如何成为一名成功的房地产总经理建议稿4.doc

上网兼职机会，免费注册独立商城，兼职月收入8000元以上，加盟网址： /如何成为一名成功的房地产总经理山东*8集团 *如何成为一名成功的房地产总经理房地产行业是一个资金密集型产业，房地产开发经营从土地获取、三通一平、设计与前期准备、建筑安装施工、销售实现以及物业管理等活动，无一不对房地产开发商的计划、控制、组织和协调能力提出很高的要求。这就要求房地产公司的总经理除了对房地产知识精通外，同时也应掌握大量的管理知识和实践经验以及驾驭全局的能力。比如财务管理、工程管理、人才管理等必须有较深入的了解。借着自己在攻读大学本科（脱产四年）学习经济管理专业以及自1992年起在国企中担任总经理兼党委书记的12年工作体会，及1998年被市政府选送到澳大利亚墨尔本学习国外经济管理4个月，和2002年经过层层选拔考试（笔试、面试、答辩）正式调入山东省商业集团公司（原商业厅）担任中层干部后的体会和经验，就对如何成为一名成功的总经理有着自己的认识。虽然在自己过去的工作经历中，不是专门做房地产这个行业，但断断续续也对一手购地、盖楼、楼盘销售等组织和操作过。对这个行业的特点有深刻的体会和许多难以忘怀的教训。我认为中国目前房地产公司的总经理们并不是天生就具备多强的能力，他们大部分是一步一步从实践经验中苦干出来的,他们的财富是用辛勤的汗水和心血积累起来的，“大亨都是苦出身”，这是地产界精英人物王石所言。我们集团的精神领袖徐懂事长，为了解工程的细节，经常每天从一楼爬到十几层高的建筑仔细查看过问，这种一丝不苟的敬业精神，给我们园城集团的每位员工树立了非常好的榜样。当然，除了有敬业吃苦的精神外，房地产的总经理不但要有专业的知识，更要具备不耻下问的精神，深恤孔圣人“三人行，必有我师焉”这样的道理。在济宁分公司的这段时间，通过对日常工作的亲身体验和对房地产行业总经理职务特征的思考。我认为：总经理的“责任”即在于主持公司的日常经营管理工作，实施年度经营计划，确保集团公司下达的任务得以达成这是总经理职务设计的第一要义。此外，总经理还应当对公司的生存和持续发展承担首要责任。必须牢记“责任、纪律、荣誉”三者并重的总要求，才能够成为一名成功的职业经理人。故此，我认为做一个合格的优秀的总经理需要从以下几点入手：一、努力达成既定目标，实现企业可持续发展。带领公司达到集团对分公司提出的预定目标是总经理的基本工作内容。具体点说，从2008年，确保完成集团对济宁分公司关于销售指标、融资指标、建筑施工等各项指标的基础上，做好企业文化建设、加强企业与当地政府和相关主管部门的协作、建立企业在当地的品牌，为实现公司在济宁的长远发展、实现济宁公司发展壮大打下坚实的基础。二、建设一支过硬团队，用制度、责任、学习氛围和文化保障工作推进顺畅。一个成功的团队是保障企业目标实现和持续发展的根本。团队建设中我认为需要注意几个重点。1) 严格制度。应该在严格执行集团公司相关规定和基础上，结合济宁公司的实际情况，从分公司管理、各部门（科室）管理、各岗位责任等方面全面完善，做到管理有章可行、有章可依。2) 明确岗位责任管理。从工作表象入手划定硬性管理指标，同时以公司文化为载体，进行思想教育，让公司里每一个员工在做每一件事时都能从内心里以负责任的态度去完成，杜决不负任务的人在团队里混天度日。3) 强化学习。胡锦涛任总书记后不管工作有多忙，每月都要拿出一天的时间集中学习，听专家教授讲课，是我党成立80多年来集体学习最多的一届领导集体，国家高层如此，我们做公司经营管理也理应如此，我的理解，不仅是管理人员学习，而应该把爱学习的精神用到我们整个团队，不断学习，从个人的提高到团队整体提高，这样我们的企业才能走得更好更远。4) 用文化栓心留人。人都是合群而居的。因为合群，所以就有了集体， 企业，就是集体中的一种。当企业的每个成员聚合到一起的时候，就形成了一种属于我们自己的、独特的企业文化。这是一种抽象而又具体、具体而又抽象的存在精神食粮！好的总经理应该能够根据自己企业的现状归纳总结出企业文化理论的精华，并将它再次融入到日常运作当中去，从而使这种企业文化不断发展升华，并形成一种更好、更时尚、更有生命力和代表性的企业内涵。如同联想集团的企业文化就是一个很好的例子。三、整合优势资源，成就济宁公司快速持续发展。每一个成功的开发公司，我认为都是一个好的资源整合者！应该是更多的用银行的钱、找到最优秀的设计单位、优秀的建筑公司和策划营销单位，整合利用各专业单位的专业特长，做出我们最优质的产品，并快速达成产品价值利润的快速转变。地方经济的发展、城市现代化进程的加快，在很大程度上都会依靠地产行业做支撑，济宁表现更明显。信贷是银行收入的重要组成部分，房产行业是资金密集型企业，以很行业发展起到至关重要的作用。相关主管部门也需要房产企业的发展而达到提升政绩的。我认为，一个要快速发展的企业，发展更好的房产企业，也应当整合以上社会对房产行业的需求，在迎合他们需求的过程中，充分利用他们能带来的便宜，快速达成拿地融资-批建销售获利过程的尽快达成！基于上述思路。以下是我个人对总经理日常工作开展的一些具体构思：(一) 总经理和上级公司以及董事长的关系。总经理是为集团公司董事长完成工作和达成目标的，不是把问题反应给公司、把问题推给董事长的传递手。作为一名总经理，无论离集团总部远近，完成任务是每一个总经理基本的责任的义务，完不成任务讲的再好听都是无用的，都是失败的。在实际工作中，出现一些比较棘手的问题，我主张不要事事请示天天汇报，遇到问题要自己想办法动脑筋，不惜一切地去觖问题克服困难。董事长关心的是结果如何，如果拖泥带水地汇报一大堆困难，最后还是完不成任务就决不是一个成功的总经理。董事长的精力总是有限的，要想方设法减轻他的负担。当然也不要什么事情都向董事长汇报解决，如果这样的话，就失去了总经理存在的意义。此外，还要注意职业伦理。执行命令听从指挥是每一个总经理们必须具备的素质，即便是在一些公共场合董事长批评的不恰当，也不应该当场顶撞，但可以在会后找机会和他沟通，要坚定不移的维护总裁的形象和声誉。(二) 时效与计划 房地产行业是一个时效性很强的特殊行业，总经理心中必须要有时间第一的观念，如果公司投入了很大的资金拿到一块土地，让你把项目经营起来，所交给你的项目在规定的时间内完不成，就会导致资金被长时间占用、规划方案和产品随时间的推进而被其它公司超越，降低产品竟争力，这样的总经理就是不合格的。我主张每一个总经理都要在自己的桌上压上一块玻璃板，玻璃板下面放上应清晰的一张醒目的表格，表格的内容有月计划、周计划，对下面的员工也应该提出这样的要求，并建立每天上班十分钟领导碰头会制度，把这一天的任务十分钟内布置好。及时检查督促任务完成情况。让每个员工在有效的时间内提高工作效率。(三) 产品规划设计房地产项目开发是否成功主要决定于前期规划设计。每个总经理在应知应会方面，还要有一定的房地产的基本知识，如学会看图纸、考察地盘等。而其中规划就是十分重要的一环。规划设计必须要以建筑规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场需求为出发点，根据实用、科学、经济、美观及先进的目标，按照建筑规划设计的程序，对楼盘的整体规划、建筑于外观、土地结构、水电消防、设备设施、园林景观、道路管线、装修等各个方面进行设计和运作、以实现最佳的价值目标。(四) 质量是企业生存和发展的根本施工质量是总经理必抓的一个重要环节，虽然不少公司有分管工程的副总经理，但是作为部门一把手也必须把施工质量、施工进度记在心上。施工质量的关键在于严格按照图纸和规范进行施工、安全文明施工、合理使用施工材料和设备和有序的施工组织安排。目前好多房地产开发商在施工期间经常出现漏水、墙体裂缝、墙皮脱落等质量问题，而质量的合理性以及长期效益是建筑施工质量的基本要求，所以在施工期间一定要注意施工质量，防患于未然。(五) 营销策划是实现企业盈利的基础一个好的产品，是通过营销策划实现产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。房地产开发企业的老总一定要考虑营销策划的包装，要充分利用营销策划公司的专业特长，做好对营销策划公司的监督与协作工作。以营销策划前期进行的市场调查，确定消费客户群，再针对客户特点设计产品，营销策划的成功与否是项目运作是否成功的核心基础。(六) 物业管理是实现产品增值最佳途径而物业管理服务质量是房地产企业后期产品增值的最关键部分。房产物业管理跟不上，它直接影响到项目和开发公司的形象，一个形象不好的公司是不能在激烈的市场竞争中站住脚的。产品开发完毕后，要公开选聘高水平、专业化物业管理公司进行物业管理，从而树立起所开发物业的品牌效应。(七) 财务管理财务管理是整个企业的重中之重，总经理必须家中有多少钱，象水一样清楚，每月每周每日的财务支出情况，财务主管必须及时报道总经理手中，总经理根据这个情况合理安排生产与经营，以有利于企业的精打细算，降低成本费用。古人说“已未雨，而绸缪”，不要等下雨了再收拾场院，就是这个道理。我认为财务管理要采取以下措施：1. 为了保证生产正常运行，必须把有限资金合理分配、使用。采取有效措施实行财务统一管理，资金统一安排，严格用款计划，最少每周召开一次资金平衡调度会落实工作。另外工程部门每月还必须向调度会呈报月用款计划，由调度会根据轻重缓急安排资金。2. 加强货款回笼，减少费用支出，使资金保持流动性。对存在的清欠问题应首先采取集中与分散相结合的办法进行清欠工作，其次对清欠遇到的困难要积极动脑筋去积极寻找债务链，减少坏帐的发生。(八) 人才管理 人力资源是第一生产力，人力资源对企业的发展起着决定性的作用，对企业经营战略的实施起着保障作用。我们的目的是把企业所需人力资源吸引到企业中来，调动他们的工作积极性，并开发他们的潜能来为企业服务。在我看来，一个成功的总经理，在人力资源方面主要树立以下三个观点：1. 加强个人修养，以个性魅力感染员工。大凡事业有成的人，其自身常常具有一般人所不具有的优秀品质或良好的修养；对于优秀的职业营销经理人来说，良好的修养或优秀的品质指的是什么呢？我想，不外户以下几个方面：对事业成功的渴望和激情。虽然房地产这个行业许多时候并不需要“破釜沉舟”，但对事业成功的孜孜不倦的追求则是必须的；试想一个安于现状、因循守旧、不思进取的经理，能有资格去要求其下属勇于创新并取得业绩极限的突破？要有公心。这里所讲的公心就是指大公无私，当个人利益与公司利益产生矛盾时，要以公司利益为重。要戒除贪欲。作为经济人，对合理、合法的利益的追求是无可厚非的；但是对非自己应该所的的利益要坚决拒绝，否则，会“心不安，理不得”。要真心的赞美员工。管理学中有句名言“只有不称职的领导，没有不称职的员工”，虽然这句话有点失之偏颇，但也告诉我们一个道理：员工是有可塑性的，员工都有闪光点：优秀的职业经理往往深谙用真心的赞美来挖掘员工的所的闪光点。2. 要抛弃“武大郎开店”及“任人唯亲”的思想，选用贤才。3. 针对我们房地产企业的特点，我们要有一支敢打硬仗、执行力强的精英团队。一个优秀的团队，必须有自己的特点：首先是一支善于学习别人长处的团队。不学习的团队，迟早是会被社会、被行业淘汰的团队，不学习的个人也是一样。这支团队要有切实可行、具有挑战性的目标。这支团队必须是一支团结的集体。这支团队必须是赏罚、知错必纠、反应灵敏、有较强战斗力敢打硬仗的领导集体。不断探求对新知识、新思维的学习和领悟。(九) 成功的总经理还必须是一名社会活动家。 一个成功的房地产总经理在管理好自己内部企业的同时，在对外交往上还必须有广泛结交各界朋友，尤其与我们地产界密切联系的单位和个人，上至当地政府主要官员，如建设局、土地局、房产局、规划局、税务局、银行、消防部门以及公安法院等部门的领导，下至经常打交道的建筑公司和社会知名人士和各界朋友。要有广泛的人脉关系，注重社会交往，一个企业要动什么活什么才能保证企业的正常运转畅通，如我们的徐董事长，不仅是一名著名的企业家，参政议政的人大代表，还更是一名社会活动家，他直接对我们每一个分公司的总经理们树立了榜样和楷模。以上是我根据