合肥中隐于市街区业态规划方案.ppt

合肥中隐于市街区业态规划方案,2012年10月,曙光北路二轮提报【内部资料】,方案提纲,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,Part1概念综述1.地域商圈辐射2.街区主题定位3.概念手绘蓝图Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念综述,PART地域商圈需求辐射下的【中隐于市】,百脑汇电子经济商圈,省人大政务商圈,屯小学区商圈,社区高端生活配套商圈,未来兰亭公寓商圈,对于文化商业所推动的视觉、服务、品质、内涵的体验式消费，中隐于市已经具备了市场基础。,Part1概念综述1.地域商圈辐射2.街区主题定位3.概念手绘蓝图Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART街区主题定位,合肥首个休闲文化创意街区,项目定位/融文化、时尚、创意、消费为一体的城市主题型文化休闲商业街区。客群定位/商务人群、政界人士、高端白领、城市小资、外籍人士、城市游客等。业态考虑/创意百货、主题客栈、主题餐饮、动漫文品、精品零售等。,城市符号,文化名片,创意地标,Part1概念综述1.地域商圈辐射2.街区主题定位3.概念手绘蓝图Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念手绘蓝图（1）,Part1概念综述1.地域商圈辐射2.街区主题定位3.概念手绘蓝图Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念手绘蓝图（2）,Part1概念综述1.地域商圈辐射2.街区主题定位3.概念手绘蓝图Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART业态定位,Part1概念综述Part2业态定位1.商业案例2.业态功能布局3.业态分布Part3业态规划Part4运营模式,PART商业案例（1）,田子坊位于中国上海市泰康路210弄，是打浦桥地区的一条小街，1998年前这里还是一个马路集市，自1998年9月区政府实施马路集市入室后，把泰康路的路面进行重新铺设，使原来下雨一地泥，天晴一片尘的马路焕然一新。田子坊内入驻的艺术品，工艺品商店已有40余家，入驻的工作室、设计室有20余家，政府搭台，企业唱戏。在田子坊前期启动中，政府及其执行机构在整体规划、功能定位、业态调整、环境的改善和建设方面做了大量工作，内部极具小资格调而又不失亲民本色的运营策略成就了上海田子坊的有口皆碑。,典型项目链接上海田子坊泰康路的田子坊，在上海被称为“上海的苏荷”、视觉产业的“硅谷”,Part1概念综述Part2业态定位1.商业案例2.业态功能布局3.业态分布Part3业态规划Part4运营模式,PART商业案例（2）,成都市宽窄巷子改造在保护老成都原址建筑的基础上，形成了以旅游、休闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁传统文化氛围的复合型文化商业街，并最终打造成了具有“老成都底片，新都市客厅”内涵的“天府少城”。改造一新的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。,典型项目链接成都宽窄巷子“走进宽宽的窄巷子，你唱着老四川的歌谣”光头李进的一首MTV，尽显宽窄巷子古朴神韵。老成都的闲适，新成都的时尚，都在巷子里。,Part1概念综述Part2业态定位1.商业案例2.业态功能布局3.业态分布Part3业态规划Part4运营模式,都市时尚区：快速干道胖较大体量的现代建筑，以相关商业业态为主。创艺时尚区：充分利用改造后的曙光北路景观特色，设置特色零售和相关休闲业态，发挥街区整体立面的特色。人文休闲区：与周边市场相配套，设置文化主题商业特色产业链。创意休闲区：街区中部轴线为特色主题轻餐饮区域。创意用品区：依托屯溪路小学的商业培育环境开发主题动漫创意文品商业群。,PART业态功能布局,按照业种类别的特色及建筑布局，街区分为4个功能分区。,都市时尚,创意时尚,人文休闲,创意休闲,创意用品,概念分布,Part1概念综述Part2业态定位1.商业案例2.业态功能布局3.业态分布Part3业态规划Part4运营模式,PART业态分布,精品主题轻餐饮主题文化零售艺术作坊创意百货零售,按照功能区域，细分相关业态。,兰亭公寓（都市时尚区、创意时尚区）,Part1概念综述Part2业态定位1.商业案例2.业态功能布局3.业态分布Part3业态规划Part4运营模式,PART业态分布,创意休闲创意用品动漫文品人文休闲,按照功能区域，细分相关业态。,曙光北路（创意休闲、创意人文）,Part1概念综述Part2业态定位1.商业案例2.业态功能布局3.业态分布Part3业态规划Part4运营模式,PART业态分布,按照功能区域，细分相关业态。,零售、精品超市,主题餐饮、客栈,时尚零售,动漫创意文品,休闲餐饮（饮品、小食）,创意百货,Part1概念综述Part2业态定位1.商业案例2.业态功能布局3.业态分布Part3业态规划Part4运营模式,PART业态规划,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART街区概念整合（1）,白石客栈,内容：主题人文休闲综合体=主题沙龙+主题客栈+文艺书店+独立音像店+主题录音棚地址：中隐于市（15-1号铺）总面积约：369.6平米,01铺,02铺,03铺,04铺,05铺,5-1铺,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,01铺,PART概念分解,业态分解：,主题沙龙,（自测数据）,取材于姜夔“白石道人”，集中国传统诗词、音乐、文学主题文化客栈元素；定期举办合肥诗歌爱好者以中国古典传统诗歌为主题的文化活动，形成音乐为主题的定期聚会场所。,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART案例借鉴,成都白夜酒吧,白夜酒吧，成都文化沙龙。1998年5月8日在成都玉林西路落户。白夜是酒吧，更是宽窄巷子中的文艺坐标，成都，乃至外地的作家、艺术家、媒体人都以此作为聚会的“窝子”。酒吧的主人是文化界人士，所以这里是作家、艺术家、媒体从业人员、文学艺术爱好者的大家庭。这里有心意相通的朋友，也有节日热闹的聚会，还有隔三岔五的文化活动。白夜借酒精和文学艺术，把人们最自然的一面、最真实的一面完全地释放出来。诗人翟永明一直欣赏俄罗斯巨匠陀思妥耶夫斯基的小说白夜，所以就以白夜命名了自己的酒吧。之后，诗人又把“白夜”移植到了宽窄巷子的院落里边。老白夜在玉林西路85号，最早由著名建筑师刘家琨设计，是成都市最早的书吧。十年来，白夜在这里举行过许多跨领域的文化活动，并日渐成为成都酒吧的文化地标之一。酒吧内堂中有著名艺术家何多苓的素描和著名艺术家帅进滇的装置作品云；酒吧内堂正中是艺术家何毓中设计的象装置作品一样的吧台，为酒吧添色不少。,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,文艺书店,（自测数据）,以各种版本的传统诗歌书籍为主的文艺书店,02铺,案例借鉴：宽窄巷子散花书屋,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,独立书吧,（自测数据）,03铺,所谓独立书吧便是独立形态，独立品格，独立操作；千篇一律，非乃独立本色；形态上，独立书店往往独处一地，鲜与其它商业为临；即使开办多家，空间上各有特色，每每有独创之举，匠心所在。,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,内街：,房间内的设施设备均采用人性化设计，按照快捷酒店建设标准，定制装修人文主题；,主题客栈,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,主题录音棚,内街,树立合肥音乐制作行业新标尺；全程引进高端音乐技术，结合高版本音频工作站，为不同音乐人量身制作彼此相需求的音乐；成为合肥音乐人、电台、媒体的音乐制作空间。,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,独立音像店,（自测数据）,04铺,以中国古典音乐为主，配搭中国新时代中国风曲风格调的作品定制（如幽兰操、但愿人长久、似是故人来）不定期开展原创音乐发布、艺人作品录制、签售等主题活动；,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,罐头党,（自测数据）,05铺,日本mr.kanso短时间分店遍布东京、大阪等城市，除了罐头酒吧的话题性外，其最大的特色是收集了来自日本各地甚至世界其他国家的新奇罐头。所以来这里喝酒的客人，在这些上百种的罐头里挖宝，也是其中一种乐趣！当然最基本的罐头和酒缺一不可，店里的感觉也和一般居酒屋不太一样，大家可以从架上自己选择自己想要的罐头，就像到超市买下酒菜一样的感觉，然后再搭配店家贩售的酒类，使得往来体验者络绎不绝。,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,主题花店,（自测数据）,5-1铺,主题花店从事以鲜花为主的多元化经营，经营范围包括:鲜花及人造花的零售、批发业务;经营花店所需的用品、用具;花店是美丽幽雅的场所，花艺是花店的灵魂。,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,创意工作室,05、06铺,05、06铺：,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART街区概念整合（2）,内容：主题创意休闲街区=DIY手工坊+创意集市+文艺琴社+动漫文具+休闲饮品地址：中隐于市（0817号铺）总面积约：374.83平米,08铺,09铺,10铺,11铺,12铺,15-13铺,17、16铺,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,创意水果铺,（自测数据）,08铺,主要从事以新鲜水果零售为主的多元化经营，经营范围包括:鲜果零售、批发业务;鲜果榨汁、饮品加工等;,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,主题咖啡屋,（自测数据）,这里不仅是咖啡屋，也像是个杂货铺，你可以买到店主自己刻录的各种老电影，欧美、日本的怀旧老歌，电子及古典音乐，还有黑胶唱片、唱机、雪茄、小协奏曲、笔记本、咖啡杯、各种打折书本等等。,09、10、11铺,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,DIY手工坊,（自测数据）,12铺,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,动漫文品店,（自测数据）,13-15铺,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART概念分解,业态分解：,主题饮吧,（自测数据）,16-17铺,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART运营模式,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式,PART项目运营范例,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式1.概念发散2.规划原则3.运营体系,街区组团文化立意设想：,音乐的制作与发布强势联合地区报纸、电视、广播媒体，专项策划新时代“中国风”音乐作品的小型发布，并整合广大媒介资源创意策划品牌专属的“填词运动”等主题音乐类活动。真正意义上树立本地音乐制作领域新标杆。,充分考虑区域的地方特色与文化传承将博满堂特有的文化价值核心融入街区。让消费者体验浓缩的品质享受！,以白石客栈作为创意文化热点以姜夔与赤阑桥概念为核心辐射的传统文化领域，聚集相对零散的传统文化爱好者、学术研究者，已专属领域沙龙的形式构建真正属于他们的精神家园。,PART核心定位的概念发散,创意文化商业典范,传统消费的提档升级,学术接待的首选,文化消遣的品牌地,传统+现代体验式街区,休闲体验的国际化,凸显文化与创意的商业形态,全面提升合肥目的性休闲消费的品质,学术接待的首选场所，彰显地方特色,文化艺术作品交流、发布，提升文化形象与地方特征,将传统建筑、历史传承与现代的理念和建筑特色完美结合，成就体现时代感的艺术街区,都市潮人、文化追随者、白领、文艺青年的消费地，将国际的风潮与文化精神真正引入合肥,满足需求填补空白,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式1.概念发散2.规划原则3.运营体系,PART规划原则,将地块原有的旧建筑予以保留，在体现原地块风貌同时，将街区整体风格予以平衡式包装改造，做到现代与传统的完美结合。,旧建筑保留,生态景观保护,建筑风格把控,原曙光北路地块的生态绿化系统具有历史年份，街区景观将以不破坏为前提进行改造。,与街区整体规划保持一致性，严格控制建筑改造风格。,保护性改造,周边居住区协调,与街区地块周边的社区结合统一考量，从建筑景观、沿街道板、业态布局等因素深入考量，构建和谐文化中心区。,Part1概念综述Part2业态定位Part3业态规划Part4运营模式1.概念发散2.规划原则3.运营体系,PART运营体系,不断完善的运营体系,TOE（Estate物业）：博满堂专属物