住房拥有率和房产资产占比较高 CAIJING.COM.CN.docx

房产在家庭财富中作用和风险西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年1月摘要：根据中国家庭金融调查与研究中心的数据显示，城市家庭住房资产占总资产比例为65%，农村家庭也达到了54%，这意味着中国家庭一半以上的资产以房产的形式存在。同oecd国家相比，中国住房资产占家庭总资产比例较高，尤其是多套房产占家庭总资产比例较高。但是，如果一个家庭拥有工商业项目、股票等其他方面的投资，其房产占总资产比例要显著低于其他家庭。住房资产占家庭资产的比例随着户主年龄的增加而增大。对于除自住房外的多套房资产占比，高收入家庭以及拥有股票的家庭其比例占比也显著高于其他家庭。中国家庭金融调查与研究中心的数据还显示，房产占家庭资产比例高的地方，同时其房价收入比也较高，更增加了家庭财富风险。同时我们还发现，通过民间借款买房的家庭，其房产占家庭资产比例显著高于没有借款的家庭，这也反映出房地产市场风险对民间金融市场的溢出。然而，房价下跌风险对于银行的家庭贷款并没有明显的风险溢出，房价即使下跌50%，也仅有10%的家庭其住房价值小于剩余贷款。因此，拓宽家庭投资渠道，增加资产多元化，是降低因房价下跌所导致的家庭财富缩水风险的有效措施。15自1998年住房改革以后，住房供给变为主要由市场提供，中国城市家庭的财富选择中又多出了一项重要的选择买房。伴随着住房价格的不断攀升，中国家庭的住房自有率迅速提高，房产已然成为普通家庭最为重要的财富。利用中国家庭金融调查与研究中心的数据，我们可以揭示房产在中国家庭财富中的作用以及住房价格波动对于中国家庭以及其他机构参与者带来的风险。住房拥有率和房产资产占比较高根据2011年和2013年中国家庭金融调查的数据，我国家庭自有住房拥有率在城镇地区有所提高，从84.8%上升到87%；在农村地区住房拥有率基本保持不变，在96%附近波动。无论是城市还是农村，我国家庭住房拥有率都远高于国际平均水平。表1: 中国家庭住房拥有率20112013城镇地区84.8%87.0%农村地区96.0%95.8%图1：全球主要国家住房拥有率数据显示，2011年城镇地区有房家庭中拥有一套住房的家庭占比为81.7%，拥有两套及以上住房的家庭占比为18.3%；2013年城镇地区有房家庭中拥有一套住房的家庭占比为78.3%，拥有两套及以上住房的家庭占比为21.7%。一套房家庭比例下降，拥有多套房家庭比例上升，主要是因为城镇地区有相当比例的一套房家庭购买了第二套住房，家庭拥有的住房资产进一步增大。表2：城镇地区住房拥有情况20112013一套住房81.7%78.2%两套及以上住房18.3%21.8%另一方面，房产的价值占家庭总资产的比例在城市和农村家庭呈现出不同的变化趋势。城镇地区房产占家庭总资产的比例由2011年的63.8%上升到2013年的65.2%；而农村地区这一比例则由57.8%下降至53.9%。表3：房产价值占家庭总资产比例20112013城镇家庭63.8%65.2%农村家庭57.8%53.9%房产占家庭净资产的比例城市和农村地区，均呈现了下降的趋势。尤其是农村地区下降得尤为明显，这一比例从62.5%降至57.8%。表4: 房产价值占家庭净资产比例20112013城镇家庭69.6%69.0%农村家庭62.5.%57.8%（一）分地区房产占家庭总资产比例按照东部、中部和西部地区分类统计房产占家庭总资产的比例，可以发现无论是城镇地区还是农村地区，东部地区的房产占家庭总资产的比例都要明显高于中部和西部地区。说明住房资产在东部地区家庭财富中的地位更为重要。图2：分地区看房产占家庭总资产比例按照一二三线城市进行统计，可发现一线城市房产占家庭总资产的比例以及占家庭净资产的比例均显著高于二三线城市，达到75%以上。在这两个指标上，二线城市略微高于三线城市。表5：一二三线城市房产占家庭总资产比例房产占总资产比房产占净资产比一线城市75.9%79.0%二线城市63.9%67.0%三线城市61.4%66.4%（二）不同特征的家庭房产占总资产比例将家庭总收入从低至高排序，分为四个组别，分别统计各个组别房产占总资产的比例，可发现无论是城镇地区还是农村地区，除去收入最低的25%的家庭外，收入最高的前25%的家庭的房产占总资产的比例都低于其他组别的家庭。图3：不同收入家庭房产占资产比例在城镇地区，房产占总资产的比例随着户主年龄增大而增高。农村地区，年龄较大的户主其房产占家庭资产的比例也较高。城镇地区户主年龄大于60岁的家庭的住房占比高达82.3%；而在农村地区这一比例也高达61.2%图4: 不同户主年龄家庭房产占比户主的健康程度不同，房产占家庭资产的比例也不同。数据显示无论是城市还是农村，户主健康的家庭的房产占比都显著低于户主不健康的家庭。图5：户主健康与房产资产占比数据显示，户主受教育程度较高的家庭其房产占家庭总资产比例较低，城镇地区与农村地区均呈现这样的规律。这可能是由于受教育较高的家庭，其投资知识较高，更能够通过其他途径配置自己的资产。图6: 户主受教育程度与房产资产占比（三）其他投资渠道对家庭房产占家庭总资产比例的影响工商业家庭其房产占总资产比例低对家庭按照是否从事工商业经营进行分类，从事工商业经营的城市家庭住房占比为37.1%，而没有从事工商业经营的城市家庭这一比例高达81%；在农村地区，从事工商业经营的家庭住房占比为42.0%，而没有从事工商业经营的家庭住房占比为58.9%。图7: 有无工商业项目的家庭房产占比拥有股票家庭其房产占总资产比例低对家庭按照是否持有股票进行分类统计房产占比，可以发现无论是城市还是农村，拥有股票的家庭，其房产占比低于无股票投资的家庭，这一特征在农村地区的表现最为明显，无股票家庭房产占比为56.8%，但有股票家庭房产占比仅为48%。 图8：有无股票家庭其房产占总资产比重（四） 多套房房产占比将房产分为自住房资产（回答时的第一套房信息）以及多套房房产资产，可以相应求出自住房占总资产比例以及多套房房产占总资产比例。这样不仅能反映出各组别多套房拥有率，也能反映分组风险的构成。数据显示，2013年城市家庭其多套房占总资产的比例为14.2%，农村地区这一比例也高达12%。 表6：2013家庭多套房资产占总资产比重多套房房产占总资产比例多套房房产占净资产比例城市家庭14.2%15.0%农村家庭12.0%12.9%同时数据结果还显示，一线城市家庭在首套房资产占比及其与多套房占资产比例方面均显著高于二、三线城市。图9: 不同特征家庭多套房房产占总资产比例高收入家庭其多套房占总资产比例高。按总收入高低将家庭分为四个组别，可发现多套房占住房资产的比例随收入的上升而不断上升，收入最高的25%的家庭占其多套房房产占资产比例显著高于其他收入组家庭。图10: 按家庭年收入看多套房资产占比城镇地区拥有工商业家庭多套房占总资产比例低。根据chfs数据，城镇地区拥有工商业的家庭其多套房房产占总资产比例显著低于没有工商业的家庭。然而在农村地区，拥有工商业的家庭其多套房资产占总资产比例显著高于没有工商业的家庭。图11: 有无工商业经营项目对多套房产资产占比的影响城镇地区拥有股票的家庭其多套房占总资产比例高。在股票投资方面，城镇地区拥有股票投资的家庭多套房占比显著高于无股票家庭。图12：拥有股票的家庭其多套房占总资产比例二、 中外对比将我国和其他oecd国家在家庭资产配置尤其是住房资产占比方面进行比例，可发现中国在自住房投资和多套房房产投资占比上都较高。在自住房投资占比方面，中国家庭仅低于英国而明显其他国家，这主要源于我国近年来不断攀升的房价所致。在多套房投资占比上，中国家庭仅低于韩国而高于其他国家。说明我国家庭在家庭资产配置上更倾向于房产投资，从侧面反映出房产在我国家庭财富中的重要性以及家庭对房产的依赖，也说明我国家庭资产较为单一，家庭财富风险较大。图13： 各国家庭首套房资产与多套房资产占比情况 注：数据来源于 oecd.stat以及chfs三、 房产风险分析（一）、住房市场对家庭财富的风险房产占资产比例高省份，房价收入比高图14： 各省房产占资产比例与房价收入比住房占家庭总财富比例高的地区，其房价收入比也较高。房价收入比较高地区，说明住房市场泡沫程度也越严重，因此房价下跌的可能性也越大。然而与此同时，这些地区的房产占资产比例也较高，说明家庭资产减值的风险也越高。（二）房产对民间借贷的风险借款买房的家庭其房产占家庭资产比例高图15： 民间借贷与房产占比数据显示，通过民间借款买房的家庭，其房产占家庭资产的比例显著高于无民间借款的家庭，城市与农村均如此，说明负债家庭，其资产风险更高。城镇地区通过民间购买的多套房家庭其房产占资产比例高于85%，而无负债的家庭，这一比例仅为64.5%。农村家庭通过民间借款购买多套房的家庭，其房产占资产比例也达到了75%，远远高于没有民间借款的农村家庭。（三）、住房市场银行贷款压力测试房价下降50%，亏损家庭仅比例为10%图16： 房价下跌压力测试根据家庭现有住房价值以及剩余贷款情况，我们可以 进行住房压力测试，推算在房价下降一定比例后家庭住房价值小于剩余贷款的比例。我们可以看出，房价下降5%到40%之间，该比例变化不大。即使降低50%后，家庭亏损比例也小于10%。因此住房贷款对住房价格有很强的抗压力。综述所述，城市家庭住房资产占总资产比例为65%，农村家庭也达到了54%，这意味着中国家庭一半以上的资产以房产的形式存在。拥有工商业项目