易居：2010北京市房地产市场研究报告年报(全版).doc

20 10 年城市房地产市场研究报告 1 20 10 年城市房地产市场研究报告 目 录 序言 1 一城市经济2 1城市宏观经济2 2城市房地产与经济发展的关系8 二产业政策 13 1城市政策综述 13 2城市政策解读 14 3市政动态42 4 市场资讯50 5城市政策展望 60 三土地市场 62 1土地市场供求分析 62 2重点地块分析 76 四行业发展 83 1房地产开发投资83 2房地产建设规模85 五市场交易 93 1商品房93 2商品住宅99 3商业市场 126 4 写字楼市场 136 5保障住房 147 六2011 年房地产市场预测 153 1房地产行业政策预测 153 2土地市场供需预测 156 3房地产市场走势分析 157 七区域数据 164 1城中心区 164 2朝阳区 169 3海淀区 174 4 丰台区 179 5石景山区 184 6通州区 189 7房山区 194 8顺义区 199 9大兴区204 10昌平区209 2 20 10 年城市房地产市场研究报告 序言 1 20 10 年城市房地产市场研究报告 一城市经济 2010 年国内宏观经济经受了内外部的考验可以说是复杂的一年内部主要为主 动式的调整结构经济增速逐季下降外部主要为欧洲债务危机的恶化所导致外需下滑冲击 出口增速已经开始下滑在中央一稳二赶三动方针的指引下2010 年北京经济保持平 稳运行投资适度增长消费品市场保持活跃消费生产价继续抬头居民消费价格涨幅 创新高 中央经济工作会议对于2011 年宏观政策的基调是转方式调结构保民生采取积极稳 健审慎的宏观政策调整经济结构和转变经济发展方式仍然是明年经济工作的重要任务 政策取向上仍然偏重积极财政政策由于存在物价调控压力货币政策转为稳健但考虑到 明年较为复杂的国际宏观形势整个政策将更具有审慎灵活性预计2011 年经济增长维持 稳健虽然受房产调控及经济结构转型影响经济增速略低于2010 年全年 gdp 将呈前 高后低走势 1城市宏观经济 1gdp 2010 年 1-3 季度北京市经济呈现高开减速平稳的运行态势发展方向基本符合 预期其中一季度gdp 实现3117 亿元同比增长 149 二季度gdp 累计实现63726 亿元同比增长 12 三季度北京实现地区生产总值97544 亿元按可比价格计算比 上年同期增长101增速比上半年回落19 个百分点与上年同期相比提高06 个百分点 预计2010 年北京经济增速将呈现稳步增长态势 2 20 10 年城市房地产市场研究报告 图1- 1- 1 2000-20 10 年北京地区生产总值及增幅走势 单位亿元 15000 12000 9000 6000 gdp 3000 增长率 0 数据来源北京市统计局 2规模以上工业增加值 2010 年 1- 11 月北京实现规模以上工业增加值247973 亿元比上年同期增长153 按可比价计算增幅比1- 10 月回落01 个百分点其中11 月份规模以上工业增加值增 长145增幅比10 月份回落19 个百分点 11 月在37 个工业行业大类中增加值同比增长的行业有32 个增幅比 10 月份提 高的行业有14 个内销保持平稳外销增长乏力规模以上工业实现出口交货值 1555 亿 元与上年同期持平增幅比10 月份回落05 个百分点连续六个月增幅回落其中通 信设备计算机及其他电子设备制造业实现出口交货值 1103 亿元同比下降54 3 20 10 年城市房地产市场研究报告 图1- 1- 2 2000-20 10 年北京规模以上工业增加值走势 单位亿元 3000 300 2500 250 2000 200 规模以 上工业 1500 150 增加值 1000 100 500 50 增长率 0 00 数据来源北京市统计局 3进出口 前11 个月累计出口额超去年全年水平2010 年1- 11 月北京市进出口总额达到27029 亿美元累计进口较2008 年同期增长85 累计出口5046 亿美元超过 2009 年全年 4836 亿美元的水平较2008 年同期下降44 其中11 月出口额为51 亿美元创下自2008 年9 月份以来单月出口额新高同比增 长122进口额为2191 亿美元同比增长477 排名前2 位的原油和汽车进口持续高 速增长总体上来看5 月份北京出口额增幅最大达到了325 之后增幅呈收窄趋势 1 月份进口额增幅最大达到了1137 4 20 10 年城市房地产市场研究报告 图1- 1- 3 2000-20 10 年北京进出口走势 单位亿美元 2500 2000 1500 出口 1000 500 进口 0 -500 进出口差额 - 1000 - 1500 -2000 数据来源北京市统计局 图1- 1- 4 20 10 年1- 11 月北京各月进出口额同比增长走势 120 100 80 60 出口同比增长 40 进口同比增长 20 0 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 1 1 数据来源北京市商务委员会 4全社会固定资产投资 固定资产投资继续回升1- 11 月北京市完成全社会固定资产投资49364 亿元比上 年同期增长 131增速比1- 10 月提高 15 个百分点全社会投资中城镇固定资产投资 完成44615 亿元比上年同期增长14农村固定资产投资完成4749 亿元同比增长56 城镇投资中房地产开发投资完成26456 亿元增长 186 5 20 10 年城市房地产市场研究报告 从完成任务情况来看1- 11 月北京市完成全年投资任务的 931 超出季度投资调 控目标89338 个百分点从投资结构看各主要领域投资增速持续回升特别是工 业投资四季度以来呈现快速增长的局面 图1- 1- 5 2000-20 10 年北京全社会固定资产投资额及增长率走势 单位亿元 6000 300 5000 250 200 4000 150 全社会固定 3000 100 资产投资 2000 50 1000 00 增长率 0 -50 数据来源北京市统计局 5社会消费品零售总额 进入四季度以来在汽车消费带动下北京消费品市场增速有所加快2010 年 1- 11 月 北京实现社会消费品零售额 56109 亿元比上年同期增长 17增幅比1- 10 月提高 05 个百分点其中11 月份全市实现社会消费品零售额5673 亿元比上年同月增长219 为今年单月最高增幅比10 月份提高33 个百分点扣除价格因素实际增长 195 从商品用途看本月吃穿用烧类均有不同程度的增长特别是用类商品呈现高增 长态势实现零售额3549 亿元比上年同月增长263 吃穿烧类商品分别实现零售 额 1171 亿元55 亿元403 亿元同比分别增长 164115176 6 20 10 年城市房地产市场研究报告 图1- 1- 6 2000-20 10 年北京社会消费品零售总额及增长率走势 单位亿元 6000 25 5000 20 4000 15 社会消费品零 3000 售总额 10 2000 增长率 1000 5 0 0 数据来源北京市统计局 6城市居民人均可支配收入 城市居民人均可支配收入稳步增长增幅趋缓2010 年1- 11 月北京市城市居民人均 可支配收入为26719 元同比增长88人均工资性收入为21009 元同比增长112 人均转移性收入为7994 元同比增长30 是拉动居民收入增长的主要因素其中20 低收入家庭人均可支配收入为 12019 元同比增长 12320高收入家庭人均可支配收 入为50715 元同比增长8 图1- 1- 7 2000-20 10 年北京城市居民人均可支配收入及增长率走势 单位元 30000 160 22500 120 15000 80 城市居民人均 可支配收入 7500 40 增长率 0 00 数据来源北京市统计局 7 20 10 年城市房地产市场研究报告 7产业结构 2010 年前三季度北京市第一产业实现增加值 797 亿元下降 19第二产业实现 增加值23212 亿元增长 142第三产业实现增加值73534 亿元增长88 从比重 来看第三产业的比重上升为 7539 第二产业占gdp 的比重降为238 而第一产业 的比重降为2000 年以来的最低水平仅为082 产业结构继续呈现合理化趋势 图1- 1- 8 2000-2009 年北京产业结构走势 90 75 60 45 第一产业 30 第二产业 第三产业 15 0 数据来源北京市统计局 注由于统计局数据更新时间问题截止交稿时间有些数据暂未更新到12 月份或四季度 2城市房地产与经济发展的关系 中国经济面临的国内国际问题非常复杂转型是一个长期过程转型期内房地产业作为 支柱产业的地位难以动摇土地财政问题短期内难以解决另外农业现代化产业转移 现代交通运输业以及户籍政策改革城市化发展进程也将对房地产市场产生巨大的影响一 定程度上在调控常态化的大背景下房地产问题已经演变成一个宏观问题房地产运行情 况与经济发展关系密切一般来说影响房地产市场的几个宏观变量主要有 gdpcpi m2 及利率 8 20 10 年城市房地产市场研究报告 1gdp 与房地产市场 2010 年宏观经济实现正常化之后将重新进入由工业化与城市化带动的新一轮增长轨 道上来从而走向新一轮周期的起点2011 年作为十一五和十二五计划的衔接期 将处在新一轮周期的小调整阶段这意味着弱化房地产对gdp 的作用将会是一个增量变化 与渐近的过程20 11 年和 20 12 年北京经济将加速进入人口老龄化的时间窗口而且中国 城市化速度在达到峰值会出现明显的回落城市化的加速度将不可避免的放缓这意味着潜 在增长率下滑难以避免因此在经济增长面临趋势性下滑的约束下新的经济增长点难以 跟进为了维持适度的高增长率宏观政策进行反向调节的压力会大于以往这意味着十 二五期间房地产及其产业杠杆效应仍将是推动经济增长的一支重要动力 图1-2- 1 2005-2010 年北京地区各季度生产总值及增幅走势 单位亿元 4000 300 240 3200 180 2400 120 增加值 1600 亿元 60 800 00 增速 0 -60 数据来源北京市统计局 2011 年房地产仍将成为宏观经济进行逆向调节的重要工具而地方政府在整个房地产 市场的运作中处于十分重要的环节部分地方政府严重依赖土地的收入结构因此在地方 政府经营城市以提高土地收入的理念没有根本扭转之前gdp 对房地产的依赖程度仍 难以弱化而相应的房地产调控政策也只能是阶段性的 2cpi 对房地产行业的影响 房地产价格上涨对 cpi 既有传导效应又有溢出效应其作用的结果如何主要视何种 9 20 10 年城市房地产市场研究报告 力量占据主导地位一般而言在经济状况向好人民可支配收入持续增长的宏观经济大环 境下传导效应为主要作用方向其结果为房地产价格的上涨亦带动 cpi 的上涨高 cpi 对房地产价格也有两方面的作用趋势在刺激投资性需求的同时对自住性需求亦产生抑制 作用在目前中国火热的城市化进程中房地产价格主要是在需求推动下由供需决定的且 其上涨可能是不可逆的高cpi 对房地产价格一定程度上还有促进作用 图1-2-2 2005-2010 年北京地区各月cpi 走势 110 105 100 本月 95 累计 90 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 1 6 1 4 9 2 7 2 5 0 3 8 1 6 1 年 年 1 年 年 年 年 1 年 1 年 年 年 年 1 5 5 年 6 6 7 7 年 8 年 9 9 0 0 年 0 0 5 0 0 0 0 7 0 8 0 0 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 2 2 0 2 2 2 2 0 2 0 2 2 2 2 0 2 2 2 2 数据来源北京市统计局 通胀是房地产再次成为投资首选的重要原因2010 年 11 月份北京市居民消费价格比 上年同月上涨43 涨幅比10 月份提高09 个百分点为2008 年 10 月以来新高不断 高涨的cpi 导致连续8 个月实际利率为负居民手中的钱正在寻找更多的增值渠道而房 地产投资再度成为居民的投资首选12月央行发布的城镇储户问卷调查显示四季度261 的受调查居民在投资方式上首选房地产在负利率和通胀预期背景下居民手中财富急需保 值相比对楼市调控下调房价的担忧购房者更担心货币的购买力下降因此房地产成为居 民投资的重要选择 3m2调控与房价 从m2 与房价关系可以看出北京市对调控反应比较明显当没有调控的时候北京市 房价与m2 基本上是同步上涨2008 年由于金融危机的影响四季度房价有所回落下跌 10 20 10 年城市房地产市场研究报告 但经历了2009 年的复苏房价又呈现出上扬趋势在今年4 月份一系列调控政策推出后 北京市房价冲高的态势回落房价上涨有所停滞 图1-2-3 2007-2010 年北京地区各月商品房成交均价与m2 走势比较 750000 25000 600000 20000 货币和 450000 15000 准货币 m2 亿 300000 10000 元 北京商 150000 5000 品房成 交均价 0 0 元 月月月月月 月月月月月 月月月月月 月月月月月 月 月 月 月 1 3 5 7 9 1 1 3 5 7 9 1 1 3 5 7 9 1 1 3 5 7 9 1 1 1 1 1 年年年年年 年年年年年 年年年年年 年年年年年 7 7 7 7 7 年8 8 8 8 8 年9 9 9 9 9 年0 0 0 0 0 年 0 0 0 0 0 7 0 0 0 0 0 8 0 0 0 0 0 9 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 2 2 2 2 2 0 2 2 2 2 2 0 2 2 2 2 2 0 2 2 2 2 2 0 2 2 2 2 数据来源中国人民银行cric 对一线城市和沿海二线城市而言调控的作用将大于m2 的作用2011 年这些城市 的房价涨幅趋缓预计2011 年北京市房价将呈小幅惯性上涨的态势 4加息难改房市趋势 从近年来的情况来看07 年连续加息六次并未改变房地产市场上升的走势08 年的 五次降息同样没有改变市场销量下滑的趋势由于cpi 上涨压力较大2010 年下半年以来 已进入加息周期2011 年存在着加息2-3 次的可能性然而加息不会改变房地产市场运 行趋势 11 20 10 年城市房地产市场研究报告 图1-2-4 2007-2010 年各月北京市商品房销售面积增速与同期利率走势比较 200 5 150 45 100 4 销售面积累计 50 35 同比 0 3 定期存款利率 1年整存整 -50 25 取 - 100 2 月月月月月 月月月月月 月月月月月 月月月月月 月 月 月 月 1 3 5 7 9 1 1 3 5 7 9 1 1 3 5 7 9 1 1 3 5 7 9 1 1 1 1 1 年年年年年 年年年年年 年年年年年 年年年年年 7 7 7 7 7 年8 8 8 8 8 年9 9 9 9 9 年0 0 0 0 0 年 0 0 0 0 0 7 0 0 0 0 0 8 0 0 0 0 0 9 1 1 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 2 2 2 2 2 0 2 2 2 2 2 0 2 2 2 2 2 0 2 2 2 2 2 0 2 2 2 2 数据来源北京市统计局中国人民银行 综合来看2011 年市场上刚性需求将占主导地位虽然调控政策在一定程度上抑制了 投机投资需求限制了外资进入国内房地产市场但是由于存量流动性仍比较充足在 通胀及人民币升值背景下房地产仍是较好的投资选择投资房地产市场的冲动仍在上述 需求将通过多种形式途径释放出来总体上2011 年市场需求仍有可能保持增长 12 20 10 年城市房地产市场研究报告 二产业政策 1城市政策综述 经历2008 年的大变局和史无前例的金融风暴后房地产在2009 年意外获得了复苏与 改变的契机然而金融危机的阴霾刚刚散去行业的复苏却戛然而止新一轮的调控已然 降临毫无疑问2010 年对于中国楼市而言是不折不扣的政策年调控年这一年中国 房地产最关键的词语就是新政与调控似乎一夜之间所有的利好都烟消云散楼 市调控一轮又一轮的出现国家出台了一系列房地产调控措施将政策由此前的支持转向抑 制投机遏制房价过快上涨其中包括土地金融税收等多种调控手段1 月首先祭出国 十一条其规定购买二套房的家庭贷款首付比例不得低于40 房地产企业必须公 开房源明码标价这也被认为是国家针对高房价2010 年打出的抑制房价第一拳到 了4 月号称史上最严厉的房地产调控政策终于出台出台之后一些城市房地产交易量有 了明显的下降但是到8 月份左右市场显现出回暖的趋势国十条虽然在短期内起到 了效果但之后交易量和房价都发生了反弹因此9 月30 日政府又推出了本年第二波房地 产调控政策调控第二波要求巩固第一波的政策加大第一波政策的执行力度并且强调推 进房产税改革对首套房一律执行首付30及以上的信贷政策 2010 年是中国经济在危机后复苏的关键一年世界经济局势未稳中国经济也面对 民生压力实体经济的转型货币升值压力及通货膨胀局面需要平稳而且有效的复苏之路 在这样的背景之中透过频频出台的调控政策可见国家对楼市调控的决心势将抑制房价 的非理性上涨 土地政策意在打击囤地增加保障房用地供给 土地调控政策方面剑指囤地炒地大力增加土地供给特别是中小型商品房和保障房 的用地要求中小型商品房和保障房的用地不得低于全部用地面积的 70 加大对土地闲 臵的查处和惩罚力度强调了增加供应降低风险的调控主旨从城市申报用地着手 保证经济适用房廉租房中小普通住房等住宅房源的有效供应 税收政策意在抑制投资性购房需求 税收始终是调控的重要手段之一伴随着楼市调整深度的步步深入税收调控政策方面 13 20 10 年城市房地产市场研究报告 通过差别性税收机制加大对住房投机行为的税收征管特别是土地增值税的清算将和土地 信贷等方面政策措施一起形成房地产调控的组合拳加大房地产的纳税风险导致开 发商资金链周转失灵对房地产影响巨大可以看出税收调控方向吻合了中央经济工作会 议将保障房建设作为房地产调控的主导政策 住房政策意在推动保障房建设力度 保障房建设方面增加财政的投入力度今年全国保障性安居工程的投资总额预计为 7800 亿元中央财政792 亿元专项补助资金用于保障房建设同时使用金融税收土地 等多种优惠政策来推动保障房建设力度 2城市政策解读 1土地政策 保障性及普宅用地不得低于住宅用地70 政策要点 城市申报住宅用地时经济适用房廉租房中小普通住房用地占比不得低于 70 并应按照产业政策严控高污染高能耗及过剩项目用地还要求提高用地报批效率缩短报 批周期同时城市申报下一年度用地时完成征地率和供地率分别应达 60及 40 通 知还明确了各级政府部门权责 易居点评 通知再次强调了增加供应降低风险的调控主旨从城市申报用地着手保证经济 适用房廉租房中小普通住房等住宅房源的有效供应并要求提高批地效率同时严格 控制高污染高能耗项目用地的审批 剑指囤地炒地国十九条掀起房地产土地调控风暴 3 月 10 日国土资源部出台整治房地产用地的专项文件 关于加强房地产用地供 应和监管有关问题的通知自本月起掀起一场房地产土地调控风暴通知涉及 70供 地应用于保障性和中小套型住房有条件的地方探索房地产用地出让预申请制度实施住房 用地开发利用申报制度开展房地产用地突出问题专项检查等方面共19 条除了确保房 14 20 10 年城市房地产市场研究报告 地产用地供应和及时开发外19 条的核心思想是整治囤地炒地行为通知主要 是落实国11 条精神增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性增加 保障性为重点的住房建设用地有效供应提高土地供应和开发利用效率促进地产市场健康 平稳有序运行 开竣工日期不申报将被公示至少一年不得拿地 政策要点 5 月21 日北京市国土局发布关于实施国有建设用地开发利用申报和信息公示制度 的通知通知明确今年4 月1 日起签订国有建设用地使用权出让合同的开发企业 应在该地块开工竣工时向国土部门申报土地开发利用情况对不执行申报制度的开发商 将向社会公示并限制其至少在一年内不得参加土地购臵活动截至今年 4 月 1 日凡是 已超过土地出让合同约定期限满一年还未开工的开发企业要在本月底前申报延迟原因自 今年 4 月 1 日起凡在出让合同约定期限内未开工竣工的开发企业要在出让合同约定 到期前 15 日内申报延迟原因 易居点评 按照规定开发商拿地后一年未开工国土部门方可收取闲臵费满两年才能收回但 土地出让合同中的计划开工竣工日期并不具有强制效力此次地块开工竣工时间申 报制度正是针对以上现像做出了严格限定 坚决制止违法强拆征地补偿需同地同价 政策要点 7 月9 日国土资源部下发关于进一步做好征地管理工作的通知多措并举进一 步规范征地管理工作通知明确要求要求在今后的农地征用中应支付给被征地农民 补偿安臵费且要直接支付给农民个人防止和及时纠正截留挪用问题推进征地补偿新 标准实施确保补偿费落实到位全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价探索完善 征地补偿款预存制度合理分配征地补偿费推进被征地农民社会保障资金的落实通知还 提出今后要先安臵后拆迁坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为合理进行住房拆迁的 补偿安臵因地制宜采取多元化安臵方式妥善解决好被拆迁农户居住问题统筹规划有序 推进征地拆迁 15 20 10 年城市房地产市场研究报告 易居点评 近几年在中国的大部分地区都出现了大量农用土地被征用的现象随着城市化进程 的日益提速以及铁路公路和机场建设的热火朝天与农村农民有关的征地问题变得越来 越多土地拆迁最大的问题是与地方巨大利益挂在一起随之引发的非法暴利拆迁拆迁补 偿同地不同价等问题十分严重目前国内执行的征地标准一般按照区片征收同地不同价情 况时有发生同时由于区片征收评估标准复杂农民很难看懂最终拆迁农民一般只能拿 到市场地价的百分之十此次下发的通知中最突出的一点就是针对以上现象制定的要 求征地补偿同地同价以及坚决制止违法强拆的行为关于进一步做好征地管理工作的 通知是继2004 年关于完善征地补偿安臵制度的指导意见之后国土资源部针对征地 管理出台的最为全面的一个文件这次对征地政策措施进行改进完善的地方比较多且是经 过长时间的调研并广泛征求了各方的意见之后有针对性地提出的改进完善的政策措施 2税收政策 严征清算土地增值税意在打击囤地捂盘 政策要点 5 月19 日国家税务总局发布了关于土地增值税清算有关问题的通知通知明确规 定对于土地闲臵费的税收处理问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲臵费不得扣除 通知还明确了土地增值税清算时收入确认的问题根据通知土地增值税清算时已全额开 具商品房销售发票的按照发票所载金额确认收入未开具发票或未全额开具发票的以交 易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入销售合同所载商品房面积与有 关部门实际测量面积不一致在清算前已发生补退房款的应在计算土地增值税时予以调 整 易居点评 国税总局的上述通知是2006 年出台的国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税 清算管理有关问题的通知的升级版比此前的规定还要严格还要详细新政策对抵扣项 目的核算细化到财务费用的计算抵扣条件面积存在误差后补退房款的计算甚至土地闲 臵费用是否可以抵扣真实目的还是为了抑房价促开工打击囤地和捂盘政府部门最担 心的就是是开发商捂盘不卖和不开工如果那样待政策被市场逐渐消化后房价还是会大 16 20 10 年城市房地产市场研究报告 涨只有严格清算土地增值税开发商才会让利降价不至于捂盘如果严格执行土地增值 税清算的政策将大大降低土地的二级市场卖方的赢利空间而因囤地或捂盘而获得的额外 收益最高可征收 60的土地