[知识]商业地产加油站.doc

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所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活型态购物中心算是一种较新的零售概念，于80年代末崛起于美国，到了90年代末则形成了一股潮流。2000年期间，全美国只有30家，2004年激增至120家。通常这类型的购物中心是选择在高收入家庭较密集的郊区开店，也有人称它为“时尚精品中心”，跟“过季名牌折扣中心”（outlet mall）是完全不同的两种概念，因为后者的客群特性是价格导向的购买动机，而前者的客群则正好相反。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋生活型态购物中心崛起的年代，也正是美国传统式购物中心逐渐没落之时。典型的传统式购物中心的规模要求，一般都在283000以上，但土地价格年年飚涨，对开发商来说，投资压力相当沈重，其次，现今要找一块这么大面积的土地，也没那么容易，而生活型态购物中心在规模上的要求则小许多，却能创造每平方近500美元的营运绩效，传统式购物中心则在330美元上下。此外，由于生活型态购物中心的规模小，因而能省下大笔的冬夏空调耗电费用，同时它多半是在高级住宅区较密集的郊区开店，对那些较忙碌的高端客群来说，无疑提供了一个更方便、更舒适的购物环境。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋有人说，生活型态购物中心并非意义上真正的“购物中心”，规模不大，一般大概在5000-10000平方米，而且是户外开放式的型态，没有主力店，就像是一座可爱的小村庄，强调高档、自然、舒适、雅致的购物氛围，诉求对象为高端客群。例如，公共座椅是皮制或绒毛制的沙发，跟传统的木头板凳完全是不同的感受。进入购物区，迎面而来的是自然的阳光，而不是传统购物中心的日光灯管，没有电梯、手扶梯，街区都是绿化植物，以及小广场上的美丽喷水池，这就是所谓的生活型态购物中心。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋业内专家指出，中心内的入驻商户以高档名牌店、餐厅、咖啡馆及健身俱乐部为主流，整个中心完全以“氛围”为设计规划的核心主轴，使档次和价值提高。特别是美国的奢侈品市场潜力无穷，因此，开发商便想尽办法向高收入的客群密集区域靠拢，造就了该类型购物中心得以快速地蔓延开来，每年的店数成长大约在1020家。这种趋势也透露出一项信息，高档名牌店正逐渐地走出传统式购物中心，寻求更适合自己的地点展店，而生活型态购物中心的零售模式，似乎更契合他们的需求。其实，更精确的说法应该是“该类型购物中心就像是高端客群生活型态的一种延伸”。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋美国田纳西州一家生活型态购物中心的专业开发商总经理 - 泰瑞.麦克伊文（terry mcewen）指出：“生活型态购物中心是美国目前成长最快的零售模式，它之所以广受开发商青睐，是因为经营成本要比一般传统式购物中心来得便宜许多, 开发时间也没那么长”。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋“就入驻商户而言，租金可能和传统式购物中心一样，但平均销售额却要比传统式购物中心高出许多”, 泰瑞表示, “商户的公摊费用只有传统式购物中心的三分之一，每平方米的营运绩效也要比传统式购物中心高出170美元左右”。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋对这些特定客群来说，生活型态购物中心显得更舒服、更具吸引力，它的创意主要是在传达一种特殊氛围，而不仅仅只是一个购物目的地而已。因此，业内的专家们认为，称呼这种类型的零售模式为“购物中心”似乎还很不入味，于是就给了它一个比较特别的名称 - 生活型态购物中心。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋案例 从美国到上海商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋美国 - 位于美国宾夕法尼亚的promenade shops at saucon valley（psasv）生活型态购物中心（见下图），事实上，它看起来会更像是条步行街，但要比一般的步行街更精致、典雅，总面积44186，入驻的名牌店71家，业态组合请参阅表1。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋上海 2000年期间，生活型态购物中心在美国商业地产业界大行其道，事实上，这股热风在当时就已悄悄地吹进了中国上海。相信大家对上海新天地应该都不陌生（见下图），土地面积30000，建筑面积57000，2002年正式对外营业，名噪一时，直到现在，它依旧是上海最具代表性的商业项目之一，客流量川流不息，且已成为国际性的旅游景点，主要业态以夜生活休闲娱乐为主，这其中又以餐饮居首，如酒吧、咖啡馆、餐厅；购物业态反而没那么彰显。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋上述两个项目都是当今相当成功的典型案例。psasv的特性是选择在高收入家庭密集的郊区开店，业态组合以购物为主（占64.8%），餐饮为辅（22.5%），另外再放进一些生活服务的商户（11.3%），娱乐类则只有一家电影院。从它的规模及业态组合来看，显然是个邻里型或社区型的购物中心，整个规划力求舒适、休闲、典雅、高品味的氛围，入驻商户全是知名品牌，开发商波格&麦克伊文公司，是生活型态购物中心的开发专家，目前在美国各地已开发了十个生活型态购物中心。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋上海新天地跟psasv则完全相反，立地于市中心，着重于高品味、都会时尚的氛围塑造，主要客源是上海都会区追求现代时尚的“小资”族群及老外，之后逐渐成为国内外游客的休闲餐饮目的地。值得我们注意的是，上海新天地的客流量虽大，但大多数的来客主要还是以夜间休闲餐饮为主，鲜少以购物为目的而去。后来，新天地又扩建加重了购物业态比重，但效果不彰，是其唯一的败笔。我想这当中最主要的因素应该是，开发商或许想藉由既有的庞大客流量，拉动并扩大购物需求，我个人认为会有相当的困难度，因为客群夜间去新天地的动机很单纯，就是去休闲餐饮，去追求一种都会时尚感，可能一坐下来就是整个晚上，而且愈晚愈热闹，这批客群或许会买些东西，但机率并不大，无论如何，它还是非常成功的项目，已成为上海地标性的旅游休闲目的地。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋最后，我还是要强调“客流量”及“客源”的重要性，上述的这两个项目都是能够精准的命中目标客群，才造就了今天的成就。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋购物中心管理模式1-立地位置分析商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋无论是开发商、投资商, 或是零售商, 开发一座购物中心唯一的目的就是投资回收, 换个角度说, 即是创造利润, 而最终目标也只有一个, 让整个物业增值。要完成投资回收之目的及达成物业增值之目标的整个过程当中,管理是成败关键。管理为的又是什么呢? 目的也只有一个, 促使大量的顾客入店购物和消费, 这就是购物中心管理的核心结构, 见图1。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋广义来说, 购物中心管理涵盖了以下五个范畴:商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋1) 定位决策商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋2) 业态组合管理商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋3) 营销与促销管理商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋4) 设施管理 基础设施、客流动线及卖场氛围管理商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋5) 财务管理商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋现在我就为大家逐一地解析本文所定义的购物中心管理模式。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋1) 定位决策商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋在购物中心这块领域里, 所谓的定位, 是指:商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋“为购物中心进行立地位置、商圈零售结构及其功能、竞争状况、经济条件与人口结构、顾客行为与态度的一系列研究调查(feasibility researches), 并根据调查分析结果, 为购物中心定义主体型态(mall type)与商圈可触及之顾客范围(customer catchment)”。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋这一系列的研究调查, 我们就叫做可行性研究。现在我们即针对可行性研究的每一个环节进行深入探讨与解析, 逐一的检视如何为购物中心设定一个精确的定位。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋立地位置分析 在这里并不光只是要你知道购物中心的位置而已, 有三个重要的分析必须要做:辨识商圈、交通动线及测算人流。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋首先, 你必须正确地辨识该基地是位于成熟商圈, 或非成熟商圈。所谓的成熟商圈在这里的定义是指: 商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋“城市既定的区段内, 各种现代零售业态与零售活动密集, 形成消费者购物与休闲娱乐的主要目的地”。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋例如上海的徐家汇, 在1公里的区段内, 有港汇广场购物中心,、永新坊生活型态购物中心、东方商厦百货、太平洋百货、第六百货、汇金百货、美罗城数码城、百脑汇、太平洋数码一期、二期, 以及密集的街铺, 构成了一个十分成熟的商圈, 因而能够聚合大量的人流支撑该商圈。此外, 有一点我们不能忽略的, 徐家汇的区段特性, 是个以上班族聚合的商业办公区, 商圈内的住宅区亦相当密集, 加上它是地铁的主要转运站, 因此, 这也构成了聚合人流的重要条件。我们也可将其定义为“区域型成熟商圈”, 换言之, 它具备了吸引大量跨区人流的能力。 商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋另外, 郊区也可能形成一个成熟商圈, 其零售结构和功能并没有都会区商圈来得完整, 通常是由大型超市进驻后, 加上较密集的街店, 慢慢形成一个成熟的邻里型或社区型商圈, 以满足社区居民方便性的需求为主, 换言之, 吸引跨区客源的功能比较有限。例如上海的七宝镇, 早期是由乐购大型超市率先入驻, 带动了邻近大批的街店兴起, 到了2007年9月汇宝购物广场跟着开业, 目前已形成了一个社区型的成熟商圈。 商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋在这里我们将“非成熟商圈”定义为: 商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋“在城市或郊区的既定区段范围内, 零售功能不彰, 街店零落, 未具构成聚合人流的条件”。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋例如海南第一mall, 位于秀英港旁, 是一单体建筑, 周边无街店连结, 其立地位置即是标准的非成熟商圈。又如位于上海北新泾的馥邦广场, 也是个单体商场, 周边街店不多, 但基地立于地铁口之上, 虽有人流, 多为附近住宅区居民, 纯属邻里型非成熟商圈。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋致于人流方面, 你必须知道确切的人流量, 在这里所谓人流的定义是指每天经过你基地的人数统计, 跟客流是完全截然不同的概念。客流则是指每天进入你店内的人数, 大家不能将两者的定义弄混了。有了确切的人流数据, 你还得弄清楚每天的这批人流来自何方? 去至何处? 怎么来去? 来去的目的和动机是什么? 如此, 你才有可能为你的购物中心做出正确的初步研判, 并思考问题、解决问题。 例如: 我的购物中心能吸引或留住人流吗? 或更进一步扩大人流吗？什么样的购物中心型态才能将人流变成你的客流？我们必须明白一点, 这批人是每天都经过你的基地, 是你的基本客源, 如果你都没法将这批人流导入店内成为你的客流, 那么往下就不用谈其他了。测算方式包括周一至周五及周六至周日、尖峰时段和非尖峰时段的人流量, 然后算出日均人流量, 再将月均及年均人流量也一并统计出来。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋辨识商圈、交通动线及测算人流只是整个可行性研究过程的第一步, 也是必要的步骤, 了解后, 才能继续往前走下去, 做出更精确的分析。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋购物中心管理模式2-商圈零售结构及其功能分析商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋商圈零售结构及其功能分析 如何进行分析呢? 一般来说, 一个成熟的商圈之所以能聚合大量人流, 通常都是由密集的零售店连结聚合所构成, 而这些街店的密集度大概都在12公里之内, 完全看实际现况而定去进行分析研判。首先, 无论你的基地是位于成熟商圈或非成熟商圈之内, 你都必须深入了解基地周边的零售结构是由哪些业态所构成, 将有助于你判断基地商圈属性及其功能, 是提供你设定定位与业态组合的有力依据, 见表1范例。 商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋从表1即可很清楚的看出, 该基地周边的商圈零售业态结构以小超市及杂货(32.7%)及餐饮(32.3%)为主, 其次是居家建材(18.8%)。很显然地, 该基地周边应该是个邻里型或社区型的成熟商圈, 其零售功能主要是满足邻里或社区居民日常生活的基本需求, 从数据来看, 小超市和杂货店林立, 高达73家, 占32.7%, 因此, 该商圈所欠缺的是杂货业态的整合概念, 换句话说, 该商圈比较适合大型超市或方便性业态的购物中心入驻, 道理在哪呢? 因为大型超市或方便性业态之购物中心的入驻, 是一种整合的概念, 将商圈内73家小超市和杂货店整合到你的基地之内, 换言之, 整合之后, 商圈内的客源就非要到你的店购买不可, 因为你的店最大, 商品最齐, 到你的店一次购足 “方便”。另外, 餐饮业态亦高达72家, 占32.3%, 显见该业态的重要性, 也具整合的必要性, 可考虑在你的店内规划一个美食区, 将商圈内72家餐饮小吃整合进来, 道理是一样的, 到你的店里, 除了购物爱买啥都有之外, 爱吃啥你这里也都有。最后, 大家别忽略了居家建材业态有42家, 占18.8%, 显见该商圈附近的新社区或正在兴建的社区应不在少数, 在未来的业态组合设定时, 也是值得你深入思考的方向。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋此时, 大家可能会质疑, 如果你的购物中心规模超大, 在100,000以上, 或在300,000以上, 那这商圈结构及其零售功能的研究调查怎么做? 商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋当然, 如果你的规模超大, 研究调查范围也必定要随着放大, 因此, 除了研调工程放大之外, 策略思考的角度也必须更加周密, 除了你基地的商圈之外, 必须将跨区商圈都列入调查范围之内, 为什么呢? 理由很简单, 只有两个:商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋第一, 体量这么大的购物中心, 基地商圈是你的大本营, 商圈内的周边居民都是你的基本客源, 你当然对自己的商圈零售结购及功能必须了若指掌, 否则你连自己都不了解基本客源在自己的商圈都干些什么, 何谈要吸引或留住跨区商圈的客源? 商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋第二, 超大型购物中心光靠自家商圈的基本客源, 肯定是养不活的, 要吸引更多的跨区客源, 当然要了解消费者去其他商圈都干了哪些事, 以及为什么? 你必须把答案理出来, 才能再往下分析的更精准。大家必须记住一点, 体量愈大, 你的竞争者已不光是某个购物中心了, 而是某个商圈, 或是多个商圈, 你的思路和格局都要跟着放大, 去思考为什么大家都往那个商圈跑? 去干什么? 为什么去? 怎么去? 什么时候去? 商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋现在大家也许会问, 那怎么去执行如此大规模的研调呢? 商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋在这里可以为大家举个例子, 2005年9月我在海南第一mall集团任总裁特别助理, 并兼任海南第一mall商业管理公司总经理时, 针对该集团330,000的购物中心进行重新定位工程时, 即带领研发中心部门团队, 执行了这样的研究调查。首先, 你得带着团队(当地的员工)到每个商圈实地勘察, 回来后即刻召开团队会议, 在大家的决议下, 将整个海口市划定为五大商圈, 包括海秀商圈、解放西商圈、国贸商圈、海甸商圈及秀英商圈, 并设定研调方法、培训、执行与完成时程, 逐一分配任务, 然后开始深入到每一个商圈的每一条既定街道进行研调。可以这么说, 研调结束后, 整个海口市五大商圈的零售结构及功能, 每个商圈的人流, 人流的来去及原因, 甚至每个商圈内的每一条既定街道的每一家街店、每一家竞争店, 悉数全在团队的掌握之中。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋以上只是一个参考范例, 让大家认识要做什么、为什么要做、以及怎么做。当你在做定位时, 商圈零售结构及其功能是你必走的过程中之第二步, 如果这些基本的研究分析都没弄清楚, 根本就谈不上什么定位, 更别谈往后的业态组合设定与管理了。试想, 当你这些都没搞明白, 你如何去跟你的总裁和下属去谈所谓的定位及后续的业态组合设定与管理？除非, 大家都是外行。此外, 如果你是购物中心的操盘者, 在这里我要特别建议你, 在进行类似的调查时, 你必须和你的团队紧紧的绑在一起, 深入群众, 走入每一条街道和店头, 光坐在办公室看资料是没法看出真正的问题所在的, 更做不出深度的定位的。因此, 就我个人而言, 我是完全不相信外资商业管理顾问公司的, 绝非是我个人的偏见, 这些外国人负责操盘, 整天坐在办公室里闭门造车, 你问他竞争商圈内有哪些店, 怎么构成的, 人流都怎么来去, 他一无所知, 因为没有跟着他的本地团队一起走入群众、街道与店头及深入问题、感受问题, 又怎能正确的分析研判问题呢? 又怎能去做定位决策呢? 那不是在忽悠你吗? 商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋过去的二十几年来, 我个人从品牌营销跨入零售营销, 最后的近十年则定格专注于商业地产和购物中心领域的实践与研究, 在这个漫长的过程中, 所主导的大小研究调查不下数百场次, 但商业地产则是最为特别的产业, 进行可行性研究的硬道理没别的, 如果操盘者没有亲自和团队走入群众、深入街道和店头, 去发现问题、感受问题、进而去分析、研判与解决问题, 那么最后的决策可能只将问题解决了一半, 剩下的另一半, 在毫无有力的根据下, 即骤下决策, 或将剩余的问题留给倒霉的开发商自己去收拾, 其结果就可想而知了。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋经济条件与人口结构分析 经济条件包括宏观与微观的零售趋势走向、人均gdp、家庭人均收入与支出, 一般做趋趋走向分析, 最少要有五年以上到十年的数据资料, 才能去做比较分析。人口结构则必须理出家庭数、人口数、每户家庭平均人数等等, 通常这些资料在国家或地方的官方统计资料即可找到, 我们称做二手资料, 但这些二手资料显然是不够的, 你必须做得更精确一些, 可从你的实地研究调查中去取得更细的资料, 我们称做一手资料。换言之, 透过一手和二手资料的比对, 过滤出最正确的数据, 才能做出最可靠、最可信服的分析研判。做这些分析的目的在哪里呢? 首先, 你必须从这些资料去研判区域或本地的经济和零售发展潜力、家庭的富有程度及消费强度与特性, 才能初步为你的购物中心勾勒出可行性的轮廓, 并进入更深度的分析阶段。商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗狈症熄眩完藏挂溃卞帜人木袋购物中心管理模式3-竞争状况分析商业地产加油站生活型态购物中心探讨异军突起 - 所谓的生活型态购物中心（lifestyle centre）是商业地产异军突起的另类购物中心，或可将其定义为一种复合型多用途的商业项目，它是针对高端客群所设计的一种舒适的休闲购物环境，但结合了传统购物中心的零售功能。 生活民永球飘泌闻糜盼獭畏紊急槐失忌坦壕齐站弓僻涤蓬住盅勒萄庭沏踩沸薛酉挡宙排宪抒奸商粪踌卑喷茄狗红乍恭桑穗