前三季度商业地产发展情况(完整版).doc

2013年前三季度中国商业地产发展情况（完整版）2013年11月25日 总述2013年的房地产及商业地产行业的风起云涌、大起大落，让人目不暇接，也难以看清这个行业的准确走势。就在不久前，既发生了李嘉诚连连抛售内地物业、潘石屹脱手上海资产的悲观看衰商业地产前景的事件，也发生了沃尔玛低调进军商业地产、娃哈哈高调进军商业地产、家乐福加大自持物业等让人依旧乐观看好商业地产前景的事件。中国的房地产市场严重过热是很多人的共识，刚刚结束的中共十八届三中全会开出的降温药方是：调控回归市场化，完善土地供应和房产税改革将成为调控楼价的主要手段。中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中对房地产调控着墨不多，稍有关联的举措包括：建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革，以及加快推进住房保障和供应体系建设等。与短期的限购、限价、限贷等行政控制不同，这些举措都是立足于市场或规范市场政府职能分野的长效机制，其核心也是通过市场手段平衡供需。看上去，这些政策将继续促进房地产业的发展，但是很多专家表示，虽然向市场还权、由市场配置资源是大势所趋，但中国一直执行的行政调控也不会马上退出。中国的房地产业在分化，一部分企业已经被政府新开放的银行等金融领域的甜美蛋糕吸引住了目光，开始堆进入银行业。地产商与银行家的组合将会使银行被房地产绑架，还是会使房地产业因资金流出而日渐萧条？根据近期公布的英国皇家特许测量师学会2013年第三季度中国商业地产调查指出，中国商业地产市场在第三季度表现仍显良好，但从年初开始已呈现出放缓态势。注入商业地产的投资资金已经在减少，这主要是由于全球流动性渐渐不像以往宽松。最后，报告也显示尽管在未来几个月预期供给将继续缓慢上升，但增幅相比第二季度也会缓和得多。对中国经济增长前景担忧的持续使得商业地产市场气氛产生负面的影响。事实上，中国经济和政策的不确定性使得消费者和企业都相应缩减了开销和雇佣。因此，自今年年初起，商业地产的价格和租赁方面已经开始面临着一些压力与挑战。由于要维持经济增长动能依旧有许多的障碍，因此我们认为在近期内，商业地产的租户会继续持以谨慎的态度。此外，对目前商业地产健康疑虑使得国内外投资者暂停了步伐，这在某种程度上是由于全球流通性可能的不利变化以及对中国经济增长前景热情减缓所造成的。但是房价方面依旧坚挺，在一线城市房价高速上涨持续一年多之后，多位知名地产巨头依然表示，未来几年北京、上海、广州等一线城市的房价将继续上扬。北上广等特大城市未来三年住房奇缺的情况将持续存在，房价上涨动力仍存。第一部分 前三季度房地产市场形势总结步入2013年以来，市场继续延续2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。究其原因，主要是2010年调控以来，市场成交量连续16个月处于低位运行，需求大量被积压下来；时至去年年初，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放。2013年在相对宽松的宏观环境下，一二线城市延续了去年的热销趋势，市场全面复苏，表现良好。一、全国：房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高虽然7、8月处于传统淡季，但是纵观2013年三季度的市场成交量，市场销售量全面走高，基本与今年一季度持平，高于二季度的销售量，且明显高于去年同期水平。从房地产开发投资来看，2013年1-8月中投资额达52120亿元，较去年同期增长19.30%，同比增速基本在20%左右徘徊，在经济企稳回升、房地产调控政策松绑的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。商品住宅新开工方面，2013年1-8月，全国商品房新开工面积93713万平方米，同比增长3.26%。从2013年前8月商品住宅新开工面积同比增幅来看，已经完全走出去年的下跌区域，但较前期水平还相差甚远，仍处于历史较低水平。商品住宅新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。根据统计局最新发布的数据，2013年1-8月全国商品房销售面积为63407亿平方米，较去年同期增长24.36%。究其原因，同比增幅变化如此之大有两大因素：一方面，2012年全国市场的回暖始于二季度，一季度商品住宅的地位成交拉低了2012年1-8月的总体水平；另一方面，今年以来，房地产市场火爆，一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交纪录，多数城市月度成交量达到3年以来最高水平，二季度“国五条”政策落空，市场继续延续高涨趋势，三季度各大城市地王频出，广州、深圳等部分城市预售证松绑，在一定程度上也促进了商品住宅的成交。2012年至今全国房地产住宅投资额及商品住宅新开工、销售面积走势二、城市：一二线城市表现全面好于去年，三线城市正逐步分化2012年在行业政策逐渐好转的背景下，积压的需求逐渐达到释放，市场交易量全面回升，而2013年1-9月市场维持了这一上涨趋势，成交同比增幅超过20%。纵观今年前9月的成交量，大多数一二线城市市场回暖，三季度虽然由于天气炎热等原因处于传统淡季，但是今年三季度的表现远远好于去年，各大城市地王频出，推高了当地房地产市场的热度。从数据来看，今年1-9月，一线城市的同比涨幅达到17%，而二线城市的同比涨幅也达到了22%。一二线城市方面，从总体来看，1-9月一线城市商品住宅成交量同比去年增长17%，二线城市同比增长22%，除了广州、北京和成都三个城市同比增幅在10%以内，其余城市全部保持了10%以上的高位增长，应该说，一二线城市前三季度市场普遍高涨。这里要特别提一下北京，尽管1-9月北京商品住宅成交面积同比增速仅为4%，但是这并不意味着北京的市场热度不如其他的一二城市高：一方面，从供求比来看，供不应求的情况已经在北京持续了11个月，供求矛盾异常明显；另一方面，北京1-9月成交面积达915万平方米，照此计算，全年成交量至少将在1200万平方米以上，这对于北京市场来说将同样是相对高位，增速仅4%是去年同期高点所致。三线城市方面，2013年典型三线城市1-9月成交量同比上涨16%，整体成交走势与一、二线步调基本一致。3月份赶末班车效应同样出现在大多数三线城市，月度成交量达近年新高。“末班车效应”淡化后，市场逐渐回归理性，二季度成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位，三季度虽然处于传统淡季，成交量略低于二季度，但是依然维持在较高的水平。值得注意的是，三线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市今年继续保持稳步发展步调，从2013年1-9月城市市场成交量来看，洛阳、北海等城市较去年同期市场规模增长都在50%以上，晋江同比增长了64%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。惠州、常州等城市1-9月商品住宅成交面积基本与去年同期持平。 典型二线城市商品住宅成交面积(单位：万平方米)三、项目：豪宅项目销售情况明显走好，涨价后刚需热度有所降低从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖；其二，市场筑底回稳、行情向好之时中高档改善型需求逐渐释放；其三，当市场热度全面升高后，部分持观望态度的投资型需求才会逐渐入市，市场全面回暖。而2012年以来的市场回暖恰好经历了整个过程，从统计数据来看，今年以来高档豪宅产品的占比已经越来越大。从2012-2013年重点城市豪宅项目成交面积占商品住宅的比例来看，自去年四季度以来，大部分城市豪宅项目占比较前期有明显提升，尤其是对比限购全面升级的2011年更是如此，其中杭州、深圳、南京三城市，7-8月豪宅项目占商品住宅项目的10%以上，在各自城市都已经接近2009年时的历史高位水平。2012-2013年重点城市各季度豪宅成交面积占比刚需项目方面，由于价格不断走高，销售热度有所降低。对于刚需客群来说，对价格具有较高的敏感度，入市门坎高。根据288房价指数，各大城市房价已连涨18个月，房价不断高涨使得部分持观望态度的潜在刚需购房者退出房市。四、房价：中房网指数连涨15个月，目前已高于调控前峰值8%随着2012年4月份调控大环境好转以来，市场大环境开始松动，前期积累下来的需求开始集中释放，推高市场热度逐步，重点城市房价开始明显回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平。截至2013年三季度，指数已连续15个月上涨，超出调控前峰值8个百分点。2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量动力。然后，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的购房者逐渐入市，旺盛的需求也成为了高房价的推手。五、土地：土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价一线城市及部分核心二线城市今年地市供求两旺，高总价、高单价成交地块频出，年内地王纪录频繁被刷新。三季度以来，地市热度持续，前8月全国土地成交总价TOP20排行地块中，有六成是第三季度成交的，一方面是三季度“重量级”地块供应增加，另一方面房企资金状况良好，进入新一轮抢地补仓阶段。全国18个典型一二线城市中有14个城市今年以来土地成交量高于去年同期，其中广州、太原、北京、上海、南京等5个城市增幅超过100%，土地市场成交火爆。三四线城市土地市场分化明显，总体来说不如一二线城市。数据显示，三四线城市既有土地成交量比较大的城市，如连云港、九江、北海较去年同期增长超过了100%，其中连云港同比涨幅达到了612%，也有不如去年的城市，常州、惠州、东莞、中山等城市同比降幅均超过了30%，常州跌幅最大，达到了49%。从楼面价来看，三四线城市涨跌各半，两极分化明显。从总体来看，三四线城市土地市场今年以来的表现不如二线城市。从溢价率来看，各城市成交溢价率50%以上的土地幅数较去年明显增多，一二三线城市占比增幅分别上涨了10个百分点、5个百分点以及9个百分点，而一线城市低溢价甚至底价成交占比大幅下降，从去年全年的75%下降至现在的58%，二三线城市低溢价成交土地幅数略有下降。一线城市土地成交溢价率提升最快，主要是由于土地的稀缺性所致：一方面，一线城市中可以用于开发的土地正逐年减少，尤其是一线城市中心城区，近年来成交的土地已经越来越少；另一方面，一线城市较为发达的交通催涨了市郊区域的土地价值，企业对于仅有的市郊区域的土地供应竞争愈加激烈，溢价率也随之上涨。城市各溢价率段成交幅数占比 典型城市2013年1-8月商品房用地成交情况(单位：万平、亿元、元/平方米) 土地市场热度高涨，一二线城市中心城区地块集中入市，高溢价土地频出，不断刷新土地单价、总价排行榜。2013年1至8月TOP20地块成交总价门坎已经从去年全年的17亿上涨至现在的40亿，涨幅达135%，而单价方面，去年单价地王成交单价为33831元/平方米，今年截至目前单价地王已达51046元/平方米。我们认为，三大因素促成了今天尤其是三季度土地市场的热销。第一，企业主观拿地的意愿非常强烈。从2012年5月至今，商品住宅市场进入去库存时代，企业销售业绩节节攀升，土地储备逐渐不能满足日益增长的需求规模，这种有钱缺地的局面造成了企业在过去的三个季度中强烈的拿地愿望；第二，土地供应端政府推地的积极性也在增强。2013年恰逢政府履新，土地出让收入作为财政收入的重要来源，首当其冲地成为地方政府重点谋划的对象。这种热情不仅仅体现在地方政府推地的数量出现大幅度的增长，地块的质量较前期也出现了明显的突破，众多稀缺性地块的集中出让共同促成了土地市场的盛宴；第三，企业内部管理的调整也是推动土地市场繁荣的一个重要因素。有相当一部分企业在2011年几乎没有进行任何土地储备，为了尽快补充库存，近期这部分房地产企业在投资团队上的投入出现了明显加大，激励机制也变得更加灵活。这种企业内部的调整也在一定程度上促成了企业拿地的积极性比往常要更高。 附济南房地产市场情况简介第二部分 前三季度中国房地产企业销售50强经营分析2013年前三季度，上榜企业销售金额集中度方面，全国TOP10企业市场份额为14.43%，比2012年同期略有提高；与去年同期相比，TOP20企业市场份额增加了1.05个百分点，虽然TOP10和TOP20企业的集中度上升速度放缓，但是依靠强大的运营能力和灵活的战略调整，龙头房企依然继续扩大市场份额、巩固行业的地位，未来行业集中度上升仍是大势所趋。2013年前三季度房企销售金额TOP50(NO.1-20)排名公司名称销售金额(亿元)1万科地产1279.32绿地集团1012.03中海地产900.14保利地产895.55恒大地产746.26碧桂园614.27万达集团580.08华润置地497.09世茂房地产481.510绿城中国433.011龙湖地产349.312融创中国324.413招商地产318.014金地集团314.015富力地产313.116中信地产305.417远洋地产270.018世纪金源260.019雅居乐252.020华夏幸福247.0前三季度房企销售金额TOP50(NO.21-50)排名公司名称销售金额(亿元)21中国中铁221.622保利置业210.023中国铁建198.024金融街193.025和记黄埔181.426荣盛发展176.827九龙仓174.128首开股份170.029佳兆业168.330融侨集团155.031蓝光实业139.032阳光城133.033金科集团130.034宏立城128.335复地集团126.036新城控股125.037旭辉集团121.538升龙集团121.139越秀地产120.540新世界中国118.441合景泰富118.042华侨城地产113.043方兴地产110.044中粮地产108.045雅戈尔107.846金辉集团106.247深业集团106.047建发房产106.049海亮地产105.550路劲基建105.0而在销售面积集中度方面，龙头房企表现类似于金额集中度。相比2012年前三季度，今年前三季度TOP10企业市场份额从8.39%上升至9.31%，增加0.92个百分点。同时，TOP20企业市场份额也较去年同期增加了1.24个百分点。上榜企业销售金额集中度2013年，TOP50房企销售业绩实现了跨越式增长，在8月份时，已有部分房企上调了预定的销售目标。从TOP10、TOP20和TOP50的入榜门槛来看，标杆房企实现了金额与面积双双大幅提升，值得关注的是TOP50金额门槛已超百亿元。上榜企业销售面积集中度从金额角度来看，TOP10房企入榜门槛达到433亿元，较2012年前三季度300亿元门槛相比，增幅达到44%。相比TOP10房企，TOP20房企金额门槛的提升力度更为显著，销售金额从2012年前三季度的140亿元增加至今年的247亿元，同比增长76%。此外，TOP50房企金额门槛同比增长62%，首次突破百亿大关。在面积方面，今年前三季度TOP10房企入榜门槛为368万平方米，较去年同期增加了92万平方米，增长幅度达33%。TOP20房企则从156万平方米增加至210万平方米，增长了35%。同时，TOP50房企也有44%的增幅。金额、面积门槛同时大幅提升，标明大型房企普遍抓住政策、环境利好因素去库存，在这股持续回暖的浪潮中实现了资金的快速回笼。在全面回暖的市场环境中，往往是布局广泛、产品线丰富的大型房企更容易在全国范围内出击，快速锁定销售业绩，而由此，伴随着大型房企资金加速扩充，房企竞争格局将再度改变。可以看到，今年前三季度，龙头房企地位稳固，央企持续领跑行业，而从梯队变动来看，房企间的差距进一步加大，尤其是第一梯队拉大了。对销售金额进行分析，梯队分布上，今年前三季度，第一梯队中，500亿元以上的房企，数量从去年的5家上升到7家；其中，800亿元以上房企数量由去年同期的1家增加至4家，显示出强者更强的局面；销售均值上，各梯队销售均值均好于2012年前三季度，其中，第一梯队500亿以上房企的均值为861亿元，比去年同期高出97亿元；龙头企业表现上，央企及地方强势国企表现十分抢眼，首先，金额榜前五名有三家归属央企，绿地、保利及中海销售均突破800亿元，其中绿地表现极为抢眼，连续两个季度居行业亚军地位，前三季度销售金额达到1012亿元，同比增长39%。对销售面积进行分析，梯队分布上，第一梯队延续辉煌，800万方以上房企数量从2家增加至4家；销售均值上，各梯队销售均值全部超过去年；龙头企业表现上，恒大以1105万方销量领跑众房企，绿地销售面积达到1101万平方米超过万科成为销售面积亚军。 踏着行业回暖的步伐，各大企业不断加快推案和销售的节奏，业绩继续保持快速增长。其中，行业龙头企业万科、绿地、保利、中海以及恒大的表现非常突出。从销售金额看，万科、绿地双双突破千亿；中海尽管尚未完成与中建的整合，但前三季度业绩也已达到900亿元，同比增长19%。恒大由于从三季度开始，提高了上市货量，三季度表现突出，在面积榜上依然保持着龙头地位。从趋势看，今年全年五大领军房企均有望步入千亿军团。具体来看，2013年前三季度，万科以1279亿元的销售额再度领衔榜首，同比增长33%。企业推案和营销力度持续加大，中小户型产品销量占比高达90%，迎合了主流市场需求，保证了业绩增长。绿地集团以1012亿元位居榜单第二位，同比增幅高达40%，增速在五大领军企业中位居第一。绿地成功在港借壳上市后，企业的商业地产和海外业务都进入快速发展期；从业绩上看，与万科的差距在不断拉近。恒大地产前三季度业绩达到746亿元，同比增长21%。今年以来，恒大持续优化了土地结构，加强了一二线以及近市中心的三四线核心地段的拿地力度；结构调整后，企业的销售业绩增速也将进一步提升。另外，三四线的新型城镇化建设有望于今年底明年初展开，企业或将进入黄金发展期。2013年前三季度万科、恒大、绿地、中海、保利销售业绩 碧桂园、世茂作为两家排行前十的实力房企，今年前三季度业绩再度快速提升。而融创得益于合作开发能力和高周转，业绩保持高速增长。碧桂园销售额总计614亿元，同比实现翻番增长，达到104.7%。在近两年三四线行情整体弱于一二线城市的背景下，企业积极求变，于2012年提出“全民营销”计划，并在2013年全面推广落实。同时，企业今年推进了拿地变革，将拿地权限下放，以提高拿地效率、加快高周转，从一定程度上增加了企业的可售货量，为业绩提升打下基础。另外，今年碧桂园还成立海外事业部和商管公司，致力于多元化经营，形成海外地产与商业地产并举的发展格局。世茂房地产前三季度销售额为482亿元，同比提升36%。这与公司营销和产品的变革有很大的关系：营销变革上，实行矩阵式管理，下放权力，以增强对市场的反应力；产品变革上，已设计的大户型住宅产品及时转变为中小户型，以此抓住刚需客户，弱化政策风险。另外，世茂今年上半年的新开工量是龙头房企中最高的，达到了1430万平米，预计明年上市货量可达1400-1500万方，企业业绩将进入跃升期。融创中国前三季度销售额为324亿元，同比上升63%，如果加上协议销售额，融创前三季度已接近400亿，并且四季度有多个高端项目开盘，全年突破500亿大关基本无悬念。融创销售业绩的大幅攀升，一方面得益于企业持续强化了大项目合作开发和高周转的优势；另一方面则是上半年沪津渝京杭五大销售区域行情持续升温，企业通过区域深耕、开发中高端项目的战略路线，用随行就市策略快速揽金。此外，在龙头企业中，融创的土地储备相对较少，因此，今年进行了相对激进的土地收购，今年前三季度，融创的拿地面积和销售面积之比达到了2.4，远远高于TOP10企业的平均水平。融创还加快了开工和销售进度，明年的销售业绩预计将继续强劲增长。在当前的市场环境下，成长型企业的发展探索自身的发展路径，在不断扩大规模的同时，优化企业的运营管控，增强资金的配置能力、降低企业融资成本。旭辉集团自上市以来一直保持稳健的销售节奏，前三季度销售额为122亿元，完成全年目标的97%。专注刚需的旭辉，在长三角及周边地区有多个优秀项目如苏州旭辉华庭、合肥旭辉御府等项目，每次开盘均出现一房难求的现象；而在企业运营方面则强调成长性、盈利性和安全性的平衡。今年企业继续保持高周转的策略，在拿地后8个月内开盘，11个月即实现资金快速回笼周转。这一方式既加快了企业的周转，也为企业业绩的稳健发展带来强大的推动力。路劲基建的房地产业务同样进入了快速上升期，企业今年前三季度销售额105亿元，同比上升40%。对于路劲而言，企业的项目定位较为精确，以首置首改型产品为主，价格普遍与所在区域均价持平或略低，迎合了购房者的需求。同时在区域分布上，路劲的城市覆盖中有四个一线城市及多个经济发达地区，各城市房地产市场销售均较为活跃，因此，极大地提高了企业自身的盈利能力，提升企业的业绩水平。金辉集团前三季度销售额106亿元，同比增长56%。企业主推刚需项目，在全年项目略有提价的情况下，仍然销售火爆，特别是在无锡、苏州、福州、西安、重庆等城市多批次小体量推案，日光盘频现，多数项目首日销售率达到80%-90%。从企业项目布局及未来市场走势判断， 150亿元的全年销售目标将轻松完成。从上榜企业业绩的完成情况来看，大部分企业全年销售目标完成度均超过3/4，快于时间进度。由于下半年可售货量较大，各大房企的业绩预计将继续攀升，重点企业将普遍能顺利甚至超额完成全年目标。特别需要指出的是，去年销售额离500亿量级一步之遥的碧桂园和世茂房地产，今年都将大幅超过500亿。融创前三季度销售额已经达到324亿元，由于四季度供货量充足，加上年末的中高端市场一般都会有一波行情，预计融创四季度每月的销售额都将超百亿，全年突破500亿大关基本没有悬念。此外，我们预计500亿军团的数量将从去年的8家上升至12家左右。在市场大好形势的激励下，国内重点房企普遍加大了新开工力度，今年上半年，世茂新开工建设1430万方，是去年同期的5倍多，万科、保利、恒大都在800万平米以上，金地、荣盛、雅居乐也有逾300万方的体量新开工。新开工面积的大幅提升将确保2014年企业销售业绩的继续增长。第三部分 前三季度政策环境分析2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出“一冷四热”的局面：在“国五条”调控政策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人的业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅的增长。但房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强；其次，新一届政府的执政理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。种种变数之下，市场将如何演变，是我们所共同关注的焦点。一、宏观经济环境依然不佳，国内房地产业喜忧参半今年以来，国际国内宏观经济环境跌宕起伏，变数颇多。从国际大环境来看，虽然美国经济出现了反弹征兆，但从欧洲、日本等其他发达国家的表现来看，好消息并不像预期中的那么多；国内方面，去年下半年开始的经济企稳目前已出现反复的迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届政府推行经济结构改革将有可能令中国经济出现一波集中回落。对于房地产行业来说，QE3的退出以及国内货币政策有可能到来的紧缩，无疑将打压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据的下滑却也保证了至少年内行业政策面的相对稳定。（一）国际经济复苏进程缓慢，外部环境仍不容乐观今年以来，随着美国经济回升形势初显，外界普遍认为本轮危机最坏的时刻应该已经过去，但仔细分析，我们认为好消息不多，外部环境依然不容乐观，这可以从美国、欧盟和日本的经济复苏状况中看出端倪。今年以来美国经济复苏的迹象相对明显，但是对中国的正面作用其实并不大。其一，美国经济复苏并非是因为找到了新的经济增长点，而是因为越来越多的企业意识到，“美国制造”其实更为经济实惠。在我国人力成本快速上升的背景下，大量的传统制造业回流到美国本土无疑将对我们的经济发展形成阻力；其二，6月19日美联储在结束两天的议息会后宣布并且明确了量化宽松放慢和全部退出的时间表、路线图，对于中国等发展中国家而言，QE3的淡出意味着国际资本的集中退出，这对于包括房地产行业在内的诸多资金密集型产业来说，显然都是坏消息。而欧盟经济恢复仍较为缓慢，加上近期的贸易摩擦，对中国经济发展产生负面影响；日本奉行的零利率“极端宽松”的货币政策也没有带动日本的实体经济复苏。欧美日等主要发达国家经济复苏缓慢对于改善我国整体出口环境不利，同时考虑到欧盟与我国贸易摩擦加剧、美国实施以出口推动就业和经济复苏的政策，未来我国出口增长将面临更大的压力，国际外部环境仍面临诸多不确定性。（二）二季度国内经济颓势已现，下半年国内两大变数或引发新一轮危机虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好，但二季度以来已经出现明显回落征兆：首先，去年三四季度经济的复苏主要由政府投资带动，但这种方式不可持续，后续效应差，今年二季度以来一系列先行指标已经明白地显示经济的上行乏力，在外界普遍关注的“克强指标”中，5月份全国工业用电量3223亿千瓦时，同比增速为4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，15月份铁路货运总发送量完成32178万吨，同比明显减少，而全国铁路日均装车数也较上年减少5309辆，我们判断，二季度GDP数据恐怕将出现明显的下滑。在我们看来，2013年下半年国内宏观经济走势有相当大的变数，如果说2012年上半年经济下滑的主要诱因是国际大环境不景气拖累我国进出口的话，那么2013年之后除了进出口部门起色不大之外，国内更将出现负面因素。首先，2008年底为应对国际金融危机的冲击，上届政府启动了4万亿投资计划，从今年下半年开始，这波天量信贷就将集中迎来还款期。近两年以来，由于房地产市场持续被调控，地方政府土地财政大规模减少，一部分二三线城市一年卖地收入甚至不到过去的三成，在收入大幅缩减的情况下，支出却依然在增加，基础建设还在大规模推进，保障房建设、完善社会福利、发展新兴产业、加强水利设施建设、甚至维护社会稳定，都需要地方政府支出，在财政收支情况本来就紧张的背景下，地方债务的集中到期可能引爆地方政府的债务风险。其次，从种种迹象表明，新一届政府正致力于加速推进经济结构转型。客观上讲，多年以来我国经济结构转型的推进始终缓慢，一方面以进出口和政府投资为主要拉动的增长方式始终未能有转变，导致一直以来我国经济抗外部风险能力偏弱，另一方面国内产业升级缓慢，在唯GDP论的逻辑下，部分传统制造业存在严重的产能过剩问题，而新兴产业却始终得不到充分的发展。事实上，在上一届任期内经济结构转型就已经非常迫切，只是2008年开始的国际经济危机打乱了相关部署，而温家宝总理在其执政的最后两年，出于政治因素方面的考虑又有意识地放缓了转型。时至今日，经济结构转型无疑已经成为摆在新一届政府面前的最大课题之一，从李克强总理上台半年以来的动作来看，无论是在国务院会议上否定继续用政府投资来拉动经济，还是近期面对银行“钱荒“时的按兵不动，都体现出其不同于前任的管理风格，我们有理由相信，在新一届政府执政满半年之后，经济结构转型将逐渐加快，而这样的转型从长期来看无疑是巨大的利好，但在短期之内恐怕将给经济带来阵痛，可以预期到的是，2013年下半年国内经济数据出现明显滑坡将是大概率事件。二、2013年上半年房地产市场呈现“一冷四热”2013年上半年，行业呈现出“一冷四热”的局面，“一冷”为：今年初的“国五条”调控政策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期；而“四热”则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。 “国五条”调控全面遇冷，房价控制目标成为主基调纵观本次“国五条”新政，与2012年延续一整年的喊话调控有了根本性转变。但是，地方政府消极的响应态度，使得本轮调控面临失效的尴尬。（一）为了调控而调控，“国五条”陷入少人响应的尴尬2012年以来整个房地产市场量价齐涨、地王重现、企业销售业绩持续攀高，过热征兆的出现使得政府对房地产行业压一波确实是有必要的，但“国五条”所选择手段却出现巨大偏差。地方政府对待本次“国五条”的态度又一次让我们看到房地产市场一直以来都不缺政策，所欠缺的一直是政策的执行。“地方问责”这唯一强调政策执行的条款几乎无人关注，对于新政，本次地方层面的跟进态度也明显偏消极。其一，“限购加强”响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳一地落实；关于“已限购城市进一步从严”，仅在北京细则中有所体现；而“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。其二，二套房贷未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税20%征收也唯有北京一地落实，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在三四线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。（二）房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期本次“国五条”，唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调，从目前来看各地的落实情况来看，对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象。在我们看来，首先，政府通过行政手段来压制商品房均价数据不存在任何难度，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市，通过这样的操作，我们相信到今年年底，各地的房价控制目标一定都能“圆满完成”；其次，另一件有意思的事情是，如果我们将典型城市最近几年统计局所公布的商品房销售均价涨幅数据与当地人均可支配收入涨幅做比较，不难发现房价其实一直都在控制之中，例如一线城市近三年平均人均可支配收入增幅大约在10-12%之间，而相应地2012年房价上涨最多的南京和成都涨幅也仅是9%，二线城市也同样如此，在我们监测的城市样本中，仅有厦门和昆明两地2012年商品房均价涨幅超过20%，明显高于人均可支配收入增幅，总结来看，如果以统计局商品房均价数据为基准，则房价控制目标的达成毫无压力，但这样通过行政手段来“制造”数据走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张。三、未来中国房地产政策环境预判总的来说，我们认为第四季度房地产市场乐观中隐忧。乐观的来说，我们认为第四季度房地产市场乐观中隐忧。乐观的一面是，新一届领导班子执政理念逐渐发生改发，而市场也延续了2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。但是也有令人担忧的一面，各地持续上涨的房价使得全年房价控制目标纷纷告急，部分地方政府正酝酿进一步出台调控措施以确保房价控制目标的实现。从长期来看，房地产市场在经历了创造的十年和迷失的十年后，进入了再创造的新时代：调控逐渐显现出更多的“去行政化”、市场化，以促进供应为主的调控思路已经清晰，行业的长效机制将逐步确立。一面是，新一届领导班子执政理念逐渐収生改发，而市场也延续了2012年年底的高涨趋势，一二线城市市场全面复苏，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。但是也有令人担忧的一面，各地持续上涨的房价使得全年房价控制目标纷纷告急，部分地方政府正酝酿进一步出台调控措施以确保房价控制目标的实现。房产税瞄准扩围。继5月国家发改委关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见中明确提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”后，北京、杭州等地房产税扩围传闻不断。我们认为，房产税试点的城市将重点选择调控下供需矛盾依然趋于紧张、房价上涨压力较大的一、二线城市，如深圳、杭州、南京等，此类城市市场热度能否得到控制将决定进一步扩围的时机。新型城镇化规划年内有望出台。本届政府将新型城镇化作为重点工作，李克强总理在多个场合反复强调新型城镇化对我国社会经济发展的重要作用。而作为工作指导的新型城镇化战略规划预计将于年内出台，如何实现“以人为本”的城镇化，提升城镇化质量水平，为经济发展寻求新的增长点，将是新型城镇化规划中的重要内容。土地制度改革破冰提供发展基础。为优化土地利用，近期各地在产业土地供应时均提高了项目准入门槛，按照国家产业政策明确本地优先发展及升级产业，将土地出让与产业贡献挂钩。与此同时，深圳原集体土地入市的尝试也有望在下半年迎来实质性进展。随着城镇有限的建设用地资源日益减少，提高土地集约利用水平，利用农村集体土地推进产业发展，促进当地人口就业，土地制度的改革将为下一阶段我国经济发展奠定坚实的基础。（一）短期预测：政策面不会出现全局性加压，全国交易量将保持稳中有增1.新一届领导班子执政理念转变，短期内中央层面全局性加压不会出现本轮调控严格意义上从2010年便已经开始，主要意在修正2009年过于激进的房地产政策，主要手段集中在对于银行房贷的收紧，本轮调控至此正式启动；进入2011年，限购政策开始全面铺开，一二线城市被要求严格执行限购标准，甚至到了7月，个别三四线城市也被要求加入限购城市名单。2012年2月初，央行在其官方网站上正式宣布，将支持首次置业家庭的信贷需求，以纠正过去一年中一刀切政策对刚需的误伤。可以看到，在2010-2012年，房地产调控主要集中在限贷和限购等行政性的手段上。2013年适逢中央领导班子换届，从中央层面在各种公开场合的表态以及重大会议的纪要中，我们开始窥探到些许不同于前任的新迹象。无论是从央行对银行拆解利率上升的态度，还是从年中时的中央政治局会议上针对房地产的表述，再或是房地产再融资开闸的预期，我们看到新一届政府正在越来越多倾向于使用更加市场化的方式，过去常见的行政性强制手段开始变得难觅其踪。正是基于这中执政思路上的新变化，我们认为，四季度类似年初国五条这样中央层面的强制性行政调控出现的几率不大。但是考虑到长效机制不可能在短时间内建立，因此短期性以地方为主的局部性调整（例如房价控制目标）将难以避免。根据各地房价上涨压力的不同，四季度地方政府的调控方向将出现分化：房价上涨压力较大的城市的政策面将依然保持严谨，典型城市如郑州，于9月初在原有的限购基础上又做出了新一轮的收紧；而对于那些房价上涨压力不大的城市，如温州、芜湖等，局部放松并没有遭遇中央的叫停。2.全年商品房交易量有望突破12亿平米，两大因素决定一二线城市交易量保持平稳一二线城市方面，两大因素决定了四季度商品住宅成交量将出现趋稳：其一，双16行情的影响正在逐渐淡去，支撑过去16个月成交规模迅速扩张的基本面正在丧失。从2012年5月至今，全国商品住宅市场迎来全面复苏，其根本动力在于：2011年1月开始调控积压需求和2012年本期需求两股力量所产生的叠加效应。简单计算一下，从2011年1月到2012年4月，需求大致被积压了16个月；相应的，从2012年5月至今，需求释放也已经持续了整整16个月有余。据此我们判断，前期积压下来的这部分需求的释放已经接近尾声，在积压需求和本期需求（主要是刚需）双重裹挟下的交易量持续大规模释放，随之将告一段落。其二，一二线城市目前房价控制目标完成情况不甚乐观，未来一段时期将面临着调控政策收紧的可能。年初时国五条要求省会城市、计划单列市以及直辖市必须制定本地的房价控制目标，一二线城市首当其冲成为政策的打压对象。而从8月国家70大中城市房价指数来看，绝大多数一二线城市的完成情况堪忧。在这个背景下，地方政府很有可能为了在年内完成房价控制目标，而对房地产调控做出进一步的局部加压，或者从行政手段上对成交结构进行调整。基于以上两个因素的影响，我们判断一二线城市未来的交易量将在上半年的基础上保持平稳，难以再出现大规模的增长。 三四线城市方面，市场分化的可能性正在加大，基本面向好的城市将迎来成交的新台阶，而基本面不理想的城市则恐怕很难出现进一步的起色。2010-2011年两年间，以限购政策为核心的房地产调控在一二线城市逐渐铺开，三四线转而成为众多企业掘金的热土。旺盛的拿地需求造就了地方政府供地热情的集聚膨胀，诸多三四线城市在过去几年中土地供应充足。对于那些正处于房地产上升周期的城市来说，充足的供应是后续销售的有力保障，四季度成交将再上一个新台阶。而对于另一些基础较差的三四线城市来说，四季度的成交恐怕将难有起色。一方面，一二线城市的交易量将保持平稳；另一方面，三四线城市中一部分出现上涨一部分保持平稳。由此我们判断，四季度全国商品住宅交易量将在当前的基础上稳中略升，全年商品房成交量将保持在12亿方左右。3.信贷收紧将影响中高档产品销售，房价继续上涨也将阻碍刚需入市中高档项目方面，今年下半年以来的银行信贷收缩很有可能延续，尤其是二套房贷政策有可能出现的收紧将对中高档需求的释放产生较大的影响。近期，我们曾针对全国各线城市商业银行做过一轮房贷发放情况的调研，发现大多数银行审批难度明显加大、放款周期有所拉长，在我们看来，虽然当前银行信贷收缩主要出于对自身资金面的考虑，并不意味着新一轮房地产调控正在展开，但其对于需求释放的抑制作用却是相同的，尤其对于一部分支付能力其实有限的改善型需求而言，这将进一步削弱其入市的能力。另一方面，房价持续上涨将继续提高刚需购房门槛，预计中低端项目总体销售情况将有所降温，相对于改善型需求和投资需求而言，刚需群体对价格的敏感度更高，其释放空间绝不可能是无限制的，以上海为例，我们认为总价200300万是绝大多数刚需购房者的承受力顶部，一旦超过这个总价水平，则市场中的有效刚需将大幅缩减，而随着房价自去年下半年以来的持续上涨，诸多城市目前的中低端项目价格其实都已逼近各地的“红线“。另外，银行信贷的收紧无疑也会对刚需购房产生重大影响，这部分客群对贷款的依赖程度相比中高档需求来说更高，事实上，在我们先前的银行调研中，已经发现有个别城市、个别商业银行明里暗里降低了首套房贷款成数，如果这类情况蔓延，则将使刚需入市的难度进一步提升。4.未来房价走势将先涨后稳，局部地区受政策影响中高档产品涨幅将有所放缓从市场面来看，房价涨跌是受供求关系因素影响，而由于存量的持续减少，我们预计未来房价将先涨后稳。首先，房价短期内会持续上涨是因为存量已经逐月跌至历史最低水平，由于前几年土地供应过少，致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降，南京消化周期已不足5.2个月，而北京也不足6.1个月。存量的持续减少，使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。但是，这种供不应求的态势在四季度和明年会有所改观，从而放缓房价的上涨势头：一方面，从企业的角度来看，今年上半年开始，各大企业纷纷加大新开工面积，典型企业如世茂，2013年上半年新开工面积甚至达去年同期的5.61倍之多；另一方面，从城市的角度来看，多数城市今年四季度开始将大幅增加商品住宅的供应量水平来缓解目前的供求矛盾，上海将在10月推出26个全新项目，较9月增加44。除了市场因素外，在我们看来，政策面也是影响部分城市房价的另一大因素，由于完成房价控制目标的压力持续释放，尤其是部分一二线城市，中高端产品申请预售证入市受到一定影响，所以预计局部地区未来中高端产品房价上涨幅度较刚需产品小。（二）长期预测：行业长效机制逐步建立，房地产行业迎来体制再造的新时代2013年3月，新一届政府班子上台，房地产政策面百废待兴。从中央高层一系列已经公开的举措中我们看到，一项设计精密的房地产调控长效机制体系正在逐步酝酿中初现雏形。以促供应为主，以抑需求为辅，本届政府的调控思路已经逐渐清晰。1.房地产企业再融资开闸信号强烈，政府不遗余力推进供应端释放不同于以往一味打压需求的调控思路，本届政府正不遗余力地推进供应端的充分释放。放开房地产企业再融资的闸门是其中一个非常巨大的进步，这意味着政府已经从过去那种通过打压资金链逼迫房企降价求售，转变成今天的通过支持房企融资促成供应增长，从而平抑房价过快上涨的思路上，作为房地产行业产业链当中的一员，我们非常乐于看到政府正在做出这样更加尊重市场规律的转变。2.兜底中低收入人群住房需求，十二五期间大力推进保障房建设保障房建设的大力推进也是新一届政府促供应的一大体现。2010年是本轮保障房大跃进正式开启的年份，2011年1000万套，十二五期间3600万套起码昭示了政府已经意识到了过去十多年中保障房建设的严重缺位。尽管在推进的过程中，仍然存在由于缺乏经验而带来的诸多问题，但是显然新一届政府已经意识到并正在逐步改善。诸多地方政府（如郑州、常州等）先后宣布放弃经济适用房，转而进入以公租房为主的保证房时代让我们看到了其中的反思和努力。3.试水农用地流转体制改革，进一步释放经营性用地供应规模加快制定农用地的流转也已经进入到了国土部门的议程。目前，国土部门已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议，有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。业内传一份事关农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市，按照文件要求，被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转。4.打压投资投机补充地方税源，房产税的大力推进被寄予厚望对于抑制投资投机需求，通过用一种等量级的政策去代替当前的限购已经基本在业界达成共识，房产税被寄予厚望。不同于同样意在打压投机需求的限购、二手房交易税费等，房产税更温和，也更细水长流，非常适合作为一项长期税制在全国推广。而从中央政府近期频繁的表态来看