如何做好房产项目工程造价全过程控制.doc

如何做好房产项目工程造价全过程控制 【摘要】工程成本控制的最终目的， 就是向成本要效益。加强成本控制理论与施工实际的有效结合， 建立适宜的激励约束机制， 通过实施全员、全过程成本管理，时刻关注工程进展情况，及时审核阶段成本，不断改进纠偏，使成本始终处于动态控制中， 才能实现成本的控制目标，达到企业利润最大化， 获得最佳的经济效益，保持企业的核心竞争优势。 【关键词】全过程；造价管理 引言 工程造价管理是运用科学、技术原理和方法，在统一目标、各负其责的原则下，为确保建设工程的经济效益和有关各方面的经济权益而对建筑工程造价管理及建安工程价格所进行的全过程、全方位的符合政策和客观规律的全部业务行为和组织活动。建筑工程造价管理是一个项目控制投资的重要环节。 1.项目决策阶段是造价管理的开始 在项目的投资决策阶段，项目的经济决策和各项技术，对项目投资以及项目建成以后的经济效益有着决定性的影响，是项目投资控制的一个很重要的阶段。具体来讲，在项目决策阶段新建的一个项目在项目建议书批准以后，工程造价咨询机构应根据国民经济长期发展规划、地区经济发展及各行业经济发展规划的基本要求，对要拟建的项目在技术上是否先进适用，经济上是否合理、有利，在社会上能否创造效益，资金落实情况等方面都进行全面、充分的调查、分析和论证，搞好可行性研究，为决策者决定项目提供可靠的依据。建设项目在可行性研究阶段对以上的各个方面都进行了反复的论证。投资决策阶段工程造价对建设工程全过程工程造价具有纵揽全局的决定性影响。建设项目的可行性研究及投资决策是产生工程造价的源头。合理确定造价是评估建设项目、开展后续工作的关键。 2.工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。 项目设计阶段这一阶段的设计费支出仅占建设工程全寿命费用的1%-2%，但对工程造价的影响却占75%以上，且往往容易被忽视。因此，业主应将设计阶段的造价管理作为全过程造价管理中的重点来抓。做到限额设计、优化设计方案、投资控制、设计招标。建设项目在做到限额设计的同时，并在其他等一些项目的设计上也进行了优化设计，取得了很好的成果。 设计工作实施过程中，要求业主尽可能穷其所想，全方位寻求各方需求，在内部进行有效沟通，制定好尽量不再修改的设计方案。设计阶段的造价控制，是造价的源头控制，也是最根本、最重要的控制。 3.项目招投标阶段是造价管理的重要环节 招投标阶段的工程造价应体现在招标图纸、现场勘察、招标文件的编制（包括计量计价、工程量清单）、评标等工作程序上。业主可以委托有经验的招标代理机构进行此项工作，招标时委托了有经验的公司编制清单及标底，有效的控制了造价，降低了业主的风险，同时业主的相关专业人员也及时跟进该项目招标的每一环节，高效高质的完成了招标工作。 招投标结束后，业主在与总包单位签订施工合同前，造价人员应亲自梳理合同条款及合同清单，尤其审核专用条款。一般业主在清标及编制合同清单时都会委托具有一定资质的造价咨询机构进行此项工作，他们具有专业性，但造价咨询机构也有一定的局限性，如在对使用单位需求、整体资金情况、建设单位管理规则、施工单位水平等方面的了解没有业主掌握信息丰富，还需有经验的业主方造价管理人员协调统筹，保证签订的合同在业主、监理、施工单位等几方能够高效执行。 4.工程实施阶段是建筑产品形成阶段 对建设项目全过程造价管理来说也是最难、最复杂的阶段。此阶段除伴随施工的时间推移发生的其他建设费用外，大量的投资资金通过施工这一环节不断“物化”，最终形成固定资产，实现项目投资。 在工程实施阶段，高效的造价管理可以很好地调节发承包双方的行为和利益，即降低业主的投入成本，增加项目利润，又可以促使承包商规范施工行为。建设项目在实施阶段有一套完整的造价管理体系，严格规定了变更、索赔、计量支付、现场签证等程序和实施原则，在有效的控制了工程造价的同时，还为项目实施提供了有力的支持，为后期审计提供了有力的保证。在此总结其经验： 4.1 在施工过程中，如果项目负责人能够与使用单位有较好的沟通，尽量减少变更与索赔的发生，可以节约施工成本且避免拆改带来的浪费。这往往是造价管理人员很难控制的。造价管理人员应在此阶段做好概算使用台账，根据此台账能够清晰了解已经签订合同、计划签订合同的概算资金使用情况，并随着施工的进展调整此台账，将台账定期上报项目负责人，让项目负责人对概算资金的使用情况有所了解，将此作为项目下一步实施的指导。 4.2 施工过程中已经发生的变更或索赔，业主相关造价管理人员应在实际操作中严格按合同规定进行合同变更索赔及计量支付工作。建设项目使用FIDIC合同条款，该条款对合同的计量支付及变更编写清晰，FIDIC与国内早前的合同示范文本有些许差异，目前新版2013建设施工合同范本已明确了计量支付及合同变更规则，对于按照该范本编制的合同，业主应严格按照合同中专用条款的规定对施工单位申报的变更或支付进行审核。 4.3 中间计量支付需要附加相应工程部位的质检资料，并核查其真实性及准确性。质检资料是证明现场已施工的有力证据。该中间过程资料须留存完整，避免遗失。对于变更、索赔的处理，应在依据充分的情况下给予计量，计量过程中，工程量的计算是基础工作，应做到各方（施工单位、监理单位、咨询单位）独立计算。近些年，对于施工图或设计变更的计算业内大多采用算量软件，各方应统一软件及软件版本，注意软件版本升级保持一致，软件设置保持一致，除留存电子版外，保险起见业主需留存纸件一份。 5.竣工结算阶段是审查工程造价的最后阶段 通常竣工结算是指一个建设项目或单项工程、单位工程全部竣工，发承包双方根据施工图纸，设计变更通知书，现场签认单等资料，进行合同价款的增减或调整计算。 对于使用国有资金或大中型项目来说，竣工结算应按照合同有关条款和价款结算办法的有关规定进行，这是一个梳理项目资料，核查竣工图纸，最终复核工程量及结算价的过程。竣工图的编制需有多方（施工单位、监理、业主）审核，需在最终结算前将各专业竣工图编制并审核完成。确保竣工图与现场实际发生一致。 目前很多大型项目聘请咨询单位或跟踪审计单位，目的是确保工程造价的准确性，因此，竣工图的审核最好要求咨询单位和跟踪审计出具审核意见（可将此条写于双方服务合同内），原因是一般咨询单位及跟踪审计都是根据过程性的施工图、设计变更、洽商计算工程量，随着工程的进展给予施工单位支付进度款，鲜有咨询单位以竣工图为依据将工程量再次重头算过。缺少以竣工图为依据的核算过程，这样就无法从造价管理的角度核查竣工图与过程资料（施工图、设计变更、洽商）的一致性。国家审计部门一般以竣工图作为依据审核结算资料及现场实际施工情况，若项目造价人员计算依据与国家审计部门的计算依据不同，这样就会导致计算误会。在工程结算前，要求施工单位、监理单位、咨询单位、跟踪审计单位对竣工图进行审核，确保竣工图与最终工程量清单一致，审核完毕且无误，给予施工单位结算。监理服务合同、咨询单位服务合同、跟踪审计合同的结算需在施工单位工程款结算后给予支付。 6.竣工决算阶段是建设工程经济效益的全面反映 通过竣工决算，一方面能够正确反映建设工程的实际造价和投资结果；另一方面可以通过竣工决算与概算、预算的对比分析，考核投资控制的工作成效，总结经验教训