201608成都世茂城五期商业发展报告43页.pptx

世茂城五期商业发展报告,2016年8月18日,西部区域,目,录,目前龙泉常住人口80万，加上流动人口100多万。然而目前龙泉拥有各类商业面积约140万，以传统底商和临街商铺为主，按照100万区域人口计算，人均于商业面积1.17，低于成都1.5/人的人均商业面积。驿都大道沿线生活居住项目多，成龙大道沿线经开区企业众多，但一直没有聚集周边人气的集中商业，购物、娱乐休闲等日常需求将受到一定影响。,龙泉区域人口超过百万，gdp排行成都首位，区域楼市发展较快，但驿都大道、成龙大道沿线缺配套、缺商业，人均商业面积仅1.17，大型商业存在市场机会。,龙泉商业发展潜力,距离1.8km,主力商圈,游离商圈,次要商圈,商圈体量约40万，常商住人口约20万,商圈体量约50万，常商住人口约20万,商圈体量约100万，常商住人口约48万,本项目所在的大面区域，作为连接三圣乡及龙泉城区的重要商圈，是成都东部副中心，区域规划人口20万，庞大的中高端商住人群，将为区域商业提供有力的消费保障。,龙泉商圈发展格局,龙泉驿区现有3个商圈,本案所处在片区为中处商业发展起步阶段的经开片区.未来龙泉驿区的商业布局:本案紧邻成都市区，属10分钟经济圈层，且本案以5期商业地块无缝对接2号线地铁沿线，真正的地铁商业。,龙泉商圈发展格局,根据国际商业计算的康帕斯法则计算，商圈均衡点为：,dab=a贸易区的销售范围，向b贸易区，以公里计算：d=在a和b城市间主要路段的公里距离pa=区域的人口pb=区域的人口,ab=d/（b/a）,按照以上公式进行推导，大面核心商圈与主要竞争商圈，东村商圈、中央商务商圈均衡点分别为：与东村商圈=3km与中央商务商圈=8km,大面商圈吸附力,东村商圈20%,龙泉商圈13%,大面商圈100%,按照上述公式变化后，我们设各地商业售面积为s，到达时间为t，则计算a地区前往b.c.d地区购物率的公式为：,sc/tacpad=sb/tab+sc/tac+sd/tad,客群规模测试公式为：,客群规模=核心商圈人口*购物几率+次级商圈人口*购物几率+游离商圈人口*购物几率,按照以上公式进行推导，大源商圈潜在客群规模：核心商圈=20万人；次级商圈=4万人；游离商圈=6万人；求和：大面商圈客群规模=30万人,大面商圈吸附力,大面商业发展规划,住宅,本案,公共机构,集中式商业,魅力资源,办公/产业园,成龙大道,青台山路,龙城大道,天鹅西湖南路,项目所在区域沿成龙大道北侧主要以刚需品质住宅群、高等教育机构群为主，南侧则以产业园集中办公群为主。区域商业多以底商、小独栋为主，集中式商业开发时限较晚，集中商业是区域的空白。,规划独立商业,规划社区底商或商业街,已经营独立商业,已经营社区底商或商业街,大面商业发展格局,备注：商业面积统计均不包含写字楼、酒店、soho,规划独立商业,规划社区底商或商业街,已经营独立商业,已经营社区底商或商业街,大面板块商业规划以世茂百货为中心、青台山路为主轴展开布局，各项目均配置社区商业，且以社区服务型消费为主，世茂五期将承载整个区域的商业消费。,大面商业发展格局,住宅,商业,配套,川师一二期工程完工,2010年,2011年,2014年,2013年,2012年,2015年,2016年,2017年,2018年,师大花园商业运营,师大花园住宅交房,师大花园公寓、云立方一期3、6、7号楼、万卷山一期、龙城一号一期交房,卓锦万黛一期、龙城一号、世茂城四期、天府逸家一期配套商业交房,龙城一号、云立方一期、炜岸城一期洋房、天鹅湖一期、世茂城二期交房,炜岸城一期配套商业交房,卓锦万黛一期、世茂城四期、云立方一期、天府逸家一期、天鹅湖三期、炜岸城一期高层交房,世茂城一期、合能四季印象交房,玫瑰花语、华润国际社区一期、天府逸家二期、炜岸城二期交房,云立方、万卷山配套商业交房,玫瑰花语、华润国际社区、天府逸家二期配套商业交房,世茂百货预计建成,北京大学成都附属实验学校9月开学,天府逸家三期、卓锦万黛二期、世茂城三期、泰华锦城一期云立方二期、炜岸城三期交房、三千庭,天府逸家三期、卓锦万黛二期商业交房,随着地铁2号线通车，北大附校开学后，大面区域从2013年以来交房迎来高峰，区域在开发楼盘十余个，随各大开发商交房，入住人口不断增加。,华润国际社区二期、三千庭预计交房,大面项目交房情况,地铁二号线通车运行,地铁二号线延长线通车运行,区域范围内居住小区及学校人口估算,大面居住人口情况,近几年大面区域各项目陆续交付使用，以消费能力强劲的三口、四口之家为主，对商业需求有进一步的拉伸作用，此类客户将成为本案商业最直接的目标客群，预计本案商业于2017年呈现，周边常驻人口将超过12万人。,区域为重点规划区域，驿都大道成龙大道沿线缺乏大型商业配套，而医院、学校、公园等配套相继建成，随着本案五期商业的开发，区域将成为名副其实的东部副中心；近几年大面区域各大项目集中交房，品牌开发商持续进驻，十余个品质楼盘在开发，到2021区域人口将超过20万，以消费能力强劲的三口、四口之家为主，本案商业于2017年呈现，周边常驻人口将超过12万人。,区域商业格局小结,目,录,区域整体商业去化情况,2016年1-7月大面板块商业市场成交2.61万（220套），10余个项目商铺在售，去化情况一般，而龙城1号紧靠当前区域的商业消费中心，走量较好。,大面板块2016年1-7月商业销售约2.61万平米，220套，均价19263元/平米；大面板块10余个项目推出商铺在售，在商业销售成交排名中，龙城1号位居第一，主要原因在于地理位置优越，川师带来大量人流，而世茂城上半年无商业供货。,以上数据来自锐理,价格稳步上升，销量有所回落：从2015年至2016年第二季度，大面板块商业成交量整体处于下降阶段，均价处于缓步上升中，2016年第二季度达到26434元/平米；以价换量：2016年第三季度，区域内商业均价下降15491元/。,从2015年至2016年上半年，大面商业价格稳步上升，但进入2016下半年，为抢夺商业市场，各项目商业“以价换量”快速走量。,区域整体商业价格走势,以上数据来自锐理,大面板块商业供应充足：2013年板块供应释放最高，供应了11.4万平米，使得供销比达到6.7，2014年供求比小于1，随后2015年市场供应加大，整体来看，板块商业处于稳步供应的状态，根据各大楼盘规划，未来还将有大量商业供应。,经过2013年集中供货之后，2015年大面商业供应又一波高潮，截至今年下半年区域商业供货充足，供销比为1.7：1。从各项目后期货源来看，未来商业供应将持续放缓，各项目底商大部分已推出。,2010-2016年7月大面板块商业供应,区域整体商业供应情况,以上数据来自锐理,截至2016年7月，大面板块商业存量为21.9万平米，存销比为8.7，存销比有所下降；从走势来看，片区存量保持稳步上升的状态，存量达到2016年来最高点。,2016年大面板块商业存量为21.9万平米，达到近年来最高点，且片区存量保持稳步上升的状态，后期商业竞争主要以库存去化为主。,区域整体商业存量情况,以上数据来自锐理,2015-2016年7月大面板块商业成交结构（套）,大面板块商业分布面积较广，多面积段成交较好，50平米以下，总价90-120万成交最好，其次是50-70平米，总价90-120万成交较好；,区域商业以社区底商为主，多数业主自营或投资，产品成交结构以40-70平米去化较好，总价90-150万商铺最为畅销。,区域整体商业成交结构,以上数据来自锐理,师大花园校园金街云立方商业合能四季映象商业万卷山商业世茂城二期、四期,龙城一号商业炜岸城商业玫瑰花语商业华润国际社区商业天府逸家商业金茂悦龙山商业金科东方雅郡商业保利紫薇花语商业世茂城,主要已经营商业,主要在售商业,商业形态,招商未售商业,卓锦万黛商业,区域各项目商业情况,各项目商业多以底商+独栋商业为主，月均去化在250-800不等，成交均价集中在1.2-2.5万之间，大部分去化率40%左右，世茂城及百悦城商业去化较好。,区域各项目商业情况（在售）,以上数据来源为锐理+市调,区域各项目商业情况（在租）,区域各项目在租商业业态以低端餐饮+社区零售服务为主，一楼月租金在90-150元/月之间，二三楼基本难以经营，多以网吧、茶楼等业态为主。,以上数据来源为市调,本区域商业客户共性：主要来源城东及龙泉区域，地域性较强,未来需要重点挖掘城东区域内潜在消费群体；100以下，总价300万内较受市场所接受。,区域商业市场客户,客户大部分年龄集中位于30-45岁，来访客户基本是70后个体经营者有占比最大,其次是职业投资客,顾客的投资意识普遍偏好,区域商业市场客户,区域商铺关键词,低总价,小面积,投资客,复合型商业,结论：区域内商铺成交总价在300w以内，面积在100平米以内，单价在1-3w之间，地缘性客户占比60%以上，说明我们的客户均来周边，有稳定的工作，且具有强大的消费能力,区域商业市场客户,项目主要面对中青年为主导，搭配商务层次及流动人口的多元化消费群体，所以我们应从主导出发，抓住以典雅&时尚符合区域所需；然后以社区商业进行补差，满足次级客群消费。从而引导区域整体客群，以项目为中心，形成一个改变区域氛围的消费地！,所以，区域客群需求良好紧扣了项目商业功能体系：典雅时尚与社区生活搭配缔造区域“差异化”商业消费观念，以多主题主题街区，引领时尚消费！,主导）大面商圈及本案，现居住及未来即将入驻刚需人群（城市青年圈层）；该消费群以时尚，典雅。,次级）城东及龙泉带来的流动人口，该类客户目的性消费较强，整体年龄层较年轻，消费理念侧重时尚、休闲。,依照定位，项目主要吸引的三类中坚客群：,次级）区域园区工薪客群，年龄架构广范，消费理念重商务。侧重于餐饮、社区消费，带一定休闲需求。,本案商业客户导向,主力消费人群：主要以本区域生活的居民、经开区工作的上班人士，以及周边学校的师生群体，可辐射三圣乡、龙泉城区的居住人群；,居住区居民、上班族、学校师生群体,规避其他街区及本案五期商业街区同质化竞争,本案商业消费人群,本项目所处的市场角色：成都城东副中心！城东消费首选，辐射整个龙泉！弥补城东商业空白，点亮大面新生活！,目,录,项目四至分析,项目四周道路状况良好，驿都大道龙泉来车方向不能右转，只能掉头由辅路进入项目，导致车流、人流主要集中在天鹅西湖南路。,公交站,本案,1,2,3,4,周边交通分析,项目通达性较好，背靠驿都大道，周边公交车站点较多，人流到达本案较为方便；,城市主干道：驿都大道（双向8车道）成龙大道（双向10车道）城市次干道：龙城大道（双向6车道）天鹅西湖南路（双向6车道）青台山路（双向6车道）区域路：金枫路（双向4车道）金茶路（双向4车道）公园大道（双向4车道）,公交站,周边商圈分析,项目5km范围内无大型商圈，主要以人群聚集地形成社区商圈或校园商圈，主要以餐饮娱乐等便民消费为主，辐射范围有限，缺乏具有吸附周边人群大量聚集的综合体商圈。,大面老街商圈：主要辐射大面街道老小区，商业档次较低；川师商圈：恩图吉家为主力店，主要辐射川师成龙校区及周围1km范围，以餐饮娱乐为主；三圣乡商圈：永辉超市为主力店，主要辐射周围2km范围，以餐饮为主；川师东校区商圈：主要辐射川师东校区周边1km范围，以餐饮娱乐为主。,经开区商圈,5km,周边人流动向分析,区域未来居住人口密集，为本案提供固定的人流保障，主要经天鹅湖西路导入，其次为金枫路、驿都大道；沿驿都大道、成龙大道导入外来人流。,小区主要出入口,s优势,o机会,w劣势,t威胁,背靠驿都大道，交通通达性好；世茂城大盘价值，深耕区域5年，有大量客户基础；综合体世茂自持，世茂百货入驻，可提高客户信心，实现销售溢价；,项目swot分析,驿都大道以北区域目前处于待开发区域，人口较少；驿都大道与本案之间有城市绿篱、科创园隔离，对项目通达性及昭示性有一定影响；区域多为刚需项目，入驻人群消费水平有限，难以支撑高端消费；,区域内缺乏大型商业综合体，填补区域20万人口消费空缺；位于成都与龙泉驿区交接处，可同时吸附三圣乡客户及龙泉城区客群；,成都综合体商业体量过剩，整体市场下滑，客户投资信心不足；项目周边有百悦、绿地468、华熙528等集中商业将呈现，未来区域内会存在激烈的竞争；,通过对项目地块周边人流动线分析，对地块进行初步价值划分，评析各地块未来发展形态，得到对于项目地块价值评价：,地块价值初判,通过评分分析，得出结论：地块价值abc,地块价值初判,a地块临驿都大道，商业昭示性较好，可承担城市展示功能，但驿都大道与本案之间有绿篱、科创园阻隔，会导致通达性受阻，使商业价值受到一定程度的影响；b地块临天鹅湖西南路，根据区域人流量分析，区域人流将主要由天鹅西湖南路进入，b地块将承接将人流往a地块引导的功能；c地块基本无昭示性，商业价值较低，可引进聚集人气型商业入驻；住宅底商：整体昭示性差，主要依托社区人流及商业街人流，商业价值最低。,地块价值修正：通过商业昭示性、通达性及人流动线等综合因素评估，商业价值最高集中在临天鹅西湖南路与驿都大道交汇处区域，其商业价值应该发挥最大化效应，适合发展商业mall。,地块价值初判,目,录,产品规划建议,项目销售型物业总体量6.6万，以商业街搭配住宅底商走量为主，soho产品溢价能力较低，项目总产值预估8.28亿元，整体销售周期预计3年左右。,项目规划总图,建议本案soho酒店公寓的面积控制在40-50，并按商务酒店标准打造，可开通水电气，增加公寓的