江苏苏州城市商业综合体港龙商业广场定位方案.ppt

page,1,苏州港龙城市商业广场初步发展建议,2011年9月,2011年11月,page,2,目录,区位环境理解及项目认知项目整体定位项目商业定位服务内容,page,3,区位环境理解及项目认知,a1、区位环境理解a2、港龙长江路项目认知,page,4,a1、区位环境理解,项目所在苏州新区枫津街道，街道下辖7个社区和24个行政村，而本项目所在的枫津社区，人口约2.5万人，其中常住人口约1.3万，外来流动人口约1.2万。,page,5,a1、区位环境理解,苏州高新区行政面积约223.36平方公里，根据政府统计数据，苏州新区2010年末区域总人口72.51万，其中常住人口33.57万，暂住人口38.16万，外籍人口0.78万。根据苏州高新区发展规划，未来苏州高新区将规划人口约130万。,page,6,a1、区位环境理解,苏州高新区人口主要可分为原住人口、迁徙人口、暂住人口、外籍人口等；原住人口主要包含苏州高新区的原有农村人口、城市发展的动迁人口等，此类人口的特征是消费力较低，以日常基本生活购物为主，呈现物质消费的特征；迁徙人口主要包含苏州高新区的商品房购买人群等，此类人口的特征是具备一定的消费能力，拥有现代消费意识，以日常生活购物和休闲娱乐为主；,page,7,a1、区位环境理解,暂住人口主要包含苏州高新区的企业职员、打工人员等，此类人口的特征是消费力差别较大，其中企业职员的消费力相对较强，且消费业态较全面，而打工人员的消费力较差，基本以生活购物和低层次娱乐业态为主；值得一提的是，相当一部分企业职员属于上海等城市的派驻人员，周末都会返回上海，其消费时间主要集中在周一至周五晚上；外籍人口主要包含苏州高新区的外资企业中高层管理人员，此类人口的特征是具备相当的消费能力，拥有现代消费意识，以日常生活购物和中高端休闲娱乐为主；,page,8,a1、区位环境理解,百万方商业规模,筑就区域成熟商业氛围,长江路商圈有麦德龙、枫桥商业街、枫桥商业广场、绿宝广场、狮山购物广场、新港天都、长江一号等共计100多万平方米的商业规模；何山路商圈有金融服务中心、枫桥农贸市场、何山商业街、何山路大润发等商业设施；港龙枫桥商业街、枫津39街,page,9,a1、区位环境理解,项目周边大型商业较少,项目周边基本以街区式商业为主，譬如港龙枫桥商业街和枫津39街，距离本项目最近的大型城市综合体为绿宝广场；,page,10,区域内经济型酒店较多,a1、区位环境理解,page,11,a1、区位环境理解,根据调查统计，区域内经济型连锁酒店的收益较可观,page,12,a1、区位环境理解,项目周边旅游景点和生态资源较丰富,何山公园，位于苏州新区长江路461号，国家aa级旅游景点，何山峰顶有何山道观，适宜清静养心。,苏州乐园、水上乐园与之相距1.5公里，五a级旅游景点，“东方迪斯尼”每年接待约300万游客。,page,13,a1、区位环境理解,区域交通便捷，商业易达性较强,苏州地铁一号线和三号线在区域周边集聚，尤其是三号线何山路站就设在本项目旁边，未来轨道交通优势明显。,301、303、304、308、321、324、325、333等公交线路途径本项目周边，将本项目与苏州整体串联。,page,14,区位环境理解及项目认知,a1、区位环境理解a2、港龙长江路项目认知,page,15,a2、港龙长江路项目认知,港龙长江路项目位于苏州新区长江路以东、华山路以南，项目地块呈狭长形；项目总建筑面积约13.9万平方米，其中商业面积约6.2万平方米，高层公寓面积约4.9万平方米。,page,16,a2、港龙长江路项目认知,优势（s）地块规整，商业展示价值较高；产品组合相对丰富；区域交通相对便捷；开发商商业地产开发经验丰富；,劣势（w）项目区域非核心商圈，区域商业暂无较大影响力；项目周边商业消费能力相对苏州整体较弱；,机会（o）苏州旅游资源丰富，流动消费较多；苏州新区外资企业众多，带来大量消费群体；苏州城市西扩，区域周边新建住宅为本项目带来生机；,威胁（t）区域内成熟商圈和项目将制约本项目的发展空间；,page,17,项目整体定位,b1、项目整体定位b2、项目产品规划布局建议,page,18,b1、项目整体定位,根据本项目的初步规划设想和项目所在区位的环境分析，我们建议本项目的整体定位为：,集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务于一体的潮流时尚港,项目产品包括购物中心、商业街、酒店、酒店式公寓、办公等,page,19,项目整体定位,b1、项目整体定位b2、项目产品规划布局建议,page,20,b2、项目产品规划布局建议,page,21,项目商业定位,c1、项目商业定位思路及原则c2、项目商业定位c3、项目业态定位c4、项目业态布局建议c5、项目业态配比建议,page,22,c1、项目商业定位思路及原则,page,23,c1、项目商业定位思路及原则,page,24,项目商业定位,c1、项目商业定位思路及原则c2、项目商业定位c3、项目业态定位c4、项目业态布局建议c5、项目业态配比建议,page,25,c2、项目商业定位,根据本项目的初步规划设想和项目所在区位的环境分析，结合我司十多年来的商业操作经验，我们建议本项目的商业定位为：,江苏首个以香港潮流时尚为主要特色的购物中心,page,26,项目商业定位,c1、项目商业定位思路及原则c2、项目商业定位c3、项目业态定位c4、项目业态布局建议c5、项目业态配比建议,page,27,c3、项目业态定位,主体商业大超市考虑到本项目周边聚集了大量的居住人群，从满足日常生活需求角度出发，本项目可以考虑引入一家大型超市，面积1.11.3万平方米，建议放在地下一层。,page,28,c3、项目业态定位,主体商业家电数码馆以家电连锁品牌为主、以次主力店的形象呈现，作为本项目商业的重要组成部分，满足项目周边消费者对于家电数码的消费需求，家电数码面积30004000平方米。,page,29,c3、项目业态定位,特色主题香港时尚馆将香港潮流、时尚品牌引入，打造具有香港风情的主题商业，凸显项目特色形象，商业面积1.21.4万平方米。,page,30,c3、项目业态定位,特色主题潮流地带通过特色主题营造，集合服饰、箱包、饰品等业态，展现潮流时尚、个性化特征，吸引年轻时尚人群，面积25003000平方米。,page,31,c3、项目业态定位,特色主题环球动漫地带“环球动漫地带”产品包含动漫、电玩、工艺品、饰品、文具、服饰、日用品等，充分满足婴幼儿、青少年以及成年人的各种需求，面积25003500平方米。,page,32,c3、项目业态定位,特色主题儿童主题商业关注下一代，儿童购物、儿童娱乐、启智教育和才艺培养等已成为家庭教育和亲子关系的重中之重。面积25003000平方米。,page,33,c3、项目业态定位,特色主题环球美食汇集合国内外的风情美食小吃和特色餐饮，以美食广场和特色餐饮店的方式呈现，可以满足项目消费人群的不同餐饮目的的消费需求，最大程度的辐射更多的消费人群，面积1.21.5万平方米。,page,34,c3、项目业态定位,特色主题娱乐in地带集合量贩式ktv、美容纤体spa、健身中心等休闲娱乐业态，满足中高阶层的不同功能需求，面积60008000平方米。,page,35,c3、项目业态定位,特色主题现代电影院借助电影市场火爆的契机，设置现代电影院，通过影院的号召力和影响力，突破项目地域性特征的局限，面积30004000平方米。,page,36,c3、项目业态定位,特色主题时尚精品酒店充分利用苏州的旅游元素，打造时尚、精品的特色酒店，满足区域商务、旅游等消费群体的住宿需求，面积60007000平方米。,page,37,项目商业定位,c1、项目商业定位思路及原则c2、项目商业定位c3、项目业态定位c4、项目业态布局建议c5、项目业态配比建议,page,38,c4、项目业态布局建议,购物中心,page,39,c4、项目业态布局建议,时尚酒店裙房,page,40,c4、项目业态布局建议,办公裙房,page,41,c4、项目业态布局建议,独栋商业街,page,42,项目商业定位,c1、项目商业定位思路及原则c2、项目商业定位c3、项目业态定位c4、项目业态布局建议c5、项目业态配比建议,page,43,c5、项目业态配比建议,page,44,小结,绿宝广场的商业经营成熟之后，其酒店式公寓的租赁价格水涨船高，一间50平方米的公寓租赁价格可以达到10000元/月；我司操作的江阴澄江福地，通过成功招商，使得一层商铺销售均价达到12万元/平方米，远高于市场平均价格的5万元/平方米；我司操作的上饶香港名城，通过成功招商，使得一层商铺销售均价达到3万元/平方米，远高于市场平均价格的1万元/平方米,成功招商，需要精准的商业定位和丰富的商家资源；而成功招商之后，带来的是物业整体收益的大幅提升。,page,45,服务内容,d1、服务内容d2、服务节点,page,46,d1、服务内容,前期策划,运营管理,操作顾问,项目操作,市场研究问卷调查项目定位财务分析,建筑顾问招商顾问销售顾问,招商代理销售代理营销推广,运营