关于房地产项目实行工程大清包.doc

111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。关于建设项目实行工程大清包的特点及实施要点工程大清包是当前总包的发包主要模式之一，即甲方提供材料，乙方提供人工、机械、辅助材料的一种发包模式。（一）工程大清包的特点建设项目实行工程大清包的主要目的是为了节约工程投资，直接控制工程质量的重要环节，提高利润水平。由于主要材料由建设单位供应，可以保证材料质量，降低材料价格，节约由总包方供应所产生的材料差价和库管费用。同时可以节约总包方承包所产生的一些费用，如管理费、利润、不可预见费等。但是，建设项目采用大清包形式发包容易产生以下弊端：1、由于所有主材都由建设单位供应，那么将投入大量的资金去购买材料，由此将增加相应的资金成本，需要有强大的资金支持。而施工单位大包则可以要求垫付资金，减少建设单位的筹资压力。2、由于现在的政府制度规定承包工程项目的施工企业必须具有相应的资质，而大清包的施工队伍只有劳务承包资质或者没有资质，所以必须由建设单位与施工队伍挂靠一家具有资质的总包队伍，由此产生工程总价5-6%的挂靠费用（管理费和税金）。3、由于主材全部由建设单位供应，整个工程项目材料种类繁多，建设单位必须成立相关的职能部门，预算部必须配备足够的工程预算人员，及时根据各项目部工程进度提供相应的材料采购供应计划，采供部门必须配备足够的采供人员，确保按照材料供应计划及时供应相应材料。同时必须设置物资供应库房，增设库管人员。公司采供部门必须具有足够的调节材料能力，确保各项目材料供应及时。4、由于大清包施工队伍技术力量薄弱，管理能力较差，各不同专业分包队伍较多，且交叉施工较多，增加了建设单位的管理协调难度。相对管理人员数量增加，增加了建设单位的管理费用。5、由于资质原因，容易产生合同纠纷。建设单位将与所谓的总包单位（挂靠单位）签订一份总包合同（备案、应付检查、办理施工许可证等），又将与大清包的施工队伍签订一份大清包合同。如果处理不当，容易产生合同纠纷。6、，总包方与建设单位签订的是挂靠合同，不会承担主要责任，而建设单位与大清包方签订的合同仅仅是两方之间的协议，没有备案，如其不愿承担责任，则从法律角度说，对建设单位不利。（二）工程大清包的具体实施1、公司组织机构公司总工办为各项目部提供技术支持。公司合同部及时为各项目部确定施工队伍，签订合理的施工合同。公司采购供应部为各项目提供及时的材料供应，并按时向公司预算部提供各工地主要材料领用情况。公司预算部及时提供施工图预算及工料分析，进度预算及月材料计划。及时审核工程量。发现材料超额消耗等情况及时向有关部门反映，并在结算工程费用时扣除。2、项目班子的组成需成立由项目经理负责的项目班子，包括项目总工、各专业工程师、安全员、质量员、材料员、库管员、资料员等。3、施工队伍的选择可采取招标或议标的形式，以建筑面积报价，综合评定选择技术能力及信誉较好的施工队伍。4、施工合同的签订工程大清包合同宜采用固定单价合同，以建筑面积的形式报价。具体内容如下：1）施工承包范围内的人工费。2）一般机械、工具使用费。塔吊、人货梯等大型机械使用费可另行报价。3）零星辅助材料及低值易耗品。4）综合单价中包括模板、脚手架、支撑等周转材料的费用。5）综合单价中不包括大临设施及安全文明施工费，可另行确定单价。6）甲供材料保管费、装卸费在综合单价中考虑。7）甲供材料超定额用量施工方自负，节约量自行报奖励比例。具体合同条款应当对承包范围、结算方法、付款方式、工期、质量、安全、双方责任以及违约赔偿、纠纷解决等进行具体确定。5、施工过程中的具体实施1）材料供应流程：工程项目确定后，在确定的开工日期十五天前公司合同部应确定施工队伍，并签订施工合同；公司预算部应做出相应的施工总预算及施工总工料分析，报采购供应部及项目部；项目部应作好工程进度计划报公司预算部及采购供应部。公司预算部应在开工十日前根据项目部提供的进度计划作出月材料采购计划报采购供应部及项目部。项目部在开工前向采购供应部领取所用材料交与施工队伍，施工队伍填写相应领取凭证。每月提前十日项目部向预算部提出下月工程进度计划，预算部在接到进度计划后三日内作出月材料采购计划报采购供应部及项目部。项目部在月底前向采购供应部领取所用材料交与施工队伍，施工队伍填写相应领取凭证。特殊急需材料由施工队伍提前三天提出，项目部立即报采购供应部。采购供应部应及时汇总各项目部材料领用情况。2）技术保障公司总工办为项目部提供技术保障。项目总工及各专业工程师解决施工中的技术问题,负责对不合格品的处置,制定质量安全事故的处理方案,提出持续改进意见,对施工质量负技术责任。负责主持编制和审定本工程施工组织设计，专项施工方案，做好施工前图纸会审和技术交底工作。3）质量控制项目部设专职质量员，与监理单位共同负责工程施工质量。参与图纸会审和技术交底,按设计图纸和规范要求定期或不定期地进行质量检查,做好检查记录和整改通知单,并检验整改结果。坚持对工程施工期间和季节性施工的质量检查，参加隐蔽工程、工程预验和交工验收，认真填写各种验收记录，进行工程质量等级评定。发现违章指挥、违章操作，以及半成品、成品不符合质量要求时，有权责令停工整改，及时上报领导，并监督检查整改情况。合理应用经济处罚手段，确保工程质量。4）安全控制项目部设专职安全员，执行国家有关安全生产的方针、政策、条例、规定，确保生产必须安全，安全为了生产。经常对施工人员进行安全培训教育，树立安全第一的思想。发挥监理的作用，项目部与监理单位经常深入施工现场，监督检查安全设施的配置，堵塞漏洞，及时发现生产中的不安全事故的苗头，预防为主、防患于未然，提前消除各种安全隐患。有权制止违章指挥和违章作业，发现险情有权责令停工整顿，监督检查纠正和预防措施的实施，合理应用经济处罚手段，确保工程安全，避免较大安全事故发生。配合有关部门进行生产安全和消防检查，检查施工队伍特种人员持证上岗情况。5）工程结算按照合同约定的付款方式，在付款方式所约定条件成就之日起十日内，施工队伍向项目部提出结算申请及结算书，项目部将结算申请及结算书和工程形象进度一并提交预算部进行审核，预算部在审核确定工程量及结算价格后，应当及时与采购供应部确认该项目材料消耗情况，如有超定额用量的情况，应及时查清，并在结算价格中扣除。6）资料管理项目部设专职资料员，负责工程技术资料的收集和整理工作，配合监理单位做好工程资料，确保入档资料的健全、规范、合格。具体要求应符合各地方及集团公司档案管理相关规定。资料编制表