企业版度假地产.doc

企业版度假地产随着人们生活、居住方式的发展，传统的商业模式不断推陈出新，许多新的业态被创造出来。在纯粹的观光时代，除了满足基本住宿功能的酒店设施，旅游很少关注房地产，但随着人们旅游停留时间的增加以及偏好的转变，旅游的地产化倾向日渐明显。同样，在早期仅关注户型、面积的发展阶段，房地产也几乎不考虑旅游，但随着人们对居住环境、配套设施的要求越来越高，房地产也开始注意营造休闲化、主题化、情趣化的环境氛围，并逐渐注入越来越多的旅游元素。随着旅游与房地产的融合，旅游地产地产的概念和开发模式逐渐被市场接受。然而，旅游地产是个大概念，由于旅游形式丰富多彩，产品形式也有低级和高级的差别，这个大概念已越来越难精准地描述这个行业的发展特点和趋势。事实上，中国旅游地产出现的时间，适逢观光旅游开始向度假旅游过渡，许多开发商不过是将景观和房地产进行简单相加，便迅速吸引了市场的眼球，因此，我们所说的旅游地产从内涵上，更接近于景观地产。但随着度假时代的来临，旅游和房地产的结合将更为紧密，旅游地产的业态，也将从现在的景观地产走向度假地产。要了解度假地产的内涵，首先要明确什么是度假区。世界旅游组织对度假区做了明确的概念：度假区是为旅游者的较长时间的驻留而设计的住宅群，在它的全价中，除了住宿费外，还有公共设备、体育及娱乐设施的使用费。我们认为，度假区的不动产就是度假地产。度假区的高级发展形态就是度假社区，是强调邻里关系密切、守望相助、富有人情味社会关系的度假区。若干个度假社区，可形成度假产业经济区。通过对三个概念的对比，我们可以清晰的了解他们的区别与联系。住宅地产与度假地产住宅地产：基于现实不得不做出的折中居住选择，方便是重要指标。通常在意的是周围的境、交通、公共设施配置及物业品质和服务等因素。度假地产：因为理想而做出的居住选择，舒适是重要指标。通常在意的是度假氛围、服务和人际关系。度假地产与度假社区度假地产：度假区的不动产。度假社区：通过服务和引导让消费者通过共同的兴趣和爱好构成亲密伙伴关系的度假区，是对度假区的提升，是度假区发展的必然趋势。度假社区中的度假地产更有发展前途度假地产发展空间巨大度假条件成熟随着经济的快速增长，居民人均可支配收入大大增加，为度假奠定了经济基础。国际上对于度假有一个门槛划分：当人均GDP达到1000美元时，旅游方式主要表现为观光旅游；当人均GDP达到2000美元时，开始产生休闲需求；当人均GDP达到3000美元时，度假旅游将会逐渐兴起。而目前我国的人均GDP已突破了3000美元的门槛，度假时代到来了。实际上，90年代中后期以来，游客就已开始进一步追求旅游产品个性化、多元化的更高需求，休闲、度假逐渐成为高端旅游消费的主流。据中国旅游统计年鉴2008和中国国内旅游抽样调查，国内游客以度假出游目的的比重已由1999年的8.6%上升到2008年的21.9%，传统老景区、景点收入增长明显减缓，城市休闲项目、城市周边乡村休闲等自主类型休闲产品不断掀起高潮。此外，商务旅游日益频繁与规格提高加速了度假地产的发展。上世纪90年代，我国实行六天工作制，法定假日(元旦、春节、劳动节、国庆节)共7天，加上周末，全年共有假期59天。到了1995年，五日工作制实施，全年休假时间增加到111天。自1999年实行黄金周以来，法定假日增加到10天，全年共有假期114天。经过2008年的再次调整，目前我国全年共有假期115天，客观上充分的节假日为有消费能力的游客提供了休闲、度假的时间条件，旅游休闲度假日益成为提高生活质量与丰富精神生活的经常性需求。与休闲、度假密切相关的交通运输业发展迅猛，私家车保有量的增加、航空公交化消除了度假的时空障碍。据统计公报，2008年末私人轿车保有量4173万辆，增长18.1%。城市化催生度假地产城市化水平达到一个临界点后能使度假地产迅速的爆发和扩张，这可以从欧美许多发达国家的城市化进程中体现出来。美国城市化开始于18世纪末期，1790年美国城市化水平只有5%。自1870年后，美国加速工业化进程，大量的农村人口和工业向城市集中，地价不断上涨，城市化进入了高速发展阶段。到1940年，美国城市化水平达到51%，由于城市的日趋集中与紧凑造成的住房空间拥挤、商业高度集中、交通状况紧张让人们不堪忍受，纷纷到地价低、空气质量好的郊区生活，郊区化成为城市化的发展趋势，度假地产迎来了火热发展期。2008年我国的城市化水平已达到了44.9%，度假地产爆发的临界点即将来临。老龄化社会创造市场人口老年化使老年养生需求开始集中爆发。据统计公报，我国60岁及以上人口占全国总人口的比重达到12%。中国人口老龄化发展趋势预测研究报告预测，我国2014年60岁及以上的老龄人口将达到2亿人，2026年将达到3亿人。据海南省房地产业协会专家分析，在海南购房的人中，60%左右为岛外购房者，且候鸟型养老居住者占大多数。人口老龄化为主要在环境优美旅游景区或郊区开发所谓候鸟型养老居屋带来很大市场空间。行业龙头率先挺进目前，国内涉足度假地产领域的公司超过100家，除了软银等海外巨头，以及长江实业、霍英东集团、香港恒隆集团等实力雄厚的港台大公司外，还包括内地首创、中信地产、珠江合生、华侨城、海航和恒大等许多大型集团，北京、上海、海南、广东等地开工的度假地产项目达到近百个，并且规模大，投资额动辄数十亿甚至逾百亿。度假地产在整个房地产行业所占的比重和地位将日益增大、显著。度假地产比起传统地产的优势规模化拿地由于房地产前期发展势头猛烈，大量资金进军房地产市场，城市用地受到了极大的消耗。在国家政策的严格控制下，现在开发商要想在城市中拿到土地是越来越困难了。例如在房地产市场上一直处于领军地位的深圳目前就已没有土地可供开发了。而开发度假地产，一般都是在远离城区、风景较好的地方，那里人口较少，有大片的土地可供开发。基于旅游对周边经济的巨大带动作用，政府也乐于以更优厚的条件提供土地资源。惠州巽寮湾就是一个很好的例子，假若只用普通地产的方式，是绝拿不下现在24平方公里的开发土地的。而度假区的一个基本特征就是规模化开发，这既符合政府对大宗土地开发项目的期望，也符合开发商利益最大化的需求。蓝海空间目前，我国的地产开发商还较多的停留在传统地产的开发上，对度假地产的认识较少，进入者少，因此竞争者也少。而度假地产是一种新的产品形态，一旦推出必然会引起好奇和追捧，使消费者产生新的需求。度假地产最大的优势就在于可以较低的成本拿地，而开发后的价格却比普通地产高得多，从中可以轻松的拉大价值和成本比。财务蓄水池度假地产有一个区别于普通地产的特点，即度假产品的销售。首先，消费者必须先支付相应的费用才能享受到度假区的产品和服务，这就为开发商带来了大笔的现金。其次，度假产品的销售是一个长期不断的过程，能为开发商带来持续稳定的现金流。而且对度假产品的投资可作为合理避税的一个良好方法，成为开发商的财务蓄水池。提升企业形象度假地产的高品质可为企业塑造品牌，提升形象。度假地产项目可作为企业形象展示的平台，通过度假地产项目的品味极格调展示企业的品质及理念，起到良好的公关作用。这样的项目必然能得到社会的广泛赞扬，企业也将从中获得更多的发展机会。世界度假史人生最大的财富是健康，最大的奢侈是时间，能健康享受生命的过程就是幸福。度假是对幸福的追逐，度假地产应该是最能体验幸福的地方，而度假社区则让幸福成为生活的常态。要开发好的度假地产，就应该参透度假的真谛，度假史为我们提供了很好的借鉴。地中海俱乐部60年代，随着经济的复苏，欧洲传统的地产已经不能满足社会的度假需求。当时的社会背景与现在国内的地产急需战略突围的局面十分相似。一种全新的度假地产形式-地中海俱乐部(Club Med)悄然兴起。在远离欧洲的突尼斯杰尔巴岛上，会员们花费1000多法郎在这里过上三个星期，在当时是很难被理解的行为。因为相当于中产阶级月平均工资的花费换来的只是海滩上的茅草屋，没有电，也没有自来水，放衣服的铁柜锈迹斑斑，蜘蛛网随处可见。在热带的溽暑里，大家挤在8平方米的草屋里睡通铺。然而甩出大把钞票就可以换回自由，慕名者纷至沓来。绝口不提自己的职业和私生活是俱乐部的铁规矩，对外也闭口不谈这里的事情。一直到1978年，局外人才知道地中海俱乐部发生过什么。发展至今，地中海俱乐部已经在全球40多个国家拥有90多个度假村。而60年代的许多优秀的管理方法一致沿用至今。如一价全包销售模式、来自世界各地的G.O.、多样化和绝对的自由等。Center Parcs与Club Med同时，荷兰出现了以Center Parcs为代表的度假地产模式。鹿特丹商人皮埃特德克森(Piet Derksen)通过最初开设的体育用品百货公司的火爆发现了荷兰人对于户外运动的渴望和热爱。于是在1967年，Piet买下了林堡一块林地，并且搭建了30座帐篷和平房，配以彩电、中心供热等设施，当时被称为豪华别墅。这种位于城郊的度假小屋一经推出就受到了大众旅游者的欢迎。奥兰多迪斯尼70年代之前的美国，度假地产的发展状况与现在的中国相似，都缺乏具有广泛影响力的大产品，但奥兰多迪斯尼的出现，彻底改变了这一局面。1964年末，迪斯尼在距佛罗里达州奥兰多30英里的地方，用非常低廉的价格从农民手里购买了125平方公里的土地。之所以需要这么大的面积，主要是因为迪斯尼乐园开业后，迅速带动了区域周边的人气和土地的升值，结果，一些投机者把公园周围的地产买去经营各种其他生意，这些寄生者所获得的收入要比迪斯尼乐园自身获得的门票收入高两倍。为了不再犯这样的错误，迪斯尼买下了全部有用的土地，开发连片的酒店、度假村、水疗中心、高尔夫俱乐部、商场等房产组合。度假地产项目成为迪斯尼最重要的盈利点之一。坎昆70年代出现了国家层面和地区层面的度假区开发，有些类似于海南开发的旅游地产。墨西哥政府将坎昆长23公里的海岸线经过整体规划，成为著名的度假酒店集群。在坎昆之前，从没有过如此巨大的开发计划和开发规模。坎昆目前拥有超过140家豪华酒店，客房总数达2万4千间，年游客量过300万人次，年营业收入逾300亿元，为世界提供了大型综合性度假地产的开发经验。巴厘岛70年代，巴厘岛的旅游迅速升温，印尼政府为了保护当地的自然和文化资源，将努沙杜瓦作为一个独立的度假区来进行旅游开发。巴厘岛政府邀请许多家国际级的饭店集团到此投资，努沙杜瓦成为一处集高级豪华旅游饭店、国际休闲度假村和滨海高尔夫俱乐部的的现代化度假天堂。仅五星级酒店就有15家，且酒店的住房率平均达到90%。巴厘岛在度假区的开发中将神秘的当地文化、亚洲主题的度假社区及全球最精致的服务运用到极致。随后整个东南亚出现了同类产品开发的热潮。/P豪斯登堡80年代日本房地产业的飞速发展和1987年政府公布的度假地法推动了全国各地的地产开发的狂潮，豪斯登堡便是其中之一。1992年开业的豪斯登堡有13处娱乐设施，11座博物馆，还有高尔夫球场、大型的购物中心、高档次的宾馆和林间别墅。90年代中期，这里每年可吸引400万游客，被称为亚洲最大的主题公园。不过豪斯登堡最终已破产告终，关于经营失败的原因，可归为以下几点：首先，豪斯登堡在日本泡沫经济达到顶峰时开工建设，而开业时间却是在1992年经济泡沫破灭之后，大量的房产堆积造成资金紧张；其次，豪斯登堡与大城市距离较远，且同时有东京迪斯尼乐园、大阪环球影城竞争，客源不足；第三，豪斯登堡内的游乐设施少，博物馆内容多以看为主，激不起游客再来的兴趣，影响地产的销售，使经营者进退两难。黄金海岸20世纪80年代，日本的实业投资用高层建筑和高尔夫度假区改变了黄金海岸的面貌，旅游、商业、会展、高尔夫使黄金海岸以前所未有的速度迅猛发展。冲浪者天堂与众多富有趣味的主题乐园吸引了全世界的游客，密集的商业中心和饮食街组成的购物者天堂满足了游客的消费欲望，平均每半小时车程就有一个的高尔夫球场可供高端消费者消磨时光。配合会展中心的建设，星级酒店也逐渐兴建，并配套有会议、娱乐、休闲等设施，出现了大型综合性滨海游乐度假地产。黄金海岸成为世界上发展最快的城市之一。迪拜90年代，迪拜通过一个个超乎想象的巨型填海工程，用新奇、梦幻、刺激、奢侈等方式迅速吸引了世界的眼球，并再一次创新了度假地产的开发模式。最初，迪拜因世界第一家七星级酒店-帆船酒店而出名，成为中东迅速崛起的旅游度假目的地之一。之后，棕榈岛开发计划将迪拜的度假产品开发提升到区域开发的高度。多个度假区的打造形成了迪拜现在的度假产业集群。从其发展历程我们可以清楚看到度假产品由酒店-度假区-度假产业集群，最后到度假产业经济区的发展脉络。未来，旅游一定会走向多个度假社区所形成的度假产业经济区。从现代度假史来看，度假的重心已经由欧洲、美洲转移到亚洲，特别是东南亚和中东地区；度假地产选址也由名胜转向城市周边地区。度假地产由于功能要素越来越多，要素交融性越来越强，项目规模越来越大，而越来越依靠系统性的开发计划，也越来越强调自然、营销以及项目等方面的想象力。随着人口规模的扩大、收入水平的提高、消费意愿的日益强烈，度假消费群体也越来越庞大。中国度假史与西方国家一样，中国早期的度假地产开发也是从酒店开始的。改革开放之初，外国旅游者的进入和涉外酒店的建设使我们对度假和居住方式有了新的认识，人们对酒店的好奇和期盼促使中国的酒店业也在向前发展。1992年，12个国家级旅游度假区的设立标志着中国现代度假地产的开端。通过梳理我们度假湾策划公司的案例，也能够发现度假地产离我们越来越近。最初，能在山水胜地停留便是度假。度假地产开发的注意力也主要集中在名山大川的酒店。依托九寨沟开发的九寨天堂度假酒店便是那个阶段的典型代表。酒店的建设充分体现了生态的原则，地方文化元素的魅力得到体现。令人向往的度假区停留在这里成为现实。当游山玩水和短暂的酒店式居住已经不能满足人们对于旅游和旅游地居住的追求，中国度假地产进入了大盘的综合开发时代，天目湖度假区便是这一时期的典型代表。天目湖度假区开发规模大，且位于几大城市周围，优势明显。我们在设计游乐产品的同时，添加了居住产品的设置。第二居所和度假区居住进入了人们的视野。名山大川和城市远郊的度假居住不能满足大多数人的需求，人们更期待能近距离的触摸度假。近郊的度假区进入开发者的视野。温州生态园便是很好的案例。在温州生态园项目中，我们成功运用城市功能与度假功能融为一体的开发模式，居住功能在这里变得更重要。以居住为主要功能的度假社区出现。不缺乏资金，也不缺乏见识时，塑造高度就成为开发者新的追求。苏州阳澄湖便是这样的案例。阳澄湖度假区通过顶级的人、顶级的事和顶级象征物的打造，成功塑造了长三角具有标志性的度假区计划。它不仅满足了消费者居住的需求，更引领了有品质、有高度的生活理念。从中国度假区的发展史我们可以发现：最早的度假产品出现在名山胜地，产品形态为度假酒店；接着在城市远郊也出现了度假酒店，为增加吸引力，开始配置娱乐、购物等功能，逐渐形成综合性度假区；综合性度假区迅速被搬到交通更便利的城市近郊，人们选择在这里买房作为第二居所，以便假期驻留；未来的度假社区因为其和谐的氛围、周到的服务以及丰富的产品必将成为人们第一居所的首选。度假地产的魅力与高度-531战略度假史表明：一个完整的度假地产必须具备度假区的良好综合功能，一般包括自然、居住、娱乐、商业、文化等。居住是其核心功能，餐饮、休闲、娱乐等其他功能则主要为核心功能的实现服务。要在完整度假地产的基础上有较大的提升，就必须向度假社区方向发展。亲密的邻里关系、富有人情味的社会关系是度假社区与住宅地产和普通度假区的区别所在，所以度假社区必须有满足这些要求的公共空间和公共功能，通过设施、场所和活动为居住者提供优良的公共服务和公共活动空间，营造轻松、愉悦的交流氛围。比如，采用小组团、大空间的建设方法，以10户为单位享有一个公共空间，以小组团为单位构成大的社区空间，以小户大家的方式营造公共空间和谐交流氛围。在这样的社区，餐饮、储物、会客等都可以在公共场所内得到满足，人与人之间的关系也会因为公共空间和公共活动的增加而变得更加密切。公共餐厅可提供自选餐饮，也可备好原料，让居民自助烹饪并提供餐后清理服务；公共储藏室集中存储不常用的物品；公共会客室接待客人，增进社区交流。每个小组团内的住户都以名字相称，共同参加集体活动，相互照顾彼此的老人和小孩儿。每一位新来的住户都会受到大家的热情招呼和帮助，彼此的关系就像朋友和伙伴。一个著名的度假区不仅要有好的开发主线和完整的功能系统，还需要有广泛的影响力。而度假区的影响力取决于度假区的高度，为了提升度假地产的市场影响力，必须通过让顶级的人物在这里出现，让顶级的事件在这里发生，构筑顶级的象征物等方式。在吸引顶级的人上，可用论坛等各种形式让有重大知名度和影响力的人物来到项目区域，他们的到来会迅速吸引市场眼球，并奠定心理地位。列支敦士登是由顶级的人带动旅游发展的经典案例。列支敦士登是西欧一个只有3.4万人的袖珍小国。中心小镇因巧妙地利用一些过气的大牌明星和二线明星在此地居住和停留，被称为明星小镇，每年可吸引外国游客达15万人。而制造顶级的事件，可召开全球具有知名度的论坛，或拓展为企业重大战略研讨论坛，让这里举办有广泛影响力的事件。博鳌，便是因顶级的事件推动区域发展的典型成功案例。这个名不见经传的边陲小镇，因主办亚洲经济论坛，因多国政要的出现而彻底改变了命运。博鳌也因此成为亚洲经济论坛的永久性会址，形成象征物。今天，博鳌已成为著名的度假胜地。最后，可以通过象征物的打造，让市场对本区域举办这样的活动完全认同，让人们对这里形成无法取代的心理预期。顶级的象征物可以是文件、文物、古城、遗址等，也可以是因独特的体量和造型所呈现的建筑