惠州房地产市场研究报告（上半年）.ppt

中原地产市场报告（中国惠州）,鼓角相闻旌旗在望中原地产市场分析报告(惠州2015年上）,报告内容,页码,2015年上半年宏观市场分析惠州市场2015年上半年表现及下半年展望附录：2015年6月份月度数据,33382,2015年上半年宏观市场分析,parta,threefactors(5),政策,经济,动态,在宏观经济承压的背景下，稳增长、调结构成为政策导向，房地产在经济增长中的支柱地位再次凸显。2015年上半年，房地产政策调控的主思路在于去化库存，促进楼市全面复苏，信贷政策步步走向宽松，全方位刺激手段接连推出，刺激需求释放，奠定楼市全面复苏基础。,国际国内宏观经济环境错综复杂。从全球大环境来看，当前全球经济复苏势头逐步巩固，但依然处在深度调整中，面临着下行压力。从国内经济看，中国经济面临严峻复杂的内外部形势，经济下行压力不断加大，今年以来宏观经济各项经济指数超预期回落，中国经济处于新常态攻坚期，这标志着中国经济迎来结构深度调整的关键期。,土地市场：卖地时代结束收入陡降房企升级：由传统竞争转向创新多元化发展2015年中国房地产市场呈现六大分化趋势,2015年上半年宏观市场回顾,宏观经济,parta.1,世界经济复苏动力逐步增强,2015年世界经济复苏势头逐步巩固，尤其是下半年以来，复苏动力进一步强化。制造业扩张信心明显增强，全球贸易2015年上半年仅有小幅增长，但下半年以来增势明显。预计今明两年世界经济复苏动力将继续增强，增速分别达3.1%和3.4%。,拉美经济增速有望逐步恢复至1.3%和2.3%。印度居民消费价格增速为6.4%，较上年显著降低，但仍高于公认的通胀指标。东南亚经济增长4.5%，增速较去年明显放缓。俄罗斯2015年将陷入深度衰退，经济萎缩约3%。,美国美国经济已经逐步从经济危机中走出；日本2015年日本经济再次陷入停滞，日本经济复苏动力会稳步增强，但经济增速仍不会太；欧元区欧元区实现了0.9%的经济增长。,发达经济体复苏势头强劲,新兴市场国家复苏受阻,全球货币宽松再升级,受美联储加息预期降温影响，美元指数冲高回落，此前对美元大幅贬值的欧元、日元迅速止跌反弹，新兴市场货币走势继续分化，国际金价与油价也迎来短暂反弹。,本轮全球股市的普遍上涨，从全局的角度看，主要归因于全球货币宽松浪潮的再度来临、全球流动性的相对充裕、国际资本的大量流入和市场风险偏好的普遍提升等。美国利率前瞻指引措辞调整引发的跨境资金流动，助推了本次人民币对美元汇率的升值，但未来不可避免的加息又将给人民币汇率形成一定的压力。可以预见，人民币汇率总体上将以较宽的区间呈现频繁波动态势。,美元指数冲高回落，市场对美联储可能提前加息的预期日渐强烈，推动美元指数指数上行,1,欧元、日元止跌反弹，欧元对美元汇率下跌13.2%。受美国加息影响，欧元止跌反弹,2,日本来看，极不稳定的经济复苏以及未来可能再次跌入通缩困境的风险，使日元汇率持续走软。,3,新兴市场货币汇率走势来看，总体维持分化格局，俄罗斯卢布经历了前期大幅贬值之后逐步修复跌，巴西、印度、对美元汇率总体维持下行走势,4,民币对美元汇率持续下跌，但受美联储加息预期降温影响，3月18日至19日，人民币对美元汇率迅速收复跌势,5,牛市熊市皆利好楼市,中国股市受益于宏观经济政策的相对刺激，持续走高，处于高位震荡，从实践看，世界各国均不存在股市、楼市的跷跷板效应，股价涨完之后房价会有一定涨幅。,2005年之前，由于我国楼市(市场化初期几年)和股市(股改之前)皆比较特殊，所以二者关联度不高。2005年之后至2011年，股市和楼市呈正相关股市与楼市约有4-6个月的延滞期，且股市的下行周期明显多于楼市。,图美国股市、楼市数据对比（易居流动性、股市与楼市关系研究）,图日本股市、楼市数据对比易居流动性、股市与楼市关系研究）,图我国股市、楼市、m1数据对比（易居流动性、股市与楼市关系研究）,货币政策转向宽松,货币政策继续保持中性偏松格局，不排除再次降准、降息的可能。但目前货币市场利率已经下降到较低水平，市场流动性较为充裕，下一步疏通货币政策传导渠道、加大定向宽松政策操作力度可能是政策重点。,货币供应月度走势（200901-201505）,m2增长率从2014年12月份的12.2%降至2015年4月份的10.1%，然后在5月份略有反弹.，增速虽较上月末回升0.7个百分点，但仍处在历史低位，也低于年初制定的目标。,按照两会的安排，今年将基本实现利率市场化和人民币资本项目可自由兑换，存款利率上限取消和深港通、qdii2等资本市场进一步的双向开放等值得期待。,回顾15年1至5月份的债市走势，每次数据公布后均会引发市场对于货币政策进一步宽松的预期，从而会给债市带来一定交易性机会。而5月两组数据的环比改善，恐怕反而降低了货币政策继续大幅放水的必要性，对于债市也难以继续起到支撑作用。,5月住户存款减少4,413亿而非银金融机构存款增加1.94万亿，资金搬家流入股市明显。中国当前工业投资低位，通胀未起，社会融资总量持续下滑，预示后续经济下行压力仍未消除，而低利率是去杠杆的必要条件，中国央行宽松态度从未改变。,2015中国经济新常态攻坚期,今年以来宏观经济各项数据超预期回落，中国经济处于新常态攻坚期。在“中国宏观经济论坛”上，认为今年四季度反弹仍面临较大下行压力。随着中国经济向新常态的转化，政府的宏观调控也随之发生转型，最突出的表现是宏观调控目标从以往的“点调控”转向了“合理区间调控”。,今年的各项宏观数据显示，宏观经济步入新常态的艰难期。这标志着中国经济迎来结构深度调整的关键期、风险全面释放的窗口期，也意味着在不断探底中必须打好下一轮中高速增长的基础。,三大趋势,经济失速,紧缩效应严重,政策传导弱,趋势性力量和周期性力量的叠加，使宏观经济面临失速风险。,通缩叠加，宏观经济的内生性紧缩效应更加严重。,宏观经济政策传导不畅，目前财政政策名义积极但实质紧缩，货币条件指数紧缩，金融对于实体经济的渗透性大幅下降。,短期经济仍存下行压力,中国经济下行压力继续增大，在cpi、ppi等经济指数持续低位徘徊，第一季度gdp创新低，未来货币政策仍将延续稳健适度宽松的基调，决策层可能会进一步放宽货币政策。,cpi：目前尚未观察到可能持续明显推升通胀的因素，尤其是从经济基本面和货币增长来看，下半年cpi和ppi的缓慢回升，下行压力依存。gdp：今年一季度国内生产总值同比增长7%。这一增速创下了自1991年以来的最低值。虽然二季度的经济数据尚未公布，但月度数据并不乐观。pmi：目前宏观经济还难言企稳，稳增长的政策还需加码，以防止经济出现断崖式的下跌。,官方pmi/汇丰pmi月度走势（201201-201505）,cpi/ppi月度走势（201101-201505）,gdp季度走势（2012年第一季度-2015年第一季度）,楼市多项指标新低点库存压力巨大,从全国房地产市场的长期走势看，形势并不乐观，房地产出现周期性下跌的迹象日渐凸显。,国房景气指数走低：从2011年11月起，国房景气指数已快速跌破100界限，2013年初期小幅反弹，但进入13年第三季度，持续下滑，2015年5月的国房景气指数创下历史新低点，仅为92.43，未来仍有下滑的趋势。房地产开发投资增速：房地产投资增速已超过三个月低于10%，2015年5月房地产投资增速已低至5.1%，处于2010年以来最低位，据国家统计局统计，房地产开发商的库存高企，今年5月末商品房待售面积为65666万，库存压力巨大，低迷不振的开发投资增速也难以在段时间内恢复。,国房景气指数月度走势（201101-201505）,房地产投资增速与固定资产投资增速月度走势,下半年经济走势预测,虽然上半年经济增速低于预期，但由于稳增长政策的时滞效应、房地产市场企稳以及世界经济复苏等原因，下半年我国经济环比增速将会略高于上半年，预计下半年经济见底企稳。,下半年呈现温和复苏态势。我们维持二、三、四季度gdp同比增速预测分别于7.0%、7.0%和7.2%不变。,央行工作论文下半年我国经济环比增速将会略高于上半年。与半年前的预测相比，报告将2015年实际gdp增速的基准预测值由7.1%下调至7.0%。,货币政策有望维持宽松的取向。央行将通过进一步下调法定存款准备金率，并巩固经济弱复苏的势头。,2015年房地产将继续调整：房地产正处于调整见底，经济亦走低。从13%调整到8%，预计2015年继续调整，甚至延至2016年,未来十年经济走势,中国经济正在经历着在增长中实现转型和在转型中积蓄动力的过渡期。新常态下的中国经济，在新旧增长动力接替进程中总体延续下行态势，供给与需求条件都正在发生深刻变化和调整。下阶段我国经济发展的总逻辑将是认识新常态，适应新常态，引领新常态。,动力结构调整：来中国经济增长的动力结构将不断调整。一是消费将扮演越来越重要的角色。二是服务业将扮演越来越重要的角色；三是技术进步将扮演越来越重要的角色。,经济增速转换：与去年的预期一致，2015至2024年将继续处于经济增速转换的阶段，十年平均增速预期将达到6.2%。这一增速略低于去年的预期。,政策盘点,parta.2,上半年政策回顾及预判,2015年上半年，宏观经济下行压力有增无减，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，去库存、促消费、稳增长成为2015年房地产政策的主要基调。楼市政策渐进式调整，各种救市政策你方唱罢我登场，持续走向宽松的信贷政策、首付比例降低、公积金新政调整等多方面重磅利好接踵而至，刺激楼市成交回暖，为楼市全面复苏奠定基础。展望下半年，宏观经济仍然承压，内需疲软的情况下，根据稳增长的主基调，中央还将进一步加大对实体经济的支持力度，政策走向将继续宽松，房地产市场也将因此获益，全面复苏局势更加明朗。,稳增长、去库存为主基调,2015年上半年，在经济持续下滑的背景下，两会确定稳增长的主基调，中央各大会议纷纷提及房地产，房地产市场仍然是经济增长的重要支柱，去化库存、稳定住房消费成为今年房地产政策的主思路。,3月15日全国两会召开,4月30日中央政治局会议,关于2015年深化经济体制改革重点工作意见的通知,全国两会召开，确立了今年政府工作的10项主要任务，焦点仍聚焦在全面深化改革，并且明确提出要保持房地产市场的平稳发展，稳定住房消费成为房地产业的重要任务。,会议在今年首次提出要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。积极的财政政策要增加公共支出，加大降税清费力度。稳健的货币政策要把握好度，要注重扩大消费需求。,国务院批转发展改革委通知，研究提出深化住房制度改革实施方案，修订公积金管理条例。同时明确，力争今年全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域。,上半年政策利好密集出台，相较政府前几年的调控手段，不难发现行政手段在逐步淡化，信贷杠杆成为新宠被频繁搬上台面，半年内3降准3降息的频率和力度皆为罕见，信贷宽松成为上半年调控政策的主力。,信贷宽松政策“唱主角”,2月5日，降准0.5个百分点。同时定向降准05个百分点,4月20日，降准1个百分点，并定向降准,6月28日，定向降准0.5个百分点,3月1日，央行降低贷款和存款基准利率0.25个百分点,5月11日，再次降息0.25个百分点，同时将存款利率浮动区间的上限调整为1.5倍,6月28日，降息0.25个百分点,降息,定向降准,6月28日央行同时降息降准，距离上次同时降准降息时间跨度逾七年,央行多轮降息降准，旨在降低社会融资成本，扶持新经济增长点，释放流动性以支持实体经济，确保经济稳定增长。同时，降息能直接降低客户购房成本，进一步刺激需求释放。,为了支持居民改善性住房，让房地产市场回归正常化，今年的政策不仅从刺激成交方面入手，也从供应层面切入，两端发力同步调整供需结构，着力改善市场环境。2015年3月的最后五天时间，六个部门相继出台房地产新政，稳定住房消费。,3月末多个部门联合发布出台楼市新政，市场称“330新政”从下发的文件可以看到，本轮宽松政策力度大，远超市场预期，主要针对是改善型需求，从结构到供需再到税收的调整，改善性需求是明显受益者，这也是呼应了两会政府工作报告中提及支持自住和改善性住房需求。,供需两端同步调控,国土资源部、住建部联合下发关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，再提支持居民自住和改善性住房需求，在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下，可调整户型。,央行联合住建部、银监会联合下发关于个人住房贷款政策有关问题的通知，对房贷政策进行调整：二套房贷最低首付比例降至四成；公积金贷款首套房首付降至两成，拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。,央行等部门下发通知不久，财政部也出台了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，表示自3月31日起调整二套房交易营业税政策，营业税征收划线从此前的5年调整为2年。,3月25日,3月30日,3月30日,国管公积金中心于1月份将贷款最高额度调高并下调首付比例，又于6月份发布通知取消两次使用公积金贷款需间隔5年的限定。住建部也出台多个政策性文件，要求各地切实提高住房公积金资金的使用效率，降低公积金贷款门槛，减轻购房者压力。各地积极跟进，降首付、提额度、“商转公”和“公转商”等公积金贴息贷款等公积金信贷政策调整鼓励住房消费。,公积金新政引发连环效应,中央：降低门槛，增加额度，简化手续，简化流程，缩短办理时限。,江西、浙江等部分省市公积金调整“商转公”和“公转商”等公积金贴息贷款措施,广州、济南、福建等地公积金首套房贷首付比例最低降至20%,广西对公积金缴存职工的贷款申请，不再查询套数，职工家庭可申请两次住房公积金个人住房贷款,福建“闽七条”规定还清首次公积金贷款可再申请公积金贷款，执行基准利率,北京、上海等地提高贷款额度上限,中央公积金新政引发地方积极响应,多项改革全面推进,2015年是“十二五”收官之年，各项制度的深化改革日益推进，虽不是直接与楼市挂钩，实质上却与楼市有着千丝万缕的联系。,户籍制度改革,户籍制度改革进入实操阶段全面取消暂住证制度，全面实施居住证制度，建立与居住年限等相挂钩的基本公共服务提供机制,营改增改革,政府报告中提到“营改增”试点范围会继续扩大，并在年底能够力争全面完成“营改增”力争全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等领域,土地制度改革,农村土地制度改革试点进入启动实施阶段，目前改革试点顶层设计、法律授权已经完成并形成了改革路线和时间表,区域经济一体化推进,京津粤自贸区正式挂牌，自贸区建设进入快车道京津冀一体化纲要出台在即，协同效应促进房地产协调发展长江中游城市群获批，进一步推进区域一体化进程“一带一路”纲领文件出台，构建全方位对外开放新格局新型城镇化继续推进，试点进入实操阶段,保障房建设,今年政府继续推进保障房建设新思路，加大棚改资金力度，同时，各地政府也相应推出保障性安居工程建设，因地施策拟定并公布保障房计划。,今年保障性安居工程目标,2015年两会期间，政府工作报告中提到，今年要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，保障性安居工程安排740套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房纳入棚改的政策范围内。,三年内保障性安居工程计划,6月30日，国务院发布关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见，确立制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划(20152017年)的工作目标，要求加大改造力度、创新融资体制机制。,试点reits、ppp模式推进公租房建设,1月14日，住建部发布关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，明确提出鼓励reits试点，多来源增加住房租赁市场资金供给。5月22日，财政部等六部门印发了关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知，鼓励地方运用ppp模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理。,不动产登记正式实施,2015年各地两会的报告中，不动产登记成为政府工作的一项重点，各地政府也纷纷明确年内将积极推行不动产登记的职责和机构调整。3月1日，不动产登记暂行条例正式实施，并率先在南京、哈尔滨、厦门等12个城市试行，条例要求县级以上的地方政府负责登记。为不动产登记建立健全做好配套措施的准备。同时广东省的不动产登记局也正式挂牌，即将建立不动产等级制度，并且将全面启动不动产登记工作。,登记机构,国土资源部（指导、监督）县级以上地方政府（操作）,登记薄册,样式全国统一,登记内容,不动产自然状况权属状况,2011年1月1日起,惠州住宅标准再提高,6月29日，惠州市房管局联合住建、财政和地税等四部门发布2015年下半年度惠州市区普通住房标准，调整后惠州各区住房标准全线上调。去年受楼市低迷影响，惠州10年内首度下调豪宅标准，在豪宅标准实施半年后，再度回调，并升至历史高位。此次调价会提升市场对房价上涨的预期。近这几年，惠州普通住宅标准半年一调整已是常态化，随着市场调整，调整频率也加快，避免误伤刚需客户。,惠城区：8034元/惠阳区：7587元/大亚湾区：6530元/,惠城区：7884元/惠阳区：7178元/大亚湾区：6568元/,2013年10月1日起,2014年1月1日起,惠城区、惠阳区、大亚湾区6425元/,惠城区（含仲恺）：8324元/惠阳区：7801元/大亚湾区：6722元/,2014年7月1日起,2015年1月1日起,惠城区（含仲恺）：8202元/惠阳区：7647元/大亚湾区：6715元/,2015年7月1日起,惠城区（含仲恺）：8338元/惠阳区：8385元/大亚湾区：6944元/,2015年全国gdp增长目标是7%，目前宏观经济面临内需不足，经济下行压力将继续存在，稳增长依然会是下半年的主基调。在此背景下，保持市场平稳发展，稳定住房消费是房地产市场的主要任务，“完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”是重要导向。,下半年政策走势,求稳为主推进长效机制建立,中央,因城施策维持市场健康平稳,广东省,惠州市,定向放松限购公积金政策放松推进共有产权试点,完善市政基础设施；积极响应中央调控手段；公积金政策相对稳定；,着力民生加强基础设施建设,信贷走向稳健宽松促进消费拉动内需分类调控,市场动态,parta.3,土地市场：卖地时代结束收入陡降,2015年上半年虽然楼市持续回暖，成交量不断攀升，但整体环境仍相对低迷，同时，由于国家的宏观调控，全国多个城市的土地供应开始收紧，土地市场也进入了低潮期，地方政府的土地出让收入却出现了较大幅度的下滑。,严控土地供应规模2015年3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知，文件明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。5月17日，国土资源部还印发关于下达2015年全国土地利用计划的通知，要求合理安排建设用地计划指标，这两文件出台之后，全国多地土地供应计划整体“瘦身”。,百强城市土地出让金锐减中原地产市场研究部统计的数据显示，2015年上半年，全国百强城市合计土地出让11813宗土地，同比降幅达24.5%，总金额7021.7亿元，较2014年同期的10890亿元下滑了35.5%。,标杆重返一线，拿地成本上扬一线城市的土地出让金也出现了明显的减少，但值得注意的是，虽然一线城市总体成交量减少，但为规避风险，标杆房企布局重回一线城市，开发商加紧抢地补仓，同时，由于土地的日益稀缺，热点地块的争夺战仍十分常见，楼面价不降反升。,上半年中国房地产企业销售top100榜单出炉,2015年上半年，随着多项楼市扶持政策出台，房地产市场由低迷转行全国楼市逐渐回暖。在市场先抑后扬的震荡中，标杆房企的销售业绩明显回升。截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到69家，比去年同期增加了16家，销售额共计12116亿元，约占全国市场份额的35%。万科再次率先跨越千亿，整体表现出强者恒强的发展态势。,房企升级：由传统竞争转向创新多元化发展,受货币政策和经济结构调整的影响，房企靠囤地、涨价等方式获得利润增长已日渐式微。取而代之是，近几年在房地产圈高频词汇“转型”，在当下大环境下，房企转型势在必行，但转型的选择却大相径庭，各有各的转法。而房企选择哪种规模方式走向有质量的增长，则取决于房企的战略眼光和资源整合能力。,百城住宅均价连续两月上涨,7月1日研究院发布了今年6月份百城价格指数,全国100个城市(新建)住宅均价为10628元/平方米，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点，连涨两个月。,政策刺激致楼市升温,央行在半年内三次降准降息，意在提振实体经济、降低企业融资成本，并将进一步充裕房地产市场的资金面。中央及地方继续释放稳定楼市信号，多种方式调整、放松住房公积金政策;供求方面，随着各类政策效应的累积，市场需求继续释放，成交加速回暖，并带动各地供应量持续放大。展望未来，随着楼市成交回升，一线及部分热点二线城市库存压力将进一步减轻，房价将延续上涨趋势；而库存水平高的城市仍然面临较大的去化压力，“以价换量”仍是其未来市场的主基调，房价将保持相对平稳。,2015年上半年二手住宅：量去滞价后扬,受益于政策暖风频吹，财政部、国家税务总局下发通知购买2年以上普通住房销售免征营业税，2015年上半年二手市场成交环比近6成增长，主要是2014年积压的盘源和滞后的需求得到较大程度的释放，而这集中体现在4-6月份；而成交价反应相对滞后，大部分物业都有砍价空间，业主也以出手为目的，但随着积压盘源售出，新放盘的业主心态也逐渐走强。,住房转让营业税的政策变迁,1999年，购买并居住超过一年的免征营业税，不足一年的按销售价减去购入原价后的差额计征。2005年，不足2年的，售房收入全额征收营业税，超过2年(含2年)的免征营业税。2009年，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。2011年，个人转让不满5年住宅按销售总额全额征收营业税。2015年，2年以上(含2年)的，按销售价减去购入原价后的差额计征，2年以上(含2年)的免征营业税。,2015年中国房地产市场呈现六大分化趋势,2015年过半，纵观上半年楼市，房地产市场已由低潮期走向回暖。但值得注意的是，当前，经济步入新常态，经济增速持续放缓，经济下行压力在一定时间内会继续加大，市场逐渐呈现六大分化的趋势。,1、业态走势的分化：住宅、办公楼和商业地产走势不同。住宅处于稳定增长期，一线和二线重点城市仍有一定发展空间，商业受电商影响趋于饱和状态，办公方面，一线城市办公市场仍存发展空间，但二三线城市办公市场前景不明朗。,2、区域的分化：包括不同区域城市的走势分化和城市内部不同城区的分化，随着城镇化进程的继续，一线城市的房地产仍然发展，二线城市中，重点二线仍能保持平衡，其余的面临库存压力较大，三四线城市整体库存高企，前景不容乐观，,3、价格的分化：统计部门最新发布的房价数据显示，房价上涨的主要是北上广深4个一线城市，二线城市房价整体较为稳定；大部分三线城市房价仍然下降，这说明楼市的利好政策对于三四线城市的刺激作用并不大，城市间的差距在逐渐拉大。,4、房企模式的分化；随着房地产竞争的升级，房企发展模式不再单一，变得更多元化发展，融资模式也从原来银行信贷、上市融资为主，转向信贷、股票市场筹等互联网金融等多层次的融资体系。,5、新房和存量房的分化：中国的房地产已经从原来的新房交易为主转向存量房、二手房以及代理经营为主的成熟市场模式，市场特点和规律也发生相应的转变。,6、市场供给与政府保障的分化：中国住宅的商品化和保障机制将逐步完善成型，面向低收入阶层、中产阶层和富裕阶层都形成了相应的房产供给体系。,市场普遍认为下半年将延续回暖态势，表明前期一系列的托市政策已见效，市场预期发生转变，市场信心有所恢复。同时，受经济下行压力影响，下半年资金面和政策面预计仍将相对宽松，但一线城市限购政策不会放松。但市场的各种分化态势也将持续。,市场上半年表现及下半年展望,partb,一级市场表现,partb.1,一级市场概述：2015年上半年，楼市在多重政策利好刺激下，市场需求再次得到释放，成交筑底反弹。但楼市的回暖，未能让土地市场升温。上半年惠州市经营性用地供应约167.76万，成交约117.54万，供需两方都显得疲弱，同比均有不同程度下降。惠州上半年土地市场仍延续2014年低迷状态。究其原因，一方面，前期楼市表现欠佳影响信心回升，部分房企资金链紧张未得到有效缓解，另一方面，库存高企，众多房企集中火力去化存量，无暇东顾，此外，根据国家宏观调控，国土资源部在2015年上半年两次发出通知，中央要求地方城市合理安排住房及其用地供应规模，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，这也直接主导了上半年土地供应节奏，供应减少，需求难旺。,土地市场（供应）,2015年上半年惠州市经营性用地挂牌共59宗，同比下降75%，,2015年上半年惠州市经营性用地共挂牌167.7万，同比下降20%，惠东县以36%的份额位列第一。,2015年上半年惠州市各区县商住用地挂牌宗数（单位：宗）,2015年上半年惠州市各区县商住用地挂牌面积（单位：万）,土地市场（供应）,2015年上半年惠州市经营性用地挂牌地面均价为1624元/，同比上升7%，分区域来看，仲恺区推出三宗商服用地挂牌，推高该区的地面价。,2015年上半年惠州市经营性用地挂牌金额共27.25亿，同比下降15%，其中以大亚湾占比达31%。,2015年上半年惠州市各区县商住用地挂牌金额（单位：亿元）,2015年上半年惠州市各区县商住用地挂牌均价（单位：元/）,土地市场（成交）,2015年上半年惠州市经营性用地成交共52宗，同比下降70%。,2015年上半年惠州市土地经营性用地共成交117.54万，同比下降59%，其中惠东县占52.2%。,2015年上半年惠州市各区县商住用地成交宗数（单位：宗）,2015年上半年惠州市各区县商住用地成交面积（单位：万）,土地市场（成交）,2015年上半年惠州市经营性商住用地成交地面均价为1818元/，同比上升25%，主要由于优质地块引领，高价地块占比提升使均价结构性拉升。,2015年上半年惠州市经营性商住用地成交金额共21.37亿，同比下降51%，其中以惠东县占19%。,2015年上半年惠州市各区县商住用地成交地面价（单位：元/）,2015年上半年惠州市各区县商住用地成交金额（单位：亿）,土地市场成交榜单（总价top10）,2015年上半年惠州市经营性商住用地成交总价top10中，大亚湾和惠东县成绩尤为突出，占据top10中的8个席位，近几年，随着环大亚湾新区成立，规划的落实，城市发展格局的确定，对大亚湾、惠东等区域土地市场带来极大利好，各项规划利好的出台带动了区域的发展。,土地市场成交溢价地块,2015年上半年惠州市经营性商住用地成交溢价较去年同期有所下降。全年经营性用地溢价宗数4宗，同比下降5成。而随着城市的发展，交通及众多配套落地，位于惠东县巽寮湾一宗住宅用地成为上半年成交最大溢价地块。,二级市场表现,partb.2,供求,价格,受当前市场库存压力、第一季度市场预期影响，楼市进入调整期，上半年全市住宅供应面积350.59万，同比下降达三成。信贷宽松、新政发力，新政效果持续发酵，上半年全市住宅成交41428套，同比微幅上升，其中惠城区、仲恺区、大亚湾等区域大户型成交逐渐走高，改善需求发力。供求比为0.84，供小于求，库存压力一定程度上得到缓解。,2015年上半年惠州市住宅成交均价为6096元/，房价保持平稳的增长速度，同比上涨2.72%。少量项目已出现调高价格，但大部分项目选择稳价保量，走量为上的定价策略。,惠州市二级市场上半年总结,惠州市二级市场供应量,受当前市场库存压力、第一季度市场预期影响，导致上半年开工量收窄，上半年全市住宅供应34054套，同比下降34.73%。,楼市进入调整期，2015年上半年惠州市住宅供应面积350.59万，同比下降34.16%。,历年惠州市住宅供应套数（单位：套）,历年惠州市住宅供应面积(单位：万）,惠州市二级市场成交量,信贷宽松、新政发力，新政效果持续发酵，上半年全市住宅成交41428套，与去年同期相比，上涨7.4%。,楼市暗流涌动，全市平稳复苏，2015年上半年惠州市住宅成交面积415.28万，与去年同期相比，上涨6.54%,历年惠州市住宅成交套数（单位：套）,历年惠州市住宅成交面积(单位：万）,惠州市二级市场供求比,2015年上半年惠州市住宅供求比为0.84，供小于求，库存压力一定程度上得到缓解。自历年至2014年持续供过于求，每年供求比均在1以上，但今年供求比应势调整，供需局面首次回归健康指标上。,历年惠州市住宅供求比走势,惠州市二级市场成交均价,2015年上半年惠州市住宅成交均价为6096元/，房价保持平稳的增长速度，同比上涨2.72%，原因在于少量项目已出现调高价格，但大部分项目选择稳价保量，走量为上的定价策略。,2014年-2015年惠州市住宅成交均价走势（元/）,惠州市二级市场存量,2015年6月底，惠州全市住宅存量15.99万套，面积达1711万，与去年12月底（达1768万）回落3.22%，一路攀升的库存量首次出现回落，但回落幅度较小，惠州楼市库存压力不容小觑，去库存仍将是市场的主旋律。全市整体商品住宅的吸纳周期为25个月，比2014年底相比收窄3个月，缓解库存风险，但惠州房地产市场的基本面依然严峻。,历年惠州市住宅供求比走势,供求,价格,往年供应过量，存量淤积，本年新增供应量收窄，2015年上半年惠城区住宅供应5926套，与去年同期相比，大幅下滑五成。上半年惠城区住宅成交面积112.49万，同比上升1.67%，成交平稳增长，且户均有小幅上升，改善户型成交占比小幅提高。上半年住宅供应收窄，供小于求，库存量小幅度回落，库存压力依然处于高位。,2015年上半年惠城区住宅成交均价6440元/平米，同比去年上半年小幅度下滑，房价呈平稳下滑趋势，上半年以走量为主力。,惠城区二级市场上半年总结,惠城区二级市场供应量,往年供应过量，存量淤积，本年新增供应量收窄，2015年上半年惠城区住宅供应5926套，与去年同期相比，大幅下滑54.93%。,2015年上半年惠城区住宅供应面积75.60万，同比下滑38.15%。,历年惠城区住宅供应套数（单位：套）,历年惠城区住宅供应面积(单位：万）,惠城区二级市场成交量,2015年上半年惠城区一手住宅成交8898套，与去年同期相比，下降4.78%。,2015年上半年惠城区一手住宅成交面积112.49万，与去年同期相比上升1.67%，成交平稳增长。,历年惠城区住宅成交套数（单位：套）,历年惠城区住宅成交面积(单位：万）,惠城区二级市场成交均价,2015年上半年惠城区住宅成交均价6440元/平米，同比去年上半年下降4.28%，房价呈平稳下滑趋势，上半年以走量为主力。,2014年至2015年逐月惠城区住宅成交均价（单位：元/）,供求,价格,受规划利好等因素影响，仲恺发展潜力逐步释放，2015年上半年仲恺区住宅供应3368套，环比上涨2成。2015年上半年仲恺区一手住宅成交面积19.76万，同比上涨4成，成交量逐步回升。上半年住宅供应快速增长，供大于求。,2015年上半年惠城区住宅成交均价6440元/平米，同比去年上半年下滑，房价呈平稳下滑趋势，上半年以走量为主力。,仲恺区二级市场上半年总结,仲恺区二级市场供应量,受规划利好等因素影响，仲恺发展潜力逐步释放，2015年上半年仲恺区住宅供应3368套，与去年同期相比，大幅18.64%。,2015年上半年仲恺区住宅供应面积34.56万，同比上升34.27%。,历年仲恺区住宅供应套数（单位：套）,历年仲恺区住宅供应面积(单位：万）,仲恺区二级市场成交量,2015年上半年仲恺区一手住宅成交2022套，与去年同期相比，上升44.12%，区域楼市发展潜力进一步凸显。,2015年上半年仲恺区一手住宅成交面积19.76万，与去年同期相比上升44.55%，成交量逐步回升。,历年仲恺区住宅成交套数（单位：套）,历年仲恺区住宅成交面积(单位：万）,仲恺区二级市场成交均价,2015年上半年仲恺区住宅成交均价5028元/平米，同比去年上半年下降9.78%，房价呈缓缓下滑趋势，放价保量明显。,2014年至2015年逐月仲恺区住宅成交均价（单位：元/）,供求,价格,2015年上半年市场供应同比有所上升但环比下降较为明显；成交量同比环比均回升4成左右。供应量环比下降明显源自库存高企的压力和年初对后市预判的谨慎，成交量受政策利好影响及深圳楼市的带动，实现稳步上扬。,2015年上半年惠阳区住宅成交均价6643元/，同比14年上半年上涨11.79%，成交量逐步回暖的同时，上半年区域房价也有所上升。量价齐升的局面奠定了区域市场全面复苏的基础。,惠阳区二级市场上半年总结,惠阳区二级市场供应量,2015年上半年惠阳区住宅供应6362套，与去年同期相比，增加57.48%，比去年下半年相比下降43.49%。,2015年上半年惠阳区住宅供应面积66.92万平米，与去年同期相比，增加71.09%，比去年下半年减少37.69%。,历年惠阳区住宅供应套数（单位：套）,历年惠阳区住宅供应面积(单位：万）,惠阳区二级市场成交量,2015年上半年惠阳区一手住宅成交5732套，与去年同期相比，增加41.57%，比14年下半年增加36.57。,2015年上半年惠阳区一手住宅成交面积57.25万，与去年同期相比增加42.67%，比14年下半年增加45.01%。,惠阳区住宅成交套数（单位：套）,惠阳区住宅成交面积(单位：万）,惠阳区二级市场成交均价,2015年上半年惠阳区住宅成交均价6643元/，同比14年上半年上涨11.79%，成交量逐步回暖的同时，上半年区域房价也有所上升。,2014年至2015年逐月惠阳区住宅成交均价（单位：元/）,供求,价格,2015年上半年商品住宅供应的套数和面积同比、环比皆大幅下降，跌幅超均过5成，而成交量同比、环比均有所上升，呈现良好的复苏态势。大亚湾上半年以去库存为主思路，且成绩不俗。,2015年上半年大亚湾区住宅成交均价5666元/，同比上涨4.31%；大亚湾上半年跑量为先，价格相对平稳。上半年区域成交火爆，5、6月份连创佳绩，价格稳中求升，基本确立全面复苏态势。,大亚湾区二级市场上半年总结,大亚湾区二级市场供应量,2015年上半年大亚湾区住宅供应8190套，与去年同期相比，下降55.04%，环比去年下半年下跌61.32%。,2015年上半年大亚湾区住宅供应面积67.98万平米，与去年同期相比，下降58.44%，环比去年下半年下降62.63%。,历年大亚湾区住宅供应套数（单位：套）,历年大亚湾区住宅供应面积(单位：万）,大亚湾区二级市场成交量,2015年上半年大亚湾区一手住宅成交13388套，与去年同期相比，增加54.61%，环比14年下半年增加22.26。,2015年上半年大亚湾区一手住宅成交面积117.04万，与去年同期相比增加58.08%，环比13年下半年增加34.31%。,大亚湾区住宅成交套数（单位：套）,大亚湾区住宅成交面积(单位：万）,大亚湾区二级市场成交均价,2015年上半年大亚湾区住宅成交均价5666元/，同比上涨4.31%；大亚湾上半年跑量为先，价格相对平稳。,2014年至2015年逐月大亚湾区住宅成交均价（单位：元/）,供求,价格,2015上半年，博罗县的供应同比减少52.11%；住宅成交2854套，同比下降50.55%，环比下降45.65%。博罗县的成交和供应双双下滑，市场低迷的环境暂未得到明显缓释。,博罗县二级市场上半年总结,2015年上半年博罗县住宅成交均价4304元/，同比下降6.76%，价格略有回落，总体走势平稳。,博罗二级市场供应量,2015年上半年博罗住宅供应3969套，与去年同期相比减少52.11%，比去年下半年下降60.88%。,2015年上半年博罗住宅供应面积44.63万，与去年同期相比下降54.94%，比去年下半年下降63.42%。,历年博罗住宅供应套数（单位：套）,历年博罗住宅供应面积（单位：万）,博罗二级市场成交量,2015年上半年博罗一手住宅成交2854套，与去年同期相比下降50.55%，比去年下半年下降45.65%,2015年上半年博罗一手住宅成交面积32.56万，与去年同期相比下降54.46%，比去年下半年下降47.07%。,历年博罗住宅成交套数（单位：套）,历年博罗住宅成交面积(单位：万）,博罗县二级市场成交均价,2015年上半年博罗县住宅成交均价4304元/，同比下降6.76%，价格略有回落，总体走势平稳。,2014年至2015年逐月博罗县住宅成交均价（单位：元/）,供求,价格,上半年惠东县住宅供应量与去年同期相比，下降47.02%，比去年下半年下降50.89%。成交套数7783套，与去年同期相比，减少8.44%，比14年下半年增加16.81。,2015年上半年惠东县住宅成交均价6998元/，同比上涨6.27%；中心区与滨海线市场分化明显，且滨海线市场易受深圳市场影响，惠东县价格走势起伏较大。,惠东县二级市场上半年总结,惠东县二级市场供应量,2015年上半年惠东县住宅供应3814套，与去年同期相比，下降47.02%，比去年下半年下降50.89%。,2015年上半年惠东县住宅供应面积38.96万，与去年同期相比，下降39.96%，比去年下半年下降50.41%。,历年惠东县住宅供应套数（单位：套）,历年惠东县住宅供应面积(单位：万）,惠东县二级市场成交量,2015年上半年惠东县一手住宅成交7783套，与去年同期相比，减少8.44%，比14年下半年增加16.81。,2015年上半年惠东县一手住宅成交面积68.44万，与去年同期相比减少3.89%，比14年下半年增加17.7%。,惠东县住宅成交套数（单位：套）,惠东县住宅成交面积(单位：万）,惠东县二级市场成交均价,2015年上半年惠东县住宅成交均价6998元/，同比上涨6.27%；中心区与滨海线市场分化明显，且滨海线市场受深圳市场影响较大，惠东县价格走势起伏较大。,2014年至2015年逐月惠东县住宅成交均价（单位：元/）,供求,价格,2015年上半年龙门县住宅供应2425套，同比与环比均有上升，供应量持续增高。2015年上半年龙门县成交套数751套，同比减少11.33%，环比14年下半年增加6.52，与其他区域相比受市场振动影响较小。,2015年上半年龙门县住宅成交均价5872元/，同比下降5.25%；市场整体以旅游度假地产为主，产品两极分化严重，价格波动性较大。,龙门县二级市场上半年总结,龙门县二级市场供应量,2015年上半年龙门县住宅供应2425套，与去年同期相比，增加89.31%，比去年下半年上升10.28%。,2015年上半年龙门县住宅供应面积21.93万，与去年同期相比，增加23.46%，比去年下半年上升20.43%。,历年龙门县住宅供应套数（单位：套）,历年龙门县住宅供应面积(单位：万）,龙门县二级市场成交量,2015年上半年龙门县一手住宅成交751套，与去年同期相比，减少11.33%，环比14年下半年增加6.52。,2015年上半年龙门县一手住宅成交面积7.74万，与去年同期相比减少9.9%，环比13年下半年增加19.63%。,龙门县住宅成交套数（单位：套）,龙门县住宅成交面积(单位：万）,龙门县二级市场成交均价,2015年上半年龙门县住宅成交均价5872元/，同比下降5.25%，市场整体以旅游度假地产为主，产品两极分化严重，价格波动性较大。,2013年至2015年逐月龙门县住宅成交均价（单位：元/）,下半年展望,partb.3,去化提速，吸纳周期回调,政策利好催化下，去化速度明显提升，吸纳周期触顶回调,惠州市逐月住宅市场吸纳周期（201301-201506）（单位：个月）,供应收闸明显，供求矛盾趋缓,2015年上半年市场主力集中去化库存，随着楼市逐渐复苏，升温迹象也愈发明显，众多房企对下半年的市场预期明显提升，下半年将加大推货量，但下半年总体供应量相比前三年小幅收窄。从监测的数据来看，2015年全市预计供应量约为520万，预计新增供应5.2万套。,从全市的供求比走势来看，自2010至2014年新增供应量均超过当年成交量，每年供求比均在1以上，供大于求的状况持续严峻，但今年供求比应势调整，大逆转回调为0.84，供需局面首次回归健康指标上。上半年新增供应回归低位，新增供应为350.59万，同比下滑34%，显示出上半年全市在积极消化新房库存。总的来说，供应量的回落，这也将在一定程度上缓释库存压力。,惠州市（四区三县）新增供应走势图（2004-2015）,月度供应分析,下半年供应量走势可分为三阶段，第一阶段，7月、8月预计出现推货高峰期，7月份新增供应突破200万，新一轮的楼市大战即将硝烟再起；第二阶段，金九银十仍为传统楼市的销售旺季，新增供应量并不逊色，月均新增供应预计在80万左右；第三阶段，进入年底抢收战，冲刺业绩、去化库存为首要，新增供应量有所放缓。,2015年下半年全市新增供应月度走势图,小结,下半年供需矛盾有所缓释，供大于求的局面有待改善，成交量稳步上涨可期；,1,惠城区、大亚湾、惠东县三分鼎足，惠东滨海爆发式增长，竞争激烈；,2,信贷宽松环境下，改善需求将持续释放；,3,价格企稳，大幅回升的可持续性仍有待观察。,4,附录2014年6月份月度数据,partc,一级市场概况,partc.1,一级市场概述,土地特点,供应,成交,均价,本月经营性用地供应7宗，总面积约41.32万，挂牌金额合计约5.52亿元；新增供应宗数、挂牌金额趋于平稳，挂牌面积小幅度上升。,本月经营性用地成交8宗，总面积约11.56万，成交金额合计约2.54亿元；成交面积、金额的同环比双双小幅下滑。,本月经营性用地挂牌均价1337元/，环比下降23%；本月成交均价2198元/，环比下降10%，但依然走高。,一级市场供应,6月份惠州市经营性用地挂牌宗数为7宗，环比上升16.67%，同比下降36.36%；挂牌面积为41.32万，环比上升2.9倍，同比上升1.6倍。,6月份惠州市经营性用地挂牌金额为5.52亿元，环比上升2倍，同比上升93.29%；挂牌地面价1337元/，环比下降23.29%，同比下降25.68%。,数据来源：中原数据监测系统,惠州月度商住用地挂牌宗数、面积,惠州月度商住用地挂牌金额、均价,一级市场成交,6月份惠州市经营性用地成交8宗，环比上升33%，同比下降92.08%；成交面积11.56万，环比下降24.43%，同比下降66.17%。,6月份惠州市经营性用地成交金额2.54亿元，环比下降32.1%，同比下降