建设用地使用权期限制度的研究.pdf

学校代码 10530 学 号 200904100643 分 类 号 d912.28 密 级 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 建设用地使用权期限建设用地使用权期限制度制度研究研究 学学 位位 申申 请请 人人 罗罗 贝贝 指指 导导 教教 师师 曹艳芝曹艳芝 教授教授 学学 院院 名名 称称 法学院法学院 学学 科科 专专 业业 法法 学学 研研 究究 方方 向向 民商法学民商法学 二一二年四月二十日 research on construction period of the system of land use rights candidate luo bei supervisor and rank prof.cao yanzhi college school of law program civil and commercial law specialization property law degree master of law university xiang tan university date april 20th, 2012 湘潭大学湘潭大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果 由本人承担。 作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查 阅和借阅。 本人授权湘潭大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关 数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位 论文。 涉密论文按学校规定处理。 作者签名： 日期： 年 月 日 导师签名： 日期： 年 月 日 i 摘 要 建设用地使用权实质为利用他人（即国家）所有的土地为建筑物或其他工作 物的权利，建设用地使用权与大陆法系地上权较为相似。两者均为他物权、用益 物权，均具有让与性。因此，在完善我国建设用地使用权期限制度时可以参照国 外地上权期限制度。建设用地使用权期限问题主要包括建设用地使用权存续期限 的设计和期限届满后的法律后果。 德国法中地上权的续期实质为重新约定地上权，对于地上权的期限、续期的 次数充分尊重当事人的意志，并且在期限届满后德国法上赋予当事人以补偿请求 权和延期请求权；日本法对于地上权的存续期限又指导性的规定，但同时也充分 尊重当事人的意志，当期限届满时，当事人享有取回权和延期请求权，这和日本 对于建筑物和土地采取分离主义的立场是分不开的；我国台湾地区同样也尊重当 事人之间的约定，并且台湾法规定地上权的续期次数为 1 次，以避免地上权的反 复延绵。台湾法同日本法一样，也赋予了当事人以取回权和延期请求权，但台湾 法同时也规定，超过期限地上权人不取回地上物，则该物由土地所有人取得。 我国物权法强调对国家、集体和私人财产的平等的保护，意味着国家从法律 层面更加注重维护公民的私权利。物权法中建设用地使用权制度区分住宅和非住 宅两种情形，对其续期采取了不同的规则，其中，住宅类建设用地使用权法律规 定为自动续期，这对广大产权人来说，有着极其重大的意义，但是续期的规定操 作性不强，立法回避了诸如自动续期是否仍要缴纳土地出让金，续期期限长短， 续期的次数等问题，实际上也不利于保护建设用地使用权人利益；非住宅类建设 用地使用权法律规定为依申请续期，并对期限届满地上建筑物的归属采取的是当 事人约定优先于法定，当没有约定的时候或者约定不明确时，物权法授权于法律 或者法规加以规定，在中国目前的法律框架下，实际上适用的是由国家无偿取得 地上建筑物。当前我国法律对期限长短的设计过短，续期规定可操作性不强，期 限届满建筑物由国家无偿取得有失公允。 考虑到中国的具体情况，完善建设用地使用权必须坚持以下几点原则：公有 制作为土地制度的基础不容动摇；建筑物所有权与土地所有权相互独立，不适用 土地吸收建筑物；注重发挥土地的经济价值；在实现经济利益的时候，要考虑社 会利益，在两者之间寻求平衡点。在参考大陆法系地上权制度对于我国建设用地 使用权期限制度可以采取以下建议：1、延长建设用地使用权存续期间 2、完善建 设用地使用权期限届满续期规则 3、借鉴国外地上权制度的规定，赋予建设用地使 用权人补偿请求权、赋予土地所有人延期请求权，来协调限制物权有期限性和所 ii 有权无期限性之间的矛盾。 关键词关键词:建设用地使用权；期限;建筑物的归属;补偿请求权；延期请求权 iii abstract construction land use rights to use the other essence (namely state) all of the land for building or other work of the right things, construction land use rights and civil law superficies relatively similar. both principles for, usufructuary rights, all have conceded sex. therefore, in perfect our countrys construction land use term system can refer to superficies abroad when system term. construction land access time mainly including construction land use rights duration design and deadline at the expiration of the legal consequences. germany in the law of the superficies renewal essence to superficies agreed to, for superficies the time limit, the renewal of the will of the parties full respect the number, and in germany after the expiry of the parties to claim for compensation to the claim and extension; japan superficies method on the duration of the guidance and regulation, but at the same time and fully respect the will of the parties, when term expires, the parties have recall and extension claim, this and japan for building and land to take the separatist position is not divided; taiwan also respect the agreement between the parties, and taiwan law of superficies renewal times as the 1, in order to avoid the repeated superficies extend. taiwan on the same method in this law, gave the parties to recall and extension claim, but taiwan law has also provided, within the time limit superficies people dont retrieve content on the ground, the content by the land all achieve. china emphasizes the property law to the state, the collective and private property of equal protection, mean the country from the law level pay more attention to the protection of the citizens right to privacy. property law construction land system in residential and distinguish the two circumstances as regards, the renewal take different rules, among them, the residence kind construction land use rights law for automatic renewal, this to the property right person for, has a very important significance, but the provisions of renewal operation is not strong, such as automatic renewal legislation to avoid whether still have to pay the land grant fee, renewal period length, the number of iv renewal, in fact but also to protect construction land interests; as regards kind of construction land use rights for the application for extension in accordance with law, and the time of the ownership of the above-ground buildings is taken priority if the parties agree to complete, when the time was not prescribed or clearly prescribed, the property law and regulations to provisions of law or authorized, in chinas current legal framework, actually applicable is obtained free by the state of the above-ground buildings. the current chinas laws on the length of the time limit of the design of a short, renewal provisions operability is not strong, expiration of the building by national obtained free being unfair. considering of the specific conditions in china, perfect the construction land use rights must adhere to the following principles: public ownership as the foundation of the land system not be moved; building the ownership of the land ownership and independent, not applicable land absorb buildings; pay attention to the economic value of the use of land; to realize the economic interests in time, want to consider the social interest, find a balance between the two. in reference to the continental law system superficies system for our country the construction land use term system can take the following suggestions: 1, extend the duration of the construction land 2, perfect the construction land use rights renewal expiration rule 3, the provisions of the foreign superficies system, give the construction land compensation claims, give all claim for extension of land, to coordinate real time limit has sex and the contradiction between the ownership of an open-ended commitment. keywords: to use the land for construction purposes; construction land use term; the ownership of the buildings; claim for compensation; claim for extension v 目目 录录 第 1 章 引言 . 1 1.1 选题背景及意义 . 1 1.2 文献综述 . 1 1.3 研究方法 . 3 第 2 章 建设用地使用权及其期限制度内涵 . 4 2.1 建设用地使用权概念与特征 . 4 2.1.1 建设用地使用权概念 . 4 2.1.2 建设用地使用权的特征 . 5 2.2 建设用地使用权与地上权 . 6 2.2.1 地上权的概念 . 6 2.2.2 建设用地使用权与地上权的联系 . 6 2.3 建设用地使用期限制度的内涵 . 7 2.3.1 建设用地使用权的存续期限 . 7 2.3.2 建设用地使用权期限届满的法律后果 . 8 第 3 章 大陆法系国家和地区地上权期限制度立法例 . 9 3.1 德国的地上权期限制度 . 9 3.1.1 地上权续期规则 . 10 3.1.2 期限届满当事人的权利 . 10 3.2 日本法有关地上权期限制度 . 12 3.2.1 地上权存续期限 . 13 3.2.2 地上权期限届满的法律后果 . 13 3.3 我国台湾地区的地上权期限制度 . 15 3.3.1 地上权存续期限 . 16 3.3.2 地上权期限届满的法律后果 . 16 第 4 章 我国建设用地使用权期限制度及缺陷 . 21 4.1 我国建设用地使用权期限的法律规定 . 21 4.1.1 我国建设用地使用权的存续期限 . 21 4.1.2 我国建设用地使用权期限届满的法律后果 . 21 4.2 我国建设用地使用权期限制度的缺陷 . 22 vi 4.2.1 建设用地使用权期限规定过短 . 22 4.2.2 建设用地使用权续期规则操作性不强 . 23 4.2.3 期限届满国家无偿取得建筑物的规定有失公允 . 25 第 5 章 我国建设用地使用权期限制度的完善 . 27 5.1 完善建设用地使用权期限制度的基本原则 . 27 5.2 完善建设用地使用权期限制度的具体建议 . 28 5.2.1 延长建设用地使用权存续期限 . 28 5.2.2 完善建设用地使用权续期规则 . 28 5.2.3 期限届满建设用地使用权人和土地所有人的权利 . 31 结 语 . 33 参考文献 . 34 致 谢 . 35 攻读硕士学位期间已公开发表的论文 . 37 1 第 1 章 引言 1.1 选题背景及意义 国有土地使用权出让和转让暂行条例公布之前，国家已经开始进行建设 用地使用权出让的试点工作。青岛开发区就是最早的试点区域，由于是试点，当 时出让的部分土地使用权期限较短，部分住宅用地出让设定了 20 年的土地使用权 期限。青岛市黄岛开发区阿里山住宅小区就是这种尝试的结果。到现在，建设用 地使用权早已过期，然而法律却没有对续期规则和地上物的归属作出规定，青岛 市黄岛开发区阿里山住宅小区的数百户业主陷入了住宅用地续期的困境，这是全 国出现的首例住宅续期问题实例。随着时间的流逝，以后会有更多类似于阿里山 住宅小区建设用地使用权续期问题涌现出来。 青岛阿里山住宅小区是建设用地使用权期限问题在实践中的一个缩影。国家 对建设用地使用权按照土地的用途和分类规定了最高期限，在建设用地使用权存 续期间，建设用地使用权人可以自由使用土地，取得建筑物的所有权。物权法规 定了住宅类建设用地使用权自动续期，非住宅类建设用地使用权依申请续期，将 建设用地使用权区分住宅类和非住宅类具有重大意义。但物权法对建设用地使用 权期限届满的续期规则，地上物的处理物权法没有作出具体规定，而是授权于其 他法律、行政法规加以规定。现行的其他法律、法规，对相关问题也没有规定， 或者规定不甚合理。然而建设用地使用权期限届满后的处理关系到广大民众的切 身利益，如果处理不好，容易引发社会矛盾。因此，研究建设用地使用权期限制 度，延长建设用地使用权的存续期限，明确建设用地使用权的续期规则，在期限 届满时保障建设用地使用权人对建筑物的所有权，有着重大的现实意义。 1.2 文献综述 对于建设用地使用权期限制度的研究，主要代表性的研究成果有：高圣平,杨 璇的建设用地使用权期限届满的法律后果 ， （ 法学2011年第10期） ，在该文 中，作者认为对于建设用地使用权的续期期限的确定需要参考土地收益率和土地 估价误差，建议续期次数为一次，且需要缴纳费用，但对于住宅类建设用地的续 期，允许土地所有人放弃收取费用的权利。对于期限届满后当事人的权利体系， 作者认为应当赋予建设用地使用权人补偿请求权和取回地上物的权利，赋予土地 所有人延期请求权。如果期限届满，建设用地使用权人不取回地上物，则土地所 有人无偿取得地上物的所有权。宋炳华的住宅建设用地使用权续期之法理分析 及完善路径 ， （国土资源情报，2011年第8期） ，在该文中，作者认为，住宅建设 2 用地使用权问题关系广大公民切身利益，处于重要地位，但我国法律对该问题的 规定却并不明确。文章再对大陆法系地上权制度进行比较和分析的基础上，提出 了我国对于住宅类建设用地使用权续期应当收费，续期具体的办理规则等具体建 议。赵盈寅的试论城市建设用地使用权期满的处理原则 ， （ 经营管理者2010 年10期） ，该文首先肯定了物权法突破性的区分住宅用地和非住宅用地的续期问题 的积极意义，同时也指出物权法仍然回避了许多问题，另外在考察现行法律对建 设用地使用权期限届满的处理规定时也指出存在一定瑕疵，如期限届满国家无偿 取得地上建筑物的规定有失公允等等。作者认为需要提高续期规则的可操作性， 同时也建议如果国家取得地上建筑物的所有权，则必须对建设用地使用权人加以 补偿。王立兵， 宪政视角下的住宅建设用地使用权期限立法评析 （ 理论法学前 沿2011年第1期） ，该文认为住宅关系到公民切身利益，在公民财产中占据举足 轻重的地位，住宅建设用地使用权期限届满后的法律后果应由法律加以确定，但 目前物权法采取了回避的态度，授权行政立法对建设用地使用权期限问题进行解 决。然而,土地部门既具有土地所有人的地位，又以公共管理者身份进行立法，既 作为运动员又为裁判者，为部门利益合法化提供了可能，难以实现真正公平。因 此，作者建议对于住宅建设用地使用权的续期问题，物权法不应委托行政立法,而 应 “法律保留” ，由自己加以规定,只有这样，才能真正保障公民的权利。黄曦的 论我国国有土地出让年限 （ 当代经理人2006年第3期） ，该文首先介绍了现 行法律中有关土地使用权出让年限问题的规定，并对土地出让年限的设计依据加 以分析，同时也指出了土地出让年限较短，续期规则模糊等不足。作者建议对于 土地使用人提出续期申请之日至原来土地使用权届满之日这一段时间的使用土地 的费用，可以免于支付，由此可以激发人们利用土地的热情。徐定辉， 地上权期 限届满法律规定模式的比较分析 ， （云南大学学报法学版，第19卷，第2期，2006 年03月） 。该文主要介绍了大陆法系上有关地上权期限届满问题处理的两种模式， 一为德国模式，一为日本模式，因德日两国采取不同的模式来处理建筑物与土地 之间的关系，两国对地上权期限届满的处理模式亦不一样。作者在分析德日两国 的特点之后，建议我国建设用地使用权期限制度参考日本模式，即在建设用地使 用权期限届满时赋予地上权人续期请求权和购买请求权。 吕妍，李淑杰的住宅 建设用地使用权期满续期问题的思考 （国土资源科技管理，第27卷，第2期） ，该 文作者认为，住宅类建设用地使用权应采取无偿续期、自动续期的方式，对于非 住宅；类，在建设用地使用权期限届满时，应采取有偿续期方式。河北金融学院 课题组的我国建设用地使用权制度的完善 ， （金融教学与研究，2008年第2期） 一文中，作者首先肯定了物权法对解决实践中的难题所具备的积极意义，但同时 也指出了现行的土地出让制度仍有不足之处。因建设用地使用权与大陆法系地上 权较为相似，因此，对于完善我国的建设用地使用权期限制度，可以参考国外对 3 地上权期限的规定。主要参考地上权制度对地上权存续期限的设计、续期规则的 规定和期限届满当事人享有的权利等方面的规定。 孙宪忠，德国当代物权法 ，（北 京：法律出版社，1997年版）一书中，第六章第一节对德国法上的地上权作出了 详细的介绍，其中介绍了德国地上权期限长短主要由当事人约定；地上权期限届 满时地上权人除非约定续展优先权，否则地上权的续期与重新订立地上权合同无 异；地上物由土地所有人取得，但是地上权人享有相应的补偿权。谢在全， 民法 物权论 （上册，中国政法大学出版社，1999年版） ，该书第三章第三节对地上权 的期间作出了详细的介绍， 我国台湾地区和日本对于地上权存续期限的确定主要 采取约定的方式，不过日本法律规定了最低期限。在第五节地上权的消灭一节中， 介绍了我国台湾地区和日本，当地上权期限届满时，当事人所享有的权利，如地 上权人享有取回权，土地所有人享有购买权等等。苏杭、张斌， 地上权制度之历 史研究 （ 河南司法警官职业学院学报 ，第5卷，第2期，2007年6月） 。该文认为 因我国的土地所有权收归国家所有或者集体所有，因此，地上权制度在我国有广 泛适用的基础。参考地上权制度，既有利于解决城市用地中间出现的问题，又能 促进经济的发展。叶成朋， 地上权制度在我国的演进和价值定位 ， （ 改革与战 略 ，第24卷，2008年第10期） 。该文认为，因为我国采取的是土地公有制，对土 地的用途适用严格管制，地上权制度本应可以在我国得到广泛适用，然而其并没 有受到重视，作者建议在对国有土地使用的制度中，应当选择地上权模式。 1.3 研究方法 尝试运用民法学的基本理论来解读建设用地使用权期限制度设计问题并借鉴 国外地上权制度研究和立法的成果，针对我国物权法、城市房地产管理法、城镇 国有土地使用权出让和转让暂行办法等规定，理清建设用地使用权制度的相关基 本问题，以大陆法系的地上权制度为核心，比较分析我国建设用地使用权期限制 度存在的不足，对我国建设用地使用权期限制度的完善提出合理的建议。 本文主要采取的是规范分析的方法和比较研究的方法，在我国建设用地使用 权制度的框架下，通过对大陆法系国家地上权制度中有关期限的规定进行分析， 再比较研究我国现阶段期限制度法律规定的不足，在借鉴其他国家先进制度的基 础上，提出完善建议。 4 第 2 章 建设用地使用权及其期限制度内涵 2.1 建设用地使用权概念与特征 2.1.1 建设用地使用权概念 建设用地使用权实质为利用他人（即国家）所有的土地为建筑物或其他工作 物的权利，和传统民法上的地上权较为相似。建设用地使用权这一用语原本不是 法律概念，而是一个经济学上的概念，在物权法颁布之后才正式作为法律概念固 定下来。而在之前，对于该项权利的称谓学界存在诸多争议。 一说称之为基地使用权。基地使用权这一称谓为我国学者所创，其实质也是 为拥有建筑物或者工作物为目的而使用他人的土地，土地上是否现实存在建筑物 不影响基地使用权的设立。 该说认为基地权的称谓将标的的“基地性” ，权利的 “用益”性直接体现出来，能较完善的囊括权利的特征。其内容包括直接使用土 地，将土地另行出租，当遭遇侵权时的物上请求权、以及相邻权和一定范围内的 处分权等。笔者认为，基地使用权的称谓尚不可取。一是基地一词并非法律概念， 容易造成与其他基地利用的概念的混同，二是基地使用权为我国学者初创，仅被 少数学者认可，在司法实践中，公民对该概念的认可度较低，普及面不广，若采 用该种称谓，往后普法成本较高。 一说为继续沿用土地使用权。该说认为土地使用权概念在法律实践中的普及 度较高，过去立法上也是使用该称谓，并且字面上也容易理解，公民对该称谓的 接受面也较广，因此可以继续沿用。 笔者认为，土地使用权的称谓也并非最佳选 择。因我国土地使用类型较为复杂，并且就土地使用权概念本身来说，又有泛指 和专指之分。其中，泛指的土地使用权是指一切合法使用他人土地的权利，这里 所说的使用既有物权性质的使用，也有债权性质使用，某些时候还包括土地所有 权中的使用功能。土地使用权概念要远远大于我们所确定的利用国有土地进行建 筑的权利。因此土地使用权的称谓并不适宜。 一说为地上权，地上权论者认为，我国土地使用权相当于大陆法系中的地上 权，地上权的概念简洁明了，可以用地上权的概念取代土地使用权。地上权也是 在他人所有的土地上进行建筑并保有建筑物的权利，并且地上权在期限届满时赋 予当事人以补偿请求权、延期请求权、取回权等权利，能有效的保护地上权人的 利益，地上权制度将地上权提升到与所有权平等的地位。 物权法最终确定建设用地使用权这一称谓，既照顾了我国现行法律，又能避 陈华彬著： 物权法法律出版社，2004 年 4 月第 1 版，第 413 页。 郭明瑞著： 关于物权立法的三点思考载中国法学1998 年第 2 期，第 24 页 5 免采纳土地使用权造成逻辑混乱的弊端，较为妥当。 建设用地使用权概念有广义与狭义之分。广义的建设用地使用权包括对国有 土地的利用也包括对集体所有土地的利用，在法律角度而言，即包括国有土地上 的建设用地使用权（此处为狭义的建设用地使用权）和集体土地上的非农建设用 地使用权。狭义的建设用地使用权来自物权法的规定，仅指利用国有土地建造建 筑物等设施的权利，此处将对集体土地的使用排除在外。 2.1.2 建设用地使用权的特征 通过对建设用地使用权定义的分析可以看出建设用地使用权具有以下特征： 第一，建设用地使用权为他物权。权利人通过签订建设用地使用权合同，向 国家支付出让金作为对价，在一定期限内有权对他人（即国家）所有的土地进行 使用、收益。建设用地使用权为典型的他物权。 第二，建设用地使用权为限制物权。与所有权相比，建设用地使用权是有限 制的使用他人土地的权利。 （一）法律上对建设用地使用权规定了不能设定永久期 限，以防与所有权混同，我国法律对建设用地使用权存续期限做了限制最高年限 的规定，具体是按土地的不同用途对使用土地的最高年限加以规定，双方当事人 可在法律规定的范围内对建设用地使用权的存续期间加以约定。当合同中确定的 建设用地使用权期限届满，则建设用地使用权消灭。 （二）当事人之间的约定即合 同中的具体规定也对建设用地使用权人利用土地的具体方式进行了限制，如土地 出让合同中一般都有当事人利用土地的用途。并且尽管在期限内建设用地使用权 的使用优先于原土地所有权人对土地的使用，但建设用地使用权人仍然无权对土 地本身加以处分，该处分权利仍由土地所有人掌握。建设用地使用权人只能对建 设用地使用权本身进行处分。 第三，建设用地使用权是用益物权，以使用和收益为内容。建设用地使用权 的具体目的分为两类，一类为开发利用、生产经营，另一类以社会公益事业为目 的。一般说来，通过划拨方式取得建设用地使用权的，权利人使用土地的目的限 于社会公共事业，禁止为营利而使用该宗土地；通过出让方式取得权利的，权利 人可依照合同约定的用途对土地进行开发利用、生产经营，以获取利益。建设用 地使用权应当贯彻效益原则，鼓励权利人充分有效地利用和获取土地的使用价值 以满足权利人的需要，促进社会财富的增长。 第四，建设用地使用权为独立物权。建设用地使用权建立在土地所有权之上， 系土地所有权人将所有权中的使用权能在一定期限内让渡给建设用地使用权人而 候水平 黄果天 物权法争点详悉 法律出版社 第 266 页 魏振瀛： 民法 （第四版） ，北京大学出版社，高等教育出版社 2010 年 7 月第 4 版，第 285 页。 6 形成的。但是，建设用地使用权一经设立，即具备法律上的相对独立性。 建设用 地使用权人在权利存续期间, 对土地可以直接使用、亦可进行转让或出租、同时也 可将土地进行抵押,不受其他任何权利的影响，不仅可有效对抗第三人，在其权利 范围内，亦能对抗土地所有人的非法干预。 第五，建设用地使用权建立在国有土地之上，其标的物为国有土地。这里就 将集体所有的农村土地排除在外。若需要在集体所有的土地上设立建设用地使用 权，则必须先对集体所有的土地进行征收，将其转变成国有土地之后，方可设立 建设用地使用权。 第六，建设用地使用权可参与流通。我国土地制度为公有制，法律禁止买卖 土地所有权。然而，我们又迫切希望实现土地的价值，因此法律允许建设用地使 用权进入流通市场，即建设用地使用权具备流通性，能够进入流通市场成为经济 活动的客体，以实现土地的价值。 2.2 建设用地使用权与地上权 2.2.1 地上权的概念 地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工作物而使用他人土 地的权利。 地上权源自罗马法时期，因土地资源的所有者和需求者不同一，社会 中一部分人享有土地所有权,但其本身并不使用土地,而社会中另一部分人对土地 有所需求，需要使用土地，但其不享有土地所有权，为实现土地所有者和土地需 求者之间互取所需，罗马法准许土地所有人将土地出让使用期限，以供他人建筑 房屋。又因罗马法历来有土地吸附一切的法律格言，按该规则，地上建筑物被土 地所吸收，不得单独成为所有权的标的，与土地一起归属于土地所有人。地上权 人在他人土地建筑房屋，尽管投入了人力物力，但是依附合之原则，地上权人无 法获得建筑物之所有权，实为不公。罗马法最初规定有权在国有土地进行建筑的 人需支付一定的费用，以阻止附合原则的适用，维护其对建筑物的使用权利。随 后，罗马法也通过判例，对于支付了费用使用他人土地进行建筑的人，使其获得 同土地所有人几乎相同的权利，地上权制度逐渐完善。可以看出，地上权制度突 破了罗马法确立的土地吸附建筑物的原则，其设立目的是为了充分利用土地资源， 实现土地的价值。 2.2.2 建设用地使用权与地上权的联系 1、两者均为他物权。地上权是为了限制完全物权所有权而存在的，其本质是 杨立新著： 物权法高等教育出版社 2007 年 7 月第 1 版，第 186 页。 7 所有权中使用、支配权能的有期限的让渡。地上权设定之范围应就各契约，考虑 其土地之状态及地上权之设定目的等，以为决定。 亦即地上权的设定范围按照具 体的合同，由双方当事人合议加以约定；而建设用地使用权也是在他人（即国家） 所有土地上进行使用、收益的权利，同样也具有存续期间。两者均为利用他人土 地进行建筑的他物权，都具有一定存续期间。 2、两者均是用益物权。地上权以系为所有工作物或竹木为目的之权利，在罗 马法和德国法中，只有工作物，但在日本民法中，竹木也包含在内，这是与日本 建筑的材料有关，具有其特色。在他人土地上进行建筑，不论是工作物抑或是竹 木，其目的均是为了保有该工作物或竹木，以实现对土地的收益；我国建设用地 使用权同样也是为保有建筑物而使用土地的权利。两者都是为了对土地使用、收 益的用益物权。 3、两者均具有让与性。地上权具有让与性，地上权人可将其权利进行转让、 亦可进行抵押；我国建设用地使用权人同样也享有将建设用地使用权转让、抵押 的权利。 大陆法系各国多对地上权作了较为明确的规定，我国法律实践中并没有地上 权这一术语。传统民法中的地上权与我国建设用地使用权虽然各自依据的土地制 度不一样，但是就其实质而言，均是为了保有建筑物或者工作物的目的而使用他 人土地的权利，在概念上，两者较为相近。学者多主张以地上权取代建设用地使 用权。因此，构建和完善我国的建设用地使用权期限制度可以参考、借鉴国外关 于地上权制度的相关法律规定。 2.3 建设用地使用期限制度的内涵 建设用地使用权期限问题主要包括建设用地使用权存续期限的设计和期限届 满后的法律后果。 2.3.1 建设用地使用权的存续期限 存续期限，主要指建设用地使用权存续期间长短 。如前所述，建设用地使用 权期限制度需要参考国外地上权期限制度的法律规定。对于地上权的存续期限的 规定，各国有不同的规定，有的国家没有对期限作明文规定，赋予当事人以自由 决定权，有的国家仅对地上权的期限作了最低期限的规定，即当事人在最低期限 以上约定的地上权的存续期间均为有效。有的采取法定与约定相结合，当事人之 间对地上权的存续期间的约定优先于法律规定的期间，如果没有约定，当地若存 在对期限规定的习惯，则该习惯也优先于法律规定的期限，和法院裁定确定的期