法律法规培训.ppt

欢迎加入同致行！,2019/12/18,freet,2,法律法规应用指南,有规矩才成方圆,2019/12/18,freet,3,前言,本行业是一个综合性行业，在整个项目的开发过程中，既有企业，又有土地、建筑、销售、广告等等，相关的法律法规也相对较多，本次培训我们主要对我们日常在销售中应用较多的讲解。,2019/12/18,freet,4,本行业涉及的法律法规,2019/12/18,freet,5,主要法律法规,中华人民共和国国有土地管理法,中华人民共和国城市规划法,中华人民共和国建筑法,中华人民共和城市拆迁管理条例,中华人民共和城市房地产管理法,建筑工程管理条例,中华人民共和国合同法,商品房销售管理办法,物权法,.,最高人民法院关于买卖合同纠纷的若干解释,房产测量规范,物业管理条例,2019/12/18,freet,6,行业涉及到的行政管理部门,发展计划改革委员会西安市国土资源管理局西安市规划局西安市城乡建设委员会西安市房屋管理局以上为主要涉及的5个部门,2019/12/18,freet,7,土地的性质及获取途径,1、国有2、集体所有,土地的性质,土地的获取途径,1、拍卖2、出让3、转让,2019/12/18,freet,8,五证的办理,立项批文,用地规划许可证,国有土地使用证,工程规划许可证,工程施工许可证,房屋预（销）售许可证,发展计划改革委员会,西安市规划局,西安市国土局,西安市规划局,西安市规划局,西安市城乡建设委员会,西安市房屋管理局,2019/12/18,freet,9,五证的办理,用地规划许可证,国有土地使用证,工程规划许可证,工程施工许可证,房屋预（销）售许可证,西安市规划局,西安市国有土地管理局,西安市规划局,西安市规划局,西安市城乡建设委员会,西安市房屋管理局,2019/12/18,freet,10,法律法规在合同中的应用,编制单位：中华人民共和国建设部国家工商行政管理局,合同制作依据：gf-2000-0171,适用范围：全国通用,2019/12/18,freet,11,房屋存在的形式,土地性质的不同，决定享有的权利不同,2019/12/18,freet,12,商品房的概念,在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品房。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房可分为内资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。凡是自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。,2019/12/18,freet,13,土地编号的划分,土地编号的划分，以行政区域为基础，区域内网格划分编号,例如：土地证编号：西未国用2004出字第019号土地编号：wy4-1-1,2019/12/18,freet,14,土地年限的规定,（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。,2019/12/18,freet,15,现房、期房,现房：现房的概念在严格的讲应该是，完成初始登记，或者是俗话说取得大产权证的房子才叫现房。,期房：在没有完成房屋的初始登记以前的房屋形式均为期房。,2019/12/18,freet,16,房屋结构种类,2019/12/18,freet,17,阳台分类及计算办法,阳台的分类：封闭式、半封闭式,阳台的面积计算：封闭式：按阳台水平投影面积全面积计算半封闭式：按阳台水平投影面积的一半计算,测量规范明确规定,2019/12/18,freet,18,关于面积的约定,合同约定建筑面积：它不是房屋的产权面积，是在房屋最终产权面积没有确定前，开发商通过其他方式预测的房屋面积。（预测报告）,产权登记建筑面积：它是房屋的最终确定面积，也是产权证上的面积。它以房屋测量部门对房屋的实际测量为准。（实测报告）,2019/12/18,freet,19,关于合同中面积的计算,建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积,公摊面积=套内建筑面积公摊系数,公摊系数=楼宇内共用建筑面积/楼宇内套内总建筑面积,2019/12/18,freet,20,依据房产测量规范可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2.每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。,公摊面积的内容,2019/12/18,freet,21,面积误差,面积误差的基本条件：它是合同约定的面积与产权登记面积之间的计算,面积误差范围：面积误差比是绝对值3%以内,2019/12/18,freet,22,关于交付条件,1、该商品房经验收合格：是指该商品房在交付使用前经6方验收合格。即：建设单位、设计单位、勘探单位、施工单位、建设监理单位、消防工程单位。以上验收必须是在质检部门的监督下完成。,2、该商品房经综合验收合格：是指该房屋在竣工以后经相关部门的验收后才可以达到交付使用，包括上述1项验收以外，还有环保验收、人防验收、消防部门验收、避雷验收等各项验收。,2019/12/18,freet,23,3、该商品房经分期综合验收合格：是指对上述2项验收的分项分阶段验收合格。,4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件：是指该商品房在各项验收合格以后，并且向有关部门对项目的所有资料包括验收结果备案以后，取得竣工验收备案表。但是竣工验收备案表的取得必须是在项目资料备案以后取得，时间周期较长。,2019/12/18,freet,24,关于交房交接手续,1、合同第八条规定的证明文件,2、住宅质量保证书,3、住宅使用说明书,2019/12/18,freet,25,关于基础设施公建配套的内容,1、上下水管道2、强电3、电梯4、弱电5、暖气6、天然气.,2019/12/18,freet,26,关于房产证的办理期限,房产证的办理期限是在交房后开始计算，具体说是在交房日，第二天开始起计算。,2019/12/18,freet,27,前期物业管理服务,物业前期服务合同是在项目在销售前期，开发商对开发物业在业主委员会未成立的情况下聘请的专业物业管理公司对物业的管理，前期物业管理合同的期限不得超过3年，前期物业服务标准不得低于基本等级规范要求。交房入住后业主委员会成立后，根据情况，业主委员会有权要求更换物业管理公司。,2019/