新都国际商铺销讲.doc

新都国际商铺销讲策源机构 商业公司2009.5.15目录1. 公司篇1.1 上海复地简介1.2 上海策源简介2. 项目篇2.1 环境2.1.1 区域概况2.1.2 周边交通配套2.1.3 区域商业发展前景2.2 市场2.2.1 政策法规2.2.2 宏观市场2.2.3 2007行政区供应情况2.2.4 周边个案2.2.5本案A+H地块规划2.3 产品2.3.1 规划2.3.2 相关经济指标2.4 投资评价3. 标准流程说辞3.14. 标准答客问3.1 区域3.2 环境3.3 物业3.4 房型3.5 价格3.6 贷款及首付方式3.7 建材3.8 规划3.9 团队3.10 文化3.11 销售3.12 潜力3.13 交通3.14 配套5. 附件1. 公司篇1.1 上海复地简介复地 （集团） 股份有限公司（以下简称复地）是中国最大的房地产开发集团之一，一级开发资质，香港联交所主板H股上市公司（代码2337），公司总部设于中国上海。复地自1994年涉足房地产业以来，坚持为大众住宅市场打造精品，在上海、武汉、南京、北京、无锡、重庆等地，已成功开发二十余个住宅项目，为近两万户家庭营造了理想生活环境。2004年2月，复地在香港联交所H股主板上市成功，成功进入国际资本市场。经过多年的努力与积累，复地在房地产界逐步形成了自身独特的核心竞争力：准确的产品定位能力、成熟的多项目管理能力、周转快速的资金运作能力、以及完善的售后服务体系。复地认为产品是企业永远的生命。早在产品的规划设计环节，复地就注重通过细致的客户调查，了解客户所想，并将客户的期望融入规划设计之中，由此诞生的产品得以持续满足客户的需求。从复地上海知音、复地上城、复地爱伦坡、复地雅园、复地美墅到北京的Peking House、武汉的复地翠微新城、南京的复地朗香别墅、无锡的复地公园城复地对自己每一个产品的每一个生产环节都精雕细琢，将其建设成为区域市场的亮点，并带动一方区域产品的整体升值。高品质的产品为复地的每一位客户提供了超越房子本身的高价值。2002年复地成立客户俱乐部-复地会，持续向客户提供不断完善的高品质服务。如今，复地会已在上海、武汉、南京、北京、无锡拥有了三万余位会员和数十家高品质的精选商家。同时，复地会也以丰富多彩的活动和高到达率的客户服务渠道，使客户与复地能及时进行有效沟通，并持续促进复地产品和服务的改善完美。经过不断努力，复地会已经成为复地集团与客户、与社会各界沟通交流的平台，通过倾听会员的心声、处理会员的建议，不断提升复地的产品、服务、管理，使复地品牌附加值真正为广大会员所分享，达致企业、会员和社会三方协同发展的理想状态。历年来，复地先后荣获全国和上海市行业评比的多项奖项： 2002-2004年，连续三年被评为中国房地产领先企业 2003-2004年，连续两年进入上海市房地产开发企业五十强前三甲 2002、2004年，连续两届荣获 上海房地产关注品牌 2004年位列中国10大最具价值房地产公司品牌榜首 2004年度地产业最佳CRM实施大奖 2005年中国房地产百强企业综合实力TOP10第八位 2005年（第5届）中国房地产上市公司十强 复地的发展目标是：继续专注于开发优质住宅，为客户提供优质生活空间，保持持续稳健的企业发展之路，努力成为中国最优秀的房地产企业之一。1.2上海策源简介上海策源置业顾问有限公司上海策源置业顾问有限公司成立于1999年3月，专业从事房地产项目营销策划、销售代理、广告企划等业务。公司自成立以来，本着“与开发商携手，营造优质楼盘，建筑生活理想。与消费者同心，成就心中愿景，实现理想生活”的企业哲学不断成长。6年来，经营规模实现了突破性飞跃，营销代理项目近70个，总销售面积逾209万平方米，总销售金额突破107亿人民币。2002年度被评为首届上海市房地产营销代理企业二十强；2003年被评为CIHAF中国房地产中介代理品牌二十强企业；2004年末，策源先后荣获2004年度上海市房地产关注品牌、2004年CIHAF中国房地产营销代理品牌企业十强及2004年CIHAF中国房地产营销策划品牌二十强、第四届(2004)年上海市房地产营销代理企业二十强金桥三甲、2005年中国房地产百强策划代理企业。在6年的营销实战中，策源以营造“理想生活”为己任，以帮助发展商实现“风险最低化，项目最优化，价值最大化，品牌永续化”为使命，形成了风格鲜明的策源品牌经营特色，并运用“策略+资源”的独特手法，全方位整合企业资源、项目资源、社会资源和客户资源，为创造高速持久的营销业绩提供了坚实的保障。6年来策源先后成功策划代理了春天花园、复地UPTOWN上城、复地上海知音、复地东方知音、复地爱伦坡、复地美墅、长堤花园别墅、中远两湾城、复地柏林春天、海上海、达安春之声花园、达安圣芭芭花园、保利十二橡树庄园、帕缇欧香、复地原墅、复地复城国际、无锡湖玺庄园、北京PEKING HOUSE等近70个项目，并在北京、武汉、南京、西安、无锡、重庆等地成立了分公司，分别代理当地项目。策源除主力服务于复地、大华、东方金马、中远集团、新长宁集团、达安房产、上实发展等上海房地产实力品牌以外，还先后与巴士股份、春申城发展、豫园商城、昌安置业、东航集团、广州保利集团、无锡民生房产、北京城建集团等投资商、发展商建立了良好的业务合作关系。2004年初以策源为主要发起人的上海商业房地产策划推广联合会（即商房联）的正式成立以及在 2005年上半年成功策划主办了2005创意商业地产发展论坛和2005上海别墅发展论坛均在业内引起了巨大反响，为策源在商业地产和别墅行销领域树立了强大的品牌影响力。2. 项目篇2.1 环境2.1.1 区域概况本案闸北位于上海中心区北部。东与虹口，宝山区位临；西与普陀，宝山区毗连；南隔苏州河和黄埔，静安两区相望；北与宝山区接壤。全境南北长约10公里，总面积29.18平方公里。河道10条段（不含苏州河），长24.4公里，湖泊1个，水面积56万平方米。闸北区是上海陆上北大门，南北高架连接虹桥国际机场，浦东新区和市中心，境内有铁路上海站，铁路北郊站（特等货运站），铁路客，货运输占全市运输量的45.4%和5.9%。轨道交通一号线在闸北区设有6个站点（上海火车站，汉中路站，中山北路站，延长路站，上海马戏城站，汶水路站，彭浦新村站，共康路站）。轨道交通三，四号线闸北区设有2个站点（上海火车站，宝山路站）。区内有十余家长途汽车客运公司，设有9个站点，通往苏，浙，赣，鲁，豫，湘，粤，京等11个省，市方向班线近千余条。区内有专，兼长途货运公司75家，另有个体运输业户262家，占全市长途汽车客，货运输业的50%以上。区内有市内公共交通始发线和过境线187条，占全市公交线路的33.27%。经过多年的变革，截至2007年末，闸北区辖天目西路，北站，宝山路，芷江西路，共和新路，大宁路。彭浦新村，临汾路8个街道和彭浦镇，有居民委员会204个，闸北户籍总人口7073232人，区内有外来人口110645人。闸北目标：打造上海现代交通商务区重点发展：交通商务服务业、商贸流通服务业、房产建筑业和生产性服务业。重点建设；不夜城上海现代交通商务区核心区、苏州河现代服务业集聚带、共和新路沿线综合服务业集聚带。1不夜城上海现代交通商务区核心区“不夜城”是上海市市级商业中心，区内铁路、轻轨、高架、地铁、长途客运、公交六线交汇，构成高密度、枢纽型、网络化的陆上客运换乘体系。依托这一交通优势，不夜城将建成以现代交通服务业为核心，旅游综合服务业为特色，商贸服务、特色会展、房产建筑业为配套的现代服务业集聚区。目前已建成嘉里不夜城等一批商务楼宇，吸引了一批海内外知名企业入驻。2苏州河现代服务业集聚带苏州河北岸曾是沪上的华界经济中心，汇集了一批具有代表性的历史仓库。这里将挖掘历史底蕴，填充文化内涵，激发时尚韵味，重点发展高端商务、滨河休闲旅游、文化创意设计等现代服务业。 3共和新路沿线综合服务业集聚带市北工业园区：上海市中心城区唯一的市级工业开发区。已经吸引了世界500强企业日本三井物产等众多中外企业。未来将大力发展现代生产性服务业，重点发展电子通信、生物医药、信息传媒等现代生产性服务业，建设成为现代化的高科技工业精品园区。东方环球企业中心： 园区依托现代交通产业，建造欧式风格别墅群，完善配套设施、营造良好环境，为国内外知名企业供了发展平台，从而成为集形象展示、研究开发、总部办公为一体的总部型经济园区，在上海乃至全国树立起总部型都市园区的典范。上海多媒体谷：作为上海市政府科教兴市战略中的浓墨重彩之笔，上海多媒体谷应运而生。园区全面拓展软件研发、网络应用、增值服务、动漫游戏与数码制作等功能，构筑上海多媒体产业的新高地。大宁生态服务集聚区：建筑风格时尚高雅、配套设施齐全的大宁国际商业广场与闸北体育场、马戏城、大宁灵石公园和谐归一，构筑商务办公与文化娱乐有机结合的整体。这里将建成集办公、购物、休闲、娱乐为一体的上海商业商务中心。北郊物流中心：以现代物流信息管理技术为支撑，依托全国最大的零担货运站，完善公铁联运、城市配送和信息交易等功能，使之成为社会化货运代理交易中心、国内公铁联运示范中心和上海市城市配送服务中心。本案位于区域中心范围，周围密集大型居住区，交通通达程度高，具备形成商业区域中心的条件。2.1.4 周边交通配套因本项目在内环线以内，项目面对2条主要轨道交通3和4号线现已通车运行。其中4号线是连接浦东与浦西的环线运行车，这大大缩短了两地的连接。由本项目出发，自驾车10分钟内也可以上内环高架。2.2 市场2.2.1 政策法规从2008年至今，国家运用土地政策、金融政策、财政政策等三大杠杆对房地产市场进行宏观调控，从细分的市场而言，政策多数对住宅产生最为直接的较大影响，而商办市场除了土地政策及央行提高存贷款基准利率外，其余则多为连带效应。l 土地政策 上海08年土地市场交易惨淡。虽然房价未有深幅下降，但上海的土地市场却已经提前感到“深寒”。在频频出现的流标现象下，上海2008年的住宅土地出让显然无法完成既定的目标。据初步统计，以可建面积计算，2008年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米，最终成交仅170.6万平方米，宅地流标率高达38%。而所有政府公开出让的地块流标率高达20%，底价成交地块近60%。 l 金融政策2008年上海土地市场的惨淡，超出了政府的预期，而这也充分体现市场遇冷后对开发商的巨大压力。一方面，由于销售困难，银行贷款又比较严格，开发商普遍资金困难，难以腾出手来买地；另一方面，出于对后市的悲观预期，以及面对土地价格的节节下滑，开发商也和普通消费者一般做起了看客。“l 财政政策1.货币政策目标年中转向；房地产信贷出现松动。2. 税收政策：减免税费，促进房地产市场交易。3外资政策：“限外令”松动。4.上海市2008年房地产信贷投放明显放缓，个人住房贷款增量同比显著少增；房价仍存在下行压力。5.在房地产贷款的结构方面，住房开发贷款增长较慢，商业用房开发贷款增长较快。2008年12月末，全市中外资银行房地产开发贷款余额2153.95亿元，比年初增加89.94亿元，同比少增26.60亿元；比年初增长4.40%，增幅同比回落1.40个百分点。其中地产开发贷款比年初减少32.50亿元，主要是以土地储备贷款为主的地产开发贷款全年净减少；住房开发贷款比年初增加30.13亿元，同比多增165.90亿元，但自8月以来，住房开发贷款已连续五个月出现负增长现象；商业用房开发贷款比年初增加113.45亿元，同比多增48.30亿元。2009年房价上半年总体下行，下半年市场有回暖的可能。房地产蓝皮书指出，2009年房价下降预期强烈。首先，资金压力可能促使开发商降价促销；其次，消费者观望情绪难以消退，对房地产市场预期的变化使市场难以吸引敏感的投资和投机资本入市，“尽管开发商打着降价、促销，但若房价与市场继续脱节，恐怕难让消费者付诸行动”。 “但是下半年楼市有回暖的可能。”蓝皮书同时认为，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策刺激下，市场需求将释放，一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖。若前期的政策不能见效，2009年激活住房消费市场的新政策措施有可能继续出台。 蓝皮书四大建议 1 出台房地产持有税 开征房地产资产持有税，但国家认定的标准以下的自住房减免持有税，以鼓励自住性购房需求。同时，对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税，抑制囤房囤地。 2 减少流转环节税费 有必要清理房地产交易流转环节税费，多数税费项目可以取消，部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。 3 建立购房储贷补贴制度 应改革现有以职工为导向的住房公积金制度，建立国家政策扶持的无房家庭户自愿参与的购房储蓄计划，国家设立储蓄购房补贴基金，根据储户参与购房储蓄和家庭收入状况给予相应购房补贴。 4 限制或取缔政策性住房供给2.2.2 宏观市场在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，以2007年年底央行出台二套房首付提高为引子，上海房地产市场进入了观望和紧缩期，2008年，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。自身的周期性调整遭遇2008年蔓延全球金融危机对国内外经济的影响，致使消费和置业信心及预期大幅回落，购房意愿走低进入历史低谷。市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。 金融政策08年央行五次连续降息，5次降息后的最新利率从元旦起执行。降息后对商用物业造成的影响：促进效应：利率降低，相对于同样资金的利息成本，用于投资商铺而获取的租金，投资回报率空间更大；利率降低，购买商铺银行借贷的资金成本进一步降低，一定程度可促进商用物业的交易。抑制效应：降息本身带来的影响不会太直接，更关键的是银行贷款监管下获得贷款缺口是否被打开，及获得贷款的难易程度。 土地供应2006-2008年上海、北京、广州新增商业土地可建面积呈现明显减少的趋势，其中上海由2006年的505.35万平方米下降到08年的364.17万平方米。由于商业用地供应逐年减少，开发商对商业用地的热情明显高于住宅用地。2009年，国家决心大力发展廉租房和经济适用房，因此对商业用地的投放量依然不会太大，商业用地的投放量将维持在2008年的水平。1、上海房地产宏观数据时 间 0412 0505 0512 0602 0612 0712 0804 0807 0812 0901 0902 0903 0904 中房上海综合指数 1372 1513 1351 1333 1378 1925 2008 2069 1970 1956 1944 1943 1953 涨 跌 +200 +141 -162 -18 +45 +547 +83 +61 -99 -14 -12 -1 +10 纵观20042009年中房上海综合指数，经历了05年、08年下半年两次重大政策调整，引发的市场低谷。从影响程度判断，08年下半年的宏观调控较05年的市场跌幅有所减弱，05年宏观调控后的市场低谷维持了近一年的时间，于06年年底有所好转，而08年的市场调整，从上述数据观察已于09年年初有所缓和，从09年全年整体上判断，09年上半年将会是市场阶段性缓和的时间段。2、上海商业物业市场成交情况（2005年2008年）从20052008年商业成交量价情况分析，0507年，商业成交面积呈上升趋势，但增幅逐渐放缓，分别为23.3%和8.2%，08年受宏观调控影响，商业成交则呈现大幅下挫，成交量甚至不及05年全年成交面积，较07年全年成交量相比跌幅更是达到33.8%。从成交均价角度观察，0507年成交均价基本维持不变，增幅比例相当不明显，分别为2.4%和3.7%，在08年成交量锐减的情况下，成交均价有了较大增幅，达到8.8%。3、商业市场预测受金融危机的影响，一方面商铺市场较大的需求方，连锁商业扩张的脚步放缓，加之市场商铺供大于求，商铺租金难以有较大幅度提升，相应的投资回报率会进一步的竞争下降；另一方面，股市受挫，进出口贸易受影响，投资资金的源头进一步紧缩，可进入商铺投资领域的金融资金收到影响，也一定程度会抑制市场的繁荣程度。近年来国家出台的宏观政策并未直接针对商业市场，预期在未来一段时间也不会有直接针对商业市场的重大政策推出，商业市场的运行主要受到市场环境的大势影响，但从05年以来的商业市场实际成交情况观察，虽然商业市场未受到政策的直接打压，成交规模还是受到了大势的紧张影响，下挫较大比例。因此宏观层面的市场导向仍将对商业市场格局造成较大程度的心理影响。09年上海商业市场将在稳定的整体行情下，仍处于逐步调整阶段，预期年终会有所缓和，从市场数据观察，截止09年5月，09年商业成交面积仅573222平米，基本与08年同期持平，按此去化速度，预判09年上海商业市场去化能力将与08年保持同一水平，略有增加。2.2.3项目周边商圈情况1、周边商业市场概况本案与M3、M4轨道交通宝山路站隔街相望，临近四川北路商圈、七浦路商圈的边缘地带，但与其商业气氛相差甚远，周边居民区集中，商业环境较差，具体特点如下： 本案南侧宝山路沿线主要以经营日常生活用品和餐饮类的零星散铺为主。 周边商务配套较少，以待建、在建工地及老式房屋里弄为主，周边商务设施如银行都设在天目西路和四川北路沿线。 本案东侧为虬江路二手货交易市场和上海音像市场，虬江路二手货交易市场以经营各类电脑电子、音响制品为主；上海音像市场是目前上海最大经营正版音像制品的批发中心。向南700米：南京东路步行街向南800米：人民广场商业相对成熟地区向西1300米：不夜城广场七浦路服饰市场虬江路二手货市场四川北路商圈 在河南北路七浦路路口为大型七浦路服装批发市场，沿线主要以批发零售为主。待改造旧区2、邻近主要商圈七浦路商圈七浦服装商业街地处上海市中心城区，位于闸北区东南部，以河南北路为界，与虹口区相邻，形成一个包括七浦路、山西路、福建路、天潼路、浙江路、河南北路的“非”字型框架，七浦路作为商圈的核心部分，整个长度约一公里左右，现在沿途已经分布了十几个大型专业服装批发商场，商圈面积约1.99平方公里，成为以服装批发市场为主体的集购物、旅游、休闲为一体的专业市场。每日平均客流量近2万人，节假日高达2.5万人，每年客流量高达700万800万人次。但目前七浦路商圈整体购物环境较差，各种相关配套尚不完善，有待于进一步的改善成熟。七浦路商圈主要由12家大型服饰批发市场组成，例如：新七浦、新金浦、超飞捷、凯旋城、新七浦服装市场、上海新金浦服装批发市场、兴旺服饰市场、联富商业广场等。已经开业的10 家商场中，除了上海兴旺国际服饰城（2-3期）、白马高级服饰商场和上海豪浦服装市场外，其余7个商场都是已营业2年以上的专业市场。其中七浦兴旺服饰市场、上海凯旋城服装批发市场、上海新七浦服装市场、上海超飞捷服装批发市场和白马高级服饰市场5 个商场都是基本满租。但七浦路商圈的经营业态，商业类型，入驻商家与本项目均存在较大的差异性，且客户类型不具有重合性，商圈对本案的影响及参考价值较低。3、区域租赁市场情况区域周边目前商业形态仍以老式陈旧的公房改造物业，市场自发形成为主，无论从市场环境，产品形态、业态种类上都难以满足现代化生活商业需求，如临山路小菜场，鸿兴路、中华新路沿街“居改非”底商，虬江路二手市场等，因此入驻的商业档次较低，租金水平也难以拔高；而七浦路服饰市场，作为大型的服饰批发市场，从产品形态及业态种类而言，也与本案未来业态有相当的差异性。整体来说，周边现有的商业环境租金表现与本案现有的商业未来发展空间不具备一定的可比性，以下数据仅作参考。鸿兴路项目面积楼层租金沿街商铺45平方米1F4.1元/平方米沿街商铺25平方米1F5.3元/平方米沿街商铺14平方米1F5元/平方米沿街商铺22平方米1F4.3元/平方米目前商铺主要为一些小型复印，服饰店中华新路项目面积楼层租金沿街商铺30平方米1F4.7元/平方米沿街商铺280平方米1F2.5元/平方米沿街商铺20平方米1F5.3元/平方米人流较少，主要为一些小型餐饮便利店2.2.5周边个案内环区域内优质商铺的新增供应一直处于紧缺状态，聚焦于项目周边区域，实际可销售型的项目数量并不多，且根据其开盘及销售进度，真正对本项目构成竞争威胁的开盘商铺项目有限，下面针对目前市场上具有较强参考性的个案进行详细解析。1、 蒙特利名都城（一期）项目位置：永兴路99弄所属板块：不夜城板块开发商：上海泰宇房地产有限公司开盘日期：2006年6月竣工日期：2008年3月项目总面积：20万平米项目简述：项目坐落于老北站区域，距离轻轨三号线、四号线宝山路站仅5分钟路程，距离地铁8号线约800米，与新都国际仅永兴路一路之隔，是新都国际最具有参考性的项目。该项目为总建筑面积约20万平米的大型高档住宅小区，分二期开发，目前出售商业部分为一期开发部分沿街商铺。商业面积：7372平米商业形态：1+2F住宅底商+13F独立式商业商业分布：沿永兴路、鸿兴路、公兴路、围合式分布面积分割：主力分割150250平米销售价格：0607年1+2F销售均价2200023000元/平米，成交3343平米0708年1+2F销售均价2800030000元/平米，成交1006平米09年对外报价3800042000元/平米，但无实际成交去化情况：该项目自06年开盘以来，至今仅3年时间，仍未完成整体清盘，期间随着价格提升，销售速度逐步放缓，截至目前，整体销售率59.0%。该项目开发商对商业的资金回笼紧迫性不明显，在销售速度一再放慢的情况下，并未针对商业部分展开过具有市场竞争性的营销活动及促销措施，并且随行就市的一再提高商业售价，不排除待周边各大型住宅小区成形后，板块成熟度达到一定水平后，剩余商业物业再待价而沽。经营管理方式：小业主自营，不进行统一经营管理经营状况：开业率不理想，且租金回报水平较低项目优势： 内环区域的稀缺产品 距离轻轨三、四号线，地铁八号线较近，具有相当的交通便利性 周边拥有多个新建住宅小区及老式居民区，具有商业消费的一定人流基础，但从该项目商业体量及产品类型来看，外向辐射功能并不强，通过地铁、轻轨的人流的导入对商业的整体贡献度有一定限制 产品自身的类型相对丰富，底商及独立式商业，对各类业态的适应性较强项目劣势： 虽坐落于内环区域，但板块原为棚户集中区域，目前尚在改造升级过程中，周边环境仍显得鱼龙混杂，相对低档 除新建住宅小区为，区域大部分原住户为棚户及老式公房，商业消费能力尚未达到一定水平 项目邻近公兴路汽车站及临山路居民菜场，汽车站及菜场的混杂人流一定程度影响项目品质及入驻商业的品味档次，难以拔高品质获得较好的租金回报水平，支撑价格2、 骏丰财富广场项目位置：大连路1599号所属板块：大连路板块开发商： 上海骏丰置业发展有限公司开盘日期：2008年9月竣工日期：2009年8月项目总面积：52000平米项目简述：项目位于大连路、四平路，为地铁十号线与十三号线的双地铁上盖商办综合项目，定位为5A甲级涉外写字楼和以餐饮、休闲、娱乐、购物为主题的商业中心。项目总建筑面积约52000平方米，地下三层，地上24层，地下三层为停车库，地下二层至地上三层及部分四层为商业，四层以上为办公。商业面积：15000平米商业形态：办公裙房底商商业分布：商场式，内部分割面积分割：主力分割100200平米，200300平米租售模式： B2F1F2F3（F3为部分商铺）为5年返租，合计返租34%，前2年返租的10%从首付中扣除，剩余24%分五年，即33666返还； B1层因整体租借给百思买，因此为带租约销售，10年返租，合计返租62%，前4年20%从首付中扣除，剩余部分分10年，即3333555555返还； F3F4（F3为部分商铺）为8年返租，合计返租50%，前三年返租15%从首付中扣除，后5年分8年返还，即33355556返还。方式允许自营，但价格按照抵租前单价出售，不做任何折扣让步。目前从销售情况来看，客户均选择返租方式。方式不允许自营。价格信息：报价：一层沿街铺面8万元/平米，内铺56000元/平米；二层均价42000元/平米；三层均价40000万元/平米；地下一层36000元/平米；地下二层（直接与地铁相通）38000元/平米实际成交：目前该案实际成交一楼成交均价约3500045000元/平米，具体视房源位置及面积而定，小面积商铺冲出高价，一层19平米小面积商铺达到5.3万元/平米单价。二层成交价格2000035000元/平米不等，报价与实际成交差距较大。（注：该成交价格为扣除首付中抵扣的返租后的实际合同价格，但不扣除剩余年限的返租部分）去化情况：该项目自08年开盘以来，开发商为快速回笼资金，采取了频繁的营销活动及灵活的价格策略，基本上每周都会推出一系列的促销活动，主要为买房那个送礼活动（变相打折），高峰论坛，投资说明会等聚集人气活动，该系列的营销活动较好的促进了销售的进行，截至目前，该案的销售率61.2%。经营管理方式：统一经营管理经营状况：目前未正式开业，已经招租百思买、黔香阁等商家项目优势： 内环区域的稀缺产品 双地铁上盖物业，具有绝佳的交通优势条件 大连路板块具有一定的商务办公氛围，有利于后期商业的运营 开发商对商业部分进行统一经营管理，保证日后商业运营的一致性及整体方向的把握，给予购买业主一定的信心保证项目劣势： 200300平米的大面积产品比例较高，总价过高给销售后期带来一定的压力3、 嘉杰国际广场项目位置：四川北路1685号所属板块：四川北路板块开发商：上海捷盛置业有限公司开盘日期：2006年6月竣工日期：2007年6月项目总面积：20万平米项目简述：项目是一个集商、住、办公于一体的综合性项目。毗邻轨道交通3号线东宝兴路站，地块东至四川北路商业街、西邻轻轨规划路、南到东宝兴路、北靠天然河道俞泾浦，沿天然河道俞泾浦河岸。商业部分沿东宝兴路、四川北路形成24层商业裙房及相关景观休闲活动空间（建筑面积合计约31420平方米），其中： 项目北侧俞泾浦河道沿岸的2层商业裙房，建筑面积合计约7321平方米（对外销售） 项目南侧东宝兴路沿线的2层商业裙房，建筑面积合计约5212平方米（对外销售） 四川北路写字楼的大型底商商场约18000平米（不对外销售）商业面积：12533平米（对外可售面积）商业形态：1+2F底商商业分布：沿东宝兴路、俞泾浦河岸面积分割：主力分割191472平米销售价格： 1F：41,000-49,000元平方米、2F:25,000-29,000元平方米，2F包租6年，年均投资回报率为7 靠近宝源路（3号线东宝兴路站）售价较高，1F为49,000元/平方米，2F为29,000元平方米;近四川北路段尚未打通，售价较低 较早完成强销的情况下，该案针对房型及位置较差的商铺在价格策略上做了少许调整，在原一楼不设有投资回报的销售方案基础上做了修改，一层房源中2套位置较差的商铺增设6年投资回报，年回报率7%，某种程度上作为变相折扣的一种方案，该商铺最终成交价格仅24000元/平米去化情况：该项目无论从入市价格还是租售手段方面都采取了较为积极的市场策略，作为传统商业街的四川北路沿街商铺，项目低价入市，售后返组，灵活调整策略，都给销售带来了较大的促进作用，因此该项目在08年上半年基本完成强销，随后对难去化尾盘进行策略调整后，于08年年底整案商业部分清盘。经营管理方式：有统一经营管理的销售说辞，但从目前现场布置及商家经营情况来看，开发商实际未对商业部分进行较大力度的商业经营管理，早期的售后返租经营管理方案实质为变相降低价格，促进销售的手段之一。经营状况：该案商业部分均已交房，从目前的交房使用情况看，租赁率偏低，实际租金水平仅能达到45元/平米/天，而购买客户根据购买价格的心理租金则达到1012元/平米/天，较大的落差也促成了目前租赁遇冷的局面，而开发商对部分房源承诺的统一经营管理，因采取该类方案的房源有限，较难依靠该部分房源带动项目整体的成熟运营，从而获得租金的提升回报。项目优势： 内环区域的稀缺产品，且坐落于传统的四川北路商业街沿街位置，商业价值凸显无疑 距离轻轨三号线东宝兴路站，具有相当的交通便利性 具有较好的商业基础和人流基础，对未来商业经营奠定较好条件项目劣势： 底商部分沿东宝兴路及俞泾浦河畔，未真正沿四川北路一侧，商业价值有所降低，且俞泾浦河畔一侧因道路尚未打通，商业价值进一步收到了限制 开发商号称的统一经营管理并未对商业的运营带来实质性的促进作用4、新梅共和城项目位置：共和新路2400，2440号所属板块：大宁板块开发商：上海新梅房地产开发有限公司开盘日期：2008年3月竣工日期：2008年年底项目总面积：32万平米项目简述：新梅共和城坐落于广中西路以北、灵石路以南、共和新路以西，分二期实施。该小区紧邻南北高架、地铁一号线延伸段马戏城站,出行便利。住宅物业以开发交房使用多年，开发商在小区入驻基本成熟后，08年开建沿共和新路侧的社区配套商业。商业面积：4374平米商业形态：沿街1+2F独立式商业商业分布：沿共和新路侧面积分割：主力分割70平米以下，100200平米销售价格：1F：40000元/平米2F：1900020000元/平米去化情况：一层房源70平米以下基本售罄，剩余2F房源及150平米大面积房源较多，整体销售率57.4%。经营管理方式：小业主自营，不进行统一经营管理经营状况：开业率不理想，入驻商家有限项目优势： 邻近地铁一号线马戏城站出口 大宁板块社区成熟度较高，新梅共和城、宝华现代城、慧芝湖花园等新建大型住宅小区的建设成熟，区域具有一定基础的消费能力 随着大宁国际商业广场、宝华现代城商业一条街的开业经营，大宁区域已营造了较好的商业氛围项目劣势： 商业门面正对共和新路高架，作为城市主要快速通道的车流对商业人流起到相当程度的阻隔作用 因分割面积较小，部分房型结构较差，利用率低2.2.3 本案地块规划项目的技术指标 地块总用地面积：23754平方米总建筑面积：117861.8平方米商业建筑面：13000平方米住宅建筑面积：75008平方米2.2.5.1 项目的交通环境及地形特征地块沿宝山路展示面宽阔，均属于双车道。项目紧邻轨道交通出入口，过往人流交集中。同时紧邻上海长途汽车站，也能集中外省市人群。宝山路现为东西商业人口流向的主要交汇口。2.3 产品2.3.1 规划地块内共有商铺面积约12000平米，现在是期房，正在打地基。本案商业项目分为独立商业和住宅裙房商业。2.3.2 相关经济指标项目名称新都国际商业地址鸿兴路102号联系电话66895111建筑形态沿街商铺；独栋和住宅裙房总商业面积12000平方米出售面积范围30-480总套数75剩余套数75绿化率35%（总规划）建筑层高小区车位预计商业40个左右建筑设计开盘时间预计2009-11-1交付日期 2.4 投资评价项目收益状况风险程度安全性评价银行储蓄很低极低极高实际上，我国早从1996年开始，已经进入了“负利率存款”时代。2007年经过6次加息后，1年期存款基准利率仅为4.14%，而07年全年CPI增幅约为4.7%。国家债券较高极低极高国债历来有着金边债券的美誉，安全性很高，利率略高于银行存款，并可随时支取或质押，变现能力很强。是收益较好的储蓄型投资。公司债券较高较低较高与正常储蓄相比，收益较高；与国家债券相比，安全性稍差理财产品较高较低较高不涉及固定利率，但收益率较储蓄高，且比较稳定；理财产品比较多样，可以满足不同层次投资者需要分红保险较高较低较高客户投的一份保险，也作为一份参与保险公司盈利分红的凭证，是保险和股票的结合体，在保障的基础上分红，且这份保障是终身相伴的，红利年年返还，其来源很大意义上取决于公司的投资盈利股票高极高极低经过06、07年的大幅上涨后，08年行情不确定性增加，风险等级也不断加大。证券基金较高较高较低借助专家理财，以科学的方法研究股票、债券等金融产品,组合投资，规避风险。收益率近年大幅上升，更能获得长期高效收益。但股市经过06、07年的大幅上涨后，目前已经入盘整期，08年行情能否一如既往，许多人仍在观望中。也增加了基金投资的风险和不确定性。住宅低较低较高国家宏观调控对住宅市场投资限制越来越多，投资难度越来越大，收益率趋低，近年来上海高档住宅根据租金计算的投资回报率仅有34。写字楼较高较低较高投资者需要投入的资金相对于其他投资要高出许多，对于中小投资客来说比较困难商铺较高较低较高l 在房贷新政的影响下，投资住宅压力逐渐加大，股市低迷也让不少资金退出，产权商铺投资逐渐升温，成为较为流行的投资产品；好的商铺具有保值增值的特点，还具有收益稳定的特点。l 从长期来看，商业基本呈现稳健增长状态，不会暴涨或者暴跌。目前不少大的开发商向商业地产进军后，也转向长期持有物业，获得增值利润。社区商铺（本案）较高较低较高l 对于社区商铺，出售时商铺并不成熟，回报率不高，随着社区入住率的提高和居民消费能力增加，投资回报和租金也会稳步上扬。从长远来看，投资回报优于住宅和一般商铺。l 具有实力开发商背景及大量住宅群支撑的社区商铺受到投资者的追捧项目收益性灵活性安全性评价银行储蓄实际上，我国从1996年开始，已经进入了“负利率存款”时代。2007年经过6次加息后，1年期存款基准利率仅为4.14%，而07年全年CPI增幅约为4.7%。国家债券国债历来有着金边债券的美誉，安全性很高，利率略高于银行存款，并可随时支取或质押，变现能力很强。是收益较好的储蓄型投资。公司债券与正常储蓄相比，收益较高；与国家债券相比，安全性稍差理财产品不涉及固定利率，但收益率较储蓄高，且比较稳定；理财产品比较多样，可以满足不同层次投资者需要分红保险客户投的一份保险，也作为一份参与保险公司盈利分红的凭证，是保险和股票的结合体，在保障的基础上分红，且这份保障是终身相伴的，红利年年返还，其来源很大意义上取决于公司的投资盈利股票经过06、07年的大幅上涨后，08年行情不确定性增加，风险等级也不断加大。证券基金借助专家理财，以科学的方法研究股票、债券等金融产品，组合投资，规避风险。收益率近年大幅上升，更能获得长期高效收益。但股市经过06、07年的大幅上涨后，目前已经入盘整期，08年行情能否一如既往，许多人仍在观望中。也增加了基金投资的风险和不确定性。住宅国家宏观调控对住宅市场投资限制越来越多，投资难度越来越大，收益率趋低，近年来上海高档住宅根据租金计算的投资回报率仅有34。写字楼投资者需要投入的资金相对于其他投资要高出许多，对于中小投资客来说比较困难商铺l 在房贷新政影响下，投资住宅压力加大，股市低迷也让不少资金退出，产权商铺投资逐渐升温，成为较为流行的投资产品；好的商铺具有保值增值的特点，还具有收益稳定的特点。l 从长期来看，商业基本呈现稳健增长状态，不会暴涨或者暴跌。目前不少大的开发商向商业地产进军后，也转向长期持有物业，获得增值利润。社区商铺（本案）l 对于社区商铺，出售时商铺并不成熟，回报率不高，随着社区入住率的提高和居民消费能力增加，投资回报和租金也会稳步上扬。从长远来看，投资回报优于住宅和一般商铺。l 具有实力开发商背景及大量住宅群支撑的社区商铺更受到投资者的追捧3. 标准流程说辞3.1.1客户接待标准说辞您好，欢迎参观新都国际商业项目，现在由我为您介绍项目概况。该项目由上海复地房地产有限公司投资开发。整个社区北：永兴路；南：虬江路；西：公兴路；东：鸿兴路。总开发建筑面积约12万平方米，目前商铺为期房，共有商铺面积约12000平方米，其中包含独立商业楼和住宅商业裙房。商铺位于项目四周，建筑面积由35至500平方米，均价3.5万元/平方米。社区交通便利，运行中的3号线和4号线宝山路站出口就在小区门口。社区周边配套设施齐全，银行、世纪联华超市。未来发展可期，升值潜力无限。4. 标准答客问4.1 区域.：4.1.1 楼盘的地理位置在那里？答：本项目属于闸北区；北：永兴路；南：虬江路；西：公兴路；东：鸿兴路。4.1.2 本区域未来发展的形式是怎样的？答：本区域交通便利，经济繁荣、生活便捷,未来发展趋势十分看好。本小区是一个集居住、休闲、娱乐、于一体的居住小区。本案处于闸北与虹口的新黄金三角区域的中心点,随着这些年浦宝山路开发开放力度的不断扩大,故我们对本区域未来的发展形势非常乐观。4.1.3 临时售楼处的具体位置？答：鸿兴路102号4.2 环境4.2.1 新都国际绿化率为多少？答：新都国际总的绿化率为35%。 4.2.2 小区总户数有多少？入住率是多少？答：4.2.3 小区周边的治安情况如何？答： 4.3 物业4.3.1 小区内的保安是否24小时值勤？答： 4.3.2 物业管理费为多少？具体收费项目为那些？答：具体收费项目物业公司会明码标价,最终以物价局审核为准。4.3.3 小区物业是哪家管理的？物业公司的资质是几级？答： 4.3.4 小区属于什么街道？所属哪家警署管理？答：小区属于北蔡地区，所属北蔡警属管理。4.3.5 商业提供的物业管理服务内容？答：4.4 房型4.4.1 商铺面积是多少？得房率为多少？答：4.4.2 商铺层高多少？净高是多少？答：4.4.3 商铺交房时是全装修房还是毛坯房？答：交房时为毛坯房。 4.4.4 商铺各户之间的墙体是否可以打通？答：4.4.5 各商铺的面宽、进深是多少？答：4.4.6 商铺是否包租？答：否。4.4.7 使用年限是多少？答：4.5 价格 4.5.1 商铺售价是多少？均价为多少？答：一房一价。4.5.2 购买多套是否有优惠？答：根据现在的房屋买卖市场，基本上不存在折扣。4.5.3 车位是租还是售？如售，售价为多少？答：车位是租还是售，现在还没有确定下来，如果下来后，我们会在第一时间内告诉您。4.5.4 商铺租金是多少？投资回报率？答：4.6 贷款及首付方式？4.6.1 付款方式有哪几种？答：共分为2种。1一次性付款 2按揭贷款。4.6.2 首付款需几成？答：50%4.6.3 贷款银行有哪几家？可否自己找银行贷款？答：4.6.4 贷款的等额本金与等额本息的区别在哪里？答：通俗的讲，越是贷款的年限越长，所支付的利息就越多，在这种情况下，等额本金比等额本息更合算一些。一般在办理贷款手续的同时，银行的工作人员会告诉你两者的区别，主要区别在与等额本金呈逐月递减的形式，月还本金比等额本息的本金要多，等额本金的月还款额是相同的，计算方法比较简单。故建议客户根据自身情况选择贷款方式。4.6.5 最长的贷款年限是多少？最高限制年龄为多大？答：10年。最高限制年龄是65岁。（男性）4.6.6 合同可以同时写几个人的名字？答