸引，落地窗外大片的维多利亚港夜景倒映在游泳池畔，显得波光粼粼，令人不禁迷醉。60楼为宴会及休闲区，星梦宴会厅豪华典雅，天花板垂吊着6盏法国baccarat水晶吊灯；最令人惊艳的是空中酒廊云霄阁，180度的临海景观，是适合小酌几杯的好地方；61楼是大型健身中心，在跑步机上跑步，高空俯瞰维港，彷佛空中漫步；62楼为空中花园，以法国浪漫情怀为蓝本，划分为茶花园、桂花园、松树园、茉莉园、蔷薇园及榕树园，让住户在绿化空间中舒展筋骨。,62楼空中花园,60楼为宴会及休闲区,61楼是大型健身中心,将顶级配套专属化，仅供少数人专享,五种高层豪宅特征及适用性总结,目录contents,高层豪宅的定义及分类,1,高层豪宅的驱动模式,2,高层豪宅客户价值取向,3,高层豪宅配置分析,4,高层豪宅户型研究,5,6,高层豪宅创新点建议,高层豪宅客户价值取向,财富层面,低,中,高,价值层面,旧式,转型,新式,低保人群,中低收入者,普通家庭,典型中产,知富阶层,财富新贵,高层豪宅客户是物质与精神需求同样丰富的财富顶级人群,高层豪宅客户价值取向,目录contents,高层豪宅的定义及分类,1,高层豪宅的驱动模式,2,高层豪宅客户价值取向,3,高层豪宅配置分析,4,高层豪宅户型研究,5,6,高层豪宅创新点建议,高层豪宅配置分析,服务,区域,个人空间,建筑,景观,稀缺、独享,气质,高品质,私密,高于周边,人性化,独创、亲和,尊贵,血统,统一,高层豪宅配置体系,高层豪宅配置分析,外在环境配置,内在环境配置,地段位置,交通可达性,自然资源,利用或创造资源环境,社区规划,产品规划,营销价值,服务价值,城市高层豪宅与近郊高层豪宅更多的区别实在外在环境配置上。,外在环境配置-地段位置,项目所在的区域位置是决定项目的品质与未来市场的关键因素之一。集聚性是高层豪宅地段位置的特点。,外在环境配置-交通可达性,外在环境配置-自然资源,城市高层豪宅因位置限制，周边的自然资源有限，尤其是山景，更多的是湖、江、海等水景。近郊高层豪宅更多的是依附周边独特且丰富的自然资源。,外在环境配置-利用或创造资源环境,更多适用于城市高层豪宅，可通过人工水景、绿化资源等人造景观来弥补外部自然资源的欠缺。也可通过与周边的旅游文化等相关产业嫁接，如高尔夫物业、娱乐休闲度假物业等，提高项目自身价值。,深圳香蜜湖1号，位于20万香蜜湖畔，占尽自然景观资源的同时，又与欢乐谷游乐场相邻，增加游乐场所这一环境依托。,内在环境配置-社区规划,必须满足,尽量满足,较难满足,高层豪宅，一般要求满足如下：,城市高层豪宅受地块面积及价格的限制，一般多为高容积率、建筑密度较高的产品，甚至是超高层；近郊高层豪宅舒适度较高，追求的是低容积率的高品质生活。,内在环境配置-产品规划,内在环境配置-服务价值,物业服务的高端化、专属性、定制化是高层豪宅价值体现的重要因素。,内在环境配置-营销价值,目录contents,高层豪宅的定义及分类,1,高层豪宅的驱动模式,2,高层豪宅客户价值取向,3,高层豪宅配置分析,4,高层豪宅户型研究,5,6,高层豪宅创新点建议,高层豪宅户型研究,户型特征,空间豪华感,生活私密性,功能完备性,高度尺度：通过提高层高扩大尺度，营造豪华大气感,独立交通：电梯独立入户，提升尊贵感,仪式空间：注重玄关，圆厅等对称，仪式空间的打造,动静分区：休闲娱乐，私密生活，社交生活，辅助,内外分区：会客厅家庭厅，主次电梯入口，独立客卫,双主卧：分设男女主人卧室，符合豪宅客户生活需求,全（多）套房：最大满足客户对私密性和便利性需求,服务功能：设备房，洗衣房，保姆房,生活功能：中西厨，早餐厅，大衣帽储藏间,休闲功能：健身，影音，桑拿等,高层豪宅层高,高层豪宅面积和空间较大，为避免天花给人造成的压抑感，需要提高层高来体现舒适和尊贵庄重感,独立交通,高层豪宅梯户比小，电梯尊贵感、私密感、专属性、智能性强，均为电梯直接入户且主仆分梯；梯户比多为2梯1-3户，3梯1-2户，少数为1梯1户。,龙湖唐宁one，两梯两户，采用电梯双开门的方式，保证独立的入户空间,仪式空间,星河湾240平米空间特点：用别墅的手法做平层，采用严格的轴线对称手法，体现奢华与尊贵；,高层豪宅尤其是对于较大面积或顶层产品来说，讲究的是“登堂入室”，然后是客厅、起居室餐厅等。,圆厅,对称与轴线,高层豪宅户型研究,户型特征,空间豪华感,生活私密性,功能完备性,高度尺度：通过提高层高扩大尺度，营造豪华大气感,独立交通：电梯独立入户，提升尊贵感,仪式空间：注重玄关，圆厅等对称，仪式空间的打造,动静分区：休闲娱乐，私密生活，社交生活，辅助,内外分区：会客厅家庭厅，主次电梯入口，独立客卫,双主卧：分设男女主人卧室，符合豪宅客户生活需求,全（多）套房：最大满足客户对私密性和便利性需求,服务功能：设备房，洗衣房，保姆房,生活功能：中西厨，早餐厅，大衣帽储藏间,休闲功能：健身，影音，桑拿等,动静分区,顶级高层豪宅分区规则,休闲娱乐，私密生活，社交生活及其他辅助功能，需做到动静分区，保证主人的私密性,内外分区,龙湖唐宁one360平米户型,会客厅家庭厅分离，主次电梯入口，独立客卫,星河湾户型，工人通过疏散楼梯进入工作区域，不需要经过厅，保证主人私密性,双主卧,分设男女主人卧室，符合豪宅客户生活需求,体现男女主人各自私密性及尊重的需要。,全（多）套房,龙湖唐宁one360平米四套房设计,上海星河湾四房，四套房设计,主人套房,南套房,北套房,北套房,最大满足客户对私密性和便利性需求,高层豪宅户型研究,户型特征,空间豪华感,生活私密性,功能完备性,高度尺度：通过提高层高扩大尺度，营造豪华大气感,独立交通：电梯独立入户，提升尊贵感,仪式空间：注重玄关，圆厅等对称，仪式空间的打造,动静分区：休闲娱乐，私密生活，社交生活，辅助,内外分区：会客厅家庭厅，主次电梯入口，独立客卫,双主卧：分设男女主人卧室，符合豪宅客户生活需求,全（多）套房：最大满足客户对私密性和便利性需求,服务功能：设备房，洗衣房，保姆房,生活功能：中西厨，早餐厅，大衣帽储藏间,休闲功能：健身，影音，桑拿等,服务功能,北京霞公府,北京财富中心御金台,579平米,豪宅户型对服务用房的需求较高，应设置充足的工人房、洗衣房、设备房等附属空间,生活功能,北京财富中心御金台,579平米,早餐厅,香蜜湖1号245平米,中西厨，早餐厅，大衣帽储藏间等,休闲功能,北京财富中心御金台,579平米,北京霞公府,健身，影音，桑拿，红酒雪茄等,注：/建议不做；可选；建议配置,高层豪宅功能配置标准建议,v,v,v,v,v,v,目录contents,高层豪宅的定义及分类,1,高层豪宅的驱动模式,2,高层豪宅客户价值取向,3,高层豪宅配置分析,4,高层豪宅户型研究,5,6,高层豪宅创新点建议,建筑形态,香港凯旋门,新加坡吉宝湾,青岛东海路9号,高楼的弯曲线条使整体造型宛如水中盛开的莲；倾斜屋顶上的空中花园代表希望和生机；衔接高楼的空中走廊是最佳的观景台，山光水色尽收眼帘。,效仿巴黎凯旋门的造型。,动感的“帆”形外观,独特的外形、超高层建筑以及高品质材料的运用，整体设计与周围环境相得益彰，形成具有地标性效应的建筑，不仅可以提高项目的品质，也可提升客户的心理预期。,规划布局,建筑楼体采用斜列布局，能够保障周边自然风光和人文景观得到最大利用，做到户户都能观景,七栋楼的主体建筑呈弧形排列，与东方明珠、金茂大厦、国际会议中心并肩而立，共成浦江东岸“一线三峰”的现代城市天际线；户户将江景和园景饱览无遗,规划布局独特新颖，3栋高层板式住宅呈风车型排列，围绕在一个椭圆形的“珊瑚”周围“旋转”，突出了一种强有力的动感,中信红树湾,世茂滨江花园,红树西岸,建筑布局充分考虑周边的城市及自然景观，使景观资源得到最大的利用，尽量保证每户景观视野及居住舒适的均好性。,功能创新-泳池,顶层泳池,新加坡金沙湾：全长150米，是奥运会泳池长度的三俰，高度为650英尺(198米)。,加拿大温哥华：被泳池覆盖的房间天花镂空，保证充足的采光，天空又不水叠加，营造出梦幻的规觉效果。,香港凯旋门：顶楼共五个天际独立屋单位，分别为摩天阁、朝日阁、映月阁、观星阁,面积由3323多至5497呎、5-7房丌等，顶层带泳池或按摩池。,功能创新-泳池,户内泳池,广州天玺：奇偶层错开设计：泳池部分层高较高，占据两层高度，奇偶层错开设计，保证每层每户均有空中私家泳；,功能创新-泳池,阳台泳池,印度孟买：流线型的玱璃游泳池，户型配有超大阳台，而每个阳台都是一个游泳池，从这里可以看到整座城市的美景。,功能创新-泳池,悬空泳池,北京现代：连接2号楼和三号楼之间的连廊包括一个5m15m的标准水深游泳池，将游泳池放在50米的高空，而且悬亍两楼之间。,顶层空中别墅,位于高层住宅顶层，视野开阔、高高在上，层高在3.1-3.6米不等。,北京盘古大观空中四合院，独有私家游泳池,广州新理想华庭四层空中别墅，1146,附件：中国十大高层豪宅,中国十大高层豪宅,1上海汤臣一品,位于上海市陆家嘴滨江大道旁。占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，其中最高楼层为44层，高度达153米，最小户型面积为434，2006年，单价13万/平米。,中国十大高层豪宅,2星河湾,北京星河湾，用地面积520亩，总建面约60万平米。,上海星河湾：建筑面积：653000平方米占地面积：714300平方米主力户型：大平层248-495平米,广州星河湾：占地42万，建面93万，面积区间90-500平米,中国十大高层豪宅,3上海世茂滨江花园,建筑面积：96994.1平方米，占地面积：34640平方米，小区总共由7栋49层至62层超高层高档公寓构成，均价98000元/平米，主推3房260平米，4房320-347平米。,中国十大高层豪宅,4北京盘古大观,盘古大观紧临“鸟巢”、水立方西侧，总建筑面积42万平方米，整体项目由写字楼、国际公寓、七星级酒店和商业龙廊