世界旅游地产经典案例研究.ppt

案例分析框架：,第一部分：旅游度假区开发策略和开发节奏,案例1：印度尼西亚bintanresort三阶段开发,2004到达民丹岛旅游的人数达到两百万名，该项目成为为亚洲的顶尖度假胜地，可持久增长的综合性时尚度假胜地。该项目片区联行式和引入轻工业的开发模式值得借鉴本案三阶段的开发节奏对青州项目的开发节奏有借鉴意义其准确的市场定位对青州项目有指导意义,概况：民丹岛(bintanisland)是印尼寥内群岛的最大岛屿，其面积比新家坡大，人口却相当于新加坡的十分之一，靠近新加坡的地理条件使它与繁华的新加坡一衣带水，其典型的海景资源和各种国际级度假酒店以及一系列休闲的热带假日活动，是项目名声鹊起。,100平方公里的北部地区，开发了六个不同的沿海度假村六个度假村从西向东依次为：媚阳沙丽度假村（nirwanasari）马娜马娜湾度假村（manamanaresort）民丹悦容岛（banyantree）民丹悦椿度假村（angsanaresort利用牧场的广阔场地，这里还开辟了牧场高尔夫供一些爱好者前来体验另一种乐趣,可供游客选择的运动活动有：网球、羽毛球、槌球戏、陶土飞靶、钓鱼、推圆盘游戏等；度假村为游客提供专门人员教授捕捞鱼，在指导下，捕捞有了更好的收获,度假村为游客设计了各类体育运动活动，既提供基本的体育场地，更多的是一些充满浓郁度假色彩的项目，增添运动趣味感,爱好大自然的人们在黑莓牧场里面可以自由自在地进行探险活动，这里广阔的地域空间给了游客充分的余地，完美的服务和体验是人们户外探险的终极目的地;这里设计了3.5英里的漫步道，通过各种不同的路线使人们能深入到大烟山来发现它的美，这非常适合人们来远足，通过远足发现大烟山有如此多的生物品种,徒步远足和骑马观光可以通往较远处的露营地，在这里度过一个简单却又特别的夜晚，晚上围着篝火吃东西，在星空下睡去,牧场户外活动：单车自驾、骑马远行、徒步远足、划独术舟、木筏漂流、摩托车和热气球等野外活动,瑜伽：清早在园区的林地、草坪等等人们喜爱的地方进行瑜伽练习spa：身体、面部、按摩、指甲修剪这里的农庄spa是全国最好的，他们充分利用大自然的植物来提升护理的疗效，运用了茉莉花、薰衣草、香柠檬、甘菊、肉桂等来作为spa的原料根据不同人群的护理特点，分为缓压、新生、四肢、抗衰老等各种有针对的疗法，还提供很好的按摩服务,黑莓牧场拥有全美最好的农庄spa馆，生态富有田园气息的spa缓解疲劳，净化心灵，也成了度假村的一大休闲亮点,49,别墅区位于度假村的poughill里,配有酒馆和邮局,距离国家公园、海边都十分方便度假村的住宿区一共提供三种类型的住宿场所，farmhouse、guesthouse、covecottage，共计大约60多个单位；内部设备一应俱全，遥控电视、无线宽带、常备非酒精的饮料和快餐，可视电视设备，提供24小时随叫随到服务；,居住区在面向大峡谷的斜坡上修建，每栋住所风格各有千秋，根据使用者的数量设计了不同规格,黑莓牧场的小别墅拥有私人花园，正前方是大片梯形植被，各种绚丽的花草映入眼帘，别墅排放了一排长椅供游客欣赏景观，对于身体不适的人来说再好不过，同时这里不允许抽烟别墅是一种现代风格的单层独立住宅，一般含有两间卧室，内部装修一应俱全，满足家庭或四个成人加一个小孩的度假居住需求40平方英尺的室内泳池；游戏室别墅内部设计人性化:天井，bbq,度假别墅设计十分人性化，讲究细节，为前来休养的游客带来了完美的居住享受，屋前排放的长椅已成为牧场最经典的一道风景,风景欣赏：公共开放景观、牧场农园观光、大烟山风光,静态观光,美食体验,定期举办烹饪班学习烹饪,参与式活动,每年定期举办品酒节，体验酒文化,功能,文化体验,风格各异的乡村别墅，豪华奢侈,购物,农场自产的各种乳制品、农产品,农庄参与务农种植庄稼，牧场挤牛奶，,动物参观：牛羊群,各类休闲活动：体育项目、游戏、spa、健身、野外探险、骑马.,农场特色纪念品：用来读、听、品尝、玩、穿的各类产品，还有一些精致的纪念首饰等高级用品,度假村餐厅的一流美食体验,参与农场食物加工制作：奶酪、果酱、苹果醋.,度假居住,可借鉴之处：,案例2：谢尔比农庄公园，孟菲斯，田纳西州，美国生态公园的主题性和多功能性,项目选取原因：,案例规划体现了生态公园核心景区的鲜明主题性和附属景区多功能结合青州项目现有农田和建设用地交错分散分布，案例对青州项目的城市生态公园的规划和功能定位有借鉴意义。,项目声誉:是孟菲斯市继密西西比河之后最大的城市标志。面积是纽约中央公园的5倍，是美国最大的城市公园之一。该项目是城市引入瞩目的城市文化和生态休闲中心。规划核心概念：一座公园，12处风景,100万棵树”规划背景：曾是农场和农业区，面积约为182公顷。规划前面临挑战：缺乏鲜明的可识别性，主干道和林荫道带来的割裂，散布的居民，缺乏公众可达性和城市联通性开发进程：项目于2008年规划，同年获得当地政府批准，规模庞大的一期建设工程将于2010年12月动工。项目区位：西离孟菲斯市中心约19公里，东临布法罗市，南侧紧邻沃尔溪。东西向7,4公里，南北向约5公里。,项目概况,公园中心规划建设一个新湖区（是目前帕特里奥特许面积的3倍）。传达了统一性，连通性、场所感，生态系统、可识别性和包容性的理念。湖区将来可以举办个各种各样的水上运动（划船活动），强化了鲜明的主题性和核心风景，又将周边景区融为一体.,一个湖体：,公园中心的新湖区构成了生态公园的核心主题和核心景观,交通网络：,规划前：主干道和林荫道带来对区域的割裂，散布的居民，缺乏公众可达性和城市连通性。规划后，一条主干道紧临湖区，贯通整个公园，满足公园中心公众交通易达性；同时在12个附属景区增设入口，每个景区的的林阴道与主要湖区交通看到相连。可借鉴点：对于青州的城市生态公园项目，应该一条主要休闲散布道路连接核心景观，同时增加附属景观的入口。,主题多样性：根据场地内不同区域的多样性和丰富性，以及不同人群的需求，规划了12个主体性景区，每个景区有各自特定的功能和管理体制。整体性：12处附属景观，组织策略有助于整理、应对和界定一系列复杂的景观需求、功能冲突和潜在争议。12个景观围绕着核心湖区，是人群在各个环境中感受到“场所感的整体性”景观功能分析：,12处风景：,动态功能：,静态功能：,跑马场,社区中心+体育场地,公共公园：,耕犁公园:,射击场+植物园,生态功能：,景观功能：,农物中心,动植物保护区,catchem湖,果园,农地+研究地块,爱国者湖,艺术土丘+公园环线,露营、社区活动,骑马,游乐区,射击观览植物,+,+,+,+,+,景观美化,生态保存,生态功能：改善其生态和生态多样性，规划提出新植入“100万棵树”，但树木种植是一项历时10年的工作，所以项目种植和管理的可持续性是后续开发和建设的重要一环。屏蔽住宅区：新植入的树木将屏蔽住宅区不佳的景观，保留了场地内最引人入胜的风景，同时是功能的过渡。可借鉴点：对于青州项目，在生态园和度假区可公新植入树木屏蔽部分为开发区景观。,100万棵新植树树木：,可借鉴点：,1.青州大马山南侧，规划主题性的中心湖体，并且湖水开相关水上运动，如划船等。结合大马山南侧地块分散特点，在中心湖体开发多处附属景观，多处附属景观可满足运动，休闲，景观美化和生态保存功能结合附属景观开发多个交通入口，是分散景观可达性强；结合湖体规划交通干道，吸引人流进入核心启动区，同时核心干道联通各景观的出入口。在度假区周边种种林木，以屏蔽度假区外住宅区开发，同时提高度假区的私密性。,案例3：山体旅游项目开发山体和户外活动旅游项目开发,62,依靠区域内森林资源，开发建设具有综合功能的山体游憩区,观景设施开发,康体养生开发,在区域优良的观景景观点上，设置具有特色的观景设施，形成显著景观点，构建区域观景的特色游线；,利用森林资源和水域资源开发，康体养生类旅游产品，打造健康度假理念；,青州是客源型旅游度假区，由于自然资源不占稀缺性和唯一性的优势，因此，康体休闲和活动类设施和产品需要开发额较多，而且品质要高；案例依靠山体资源，成功开发建设了具有综合功能的山体旅游度假区。结合青州项目的，山体资源，案例的户外活动休闲、观景设施开发、康体养生开发思路值得借鉴,案例选区原因：,娱乐休闲开发,利用区域山体资源，开发建设娱乐、运动类山体运动活动，塑造区域活力；利用区域西侧私密性较好的山体资源，建设山体木屋等度假设施，打造特色度假休闲环境,皇后镇是一个有激流,有峡湾,有高山等惊险刺激的优良环境:在不破坏大自然的情况下,发展了许多惊险刺激的活动.上山,下海,飞天的等刺激的活动全在这里；不胜枚举的户外活动,让每个游客体验到独特的户外刺激活动.,皇后镇位于瓦卡蒂普湖(lakewakatipu)北岸,是一个被南阿尔卑斯山包围的美丽小镇,也是一个依山傍水的美丽城市.市区附近的瓦卡蒂普湖(lakewakatipu)是座深而蓝的高山湖.壮丽的山脉上覆著白雪的绿棕色山点缀于背景中.皇后镇市区,遍布高耸参天的白扬树,树两旁的是旅游的山体资源，皇后镇的特有景观集中在郊外，是世界上最美丽的地方之一；,人口：20,000，面积：4,578km2,新西兰皇后镇-特色户外刺激活动,项目概况：,新西兰皇后镇的刺激冒险活动闻名于世外；全年都可从事刺激活动,如喷射船、激流泛舟和跳伞.皇后镇也是高空弹跳之都与发源地,名为jetboat的喷射快艇,由驾驶员引领旅客享受在山林间清澈水域疾行的速度冬天时,皇后镇摇身变成高地乐园世界各地的滑雪与雪板爱好者齐聚此地参加一年一度的冬之祭(winterfestival).,特色刺激活动：,可借鉴点：,对于直升机或小飞机的爱好者,这里也有搭跳伞的刺激体验,与索道、观光火车设备提供商合作在东区建设天际缆车到山顶，观赏东侧田园风光和阳宗海湖景,天际缆车,青州项目可借鉴本案，开发索道，跳伞，滑雪等户外刺激活动,森林小火车（台湾阿里山）,观景设施开发方向山体缆车、森林小火车、架空步道,台湾溪頭森林遊樂區,结合青州山体，可开发架空布道，小火车，山体缆车等体验式山体活动项目，为年轻旅游者提供山体旅游体验。,可借鉴点：依托青州地形和山地资源，开发刺激类娱乐休闲项目，有潜在开发效应,型山体项目：山体滑道sideway参考案例：科林森林110米高山滑水：炎热的夏季里为家庭度假客提供有趣休闲娱乐活动；双重350米长的休闲飞索；1.2公里长的科林高山森林滑道。,67,康体养生设施开发方向山顶养生spa,resonate度假村五子棋浴场,与索道、观光火车设备提供商合作在东区建设天际缆车到山顶，观赏东侧田园风光和阳宗海湖景,温泉区跨越2500平方米，包括25个治疗室，干，湿桑拿和浸泡温泉；70多个国家最先进的治疗提供了手段，所有的治疗管理的专业和技术熟练的治疗；水疗中心有一个玻璃壁，涵盖游泳池周围的林地，包含水力按摩池，干湿桑拿房，健身室等；,carmelforestsparesort,康体养生开发,娱乐休闲设施的开发为宁静的森林增添活力，塑造区域娱乐游憩氛围,儿童花园,植物隧道利用植物搭建隧道迷宫，孩子可以安全在其中步行，隐藏和游憩。儿童厨房花园孩子们可以用他们在花园里找到的不寻常的水果，蔬菜和草药学习厨艺。树塔攀登，并看到了花园全景,参考案例：澳洲伊恩基金会儿童花园,儿童夏令营,参考案例：艾莉青年公园15英亩的森林公园，构成设施包括：棒球场，篮球场，游乐场，和野餐桌，是儿童夏令营组织的核心场地。,案例4：涵田国际度假俱乐部高端会议度假区的产品功能和运营,特色景观和配套设施：（如健康管理中心、飞行俱乐部、欢庆广场等），大大提高了整个项目的品质和市场竞争力，可为目标项目配套设施的选择提供可借鉴依据,项目运营：大大高于本地房价的顶级旅游地产项目，并进行大规模的造势，吸引发达地区的高端人群，创造了新的卖点和市场空间，并取得了一定的知名度和效果，其开发思路借鉴价值高,项目的综合开发：旅游地产综合项目，涉及了酒店、度假别墅、运动休闲等各种与旅游相关的地产类型，可为目标项目的功能组合提供借鉴,图示：1索菲特中央酒店；2私人别墅；3主题酒店;4运动休闲中心:a高尔夫练习场;bwordlink健康中心;c户外spa;d欢庆广场;e飞行俱乐部;f停车场;g游牧工作室;h高尔夫车场;i美术馆;j综合club,地理位置：于江苏常州市溧阳天目湖畔（首批国家aaaa级景区项目所在的溧阳位于江苏省苏南，地处长江三角洲几何中心，全市79万人口，土地总面积1535平方公里距上海、杭州200余公里，距南京100公里,涵田国际度假俱乐部功能布局图,技术经济指标占地面积:项目总占地2.41平方公里，总建筑面积:约10万平方米湖面长度约：14公里；涵田占地湖岸线约2公里容积率：相当于0.1绿化率：90%以上达到国家2级饮用水标准装修标准：7星级酒店装修,资源：300平方公里的态保护区，区内有沙河、大溪两座国家级大型水库，且处于浙江天目山的余脉,中央酒店：位于整个项目的东北，充分临山临水；主题酒店：位于项目的东南，毗邻中央酒店，可共享中央酒店的配套设施；私人别墅：位于整个项目的西北，与中央酒店和主题酒店遥遥相望，充分保证了私人别墅业主的私密性。,功能布局：,功能组合,中央酒店,主题酒店,私人别墅区,核心业态：涵田酒店板块由索菲特中央酒店（中欧论坛永久会址）、私人酒店(别墅)、主题酒店三种类型组成；59栋具有私密性和亲水性的私人别墅，是整个项目中唯一的可售部分。6大板块組成的28种休闲度假功能旅游休闲配套设施：运动版块、健康版块、品鉴版块、艺术版块和婚庆版块28项休闲娱乐项目：飞行总会，游艇俱乐部，体检中心，spa中心，水疗，健身，葡萄酒庄园，雪茄客，美食，咖啡，茗茶，游牧工作室，美术馆，婚庆广场，教堂，百年好合林，女儿红林，状元林等,整体布局上充分考虑了不同功能的协调性,整个项目的中央的运动休闲配套由开发商持有，并联合诸多世界知名品牌经营，酒店客户和私人业主(除去个别私人业主专享的配套)都可以充分享受项目的配套设施。,中央酒店：涵田中央酒店的建筑设计由位列全球酒店设计第四的美国bbg首席设计师yannleroy担纲。这也提升了项目酒店的吸引力，同时为引进国际知名酒店管理品牌创造了条件。酒店物业管理：雅高是全球最大的酒店管理集团，索菲特为其旗下顶级豪华品牌，在世界豪华酒店品牌中排名第二。2006年6月，涵田与法国雅高签约，索菲特经营并管理涵田内所有酒店。spa管理机构：世界度假顶尖品牌banyantree（悦榕庄）；“世界最佳泉浴”、“最佳泉浴与休闲奖”、“亚洲最佳保健泉浴”等。2006年6月，banyantree正式签约与涵田，成功入主涵田spa，进一步提升项目高端度假休闲的功能。健康中心：由新加坡国际医疗投资有限公司联合多家著名医疗机构投资成立的worldlink，它拥有强大的健康管理优势，实行会员制服务，已成为世界500强企业指定医疗机构和部分国家领事馆指定体检中心。使高端商务客户在项目内可以享受到高端医疗需求。,项目运营：,整个中央酒店共有10层，16层客房部，共有460间白金五星级客房，710层为会议中心。中央酒店的特色在于具有以湖区资源为中心、展示独特湖区景观特色的赏景功能。其建筑形态采用独创临水上升式城堡设计，背山面湖，充分体现了度假和湖景观光功能。酒店拥有一千平米室内外泳池和两千平米spa馆，spa馆位于2层，由banyantree管理。作为中欧论坛的永久性会址，酒店的大会议厅、宴会厅可容纳一千人；贵宾接待厅、嘉宾等候厅、政府接见厅满足高端会议特殊需求，包括同声传译、远程视频会议、远程电话会议、摄像自动跟踪、大屏幕显示、液晶升降、数字发言、主席台面光灯、集中控制、主分会场视频互动系统等会议设备设施，这些配套设施使本项目具备了顶级的会议商务功能。,主要特色如下：物业管理：法国雅高酒店集团负责管理建筑特色：半坡背山临湖式建筑，四层以下背面埋在山里，扇形设计，功能性和景观性并具度假休闲配套：600平方米的红酒、雪茄品鉴中心，2层spa专区，banyantree管理商务会议功能：具有顶尖商务会议功能配套,特色功能：,特色功能：,共有59栋湖景、坡地、森林别墅组成，有四种不同装饰风格的酒店：雅致中式、简约欧式、泛地中海式、新现代式，以满足不同客户的需求。依山面水而，有专属私家道路、私家花园和私家游艇码头，并有天然温泉接入，每户均配有独立的景观池、露天spa、观景凉亭和备用停车场。层高为4米超高设计，共两层，四种房型，面积分别为214.79平米、279.92平米、195.47平米和187.87平米，在户型设计上都做到了观景性和功能性并重。每户配有私家花园，面积从410到2795平方米不等，视房型面积不同而不同，并配有私家小径直通私人别墅。栋距在35-40米之间，由绿化景观隔开，绿化均为40年以上的原生态植被。,新加坡scda设计，由雅高顶级品牌索菲特管理，私人管家贴身服务按白金五星级标准装修配有私家花园和私家小径直通私宅配有电子感应装置，如电子巡更装置基本每户配有独立的景观池、spa或观景凉亭、备用停车场,产品特色：,项目成功之处：,项目可借鉴之处：,第三部分：旅游文化与旅游经济旅游节日活动对旅游经济的催化作用,旅游行为是一种文化消费行为，其动机目的在于获得精神上的享受和心理上的满足，因此旅游开发必须提供一种能满足旅游者文化享受的旅游产品；旅游资源主要是自然旅游资源和人文旅游资源，而青州项目缺乏自然资源的唯一性和稀缺性；案例的特殊旅游文化吸引和激发起旅游者的旅游动机，其旅游产品具有独特魅力和文化内涵，旅游文化催化和促进了旅游经济发展,案例1：美国费城国际花卉展览节花卉节持续综合发展成为城市旅游经济引擎,花卉资源的相似性：美国费城国际花卉节成为当地旅游特色亮点，并取得客观经济效益。青州的花卉花卉资源与本案有相似点，可以借鉴其花卉节成功经验。花卉节日与商业会议结合：本案例成功将花卉节转化的商业会议和活动的吸引力，以花卉资源聚集商务会议和活动，此模式对青州项目有借鉴意义。花卉节日的衍生产品：费城花卉节成功衍生出其他旅游活动，花卉节日成为地方旅游经济引擎，以花卉节为爆发点的旅游模式值得青州项目借鉴。,鲜明年度主题性花卉展览届每年3月定期举办鲜明的主体增强其特色性逐步定位于吸引世界各国的特色顶级花卉和园艺展示,发展背景：始于1966年，经历40多年的发展2009年花卉节正式更名为费城国际花卉节，定位与国际最顶级花卉展览节。一年一度的费城国际花卉展览节，是当地最为有名的节日，也是全美top重大主题活动之一,花展节吸引商务活动：利用花卉展览节资源，为高端商务会议提供高品质的会议场所空间，并将花卉作为特色资源，服务于商务活动，如校友会、商界名流的聚会、企业聚会、公司会议等会议和商务活动。如为商务会议提供特设主体性的花卉装点和空间气氛营造。服务灵活：提供的花卉商务服务既有固定价位的专门服务，也有为客户量身定制的个性话花卉服务内型。vip早间花卉观览服务：对于vip顾客，提供特殊的早间花卉观览服务，提供导游和个性化观览路线，为vip提供特殊享受花卉的空间。,花展节社交晚会：花卉节主办方以花卉为主题，组织各种社交活动，以此吸引人群观众。家庭和学生特色服务：对家庭和学生提供特殊话服务和优惠活动组团观光服务：观光组团提供导游，消费优惠券、机场接送、免费停车等等优惠，吸引组团观光花展览午茶：在花展中心，观光者可以置身在花卉中享受到午茶、水果和甜点等服务，增强其体验花卉的享受。,世界集市交易会在花卉展览节期间，世界各国的特色商品在此交易，强化其国际性活动的氛围如印度的编织物，墨西哥的手工工艺品、意大利的鞋子、尼加拉瓜的陶器、缅甸的天然预玉石翡翠,世界各国的园艺讲座，音乐，舞蹈和花卉文化活动：超过150场的免费园艺讲座，园艺专家通过介绍和示范，以,寓教于乐的形式转播园艺知识现场来之南美洲、非洲和其他国家的特色音乐和舞蹈数以千计的世界花卉零售商,聚集此地进行花卉销售和贸易花卉活动吸引了红酒商们聚集此地，以赏花观花同时免费品尝红酒和点心的方式销售红酒,项目得到多方共同赞助：主办方为费城绿色协会，是以环保和费城绿化工作为使命的非盈利性政府性机构，以政府结构身份主组织每年花卉节。,费城绿色协会,盈利性机构,政府,慈善机构,园艺协会,环保组织,非盈利机构,费城和州政府的政治支持,花卉贸易企业,其他投资者,银行,案例可借鉴之处：,案例2：国际旅游活动和旅游文化节日旅游文化与旅游经济引擎,法国人喜欢过节就象中国人一样，各种电影节、音乐节、玫瑰节、柠檬节、葡萄酒节、海鲜节、狂欢节以及不眠夜等各色节日数不胜数；尼斯狂欢节每年一次，至今为止已经举办了122界，每次都会持续两到三个星期左右。2004年的尼斯狂欢节有1多万人参加，为这座人口不过万的城市带来了近万欧元的经济收益。每年的节日都让整个尼斯艳光四射，也使其名副其实的成为法国第五大城市和第二大旅游胜地；狂欢节主要以花车彩车游行、音乐舞蹈表演和游艺活动为主，最后一日的盛装大游行、海上狂欢节之王焚烧庆典和焰火表演是整个节日的高潮；狂欢节的主题也时常以欢乐喧嚣的形式表达了严肃深刻的社会意义，例如05年的狂欢节主题是“全球气候异常与环境恶化”，来自个国家的艺术家围绕这一主题设计了部彩车和种面具。“气候错乱之王”率领“被囚禁的太阳”和“流泪的冰山”在大街上“横行霸道”，装进罐头的海洋生物、长出驼峰的南极企鹅、愁眉苦脸的巨大雪人、裹着外套的狮身人面在人群中肆意游走，这就是法国人表现出来的幽默、智慧和寓意。,法国尼斯狂欢节,巴西狂欢节被称为世界上最大的狂欢节，有“地球上最伟大的表演”之称。每年二月的中旬或下旬持续三至五天。最早的狂欢节追溯到16