土地使用权作为出资成立项目公司分析及操作建议.docx

土地使用权作为出资成立项目公司分析及操作建议 童爱民（深圳平安物业投资管理有限公司， 广东 深圳 518029）摘 要对以土地使用权作为 出资成立项目公司的 相 关法规进行分析 ，结合具 体案例对以土地使用权 作 为出 资 成 立 项 目公司的 利弊进行综合分析 ，重点 分析比较以土地使用 权 作为出资成立项目公司 后 转 让 土 地 使 用 权 的 利 弊 ，最后根据以上分析对 以 土地使用权作为出资成 立 项目公司在实际工作 中 的 具体应用提出操作 建 议 。关键词 土地使用权；出资；项目公司；分析；建议abstract: the paper first analyzes the laws relating to the foundation of project corporation based on investment of land-use right, and then gives a comprehensive analysis on the pros and cons with real cases. it lays an emphasis on the pros and cons of land-use right transfer after founding of project corporation based on land-use right, and fi nally produces some performance proposals on its practical use.key words: land-use right; investment; project corporation; analysis; proposal中图分类号 f407.9文献标识码 b文章编号 1002-851x（2011）s1-05-0004-04法规进行介绍分析，并结合具体案例对该操作方式的利弊进行分析，最后对该操作方式在实际工作中的具体应用 提出建议。引言1当前房地产项目开发管理的模式主要有两种：一种是项目公司，即一个项目对应成立一个公司，该项目可以 是一宗土地也可是几宗土地，但通常是一份土地使用权 出让合同对应一个项目公司；另一种是综合公司，即该综 合公司名下可能有多个房地产项目，有的除了有房地产项 目外，还有其它业务或资产，可能是一家集团公司或上市 公司。这两种模式在开发管理房地产项目的过程中，并没 有本质区别。但在具体工作中有时需要将综合企业名下的 一个房地产项目注入到项目公司中，然后以项目公司名义 进行开发建设管理或以出售项目公司股权的方式转让土 地使用权，而具体操作是通过以土地使用权作为出资成立项目公司的方式来实现的。本文拟对该操作方式涉及的相关法规及分析22.1 相关税费法规（1）财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业 税问题的通知（财税2002191 号）规定：自 2003 年 1 月1 日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利 润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权 转让不征收营业税。（2）财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题 的通知（财税200316 号）规定：单位和个人销售或转让 购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动作者简介 童爱民，男，生于1971年，广东深圳人，工程师，注册造价工程师，主要研究方向：房地产项目的技术经济设计与工程造价管理。5- 4construction economy2011 年 6 月增刊产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（3）财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问 题的通知（财税200621 号）规定：自 2006 年 3 月 2 日 起，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡 所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发 企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财 政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的 通知（财税字1995048 号）第一条暂免征收土地增值税 的规定。同时国家税务总局关于印发的通知（国税函发1995110 号）规定:取得土地使 用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣 除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以 及在转让环节缴纳的税金（不得加计开发成本的 20%）。（4）中华人民共和国契税暂行条例细则 第 8 条规 定：以土地、房屋权属作价投资入股的，视同土地使用权转 让、房屋买卖，需按投资作价金额征收契税。（5）国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产 有关契税政策的通知（国税函2008514 号）规定：公司制 企业在重组过程中，以名下土地、房屋权属对其全资子公 司进行增资，属同一投资主体内部资产划转，对全资子公 司承受母公司土地、房屋权属的行为，不征收契税。（6）国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所 得税的问题的通知（国税发200631 号）规定：企业、单 位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的， 按以下规定进行处理：企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销 售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处 理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转 让所得占当年应纳税所得额的比例如超过 50%，可从投 资交易发生年度起，按 5 个纳税年度均摊至各年度的应纳 税所得额。接受土地使用权的开发方在投资交易发生时， 可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计 入开发产品的成本。（7）国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得 税问题的通知（国税发2000118 号）规定：企业股权投资 转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。相关工商注册法规公司法第二十七条规定：股东可以用货币出资，也 可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并 可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法 规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币 财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。 法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。2.2法规分析从上面的法规可以看出：（1）以土地使用权作为出资条件，成立项目公司，是 符合公司法的规定的，法律上是允许的。（2）以土地使用权作为出资条件成立项目公司，还应 遵循当地规划国土部门的意见。因为项目公司成立后，必 须向规划国土部门申请将土地使用权由综合公司过户至 项目公司，而许多地区的规划国土部门并不同意该操作 模式，其理由就是：“作为出资的土地使用权不具备城市 房地产管理法第三十八条规定的完成开发投资总额的 百分之二十五以上之条件”。不过由于以土地使用权作为 出资方式成立项目公司符合公司法，也对应有许多的相 关的财税法规规定，故大部分地区均认可该操作模式，有 许多可参考的案例，但也有少部分地区规划国土部门不 同意该模式。（3）以土地使用权作为出资成立项目公司，需对土地 投资作价（评估），土地使用权的原拥有人需计缴土地增值 税、所得税、契税等税种。2.3利弊分析（案例）3案例介绍甲集团公司于 2008 年以 6 亿元购得一宗地 b，以集 团公司名义与规划国土部门签订了 土地使用权出让合 同，付清了全部购地价款，但一直未办理土地使用权证。 该宗地用途为商业、办公及商务公寓，现时评估价按10 亿元计。3.15- 5房 地 经 济construction economy甲集团公司主营不是房地产行业，整个集团名下只有该宗地 b 一个房地产项目，考虑到该宗地 b 现时有可 能转让，否则希望能以项目公司名义进行运作、管理，故甲 集团公司拟以宗地 b 的土地使用权作为出资成立一家项 目公司。3.2 利弊分析针对上述案例的具体情况，对以土地使用权作为出 资成立项目公司的利弊进行分析：手续繁杂。所以以出让项目公司股权的方式转让地块与直接转 让地块的方式相比：简单高效，只要办理股权变更即完成 了转让行为，而且对甲集团公司来说转让成本也低些，具体计算见表 1。弊 端 分 析3.2.2（1）上述案例中的甲集团公司因为主营不是房地产行业，只有一个房地产项目，所以其以土地使用权作为出 资成立项目公司在许多方面是有利的，但事实上大多项 目公司仅表现在土地使用权的归属上，在开发管理及经 营管理上不可能一个项目公司对应一套架构及人员，往 往是一套架构及人员同时去操作多个项目（或多个项目公 司），所以以土地使用权作为出资成立项目公司，更多的是 为了规避投资风险、为了更好地融资、核算、纳税、整体转 让，通常情况下对项目的开发管理及经营管理效率的影 响并不是很大。（2）设立项目公司后，甲集团公司以出让项目公司股 权的方式转让宗地 b 较直接转让宗地 b 更简洁便利，只 需办理股权过户即可，但是对项目公司股权的购买方来 说，却需对项目公司可能存在的债务、担保进行全面核查， 甚至会要求采取一些反担保的措施，增加转让的复杂性。（3）根据表 1 计算可知 甲集团公司以土地使用权出资方式成立项目公司时，需发生二次契税（一次以甲集团公司名义缴纳，一次以项目 公司名义缴纳），同时还需交纳土地增值税、企业所得税。如果成立项目公司后再通过转让股权的方式转让宗 地 b，由于宗地 b 的土地使用权主体未发生变更，此转让 行为不需再缴纳土地增值税。但是如果此转让行为中宗 地 b 土地使用权对应的股份转让价超过了 10 亿（譬如从 项目公司成立至项目公司股权转让经过了一段时期，此 间地价上涨），则超过 10 亿的部分在股权转让时甲集团公 司还需缴纳企业所得税。而甲集团公司直接转让宗地 b 将需缴交营业税、城 建税及教育费附加、土地增值税、企业所得税，项目公司（购买方）还需交契税。所以只要宗地 b 有评估增值，上述两种方案均会发 生较大的交易成本。3.2.1利 好 分 析（1）法律方面房地产项目投资高、周期长，在整个建设过程中存在 诸多方面的风险，如工程索赔事件，将宗地 b 转入到项目 公司中进行专业运作，可以设定风险防火墙，有利于将建 设过程中的风险与甲集团公司进行切分，不影响甲集团公 司其它业务。在项目未来的租售和经营管理过程中，不可 避免会与小业主、租户或商户等产生一些法律、财务纠纷， 项目公司运作有利于该项目经营效率的提高，避免甲集团 公司直接面对成百上千的客户，项目公司可直接协调解决 经营或法律纠纷问题。项目公司为独立法人，即使项目投资失败，甲集团公 司对项目公司所负债务仅以出资额为限承担责任。（2）财务方面将宗地 b 单独设立一个项目公司，有利于融资需要， 有利于资金运用的监管，有利于财务成本和税务的核算， 有利于未来项目公司的清算等。（3）管理方面 房地产项目开发及经营管理过程中涉及的合同种类多，报建事务繁杂，需面对各式各样的小业主及租户（商 户），以项目公司的名义负责宗地 b 的运作全过程，包括 前期策划、项目设计、报建、施工、竣工验收、租售，因而更 富有专业性、效能的集约性，大大提高工作效率。（4）退出方面将 b 地块以土地使用权出资的方式转入到项目公司 后，甲集团公司就可以以转让项目公司股权的方式转让 该宗地 b；否则甲集团公司只能采取直接转让地块的方式 退出，采取这种方式需公告挂牌，有的地方还不允许此转让方式，如要求完成开发建设投资总额的 25%以上等等，5- 6房 地 经 济2011 年 6 月增刊construction economy2011 年 6 月增刊表1两种转让土地使用权方式的税费计算表设立、转让时均不需交纳0.62 亿元转让股权时若大于10 亿 ，公司名义交纳（土地成本按10亿计）备注：1.上述计算分析未考虑交易手续费、公证费、印花税等细小费用；2.转让价按10亿元计。（4）从表 1 方案二的计算过程可知如果宗地 b 无评估增值，则成立项目公司后即便转 让股权，甲集团公司也只需额外多承担一次契税（除首先 应以集团公司名义缴纳一次外，还需以项目公司名义缴 纳一次）。事实上在此种情况下，可根据上述国税函2008514 号的规定，由甲集团公司先注册一全资子公司，然后 用宗地 b 对该全资子公司进行增资，然后将宗地 b 过户 到该全资子公司名下，属同一投资主体内部资产划拔，不 征收契税，这样甲集团公司在成立该全资子公司及将宗 地 b 过户到该全资子公司时，基本上不增加其它额外费 用（交易手续费、公证、印花税等可忽略不计），这是以土地 使用权作为出资成立项目公司的一种特殊处理方式。在实际工作中具体操作以土地使用权作为出资成立项目公司时，建议参照以下情况执行。（1）如果土地使用权有较大评估增值，不建议采取土 地使用权作为出资成立项目公司的方式来进行开发建设 管理，仍以原土地使用权人名义开发建设管理较好。（2）如果类似上述案例的土地使用权需要转让，则建 议采取土地使用权作为出资成立项目公司的一种特殊处 理方式，即先成立一全资子公司，然后用土地使用权对全 资子公司进行增资，并且在评估土地价格时尽量保守。（3）如果土地使用权基本无评估增值，则不管该土地 使用权是转让，还是自行开发建设，建议均可采取上述的 先注册一全资子公司，然后用土地使用权对该全资子公 司进行增资的方式，基本上是有利而无弊且不增加其它额外费用。蒉建议4 根据前述对土地使用权作为出资成立项目公司的政策法规分析，以及结合具体案例所进行的利弊分