毕业论文关于城市房屋拆迁补偿问题的探讨.doc

摘 要随着城市现代化建设步伐的加快，需要拆迁大量的房屋。城市房屋拆迁工作是一项政策性、群众性、经济性都很强，非常复杂又十分难做的工作。它涉及国家、集体、个人三方面关系，直接关系到被拆迁人的切身利益和拆迁单位的经济利益。城市房屋拆迁、安置工作的成败直接影响国家城市规划战略的推进，已经成为政府和人民共同关注的焦点问题。在城市房屋拆迁过程中，最主要的问题是拆迁补偿问题，补偿是拆迁工作的关键。补偿就是对被拆迁人所拆房屋和土地的补偿。但是在城市房屋拆迁补偿的实践中还存在着许多问题，致使拆迁纠纷不断产生，问题主要表现在拆迁安置相关法规尚不健全、政府在拆迁中职能错位、房屋拆迁管理部门监管力度不够、司法保障薄弱、拆迁评估不规范、拆迁补偿标准较低等方面, 这些问题不仅严重侵害城市居民的合法权益，引发群众大量上访，影响社会稳定，也造成一些地区和行业的过度投资.本文在仔细的文献阅读和相关理论知识研究的基础上，并参与了一些拆迁实践活动，系统地分析研究了我国城市房屋拆迁安置补偿现状和存在的问题及其形成原因，提出了针对我国目前拆迁安置中的主要问题的对策构思。关键词：城市房屋拆迁;拆迁制度;拆迁补偿;拆迁评估. abstractduring the development of city construction，large houses are going to be pulleddown.relocation is also a complex and hard process,which concerning the nation,collective and individual,and the benefit of both the relocate one and the dispersed one are directly involved. when removing the houses，you should pay more attention to the compensation. the compensation is the key thing in removal work. the compensation means that you should compensate them for pulling down their houses and their land. urban relocation has strong relation with the urban planning strategy and becomes a focus of the government and the citizen.however, there are some serious problems in urban relocation,such as the absence ofrelated laws and regulations,improper interventionofthegovernment,the weakness of the supervisor and justice bureaus,regulation,substandard relocation assess,low relocation compensation standard.these problems harmed the citizen and the stabilization of the society and caused over investigation in some areas and industries. the problems and reasons in the urban relocation are analyzed in this paper, based on the research of relative theories and knowledge ,and according to the above several measures emerge.key words: urban relocation; relocation system;relocation compensation ; relocation assess. 目 录摘 要iabstractii前言1第1章 城市房屋拆迁补偿概述31.1 城市房屋拆迁的概念和特征31.2 城市房屋拆迁补偿的概念和特征41.3 城市房屋拆迁补偿的原则51.4 房屋拆迁补偿的法律程序61.5 城市房屋拆迁补偿的方式7第2章 我国城市房屋拆迁补偿的现状及存在的问题82.1 城市房屋拆迁补偿管理体制不成熟82.1.1 政府职能错位82.1.2 现行管理体制存在不合理之处92.2 城市房屋拆迁补偿标准不合理92.2.1 房屋拆迁补偿标准较低92.2.2 拆迁补偿安置政策落实不到位102.3 强制拆迁问题102.3.1 强制拆迁条件模糊102.3.2 野蛮拆迁践踏人权112.4 拆迁补偿价格的评估问题112.4.1 评估机构缺乏独立性112.4.2 评估机构的选择缺乏公正性122.4.3 评估方法缺乏科学性122.5 部分无产权房屋和产权不明确房屋的补偿问题13第3章 房屋拆迁存在问题原因分析153.1 拆迁管理体制政策的弊端153.1.1政府职能错位原因分析153.1.2 拆迁房屋的公权力运作模式弊病163.2 拆迁补偿标准不合理原因分析173.2.1 拆迁补偿价格的非市场化与买房价格的市场化173.2.2被拆迁人原因183.3 价格评估缺陷的原因20第4章 结论与建议224.1 结论224.2 建 议224.2.1 完善相关政策体系224.2.2 合理转换政府职能224.2.3 补偿适当和妥善安置234.2.4 阳光拆迁 使拆迁过程透明化234.2.5 完善房屋拆迁评估体系24致 谢26参考文献2728前言随着近几年来我国经济的飞速发展，推动了城市的发展和城市化进程，城市化步入了速发展时期。城市化水平是衡量一个国家或地区现代化程度和社会经济进步状况的重要标志。我国城市化率已由1993年的28%提高到2003年的40.5%，截至2007年底，全国城镇人口已达5.94亿，城市化水平达到44.9%。预计到2010年和本世纪中叶，将分别达到50%和75%，随着城市化水平的提高，旧城改造的数量也在不断增多，规模也在不断地扩大。例如上海市1999年拆迁总量为342.5万平方米，2003年拆迁总量为584.53万平方米，增长了70.67%，特别是2005年以来，上海市拆迁居住房屋的面积总量和户数总量都是历史高位运行的，2008年拆迁居住房屋754万平方米，同比增长9.15%。这里有世博会的因素，也有旧城改造的因素 参见2008年度上海市政府工作报告。房屋拆迁就大多数而言，是上海市老百姓改善居住水平，提高住房成套率，增加产权房屋拥有率的有效途径之一。从以上数据可以看出，城市现代化建设步伐的加快，需要拆迁大量的房屋。城市房屋拆迁对实现城市规划目标，推进城市环境面貌更新，合理利用城市土地资源，改善城市居民生活条件起到了积极的作用。但是也要看到，城市房屋拆迁工作是一项政策性、群众性、经济性都很强，非常复杂又十分难做的工作。它涉及国家、集体、个人三方面关系，直接关系到被拆迁人的切身利益和拆迁单位的经济利益。城市房屋拆迁、安置工作的成败直接影响国家城市规划战略的推进，也是社会、民心稳定的重要因素。城市房屋拆迁、安置已经成为政府和人民共同关注的焦点问题。同时随着社会主义市场经济体制的确立，城市房屋拆迁中的财产权关系日益复杂，拆迁过程中的民事关系也日益复杂。特别是随着住房制度改革的不断深化，个人拥有房屋产权的比重日益提高，老百姓住房消费的观念己经发生了巨大的变化，以及住房制度改革对住宅商品化的推动，拆迁补偿、安置中市场因素日益占据重要的位置，保护房屋所有人的财产权成为房屋拆迁管理工作的焦点问题。同时，随着市场体系的不断完善，房地产的价格必然地要完整地反映其价值。但在城市房屋拆迁的实践中，特别是在城市房屋拆迁补偿的实践中还存在着许多问题，致使拆迁纠纷不断产生。问题主要表现在拆迁安置相关法规尚不健全、政府在拆迁中职能错位、房屋拆迁管理部门监管力度不够、司法保障薄弱、拆迁评估不规范、拆迁补偿标准较低、非住宅房屋拆迁难、拆迁规模过大以及历史遗留问题造成的房屋拆迁产权关系不明等几个方面。这些问题不仅严重侵害居民的合法权益，引发群众大量上访，影响社会稳定，也造成一些地区和行业的过度投资。近年来，我国房屋拆迁已演化成为最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。从拆迁投诉信件看，2007年8月底与2006年同期比上升5034 。从拆迁户上访人数看，2007年比上年增长6486；到08年8月底，又同比增长4719 天涯社区 /bulo/showarticle.asp?buloid=9154&articleid。从拆迁上访户每年同比上升50%左右的数量分析，补偿款不合理、不到位是拆迁户难以接受拆迁的重要原因。2007年发生于重庆市的“中国最牛钉子户”事件，有很大原因在于此。本应彰显政府关爱的“民心工程”，在某些地方却变成了以赢利为目的、动辄不由分说予以强制执行的“扰民工程”，这种现象不容忽视。十多年来，我国国家和地方先后制定了许多关于拆迁补偿和安置的法规和规章，但并没有从根本上解决房屋拆迁中的补偿纠纷，不能完全保护被拆迁人的利益。本文旨在通过论述城市房屋拆迁的现状和存在的问题，分析拆迁补偿中的不合理因素，对解决城市房屋拆迁的补偿纠纷问题提出建议。第1章 城市房屋拆迁补偿概述1.1 城市房屋拆迁的概念和特征依据城市房屋拆迁管理条例第二条的规定，结合有关学者的论述，城市房屋拆迁可以定义为：因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋进行拆除，对被拆除房屋的所有者或者使用者进行迁移安置并视情况给予一定经济补偿的活动。王才亮，房屋拆迁务实，法律出版社，2002这一概念包括以下几个特征：（1）城市房屋拆迁所指的房屋应当是位于城市规划区内的国有土地上的房屋。具体而言：根据中华人民共和国城市规划法第三条的规定，所谓城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。城市规划区，是指城市市区、近郊及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。根据中华人民共和国国有土地管理法的规定，我国土地所有权分为国家所有和集体所有。其中城市市区的土地属于全民所有即国家所有。城市房屋拆迁所指的城市房屋主要是国有土地上的房屋，原则上不包括城市规划区内集体所有土地上的房屋。城市房屋拆迁中所指的房屋泛指建筑物中包括住宅和非住宅的房屋。（2）城市房屋拆迁应当是依法拆迁。城市房屋拆迁应当是依法拆除，非法拆除则可能毁坏他人财物，轻者是侵权行为，重者则可能构成犯罪。依法拆除含有两层意思：第一层，拆迁人主体资格合法。根据城市房屋拆迁管理条例第三条规定，合法的拆迁人应是取得房屋拆迁许可证的单位。第二层，拆迁行为要合法。无论是自行拆迁，还是委托拆迁，都必须依法进行，要符合城市房屋拆迁管理条例的事项规定，禁止使用非法手段实施拆迁活动。实践中，建设单位为某种目的，故意或过失而非法拆除的事例时有发生，这是为法律所禁止的。（3）城市房屋拆迁应当是有利于被拆迁人的行为。房屋拆迁的立足点在于对房屋权利人给予补偿，不得损害房屋权利人的合法利益。仅拆而无需补偿安置的，是内部房屋拆除活动，而非拆迁活动。这里所说的房屋权利人包括房屋的所有人、房屋的使用权人。使用权人中又分为无偿使用人和房屋承租人两部分。无偿使用人是指无偿使用单位住房或公有房的房屋使用人。在此，房屋使用人这一概念，不同于过去的认识，这是从房屋拆迁活动的实际而作的修改。（4）城市房屋拆迁是有利于社会发展的行为。通过拆迁是为了达到土地资源合理配置、土地使用效益最大化，对城市作更科学的规划，合理布局商业和服务业，合理设置公共设施、绿地，改善城市环境，提高人民生活水平。1.2 城市房屋拆迁补偿的概念和特征拆迁补偿是指拆迁人在拆迁时对拆迁范围内被拆迁房屋的所有权人所有的房屋及其附属物，依法采取产权调换、货币补偿的形式给予补偿的法律制度。 拆迁补偿的特征表现为： （1）拆迁补偿是一种民事法律关系。这是现理论界的主流认识，观点是拆迁补偿的当事人（拆迁人和被拆迁人）是地位完全平等的主体，拆迁补偿的活动是依照平等自愿的原则进行的一种民事活动。但笔者对此有不同看法，具体理由如后所述。（2）拆迁补偿产生的原因是合法行为给他人财产造成损害。城市房屋拆迁是经政府行政主管部门批准，依照城市房屋拆迁管理条例等有关法律法规进行的，其是一种合法行为。（3）拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人，习惯上称之为产权人，其中包括两类代管人：一类是私有房屋代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代理人；另一类是国家授权的国有房屋及其附属物的管理人，即房地产管理人。（4）拆迁补偿的形式在法律上规定为两种，即产权调换与作价补偿。依据城市房屋拆迁管理条例第四条规定,“拆迁人必须依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”。意思是原则上拆迁人不能采取上述两种形式之外的其他形式对被拆迁人给予补偿，房屋拆迁主管部门也不能强迫拆迁人或者被拆迁人接受上述两种形式之外的其他补偿形式。（5）拆迁补偿只针对受到损失的当事人，补偿对象是被拆除房屋及其附属物拥有合法权利的被拆迁人，而且只针对合法部分补偿。 参见王成国城市房屋拆迁补偿制度研究，2003.31.3 城市房屋拆迁补偿的原则城市房屋拆迁，既涉及城市规划和城市的旧区改造，又涉及被拆迁人的利益，既要维护社会整体利益，有利于重点工程建设和城市房地产的发展，又要依法保护拆迁人和被拆迁人的合法权益，改善市民的居住环境和促进社会安宁。因此，在房屋拆迁补偿过程中，必须遵循以下原则:(1)房屋拆迁必须符合城市整体规划，必须有利于城市旧区改造，遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善、统一规划、分期实施的原则，逐步改善居住和交通运输条件，提高城市的综合功能。(2)公开原则。实行透明化，使被拆迁人了解补偿依据和计算方法，减少因对补偿款额的误会而导致的拆迁矛盾。(3)公平公正原则。公平公正原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，确定一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。估价人员必须公正清廉，不能受任何私心杂念的影响;如果与估价对象有利害关系或是当事人的亲属，应当回避。(4)必须实行等价有偿原则。从法律上讲，拆迁应该是拆迁利益双方的平等的民事关系，占有一方应该对被占有一方给以补偿。从经济学角度看，拆迁的结果应该是使得社会福利得到最大化实现，而且拆迁补偿价格的制定和补偿标准的制定都应该保证实现帕累托效率，即至少在不降低其他人利益情况下使得另外的人的利益提高。(5)估价时点原则。估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。拆迁补偿估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，通常仅是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定。 (6)被拆迁人自愿选择原则。由于被拆迁人从一定意义上说处在弱势群体位置，且他们当中各自的生活需求和经济实力不等，所以，把补偿方式的选择权交给他们，实际是一种扶弱的政策倾斜，而这种倾斜又恰恰是一种公平的体现。1.4 房屋拆迁补偿的法律程序1、申请房屋拆迁许可证拆迁人应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交以下材料：建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，然后方可办理房屋拆迁许可证。2、审查房屋拆迁许可证市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。取得拆迁许可证后，方可实施拆迁。3、发布房屋拆迁公告房屋拆迁管理部门要将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布，并在公告中明确补偿的标准，即根据房地产市场的评估价确定补偿价格，使被拆迁人做到心中有数。4、双方协商达成补偿协议拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。在这个阶段，被拆迁人应该能充分发表自己的意见，也可以聘请其信任的房地产评估机构进行评估，对不满意政府确定的补偿价格的，可以进行诉讼。5、发放补偿款或安排安置房在确定补偿价格后，拆迁人应当尽快向被拆迁人发放补偿款，从而保证被拆迁人可以尽快实施搬迁，不致影响整个地区建设的进行。对于选择调换产权方式的被拆迁户，拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的安置房。同时，拆迁人应当按照城市房屋拆迁管理条例第二十四条规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。参见王成国城市房屋拆迁补偿制度研究，2003.31.5 城市房屋拆迁补偿的方式所谓补偿方式是指用什么方式对被拆迁人进行补偿。城市房屋拆迁管理条例第二十一条第一款规定，拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 参见刘蕾城市房屋拆迁补偿研究， 2005.6一是货币补偿。城市房屋拆迁管理条例规定的货币补偿，是按市场经济的要求，以房地产市场评估价格确定补偿金额，以货币进行补偿的一种补偿形式，体现市场经济条件下的公平等价有偿。新城市房屋拆迁管理条例的出台，规定拆迁补偿可以实行货币补偿，补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。得到货币补偿的被拆迁人有了自身直接选购住房的条件，促使开发商努力在降低成本的同时提高质量，建设适合不同档次消费需要的商品房，来稳固自己在市场中的竞争力。此外，被拆迁人取得拆迁货币补偿后，可以根据各自家庭经济的承受能力以及不同需要，来选择适合自己地点、环境、面积等满意程度的住房。同时，被拆迁人这种择房的自主性，最直接的效果就是促进了商品房消费的二、三级市场的发展。二是产权调换对被拆迁人补偿的另一种方式就是产权调换，它与旧城市房屋拆迁管理条例中的实物补偿相似，是对货币补偿很好的补充。产权调换时，拆迁人用自己建造和购买的房屋与被拆迁房屋所有人的原房屋进行交换，被拆迁房屋所有人取得安置房的所有权，原房屋和安置房按市场评估价格结算差价。 第2章 我国城市房屋拆迁补偿的现状及存在的问题2.1 城市房屋拆迁补偿管理体制不成熟2.1.1 政府职能错位1、拆迁过程中政府存在着利益诉求一些地方政府为了谋求更高的土地收益，高价出让土地给开发商，并把拆迁难题推给开发商；开发商为了谋取更高的利润，极力压低开发补偿标准，抬高房价，补偿金根本不能买到相似地段、面积的商品房；拆迁户如若不从，就动用各种手段甚至搞暴力拆迁，当地政府则睁一眼闭一眼，暗中纵容支持开发商。一些地方政府和开发商事实上的利益联盟，让群众利益成了任人瓜分的肥肉，百姓苦不堪言，民怨载道，发生恶性冲突在所难免，严重威胁群众安居、社会和谐。在实际的拆迁过程中，政府作为商业性房屋拆迁人。从法理上讲，政府只有为“公共利益目的”才能作为拆迁人直接参与房屋拆迁活动，但由于对“公共利益目的”的界定不明，或者有意地将商业性拆迁行为笼罩上一层“社会公共利益”的外壳，致使政府跨越“公共利益目的”边界，从事商业性房屋拆迁活动。有些地方的政府以“公共利益拆迁”的名义进行拆迁，给被拆迁户较低的补偿，而将拆迁后的土地高价出让给开发商，政府从中获取巨大的利润。2、在产生拆迁补偿纠纷时，行政裁决中政府角色错位在行政裁决中，政府扮演的角色明显错位，在政府自己实行的统一拆迁中，政府成为自己案件的法官。在这些情况下，政府进行强制性拆迁，相当于集四个身份于一身：（1）政策制订者；（2）建设项目经营者；（3）强制拆迁执行者；（4）拆迁纠纷发生后的行政裁决者。相对于拆迁人而言，被拆迁人是一个弱势群体，拆迁双方在拆迁过程中往往处于不平等地位。对于拆迁方，政府签发的拆迁许可证和赋予的拆迁资质证就是“尚方宝剑”，拆迁公告就是开出的“条件”，被拆迁方只有被动接受。如果被拆迁人就拆迁过程产生的分歧请求行政裁决，其公平性和正当性很难得以保障。2.1.2 现行管理体制存在不合理之处 无论是补偿不合理，还是补偿不及时，均是拆迁人对被拆迁人民事权利的侵害。侵权行为如果能及时得到纠正，纠纷不致产生。可见，化解矛盾、调解纠纷的机制健全与否，在一定条件下是纠纷产生或激化与否的关键所在。与理想状态相反，现行建设项目管理体制并未在缓和矛盾、化解纠纷方面起到充分的积极作用。 政府管理不到位有多种表现，首先是具体行政行为有瑕疵，或各管理部门之间协调衔接不够顺畅，或群众参与不充分，直接或间接损害了拆迁人或被拆迁人的权益。这种情形往往直接导致政府管理部门与拆迁人或被拆迁人之间的纠纷，行政复议、行政诉讼是其常见的表现形式。 政府管理不到位更常见的表现是推委，不积极、不主动。这种情况主要发生于法律法规的模糊地带，其特点是广泛存在、不易规范、危害巨大。将凡与“拆”字有关的矛盾纠纷不分青红皂白地推向拆迁管理部门，对于拆迁人与被拆迁人的谈判磋商指导不力，甚至以民事关系为由而置之不理，缺乏主动化解矛盾的积极性等，就是这种情况表现。 2.2 城市房屋拆迁补偿标准不合理2.2.1 房屋拆迁补偿标准较低通常城市房屋拆迁管理条例中的规定对被拆迁人所住原房的补偿过低，使被拆迁人在购买新房时经济负担过大，超过一般被拆迁居民的经济承受能力。同时，由于在拆迁评估阶段，对房屋的评估不完善、不合理以及拆迁机构不独立，造成被拆除房屋的评估价较低，因而拆迁补偿费也相应较低。补偿价格过低，与当前房价上涨快极不相适应，据相关资料显示：济南市槐荫区2003年商品房平均价格为2800元/平方米，比2001年上涨458元/平方米，二手房价平均上涨445元/平方米。被拆迁人的补偿价格每平方仅1800-2300元，仅为同类地段商品房价格的70%左右，拆迁补偿款甚至无法购买同拆迁面积相当的二手房，更谈不上改善住房条件。特别是困难户，拆迁前居有陋居，拆迁后为购买二手房要倾其所有甚至举债，导致实际生活水平下降。 参见杨晓君房屋拆迁补偿：一架倾斜的天平， ,2004年许多地方通行的做法是政府直接规定拆迁的补偿方式及标准，未进行房产评估，不与被拆迁户进行协商；或进行协商但未达成补偿协议户数较多或比例较高的情况下，不进行听证，只向拆迁户作最后“通谍”，不容商量；一些地方出台的拆迁补偿标准多年不变，山东省菏泽市中级人民法院曾审理一起被拆迁人诉房地产管理部门的拆迁补偿裁决案，管理部门依据的补偿价格竟是2000年制定的，大大低于现实市场价格。某公民原来住63平方米的房子，出租一部分每年能收入4800元，拆迁后只能按每平方米960元的价格进行补偿，住新房却要按每平米1500元的价格自己花钱买，使被拆迁人遭受巨大经济损失。 参见钱莉城市房屋拆迁补偿制度研究，200 拆迁补偿安置政策落实不到位拆迁安置政策朝令夕改，缺乏连续性，甚至不签安置补偿协议，也不经必要的裁决程序就强行拆迁。补偿政策不公平、不合理现象比较明显，造成被拆迁人心理不平衡，产生抵触情绪。对拆迁单位资金运用缺乏有效的监管。由于拆迁单位取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿资金不能及时到位的情况时有发生。房子被拆却得不到合理补偿，带来的不仅是心理的失衡，更实际的是，一些人因此生活来源中断，最低生活保障也难以落实，交通、就医、入学不便，生活成本增加。2.3 强制拆迁问题城市房屋拆迁管理条例第16条、17条规定，拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门或是同级人民政府裁决。拆迁人已按本条例给予被拆迁人货币补偿或者提供拆迁安置房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。这条规定将拆迁人的强制拆迁行为合法化。如果安置补偿措施不到位，被拆迁户就会拒绝拆迁，这样拆迁补偿纠纷就产生了。在拆迁纠纷得不到妥善解决时，拆迁人可以申请对拆迁户进行强制拆迁。但是在强制拆迁过程中存在着很多问题，如强制拆迁条件模糊，拆迁手段野蛮等问题。2.3.1 强制拆迁条件模糊现在的强拆令出自于行政诉讼法的，该法第66条规定:“公民、法人或其他组织对具体行政行为在法定期限内不提起诉讼又不履行的，行政机关可以申请人民法院强制执行，或者依法强制执行”。可见，这种行政强制执行权原则上是属于法院的，行政机关在公民、法人或其他组织不履行行政机关依法作出的行政处理决定中规定的义务时，如果法律、法规没有明文赋予其强制执行的权力，都需申请人民法院强制执行。对行政机关的申请，经审查合法，将由法院实施司法强制;经审查不合法，退回行政机关，不予执行。然而，在实际工作中，强拆又多为地方规章和政策所准许，结果强拆权往往被泛化，不仅行政机关，就连公民、法人和其他组织也在征地拆迁中运用。2.3.2 野蛮拆迁践踏人权在拆迁纠纷得不到妥善解决时，拆迁方受利益驱动，野蛮或暴力手段的使用就难以避免了。野蛮拆迁是无视人权的表现，产生被拆迁人无家可归的恶果，增加社会的不安定因素。在2003年12月31日建设部通报的6起违规拆迁典型案例中，就有两起是关于暴力拆迁的。一起为内蒙古自治区呼和浩特市城乡建设拆迁公司强制拆迁，砍断户主双腿;另一起为北京市万柳房地产开发有限责任公司深夜将一户居民蒙眼堵嘴捆绑到门外，用推土机直接将房屋推倒。沈阳市和平区被拆迁户董国明在拆迁过程中，遭到了拆迁公司野蛮拆迁，因不满拆迁公司的补偿款，不肯搬离住地，被拆迁公司百般刁难。被钉枪封门，在房间中被关26天，遭遇停电、停水，恐吓、威胁，生存受到威胁。 参考椒江信息网建设部通报六起房屋拆迁典型案例，2004.1.2，/infofb/disprecm.asp?id=1772.4 拆迁补偿价格的评估问题2.4.1 评估机构缺乏独立性 dpe秋白园:常州工学院党委宣传部 拆迁评估的委托人比较普遍的是拆迁人，这样在众多委托机构竞争激烈的情形下，评估机构一旦获得拆迁人的委托，便屈从于委托人的压力，过低评估以迎合拆迁人的要求，企图与开发公司建立良好关系以求得下一个拆迁项目评估的委托。在缺少公开、公正的评估机构的委托、确定机制下，拆迁单位往往利用手中拥有的评估业务发包权指定评估机构，越位干预估价人员的工作，甚至直接参与评估，要求房地产估价单位采用拆迁单位提供的结论，操纵整个评估市场。对有公益性质的拆迁，有的城市政府为了确保“政府工程”，降低补偿标准，直接干预评估价格，这样评估机构很难有独立人格，只能在干预与妥协下求得生存与发展。 dpe秋白园:常州工学院党委宣传部2.4.2 评估机构的选择缺乏公正性 城市房屋拆迁管理条例第二十三条规定，“拆迁人应当委托具有资质的房地产价格评估机构对被拆迁房屋进行评估”。按照上述规定，拆迁人显然在对评估价格的确定方面更有主动权，实践中各地政府大多把这一选择权交给了拆迁人。在没有被拆迁人参与和监督的情况下，便利了拆迁人串通房地产评估机构作出不利于被拆迁人的评估结果。拆迁评估机构的选择权没有赋予被拆迁人，不能体现被拆迁人在拆迁评估中的主体地位;被拆迁人无权选择评估机构，丧失了对自己财产定价的主导权，处于“任人宰割”的局面。有些评估机构经不住利益的诱惑，按照委托人的要求或与拆迁人串通，做不实评估，使得评估价格与市场价格差距较大，损害了被拆迁人的合法权益。2.4.3 评估方法缺乏科学性 城市房屋拆迁管理条例规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。城市房屋拆迁估价指导意见第十六条规定，“拆迁评估一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在公告中充分说明原因”。在具体实施过程中,目前通行的评估办法是:房屋重置价加上区位基准价格,即房屋的建筑成本加上土地的基准价格(基准地价)。房屋重置价是指按照估价时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等,重新建造同类结构、式样、质量及功能的房屋所需的费用之和加平均利润。基准地价是指在一定区域内,普通住宅商品房的楼面平均水平地价。它是根据土地不同的使用类别、区位及基础设施配套、土地开发情况,分别评估、测算出各类用地的平均价格。显然，该计算方法与条例精神以及房地产估价规程不符。这是因为房屋的价格是由市场来确定的，不仅仅受其物理本身固有的有形因数影响，而且还受市场众多因素影响，往往后者的影响比前者大。拆迁人委托房地产评估机构对拆迁房屋进行评估,评估机构评估时完全参照当地人民政府确定的基准价格进行评估,房屋所在的地段因素对评估的影响不是很大。而且，政府制定的基准价格并不随着房价的上涨及时调整。即使是双方协商的情况下，补偿的标准和安置的办法也是行政机关早已制定的，市场价其实成了政府定价，权利的不对等更加突出，导致群众利益不能得到公正的保护。参考何虹城市房屋拆迁评估问题的探讨，2008.2. 2.5 部分无产权房屋和产权不明确房屋的补偿问题在实际的拆迁实践中，无产权证房屋、存在争议产权房屋和产权不明确房屋的补偿问题，是引起拆迁补偿纠纷的重要问题之一。正确处理这些房屋的补偿问题，是很重要的。在申请房屋拆迁许可前，拆迁申请人应当对拆迁范围内房屋情况进行摸底，区分有产权证与无产权证房屋。在一些地方，拆迁人只对有产权证的房屋进行补偿，而对不具有产权证的房屋不进行补偿或以很低的补偿标准进行补偿，这样被拆迁人肯定是不同意，同样的房子为什么就不给补偿？他们就会拒绝拆迁，产生拆迁纠纷。所以对这类房屋拆迁人一定要制定出合理的补偿政策，处理好这类房屋的处理问题。对于未取得房产证但能够证明该房屋是合法拥有的，由所在地房地产管理部门确认后，依法补偿；对于手续不全或者无产权产籍的房屋，应当经有关部门进行合法性认定后，依据相关法律法规处理；对于存在产权或者使用权（承租权）争议的，应当通过民事诉讼后，按照诉讼结果依法补偿.全国各地的拆迁政策均有不同,具体得看当地的拆迁政策.国家是有规定这属于有争议的房产,但具体怎么补偿,还有待看当地政策 。例如青岛市经济技术开发区的安子村拆迁中对这类房屋的补偿政策，对具有产权证的房屋依法按市场评估价格进行补偿，而对无产权证的房屋按房屋的重置价格加修正系数的方法进行评估补偿。总之，采取的补偿政策要能让被拆迁人接受，以减少纠纷推动拆迁工作顺利进行为宗旨。拆迁的房屋存在产权、债权纠纷的，由当事人协商解决；规定的搬迁期限内不能解决纠纷或明晰产权、使用权的，由负责实施拆迁单位提出补偿安置方案，报征地拆迁主管部门批准后予以拆迁。拆迁前征地拆迁主管部门应当会同有关部门组织负责实施拆迁单位对需拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。 纠纷解决后，拆迁人应当按照本条例的规定给予货币补偿或者进行房屋产权调换。对拆迁公告发布后被拆迁人临时突击抢建的房屋及附属物，拆迁人要制定出相应的补偿处置措施，补偿还是不补偿，以什么样的价格补偿才合理，不仅让被拆迁人接受还要能保证拆迁工作的顺利进行。第3章 房屋拆迁存在问题原因分析3.1 拆迁管理体制政策的弊端3.1.1政府职能错位原因分析政府职能错位并不是偶然现象，它是相关因素共同作用的必然结果，主要可归结为公共利益异化、政府身份及所代表利益复杂化和政府角色定位错位化等原因。1、公共利益异化。公共利益是一个抽象范畴，主要表现为全体或大多数社会成员形式上或实质上的共同利益，具有涉及地域和受益对象广泛、整体不可分割性、非排他性和稳定性等特征，它与个人利益地位平等，只有二者存在冲突时才以公共利益优先，但并不意味着完全剥夺个人利益，适当补偿个人利益是基础。城市拆迁目的在于改造城市、提高城市形象，同时妥善解决所有被拆迁户的安置问题，这是典型的公共利益，他是一个不可分离的整体，一方面关系到全体拆迁户居住环境的整体形象，另一方面涉及到全体被拆迁户的切身利益。如果为了纯粹的公共利益，例如公益性拆迁，基于公共利益优先的原则，经过妥善的安置，大都不会出现不可调和的矛盾，而商业性拆迁初衷一方面是改造城市形象，这属于公共利益范畴，同时也追求商业利益。市场化操作使目标发生变化，拆迁变相成为开发商谋取商业利益的工具，开发商基于利润最大化动机拒绝支付或克扣合理的安置补偿费是必然结果，虽然拆迁可以实现改造城市的目的，但在同一过程存在侵害被拆迁户权益的问题。拆迁改造在市场介入下具有双重性，一方面它仍是公共性的城市改造，另一方面则变为商业利益与拆迁户利益的博弈，而通常是被拆迁户利益受损；商业性拆迁使公共利益异化，主导者由代表公共利益的政府变成代表商业利益的开发商，这是政府职能发生错位的根本原因。2、政府身份及所代表利益复杂化。在商业性拆迁过程中，政府特别是拆迁地所在的地方政府出现身份复杂化的现象。政府一方面是国家土地所有者的代表，享有土地的支配权，最终决定土地用途；其次，政府又是商业性拆迁的授权人，授权开发商主导拆迁事宜；再次，政府特别是地方政府作为一种组织，具有独立身份；最后，政府还是人民的代表，具有维护公共利益的义务。政府地位的复杂性决定其代表利益的复杂性，它不仅代表公共利益，而且还维护开发商的利益，同时也有自身独立的利益追求，这些利益本不存在冲突，关键在政府的取舍。身份复杂化导致政府在显示工作中充当多重角色，履行多种职能，也为其自行裁量行为提供空间，在公共利益界定模糊及缺少有效监管的下，政府通常为了自身利益及开放商利益挤对公共利益，甚至出现寻租与腐败。政府的主要职能不再是单纯维护公共利益，有时甚至让位于追求自身利益和保护商业利益，导致政府职能严重错位。 参考时代经贸2007年第76期，蓝世杰城市商业拆迁中政府职能错位与归位。3.1.2 拆迁房屋的公权力运作模式弊病所谓公权力，即政府部门或官员所执掌的社会管理权。从其本源上讲，这些权力的职能是维护基本的社会秩序，应该是公正、中立、理性、无私的。我国城市房屋拆迁中被拆迁户房屋所占用的土地，源于两种机制：行政划拨土地使用制与行政出让土地使用制，相应享有两种土地使用权：划拨土地使用权和出让土地使用权。它们均被称为国有土地使用权，城镇土地使用权实际上是国家对土地所有权垄断的衍生物。在我国公权利的运行模式中，国有规划、区域规划、土地利用总体规划和城市规划都是城市建设中政府运用的行政计划手段。具体到房屋拆迁活动中，从政府在城市房屋拆迁中的种种不当行为，可以清楚的看到这种公权利的运行模式带来的弊病：1，房屋拆迁管理部门热衷于接受委托，承担具体的拆迁任务，在拆迁人有意见时又以主管机关的权威进行压制，政企不分，政事不分。有的为了增加拆迁业务量甚至不惜违反规定将本不属于拆迁的项目，强制性纳入拆迁；2，拆迁裁决程序缺乏公开、公正性。实践中，拆迁管理部门对被拆迁的房屋、附属建筑、临时建筑、违法建筑认定的随意性很大，认定事实缺乏依据，透明度不高。有的拆迁裁决只有限期搬迁而无安置补偿内容；有的不按房产证上的合法面积和市场评估作补偿；在组织拆迁听证、监督中介机构公正评估等方面又得过且过，无所作为；3，滥用拆迁行政许可权。一些地方政府还未回收拆迁户的土地使用证，就擅自将房屋的土地使用权交给开发商；未经法定审查和审批程序就组织实施拆迁计划；向不具备申领许可证的人颁发拆迁许可证，导致违法拆迁；4，城市房屋的拆迁补偿安置价格，由地方政府决定。各地方政府在高速发展，加快城市建设和改造进程中，为了吸引开发商的资金流向，大多以行政手段决定基本价格，压制市场价格。 参考城市房屋拆迁补偿制度研究，/papers.asp?papers_id=10919353.2 拆迁补偿标准不合理原因分析 3.2.1 拆迁补偿价格的非市场化与买房价格的市场化首先来看一个案例：南京玄武区邓府巷居民翁彪于2003年8月22日在区邓府巷拆迁指挥办公室自焚。“不是被被逼到绝处，谁愿意拿自己的生命来赌！”。自焚事件肈因于翁彪从玄武区拆迁办得到的拆迁补偿和自己的预期有较大差距，而拆迁办拒绝提供经济适用房的安置补偿要求，并强制拆迁使翁彪家产房产毁于一旦，无家可归。拆迁办给的拆迁补偿是按照每平方米3300多元的价格来测算的。新街口市中心的长江路邓府巷是南京的一类地段，新商品房的价格在没平方米7000元以上，即是的是房型陈旧的二手房，其价格也不会低于每平方米5000元。位于南京市下关区宝善地块的张家圩小区地段比邓府巷差，这里的二手房价格平均为每平方米4000元。但在拆迁评估价格只有每平方米2000元。在地段不变的情况下，被拆迁人用补偿款只能买到原来一半面积的房子。 参考上海房地产市场报告，房屋拆迁纠纷的现状及对策 把矛盾消灭在萌芽，2004.1 /news/15490.html从上面案例我们可以看出，非市场化的拆迁补偿价格，是导致拆迁纠纷的直接原因。城市房屋的拆迁是为了建设，先拆迁后建设。建设这个环节目前完全按照市场规则在进行。如何融资，如何招标，怎样建设以及建设完成后怎样赚钱等，都是完全市场化的。换句话说，开发商把建成的房屋拿来销售或出租，是按照市场价格在运作。但是在拆迁补偿价格上却不是按照市场价格在进行。例如，城市房屋拆迁的补偿大致由三部分构成：首先是按土地级别补偿部分，从市中心向外逐层递减，一般占补偿金额40以上；其次为房屋重置费用，也是按照土地级别从高到低递减，占补偿总额的30左右；最后按砖混、砖木等不同房屋结构补偿，这部分是按照市场价进行的。也就是说，在房屋拆迁补偿中，完全按照市场评估的部分仅占很小的比例。问题在于：这种非市场化的价格在市场上是买不来房屋的。拆房不按市场价格来补偿，而被拆迁人买房却只能按照市场价格去买，其中的差价由被拆迁人承担，在这样的逻辑和制度中，怎么能不发生纠纷和上访！而这样的纠纷俯首皆是。3.2.2被拆迁人原因1、拆迁户博弈个人利益最大化中国新时期的城市化运动进行到2007年，“钉子户”已经成为一个家喻户晓的名词。这个注定要收入现代汉语词典的新词，最初的词性应该是略含贬损的，但现在已经被开发商、政府以至“被拆迁户”共同使用了。它以无可替代的准确性，表达了“被拆迁户”无法选择的处境、“拆迁”的阻力和推进拆迁的“力度”。其中的万千气象，每一个现实中的中国人都应该可以想象。 参考何三畏中国“拆迁史”的里程碑，摘自南方人物周刊，2008年012007年3月初，网上各大论坛开始流传一个帖子，题目是史上最牛的钉子户，内容正如左图所示：一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟。跟着，媒体跟进，此事影响越来越大。重庆钉子户事件，实际上见证了中国社会的法制化进程。法院一而再，再而三的下达“强拆令”， “牛钉”杨武吴苹夫妇不屈服，经过几个回合的周旋，事件终于以开发商和“牛钉”双方接受的协议结束，“牛钉”获得了始终坚持的实物补偿。 “钉子户”和“拆迁办”、开发商的博弈，是力量悬殊而惊心动魄的。对拆迁与被拆迁双方来讲，总体情况是被拆迁一方是弱者，但小部分又是“强者”，拆迁难的原因一般不在大部分拆迁户，而是由这一小部分拆迁户即所谓的“钉子户”造成的。“钉子户”的要求是否合理，是否值得同情与支持？这是目前备受争议的一个问题。 小部分被拆迁户片面强调个人利益，常常有意刁难和从中作梗。这部分人，人数虽少，但“本事”和“能量”很大，甚至能呼风唤雨。对大多数被拆迁户而言是“争取利益”，对这部分“钉子户”而言则是一种“利益赌博”。 继重庆“史上最牛钉子户”之后，深圳又一位“最牛钉子户”获得1 000多万元的“天价”补偿。这到底是维权的楷模，还是无赖的典型？在这个过程中，“钉子户”事实上是在玩一场赌博，结果是他们赢了。如果都像这样，拆迁就会形成一种“牛钉”与“天价”之间的相对固定的因果关系，如果是这样，维护公民合法财产权的正义，就可能变异为某些人牟取额外利益的非正常手段。这两件事都是在事闹大了的情况下，由许多复杂的外力干预下结束的，这更容易给人造成一种错觉：“把事闹得越大，得到的补偿越多”。而这样的结论一旦形成，不管是否符合实际，拆迁户得到的一个经验便是“闹、扯”。舆论对“最牛钉子户”的报道及讨论，更引起了被拆迁户的群起效应，进一步加剧了拆迁工作的难度，引发更多拆迁纠纷。2、被拆迁人对物权法的理解不完全 物权法的颁布和实施，是中国法制的一大进步，对保护各方物权意义重大。很多被拆迁户也总爱拿物权法说事，动不动就搬出物权法，摆出维权的架势。正如右图所示，重庆最牛“钉子户”杨武吴苹夫妇为了维护自己的财产权利，在自己二层小楼上插上了国旗，拉出了“公民的合法的私有财产不受侵犯”的标语，誓与自己小楼共存亡，用生命阻止拆迁，来维护自己的权利。在青岛经济技术开发区金盛小区的拆迁实践中，某拆迁户拒不拆迁，扬言要用物权法来维护其财产权益，拒绝拆迁评估，拒绝签订拆迁协议，要求开发商以10000元/平方米的价格赔偿，而评估公司运用市场法对拆迁对象的评估平均价格是6450元/平方米，而这样的评估标准以被90%以上的拆迁户接受，都签订了拆迁协议。其实这是对物权法的片面理解和认识的偏差，这些人并没有真正理解物权法，甚至是道听途说，人云亦云。 物权法有很多重要特征，其中至少有两个特征在拆迁工作中是需要注意的：第一，物权法平等保护物权。物权法对各类主体的物权的保护是平等的，无论国家、集体还是个人的物权都同样保护，没有谁先谁后这个问题，既不能片面强调拆迁方的权利和利益，也不能片面强调被拆迁方的权利和利益；第二，没有绝对的物权。有权利必有义务，物权也同样应负有社会义务，这种权利不是绝对的。如政府为了公共利益的需要，需要对公民