成本管理汇报内容.doc

第五、建立适合集团品牌战略的成本管理模式（一）企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“节流”即控制项目的成本费用。在房地产企业中，无论在设计阶段、招投标阶段，还是施工阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，最终达到利润最大化。（二）科学的规划设计尽管只占建安成本的1.5%2%，但对工程造价的影响可达75%以上。因此，房地产企业的成本控制应以设计阶段为核心。 （三）房地产开发商为开发项目所支出的全部费用，按用途可分：土地费用、建安成本、配套费用、管理费用、销售费用、财务费用和维修基金。（四）管理学大师彼德杜拉克说过：企业经营者只需做两件事：第一是销售，第二就是成本控制。房地产开发就是通过企业投入资金购买土地，经过专业人员的策划、设计实施和销售获得投资利润的过程，它是一项综合性的经济活动，投资大、建设周期长、涉及面广、具有高风险、高收益的特点。房地产企业想要获得可持续发展，就必具备强有力的市场竞争优势。竞争优势有两种方式：一是品牌优势；二是成本优势。地产行业属于非高科技行业，很难通过申请专利来保障理念创新，一项创新会在极短的时间内被众多同行模仿甚至超越，品牌创新优势会在短时间内大打折扣。因此，一个房地产企业要做到持续创新，不断超越自身和竞争对手是非常困难的。对大多数企业来说，只能通过成本优势，即开发相同品质的楼盘，使自己发生的成本相对低于竞争对手，从而获得高于竞争对手的利润，在竞争中取胜。直接成本与间接成本构成房地产企业成本，直接成本包含土地费用和工程建造费用（含前期、建安、配套、市政费用），间接成本则由管理、销售、财务等费用和各种税费组成。直接成本与间接成本占总成本的比例约为85%和15%，而直接成本中土地费用与工程建造费又分别占40%-50%和50%-60%。国家政策已加强对土地的开发管理，土地只能通过完全的市场竞争方式获得，其费用不为企业所控制；而间接成本则大多数都是固定费用，刚性较大，可以降低的空间很有限。所以，房地产企业要获得成本优势，就只有加强对工程建造费用的有效管理。 （五）项目开发阶段与成本控制关联性造价调整机会：1.可行性研究阶段：项目将处于模糊状态，可调整余地最大。通过科学选择项目方案，如建设规模、市场定位等可大幅度调整造价 。2.设计阶段 ：通过设计方案比选、优化、限额设计、材料设备档次选型，可以较大幅度地调整造价。科学的规划设计尽管只占建安成本的1.5%2%，但对工程造价的影响可达75%以上。因此，房地产企业的成本控制应以设计阶段为核心。 3.招标阶段 ：合理的招标方式、评标办法、付款方式等对造价控制的影响较大4.施工阶段 ：影响造价变动的主要因素是施工中的变更以及相关的签证手续是否完备，但到了这个阶段，造价可调整的幅度已经大大变小。 5.结算阶段：结算是项目开发的最后环节，对造价的影响已经是微乎其微，这个阶段主要影响造价变动的是结算审核。 （六）成本控制这种事情，不需要智慧，只需要决心。 在成本控制方面工程建设管理中心工作重心将主要放在设计阶段、招标阶段、采购阶段、施工阶段等四个环节1.第一环节：设计阶段成本控制 四大策略 （1）策略一：实行设计方案招投标，优化设计 积极推行建筑方案与经济相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等放在一起进行招标。委托设计时，采用多家竞投的方式，组织有关专家综合评比，既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型和使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。（2）策略二：实行限额设计，有效控制造价设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设周期的长短，也影响项目以后的使用价值和经济效益。目前普遍存在设计不精、深度不够，设计频繁变更，增加工程造价的不确定因素和控制难度。工程建设管理中心依据开发经验和投资估算，要求有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），对哪个专业或哪一区段突破了造价指标，分析原因，用设计修改的方法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“算了画”，并利用同类建筑工程的技术指标进行分析、比较、优化设计、降低工程造价。（3）策略三：加强对设计图纸的会审与审查 工程建设管理中心会同各个项目公司对设计图纸进行仔细复核与审查，对各专业间图纸矛盾提出修改意见，避免出现返工现象，造成不必要资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，以提高设计质量，避免经济损失。 （4）策略四：采用合同措施，有效控制造价 加强对勘察、设计合同的管理，与勘察、设计单位建立相应的经济责任制。以合同方式提高设计的质量，减少由于过多的不必要的设计变更造成投资失控。在设计合同经济条款上增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更超出施工合同价的某一比例（如5%），则扣罚一定比例的设计费。2.第二环节：招标阶段成本控制 六大措施 工程建设管理中心在这个环节管控要点在于对投标单位的选择、招标文件的制定（含招标书、图纸、工程量清单、材料设备样板与型号、报价承包方式、标前答疑）、评标（报价分析、商务谈判）和定标。在招标阶段成本控制主要有六大措施：（1）措施一：通过招标方式选择好施工队伍 确定中标企业的主要依据是报价合理，能保证质量和工期、经济效益、社会信誉高。（2）措施二 ：加强合同管理，完善合同条款；合同措词要严密，以防止纠纷产生；合同条款要详细；注重合同变更 。（3）措施三：对大宗材料和大型设备实行单独招标采购 （4）措施四：严格履行工程承发包合同。 通过招投标选定施工队伍后，既可签订建设工程承发包合同，合同价即为中标价。（5）措施五：按合同约定及实际完成工程量支付工程进度款。在合同约定的基础上，做好对已完工程量的计量严防超进度支付工程进度款。（6）措施六 ：加强对监理单位的管理，主动防范施工单位索赔 。3.第三环节：采购阶段（1）采购的5个步骤：设备、材料 进场计划 ：生产周期、运输周期、安装验收周期、交叉作业时间 材料、设备性价比 ：市场信息、技术参数 材料、设备款支付 ：支付方式、支付进度、保修款 材料、设备验收：数量验收、质量验收 材料、设备保管与维修 :保修款的预留比例和归还时间（2）选择供应商的四种方式 ：公开竞争性招标采购、有限竞争性招标采购 、询价采购 、直接签订合同采购。（3）甲供、甲指乙供材料的确定“甲供材料”简单来说就是由甲方提供的材料。这是在甲方与承包方签订合同时事先约定的。凡是由甲供材料，进场时由施工方和甲方代表共同取样验收，合格后方能用于工程上。甲供材料一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及水泥等，当然施工合同里对于甲供材料有详细的清单。大宗材料设备应采用甲供，因为大宗材料设备价格高，且市场价格波动较大，选用不同厂家品牌，其价格相差很大，质量也不相同。由甲方采购供应，可以更好地控制主要材料的进货来源，可以降低建安成本，保证工程质量。“甲指乙供材料”是指甲方指定品牌，通常是指定三个相同档次的品牌，乙方自行采购。一般采购数量相对较大，技术质量差异较大，但结算比较麻烦的，涉及到的数量计算容易偏差，且又对工程质量影响较大的材料采用这种方式。采购具体操作：由工程建设管理中心制定出采购材料的品种、规格、厂家、技术参数要求等，由恒邦贸易公司购买。拟甲供材料、设备的范围和种类a土建工程(1) 钢材、水泥、商品混凝土；(2) 金属门窗、石材；b水电安装工程(1) 发电机、配电箱、电缆；(2) 冷水机组、空调、阀门、暖气片、计量表；(3) 卫生洁具、供水及换热设备；(4) 智能控制设备.c景观工程(1) 景观灯具、休闲桌椅；(2) 珍贵苗木；(3) 石材。拟甲指乙供材料、设备的范围和种类a土建工程(1) 防水材料；保温材料(2) 外墙涂料、墙砖、地砖。b水电安装工程(1) 电气设备安装工程：钢管、电线管、电线、桥架、灯具、开关、插座。(2) 给排水采暖燃气工程：水泵、管道、阀门、洁具、散热器。(3) 消防工程：钢管、电线管、电线、电缆、桥架、消防箱、消火栓、水泵、管道、阀门、报警装置、水泵接合器、气压罐、控制柜（报警联动一体机）、探测器、模块等。(4) 通风空调工程：风机盘管、风机、调节阀。(5) 建筑弱电及智能化工程：钢管、电线管、电线、电缆、桥架、箱（柜）、设备等。（4）降低采购成本的六大策略: 采购的基本原则-实行归口管理批量采购的基础-科学的采购分工 降价节支的前提-集中批量采购 降低进料成本的措施-制定合理的采购方案降低成本的重要保障-建立考核激励和价格信息管理网络确保降价的手段-加强料源渠道管理4.第四环节:施工阶段施工阶段工程造价控制的主要是通过工程付款控制、工程变更费用控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约工程造价潜力来实现发生的费用不超过计划投资。控制要点 控制内容 控制策略 图纸交底会审 在开工前尽量把图纸上的问题修改完 将图纸发给已确定的施工单位，使其从施工角度提出图纸中存在的问题，由项目公司组织设计、监理、施工单位会审后，做出相应修改和处理。设计变更 变更预警评估：除了非变不可的（如与规范不符、影响验收等）变更外，其他可能要进行的变更且金额在限额以上的 提出拟变更的范围和内容评估变更对造价、销售的影响评估变更对进度、质量的影响报公司审批若同意变更，发变更通知单变更的确认 变更必须由设计单位、设计部、工程部授权人员签字方有效控制要点控制内容控制策略变更造价的审核变更施工完毕后，在规定时间内由施工单位报审造价，工程部、预决算部按合同规定审核，再报工程建设管理中心审定（报备）现场签证工程量、工期的签证签证的依据、原因、内容、工程量应清楚准确、无涂改、无歧义，编号连续、完整签证的审批四级或五级签证才有效签证造价的审核签证施工完毕后，在规定时间内由施工单位报审造价，工程部、预决算部按合同规定审核，再报工程建设管理中心审定（报备）审图扩初图会审 施工图会审 分项、分部图会审 各专业技术图纸会审图纸多层次会审会签及审批制度，各专业互审互签制度，力争在开工前把图纸中的问题修改完总分包配合费分包方式 分包内容 分包的责任界定通过投标确定配合费，应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容及范围而增加工程成本控制要点控制内容控制策略材料设备供应进场计划与工程进度配合，明确最迟时间选型作性价比分析 在招标前确定供应方式事先确定：甲供、认质认价、乙供定价招标或三家以上比价验收进场时验收外观、品牌、规格型号、数量是否与合同相符 施工后验收施工质量、品牌、规格型号、数量是否与合同相符使用后质量验收控制要点控制内容控制策略付款支付方式按合同中确定的支付方式，谨慎使用预付款付款进度、工程进度按合同中确定的进度付款 监理、工程部审核形象进度 预决算部审核完成的价值量 注意留5%保修款付款审批施工单位报监理、工程部、预决算部审核成本统计反馈成本月度简报及时