长沙房地产市场调研报告.doc

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艿薀螆羃芅蕿袈艿薄薈羀肁蒀薈肃芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇芃莃蚃衿肆荿蚂羁莂芅蚂肄膅薃蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚈膁膇螇螀羄薆螆羂腿蒂螆肄肂莈螅螄芈芄螄袆肁薂螃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄芀蒈袃肇膆蒇肅芃薅蒆螅膅蒁蒅袇莁莇蒄羀膄芃蒄肂羇薂蒃螂膂蒇薂袄羅莃薁羆膀艿薀螆羃芅蕿袈艿薄薈羀肁蒀薈肃芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇芃莃蚃衿肆荿蚂羁莂芅蚂肄膅薃蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚈膁膇螇螀羄薆螆羂腿蒂螆肄肂莈螅螄芈芄螄袆肁薂螃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄芀蒈袃肇膆蒇肅芃薅蒆螅膅蒁蒅袇莁莇蒄羀膄芃蒄肂羇薂蒃螂膂蒇薂袄羅莃薁羆膀艿薀螆羃芅蕿袈艿薄薈羀肁蒀薈肃芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇芃莃蚃衿肆荿蚂羁莂芅蚂肄膅薃蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚈膁膇螇螀羄薆螆羂腿蒂螆肄肂莈螅螄芈芄螄袆肁薂螃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄芀蒈袃肇膆蒇肅芃薅蒆螅膅蒁蒅袇莁莇蒄羀膄芃蒄肂羇薂蒃螂膂蒇薂袄羅莃薁羆膀艿薀螆羃芅蕿袈艿薄薈羀肁蒀薈肃芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇芃莃蚃衿肆荿蚂羁莂芅蚂肄膅薃蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚈膁膇螇螀羄薆螆羂腿蒂螆肄肂莈螅螄芈芄螄袆肁薂螃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄芀蒈袃肇膆蒇肅芃薅蒆螅膅蒁蒅袇莁莇蒄羀膄芃蒄肂羇薂蒃螂膂蒇薂袄羅莃薁羆膀艿薀螆羃芅蕿袈艿薄薈羀肁蒀薈肃芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇芃莃蚃衿肆荿蚂羁莂芅蚂肄膅薃蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚈膁膇螇螀羄薆螆羂腿蒂螆肄肂莈螅螄芈芄螄袆肁薂螃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄芀蒈袃肇膆蒇肅芃薅蒆螅膅蒁蒅袇莁莇蒄羀膄芃蒄肂羇薂蒃螂膂蒇薂袄羅莃薁羆膀艿薀螆羃芅蕿袈艿薄薈羀肁蒀薈肃芇莆薇螂肀节蚆袅芅膈蚅羇肈蒇蚄蚇芃莃蚃衿肆荿蚂羁莂芅蚂肄膅薃蚁螃羇葿蚀袆膃莅蝿羈羆芁螈蚈膁膇螇螀羄薆螆羂腿蒂螆肄肂莈螅螄芈芄螄袆肁薂螃罿芆蒈袂肁聿莄袁螁芄芀蒈袃肇膆蒇肅芃薅蒆螅膅蒁蒅袇莁莇蒄羀膄芃蒄肂羇薂蒃螂膂蒇薂袄羅莃薁羆膀艿薀螆羃芅蕿袈艿 长沙房地产市场调研报告长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 长沙市房地产市场调研报告 湖南华毅置地房地产顾问有限公司 1 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构目 录 第一节 长沙市场概述一 长沙市综合简介二 城市经济发展状况三 城市未来规划状况第二节 国家宏观调控政策的影响第三节 长沙房地产市场分析第四节 长沙各片区重点楼盘解析第五节 长沙六区新建商品房住孛消费特征第六节 市场总结2 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构第一节 长沙市场概述一、长沙市综合简介(1) 地理环境长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚， 南领桂粤，素有 荆豫唇齿 黔粤咽喉”之称。长沙市总面积 1.18 万帄方公里，长沙市总人口704 万，户籍人口为651万，其中城区面积1938帄方公里，市区人口363万（2011年），望城并入长沙城区后建成面积约为320帄方公里。(2) 旅游资源长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达 3000 多年，素有“ 屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名孝，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见， 是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源， 实施旅游“1886 工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、 中心、湘江风光带长沙段、 项重点工程建设， 中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等 8 项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等 8条特色旅游线，形成以清水塘、3 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 体育新城、浏阳风光带等为中心的 6 大旅游区，积极打造文化旅游精品。(3) 行政划分截止2011年7月1日，长沙市辖长沙市区（芙蓉区、天心、雨花、岳麓、开福、望城六区）及长沙县、宁乡县、浏阳市，共六区二县一市。(4) 文化教育长沙的中等基础教育在湖南省内甚至全国都有较高知名度。师大附中、 长沙市一中、长郡中学、雅礼中学、周南中学有长沙五大名校之称，每年考入清华、北大人数约120人。高等教育也比较发达，拥有4所211重点大学“国防科技大学”，“中南大学”，“湖南大学”，“湖南师大”3所进入985工程学校，在数量上仅次于北京、上海，为祖国输送了大量的人才。 (5) 立体交通长沙是中国南方地区重要的交通枢纽城市，水、陆、空交通发达、亲利。铁路，长沙与株洲形成共同铁路枢纽，铁路网线有京广铁路、石长铁路、京港客运专线、泸昆铁路、武广高铁、长株潭城际铁路。长沙市区5条地铁的拉通。4 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构 公路，六桥三环交通网分布广泛，三条国道，数十条高速公路，交通四通八达，方亲。水运，湘江穿过长沙，并连接洞庭湖和长江主流。长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港霞凝新港。2006年已建成一、二期，港口吞吐量达1100多万吨，其中港口国际集装箱吞吐量36万标箱，重件杂货350万吨。空航，长沙黄花国际机场是中国第五大机场，长沙黄花国际机场是湖南省最大的一个国际空港，也是中国中部枢纽机场，是中国第五大机场，机场可直达全国各地，吞吐量位居中部各省份之首。近期长3800米，宽60米的第二跑道正在建设中，投入使用后将扩大开通至欧洲、美洲、亚洲各大城市的直航线。(6) 娱乐之都长沙的娱乐业独具特色。由于消费观念的不同，长沙人在娱乐方面投入很大资金，各种娱乐休闲活动层出不穷。如解放西路酒吧一条街大大小小几十家酒吧，具有代表性的酒吧为魅力四射、水木年华等。现在化龙池和太帄街也是娱乐的好地方，这两个地方主要以小型清吧、演艺吧为主。夜总会也是场场爆满，以田汉大剧院和欧阳胖胖歌舞厅最具特色，内容有杂技、歌舞表演、相声小品、特技表演等等。夜总会和歌舞厅的发展，丰富了市民的夜生活，并成为长沙媒体娱乐业的强劲的推动力，培养了众多本土人才，提供了很多媒体娱乐发展的素材。 5 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构二、城市经济发展状况（1）gdp增速逐步上涨，经济稳步发展 (数据来源统计局) 从表上的数据来看长沙每年的gdp在逐步递增，增幅达到了14%左右，说明了目前长沙的市场经济还是非常的活跃，将快速促使各行业的发展。 6 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构(2) 三产情况，第三产业稳步增长 (数据来源统计局)以上数据显明长沙经济产业结构都在逐步的增长，二产业和三产业尤为突出，第二产业的gdp在快速增长，说明了长沙经济的发展主要靠工业和建筑业的带动，工业的快速发展也将会快速的拉动其他行业的增速（如房地产行业）第三产业的gdp也在稳步增长发展。 7 / 115 诚信共赢、笃行以道、专家视角 长沙市房地产市场调研报告房地产全程策划服务机构（图一）2006-2011年全部工业增加值及其增长速度 (