成都天府软件园商业蛰伏择机.ppt

,谨呈:成都高新置业,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归嘉联地产顾问有限公司所有，未经嘉联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,蛰伏择机,目录,天府软件园情况阐述,区域商业市场调查,项目自身情况阐述,项目定位分析,项目运营建议,01区域商业市场调查,目前区域商业市场是什么样的？,区域商业市场调查,1,市场探究,区域市场介绍,区域商业概述,区域商业案例,区域市场介绍,本区域由处于南城核心开发组团之一的大源组团，会展中心、天府软件园等三个部分组成,周边区域环境,借市政府搬迁及南城的大势所向大源组团聚集一批品牌发展商的介入，极大的促进区域的迅速发展,区域市场介绍,区域商业概述,区域商业案例,未来区域将有大量商业用地供应,现状目前该区域内商业土地供应主要集中于天府大道西侧，近年已有一批商业用地供应市场；未来：在大源组团内规划有大量商业用地并呈带状分布，预计未来本区域还将有大量的商业土地供应市场。,区域商业分析,范围：连接城南新中心和华阳外围商业组团的重要区域。现状：目前该区域内商业主要集中于一点，即世纪城、会展中心板块，业态以高端专卖店（奥特莱斯）、高尚餐饮休闲娱乐店为主，多为会展中心周边五星级酒店的配套商业；未来：在会展经济、酒店旅游经济的带动下，随着armani.dunhill等国际知名品牌商家相继开业，该区域的商业地位必将凸现。,区域商业主要集中于会展中心内,酒店商业配套,世纪城商业配套,会展中心商业,会展中心商业,区域市场介绍,区域商业概述,区域商业案例,区域商业项目-新会展中心,商务总部基地,天鹅湖花园2期,国际会展中心,假日大酒店西楼,水品大厦,歌剧院,洲际大饭店,西蜀廊桥古镇,国际会议中心,休闲天堂小镇,时尚天堂街区,文化广场,新会展项目整体规划图,该项目更多考虑的会展功能与环境营造，缺乏对商业的整体设计,（时尚天堂街区美嘉奥特莱斯实景）,新会展规划的百货购物区,休闲天堂（天鹅湖花园大户型商铺）实景,新会展规划的餐饮、休闲区,新会展规划的旅游民俗文化区,湖畔玻璃景屋,（湖边玻璃景屋实景）,新会展规划的湖畔商业区,会展项目分析结论,1、会展中心内规划有会展、百货、餐饮、休闲等商业业态；2、会展项目规划时依据会展与环境的需求，缺少对商业规划的思考；3、新会展商业体量过大，规划和分区有业态的重合；4、发展商对区域发展的时间预判失误，造成区域商业供需失衡；5、由于目前区域不成熟，造成会展内入驻商家经营状况较差；6、项目内仍有大量的商铺存在空置，短期内难以改观。,目前区域内的商业供求失衡,02天府软件园情况阐述,2,天府软件园,软件园处在什么样的大环境中，他拥有什么样的企业？,天府软件园情况阐述,天府软件园-将成为西部软件基地，中国软件产业园区中一颗耀眼的明星。,园区概况-天府软件园是西部软件产业的中心,成都市的软件园发展战略中将在新城规划9平方公里的软件产业带，而天府软件园是其中的核心组成部分，它将为四川软件产业的快速发展奠定良好的基础。,一期经济技术指标摘要,总规划用地：1500亩,总建筑面积：23万,绿地率：45%,建筑密度：22%,停车总数：1311,项目总用地：340亩,容积率：1.02,一期入驻企业约50余家,天府软件园一期聚集众多的国际知名软件企业,天府软件园一期入驻软件企业,天府软件园一期入驻软件企业,知名软件企业的入驻，将为商业部分提供所需的消费群体。,天府软件园一期商业配套,布衣快饭天府软件园a9楼，是园区引进的配套设施，2005年12月开业。,尚舍咖啡天府软件园a9楼，2006年10月8日开业。,菜品介绍：1、6元套餐二荤二素一小菜，米饭、汤2、8元套餐三荤二素一小菜，米饭、汤3、小炒自助荤菜5元，素菜3元，米饭、汤4、点菜服务家常小炒、时令鲜蔬、煲仔类、汤羹类，随配席桌。5、面食-牛肉面、排骨面、炖鸡面、杂酱面（4元/2两，5元/3两）抄手、饺子（4元/2两）,布衣快饭*尚舍咖啡,天府软件园一期商业配套,浪淘沙餐厅“本物之味”,浪淘沙餐厅“本物之味”在天府软件园a1幢综合服务楼开张营业。餐厅推出商务套餐、特色小吃等经营项目。“本物之味”的开张，将与此前已经开业的“巴国布衣”形成良性竞争。,03项目自身情况阐述,3,二期配套商业,软件园商业配套处在什么样的环境中，他拥有什么样的产品？,项目自身情况阐述,项目所处位置关系,本案处于天府软件园二期c5-c8的区域内,二期经济技术指标摘要,总建筑面积：56万,绿地率：35%,建筑密度：18%,停车总数：4068,项目总用地：570亩,容积率：1.62,研发办公：46万,商业配套：10万,本案商业约：1.2万,项目基本概况,根据发展商的介绍软件园二期拟入驻企业约30-40余家,人口约1万余人。,北面临c10-12,南面临c2-c4,西面与独栋楼宇比邻,东面临c9号建筑,项目四至,项目被大量软件企业的办公楼宇所包围,通过对区域的总结，可以看出项目周边未来将迎来一个新的发展契机。,项目所处的周边及商业环境,基于目前区域居住的不成熟，造成区域商业发展受限，区域现有会展中心的商业同样发展缓慢。,项目产品分析,下沉式商业不符合成都人的消费习惯,项目层层合围难以吸引外部消费群,项目商业呈带状不利于商业规划,项目商业缺乏良好的人流动线设计,商业内街一般不受品质商家青睐,项目小结,根据政府对南城的未来规划，无疑将会促进和带动区域的快速发展，形成一个高品质住区与科技、软件结合的新兴区域。但是，在目前区域发展不成熟的情况下，软件园的配套商业结合自身的特点，消费客群目前仅能锁定软件园内部的商务人士。所以,我们只能和必须暂时以第一个五年期进行规划,04项目定位分析,1,软件园一期,2,在天府软件园内已入驻或将要入驻的软件企业近百家，大部分均是国际知名的软件开发企业，商务办公人群约2万余人（估算）。,天府软件园正在强势崛起，成为西部软件中心,软件园二期,备注：根据发展商对二期介绍的估计,项目商业面积约12000平米，均为下沉商业步行街,1,下沉式商业呈带状分布,2,下沉式商业,停车侧下沉式商业,项目短期来看挑战大于机遇，随着区域发展将会得到改善,项目sowt分析,1、市级商业中心2、区域商业中心3、社区商业中心4、专业商业市场,四种典型商业类型,市级商业中心一般出现老牌的城市绝对中心，这里拥有令人羡慕的人流量，便捷的交通，量大取胜，多以大型百货、商业步行街为主。例：春熙路、盐市口、骡马市。,区域商业中心是随着大型住宅片区诞生、提供日常消费功能，一般是价值量比较小的商品，如超市、餐饮。例：双楠伊藤、九里堤沃尔玛,社区商业是指每个社区所自带的零星商业，提供最常用的便利服务。例：wowo等小超市、小餐馆。,专业市场是指某种功能产品的集中卖场，一般需要大型物流配合，嘈杂。例：荷花池、富森美家居、金府机电城。,成都商业的四种常见层级,四种典型商业类型,1、市级商业中心,2、区域商业中心,3、社区商业中心,4、专业商业市场,根据产品线指标及区域商业市场，本项目具备以上哪种产品资质？,软件园商业属于何种商业层级,1、园区内人口超过2万余人。2、园区内商务群体职业特性较强。3、园区内置配套商业远远超过他们需求。4、第一个五年期内的定位,商业定位：园区商业服务中心,服务功能：满足园区内大量商务群体工作之余的消费、休闲中心。,05项目运营建议,项目商业规划,项目战略思考,商业定位：园区商业服务中心-小憩休闲街,满足园区内商务群体的办公之后的消费、休闲服务，走大众化的服务路线,运动休闲,餐厅,下沉庭院,下沉庭院,天井,天井,天井,天井,2,c5-c6,下沉庭院,天井,天井,天井,下沉庭院,1,花地,花地,c7,茶楼,超市,1号餐厅面积：10002号餐厅面积：800运动休闲:800茶楼:300书吧:100合计:3000,书吧,前面我司已经感受到高新置业对一期商业品质的追求，在此就不做一一描述,项目商业规划,项目战略思考,通过对区域市场及竞争项目的分析，结合项目自身的特点所规划的商业业态,在五年期内都明显不足以支撑项目的商业体量，那么我们应该如何解决这一问题？根据我司专业的经验判断认为，二期配套性商业须进行整体联动,才能确保商业全面盘活和软件园整体形象的匹配。,自古不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域,实际上我们的开发管理方已在其宣传画册上明确规划-以城南高新区作为主要聚集区，形成连接武侯区、都江堰市的软件产业带。构想在五年之后，软件产业将成为成都战略的发展平台和支柱产业之一。成都将发展成为本部第一，全国领先，集研发、生产、出口和服务为一体的国际综合性软件产业之都。,核心战略思考,如何借助发展商及软件园区自身优质平台和资源，进行高效的系统整合，构筑软件园区独有的核心竞争力，并超脱出目前区域内商业的恶性竞争。,核心战略提出,两个五年规划-构筑软件园商业独有核心竞争力。第一个五年以作为满足园区内商业需求而设立。第二个五年则提供科技创新和软件产业链的整合，达到构建国际行业商业独特核心竞争力的目的。,进入蓝海,核心战略建议,充分利用自身优势及会展商圈平台，打造软件和科技创新产业的展会、展示、展销于一体的三展商业，创造商业核心价值。,三展商业,展会,展示,展销,借鉴之american-加州技术创新博物馆,位于圣何塞(sanjose)的加州技术创新博物馆(techmuseumofinnovation)成立于1990年。自成立以来，就成为了硅谷有名又受欢迎的参观地，并吸引了很多家庭和科技爱好者前来参观访问。每年大约能接待40万参观者。,目前在未对园区消费人群进行深入调查，及获悉项目全面资料的情况下，只是以商业的特性对项目局部进行了初期规划;由于在研究规划过程中所遇到的瓶颈,凭借自身的商业嗅觉提出项目未来的商业模式和构想。,问题,商业布局的具体方案商业业态的评定消费者客户进一步研究招商策略如何安排,需要在后续中不断研究明确我们深感责任重大,theend.,竆n筝琧q_槾俧)cm?鲩?_-唤曽)ekh?骯惵?垣颅cb2?:犽u皊毋葠?.q饀z_?v?燀本-8fd氾|6v?摑1彊?z9&蓅聉匷簊癦?籬艂1鵯憳q?莢?.?v潮乃2?娣賃宅q唨$htv?2?瘤!w炷箝裘7豀糏4腪甘?闱詋j?x#辐q柸w&m岶桎茵z捰奅蓮您?桟?n離妨b?刋)?_?艜+庱笜侰?魻偂u喅冒-汙阬b徙絕拃g肳?ohg3濳綣甐剀7磦?1籸p?vf?凱泮w7?铪?聨焃騝堌鋷?x流?iq?镄?s_ur(m彖娷泚t3硎ml1鑃r+z=?竛姑酄?jb滪9y擥螣?虭(jg03復?h?b玾n=渐d*菂土?涓吷