济南经济开发区张桥片区修建性详细规划

济南经济开发区张桥片区修建性详细规划说明书济南经济开发区张桥片区修建性详细规划 说明书目录一、项目概况21.规划背景22.规划目标23.规划范围24.现状条件25.上位规划3二、规划设计31.规划依据32.规划原则43.规划构思44.平面布局54.1功能结构54.2分区布局54.3空间形态65.配套设施66.交通组织76.1路网系统76.2步行系统77.绿地景观88.基础设施89.分期实施1010.指标体系10三、建筑设计121.住宅设计132.公建设计13一、 项目概况1. 规划背景1.1济南经济开发区作为济南“东拓、西进、南控、北跨、中疏”城市空间发展战略中“西进”实施的主要载体，目前其发展建设受到区内旧村的限制，开发势头减缓，发展有所滞后，区域竞争力减弱，对园中村进行改造已势在必行。1.2长清区委、区政府、济南经济开发区管委会对平安街道办事处张桥片区旧村改造高度重视并给予了大力支持。1.3张桥片区内的南汝村、张桥村村民强烈要求进行旧村改造，并经村民代表大会决议通过。2005年济南经济开发区已征用南汝村110亩一般农田，用于拆迁户的安置用地，征地手续已完毕,具备了先期启动的条件，开展整体详细规划，即是当前的迫切需求，也符合坚持规划先行，合理有序建设的原则。1.4平安片区控制性规划在07年已编制完成，具备了指导下一层次修建性详细规划的技术条件。该规划区的详细规划定位也符合济南市总体规划和片区控制性规划对该地区作为居住用地的功能定位和要求。2. 规划目标2.1合理安排规划区内村民安置、生活保障、统征开发三类用地，即是整体规划，又可相对独立，分区管理。2.2彻底改善村民居住条件和生活水平，形成繁荣宜居、环境优美、配套设施完善，具有持久发展活力的人文绿色居住社区，成为未来周边地区开发建设的典范, 为济南经济开发区的腾飞注入新的活力。3. 规划范围本规划区位于长清区北部平安片区济南经济开发区内，规划范围为玉皇山路以东，济荷高速公路以西，晶恒路以北至北侧规划路，总用地面积约47.52公顷，可规划净用地面积37.22公顷。4. 现状条件4.1张桥片区内现状用地涉及长清区平安街道办事处南汝村、张桥村两村。两个村户籍在册人口1655人，总户数414户。其中：南汝村户籍在册人口总数为852人，总户数208户。其中农业人口为828人，非农业人口为24人。张桥村户籍在册人口总数为803人，总户数206户。其中农业人口为782人，非农业人口为21人。现状建设以南汝村村民住宅建筑为主，多为单层砖混结构建筑，部分为二层砖混结构建筑，现状房屋建筑约45760万平方米。现状居住环境较差，缺乏合理有效的排水、排污等公共设施系统，配套公建匮乏。4.2规划区内用地位于黄河以南山区和平原的交接部分，地形地貌平坦，工程地质状况良好，整个地势总体呈东高西低。区内用地属于济南市泉域水文地质单元，地质特征属岩溶水间接补给区。适宜作为城市建设用地。4.3规划区周边环境景观和区位条件优越，东邻济荷高速公路，西邻国道220，北邻济南柴油机厂和规划经济开发区核心区，南侧在建城市主干道晶恒路东接长清大学园区核心区，西接国道220至主城区和长清城区，交通便捷。5. 上位规划5.1济南市城市总体规划和平安片区控制性规划对该地区的土地使用性质要求均为居住用地。本次修建性详细规划严格以控制性规划为指导，同时通过分析研究，考虑对其中用地布局做适当调整，主要包括： 小学的引入。经初步测算，本规划区已达到居住小区规模，但现状周边无可用小学，按配套设施先行的原则，设计拟将控规北部规划小学移入本规划区先期建设，以满足本地区和周边地区下一步开发的需求。 设计拟对区内沿北侧规划路的小区级配套服务设施在总量不变的前提下进行合理拆解，将幼托、社区服务站、文化活动站、体育健身等居民日常使用频繁的设施移入社区内部，将商业服务、金融邮电、医疗卫生等设施沿主要道路分散设置，扩大服务范围，方便居民使用。二、 规划设计1. 规划依据1.1中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）1.2建设部城市规划编制办法（2006年4月1日）1.3城市居住区规划设计规范（GB50180-93）(2002版)1.4济南市城市规划管理办法1.5济南市城市建设用地容积率规划管理暂行规定1.6济南市日照分析规划管理暂行规定1.7济南市平安片区控制性规划1.8济南经济开发区王宿、平安、张桥片区修建性详细规划方案征集招标文件1.9济南市规划局济规管函2008127号文1.10济南经济开发区张桥片区旧村改造项目总体策划方案1.11济发200520号文件中共济南市委济南市人民政府关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见1.12其他有关法规、规章、技术标准、技术规范2. 规划原则2.1以人为本的原则规划应创造人性化的城市空间，有利于构建和谐社区。2.2地区性原则尊重济南的自然、历史、人文背景以及规划区现状格局，使城市空间与建筑形象具有地区化特色。2.3以“生态优先、可持续发展为主旨”的原则着眼于城市发展，保证规划对本地区的发展起持续良性作用。2.4可操作性及分期实施的原则强调实施性与可操作性，为决策者提供能够分期实施、滚动发展的设计蓝图。2.5科学集约用地的原则规划应以科学发展观为指导，充分考虑土地供应、土地市场运作与开发建设成本，合理确定土地开发强度，高效集约利用土地，实现社会效益、经济效益、环境效益和谐统一。3. 规划构思3.1构建“健康和谐、生态时尚”的人文社区。摒弃传统住区单纯注重物质空间和封闭建设的不足，强调“交往活动与空间”，考虑居住与就业的结合，促进社区配套的复合与共享，强化居住社区的社会性。3.2倡导大型住区的开放性和复合化，构建与城市有机融合的活力社区。通过统筹规划多层次的道路系统，生态型的公共开放空间网络，与城市共享的社区公共服务设施，将复合的社区空间和地区肌理有机联结在一起。发挥社区公共资源的复合化和规模效益，增强城市和社区的新陈代谢能力，提升社区活力。3.3通过层次丰富的景观绿化系统，构建生态宜人的网络化绿色社区。规划形成由私密、半私密向公共绿化开敞空间过渡的，点、线、面相结合的绿色生态网络，构筑起生长蔓延、纵横交错、充满生机和活力的社区绿地系统。3.4构建具有弹性和适应性、可持续发展的动态社区。通过土地综合利用，将社区划分为多个相对独立的基本单元，为分期开发提供灵活的框架。4. 平面布局4.1功能结构规划总体布局结构概括为“一轴、两廊、三心、四区”。“一轴”：指公共开放活力轴。即在用地内部规划形成一条东西贯穿、弯曲流畅的小区级道路，沿线集中布置小学、幼托、社区服务、文体活动、行政管理、公共中心绿地等多种功能设施，成为各地块交通联系和组织公共服务的轴线，是集聚人气、最具活力、居民交往活动最集中、日常使用最频繁的社区公共开放空间。“两廊”： 指沿晶恒路的滨水绿化通廊和沿内部小区路北侧的开敞绿地走廊。即规划控制的两条开敞绿带，构建起社区绿地系统的主骨架，将自然景观有机的引入居住组团内部，并融合步行系统、休闲广场、健身场地和设施、商业餐饮等多种功能，与城市生活有机融合，成为居民滨水游憩、休闲交往、漫步健身的主要廊道。“三心”：指三个中心游园。即规划在三个街坊的核心位置均组织集中开敞绿化空间，引入水体景观、花卉小品，形成各具特色的园林景观，并由开敞绿廊有机的串联在一起。“四区”：指四个功能区。即规划形成的东、中、西三个居住功能区和沿晶恒路东段的一个集中公建区。4.2分区布局济发200520号文件中共济南市委济南市人民政府关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见中明确规定：旧村（居）改造必须将村（居）全部土地资源分三类进行统筹策划，一类是用于村（居）民住宅建设的居住用地，按现户籍管理在册人员，以人均土地面积不超过30平方米的标准核定；一类是用于村（居）民生产经营设施建设的生活保障用地，以人均土地面积不超过25平方米的标准核定；其余土地全部由政府统征储备，作为市场开发类用地。规划按以上三类用地进行分区，其中村民安置和生活保障用地按现有人口1655人计，人均55平方米，合计9.11公顷。其中：4.2.1村民安置用地区：规划全部位于2005年济南经济开发区已征用的南汝村110亩一般农田用地内，该用地征地手续已完毕，便于先期村民安置的开发实施。可规划净用地面积4.97公顷，考虑村民意愿和生活习惯，规划为5-6层的多层住宅区，规划总建筑面积7.97万平方米，其中住宅面积7.04万平方米，人均约40平方米；配套公建面积0.93万平方米。4.2.2生活保障用地区：可规划净用地4.14公顷。考虑综合开发模式，一部分位于110亩用地内，面积0.57公顷，开发集贸市场、综合商场超市、商务办公等大型集中公建，建筑面积1.03万平方米；一部分位于110亩用地西侧，可规划净用地面积3.57公顷，规划为11层的小高层住宅区，规划总建筑面积6.88万平方米，其中住宅面积6.45万平方米，配套公建面积0.43万平方米。4.2.3统征开发用地区：可规划净用地28.11公顷，考虑综合开发模式，规划为多层和小高层住宅区以及综合商场超市、商务办公等大型集中公建区，规划总建筑面积45.93万平方米，其中住宅面积37.26万平方米，配套公建面积4.49万平方米，集中公建面积4.18万平方米。4.3空间形态规划建筑整体布局清晰、自然简洁，住宅朝向均选择南北向，主要为板式多层和小高层住宅，以规整的行列式布局为主，建筑高度呈现“南低北高”、“外围高中间低”的特征，充分集约用地。同时强调不同组团建筑群体空间的变化和围合，规划住宅围合大小不一、灵活多变、相对独立的12个组团院落空间，共享三个中心游园；小学布局于中间地块北部，运动场地沿内侧布置，方便与社区居民共享。规划通过居住区中央弯曲流畅的道路和开敞绿带将各组建筑空间和中心集中绿地空间有机的连为一体，丰富和活跃了空间形态，形成丰富活泼、疏密有致、开阖有度、高低错落的现代社区形象。规划重点突出沿晶恒路的滨水绿地景观和城市形象，西段住宅区底层规划步行商业街，丰富沿街建筑景观界面；东段集中公建区临街近水，控制高度3-10层，通过不同形体的组合和曲线的引入，形成整体收放有度、活泼灵动的建筑界面，形态在平缓舒展中强调节奏和高潮，旨在创造自由流畅、人性化尺度的公共开敞空间，形成规划区的标志性场所。与西侧的住宅建筑群构筑起蜿蜒流动的天际线。5. 配套设施规划构筑“社区公共服务区+基层服务中心+基层设施”的三级复合化公共服务设施配套模式。在量的方面从满足需求出发，在空间布置上则充分考虑半径合理、布局均衡。5.1社区公共服务区“面”即沿晶恒路东段的集中公建区，是为本规划区及周边地区相配套的居住区级公建，集中设置集贸市场、商场超市，步行商业街、综合服务中心，文体活动中心、商务办公等大型公共服务设施，向周边城市区域高度开放和共享，并可作为弹性功能区，根据市场需求可兼容或调整为其他公共设施，满足周边地区多层次需求，创造社区的丰富业态和就业机会。5.2基层服务中心“点”即规划将居民日常频繁使用的小学、幼托、会所、文体活动站、社区服务中心等基层设施相对集中布置于街坊内部，服务便捷、可达性强，并融于中央绿色开敞通廊之中。5.3基层设施“线”即沿各街坊外围住宅均规划底层公建，形成“两横两纵”的商业街，设置商业服务、邮政所、储蓄所、卫生站、村委会、联防站、市政及物业管理等设施，线性分散展开，服务范围广，促进坊间交往，同时为社区居民提供自主经营场所和基层配套服务，并与集中公建区相连，构建区内生机勃勃、繁荣和充满活力的商业服务网络。5.4普教设施规划规划小学一处，位于中部街坊西北地块，规模36班，每班50座，服务半径500米，兼顾服务北侧居住区。规划在三个街坊内均布置1所幼托，其中：中部街坊内幼托规模6班，每班30座，为旧村安置居民配套使用；东西部幼托规模12班，每班30座，服务半径300米，均临近街坊北部出入口，兼顾服务北侧居住区。6. 交通组织6.1路网系统规划区对外联系便捷，南侧在建晶恒路为城市主干路，东接长清大学园区核心区，西接国道220，可北至主城区，南至长清中心区。街坊外围其他城市道路还包括一条城市次干路和四条居住区级道路与外围联系。规划街坊内部路网按“小区路组团路宅间路”三级设置。街坊中央规划一条12米宽道路，蜿蜒曲折，通而不畅，作为小区内主要出入道路，联系各居住组团。组团内道路实行人车分流的组织模式，入口处布置地面临时停车场和地下车库出入口，组团路和宅间路主要作为步行使用，使组团内部环境保持私密性、安静性和完整性。居住区停车率达到80%以上，同时控制地面停车率小于10%，以节约地面停车用地和硬化率，营造更生态更广阔的绿化空间。区内自行车存放在结合地下室建立的公共停车库内。6.2步行系统规划步行系统分为两部分：商业步行街系统和林荫步道系统。6.2.1商业步行街系统规划沿晶恒路和居住区级道路形成“两横两纵”的商业步行街。6.2.2林荫步道系统规划沿晶恒路河道两侧和中央小区路两侧组织林荫步道，是规划区内最主要的两条东西向绿化走廊，以南北水体步道连为一体，并通过园林路向中心游园和各组团院落延伸，形成开放有序的步行网络。7. 绿地景观规划形成“两廊三心多团”的绿地景观系统，构筑起由宅间私密绿地、组团半私密绿地向社区开敞绿地空间过渡的，生长蔓延、纵横交错、充满生机和活力的社区绿色生态网络。7.1.1开敞绿地通廊规划沿晶恒路和街坊中央小区路北侧集中布置两条东西贯穿、相互联通的开敞绿地通廊，沿线构建多个景观节点；对内向院落间渗透蔓延，对外联络城市公共绿地；融合了步行系统、街坊中心公共绿地、休闲健身场地和设施、会所幼托、景观小品、绿化水面等多种功能和要素，是聚集在街坊之间，蜿蜒曲折的带状绿色开放空间和景观长廊，是社区居民主要的交往和活动空间。相比团状或心状绿地，带状绿地服务范围更大，功能和效益得到了最大化，实现了景观的均好性。7.1.2街坊中心绿地规划在三个街坊的核心位置均组织集中开敞的中心绿地，形成三个核心景观区。7.1.3组团绿苑规划住宅组团围合的多个中心绿地，以种植花卉灌木为主，配以小型活动场地，尽量增加草坪面积，使居民可在此沐浴阳光，享受庭院之乐，是室内空间向室外空间的延伸。8. 基础设施8.1给水规划区内用地均为居住、公建用地，其生活用水采用优质地下水，供水水源近期利用长清自来水厂供水，远期利用平安片区规划的桥子李水厂供给居民生活用水。给水管道随主要道路建设，同步完善。为提高供水的安全性，区内管网采用环状布置。8.2排水、中水规划区内排水体制采用雨污分流制。规划区内具有地形平坦、污水出路集中、中水用量大和用户类型多等特点。规划在东西两个街坊内各规划中水处理站一处，其出水为河道景观用水及居住区绿化、道路喷洒和冲厕等市政、生活杂用水提供稳定、廉价的水源。污水管网规划结合现状地形及道路竖向标高，沿南北向主要道路布置污水干管，沿东西向道路布置污水支管。根据平安片区控制性规划，规划区内污水汇集到北大沙河北侧截污管道，穿越北大沙河后，排至长清污水处理厂。区内沿规划道路设雨水管道，就近接入防洪河道中。8.3电力电信在用地东西两个街坊内各设1座10kV开关站，可结合公建布置，使开关站大致位于负荷中心。并在每个街坊内根据需要规划10kV/380V配电所，共计9个。10KV线路沿区内主要道路布置，全部采用电力电缆沟及电力埋管敷设方式，形成环网。沿北侧道路公建内规划设置电信模块局和邮政所各一处。8.4热力规划采用集中供热，选择长清热电厂为主要热源。规划5处换热站，分别位于各居住街坊内和集中公建地块内，将城市热电厂输送来的高温热水换为低温热水后接入用户。8.5燃气规划采用天然气作为主要气源。区内天然气配气采用中压一级系统。8.6环卫、环保规划区内设垃圾转运站一处。生活垃圾的收集方式采用袋装化上门收集，送到垃圾中转站，压缩后集装外运至城市垃圾处理厂的方式。生活垃圾运输以推广拉臂车压缩式集装箱为主，垃圾运输逐步与垃圾分类相对接。公共厕所按服务间距设置，每个居住街坊内各一处，结合中心游园设置。加强节能环保，作好三废治理工作，走可持续发展的道路。加大噪声源管理，降低噪声污染影响。道路两侧控制一定宽度的绿化带，减少交通噪音污染。8.7消防规划规划沿主要道路均设置消火栓，间距不大于120米。各街区内均规划环形消防车道，保证消防机动车的畅通，满足居民的消防安全。9. 分期实施规划结合道路、现状基础设施条件、开发策略和规模等因素，按照先安置保障后开发建设的原则，遵照已提供的安置保障用地范围线，将本规划区用地划分四期实施。一期：作为南汝村、张桥村全部村民的居住安置和部分生活保障建设，位于南汝旧村东侧，已征110亩用地范围内，可规划净用地面积5.55公顷，其中村民安置用地4.98公顷，生活保障用地0.57公顷，二期：作为生活保障用地建设，为现状南汝村庄民宅建设用地的东侧部分，可规划净用地面积3.56公顷。三期：面向市场开发建设，为现状南汝村庄民宅建设用地的中西部分，可规划净用地面积9.16公顷。四期：面向市场开发建设，为规划区内剩余的农用地部分，可规划净用地面积18.95公顷。10. 指标体系10.1用地平衡表表1 用地平衡表编号项目单位面积所占比重（%）1规划总用地ha47.522可规划净用地ha37.22100（1）住宅用地ha18.8450.7（2）公建用地ha8.7523.5（3）道路用地ha5.1513.8（4）公共绿地ha4.4812.03其他用地ha10.30（1）规划城市道路用地ha6.62（2）规划河道用地ha1.18（3）规划沿河公共绿地ha2.5010.2主要经济技术指标一览表表2 主要经济技术指标一览表10.3配套设施一览表表3 配套公共服务设施一览表三、 建筑设计1. 住宅设计1.1设计指导思想：建筑单体设计以环境、景观、人的和谐为原则组织内、外空间，单元设计在满足设计要求的前提下，贯彻“以人为本”、“尊重自然”的思想，创造一个布局合理、交通便捷、环境优美的居住空间，充分的把阳光、景观引入到每一户中，使人、环境和谐的集合在一起。1.2户型设计要点：本项目是拆迁安置房设计和城市开发综合项目，户型面积分为60M2，80M2，120M2和140M2四种类型。在严格控制户型面积的情况下，充分考虑各户型居住人群的特点，以人为本，注重生活细节，合理的布置内部功能及交通流线，使动静及洁污分区明确，流线流畅而互不干扰；