福元九合恒生置业.开发区金沙滩项目提案01.ppt

,恒生置业开发区项目服务汇报文件,项目提案汇报：,市场现状分析项目优劣解析整体目标定位配套包装建议营销推广策略销售执行方案,青岛开发区位于山东半岛胶洲湾南口西海岸。东与青岛市市南区隔海相望，海上最近距离2.26海里。南濒黄海，北、西皆与胶南接壤。总面积275平方公里，包括黄岛、辛安、柳花泊、长江路、薛家岛、红石崖6个街道办事处，共162个行政村。现状人口约55万人，2020年黄岛区人口规模为146万人。,区域综述：,规划编制按照协调发展、功能互补的原则将全区划分为唐岛湾中心区、国际物流贸易枢纽港区、修造船基地工业区、珠山国家森林公园、风凰岛旅游度假区、临港产业区、重石化工业区、北部产业新区等八个功能区。,区域发展：,（唐岛湾商务中心区鸟瞰图）,青岛的第二个崂山区，中国的第二个浦东！,市区,胶南,薛家岛,黄岛,海底隧道,本案,青岛西海岸。地理位置优越，海陆空交通环境便利，拥有良好的旅游投资机遇。作为大青岛次中心城市的一员，伴随着青岛拥湾发展战略的确立和青黄跨海大桥和海底隧道的建设和开通，从薛家岛到青岛仅需要15-20分钟的时间，在半小时经济圈范围之内.同时开发区环境和气候以及发展潜力是和上海的浦东区最为相近的，所以开发区把规划为中国的第二个浦东。,开发区,西海岸,海湾大桥全长35.4公里，青岛跨海大桥横跨青岛胶州湾，把青岛东、西两个主要城区连接起来。东起主城区308国道，跨越胶州湾海域，西至黄岛红石崖。该工程计划于2010年底建成通车。建成后青岛市区到开发区约15分钟，缩短近30公里，节省40分钟。,城市配套：海湾大桥,是青岛首条，也是全国第二条海底隧道北起青岛团岛，南至薛家岛，横穿胶州湾湾口海域。隧道工程全场6170米，设计有双向六车道，预计2011年4月通车,城市配套：海底隧道,原计划52亿增至200亿元，青岛段投资95亿元山东半岛城市群2个小时内融入环渤海经济圈内，3个小时向南融入长江三角洲经济圈承担山东东部沿海港口沟通作用也是东部沿海与江苏、上海间的重要省级通道，到上海仅需3小时其中胶南段：在青岛设立5站，营海南、黄岛北、王台、胶南、泊里、小口子军港，未来势必带来胶南人流、物流及经济的聚集。,城市配套：青连铁路,城市配套：董家口港,位于胶南琅琊台湾，东接青岛港，西联日照港总投资规模高达500亿元，多大112个专业深水泊位，拥有世界上最大40万吨级矿石码头，定位为大宗资源深水港。比胶州湾的总泊位还多21个，相当于再建一个青岛港，真正使青岛跳出胶州湾范围，实现“一湾两翼”港口发展的目标。,凤凰岛旅游度假区风光秀美、景色宜人，金沙滩、石雀滩、银沙滩、陈姑庙、鱼鸣嘴、连三岛、甘水湾、竹岔岛、阳武侯墓等十余处景点分布在凤凰岛上，宛如一副美丽的图画。“堪称国际一流”的54公里长海岸线上，有2处大型海滩浴场，1处小型海水浴场，总长度约6.1公里，沙滩面积达80多公顷。,旅游资源：凤凰岛旅游度假区,旅游资源：珠山国际森林公园,珠山国家森林公园面积40.79平方公里，主峰海拔724.9米，呈东南西北走向，是青岛西海岸第一高峰。山脉巍然深秀，层峦叠嶂，奇峰陡峭，地势险要，融奇、险、清、秀于一体，素有“东崂西珠，双珠嵌云”之说。山林公园植被繁多，四季风光别致。,城市未来：,全国知名的旅游和港口城市,小结：,随着拥湾发展，以及隧道、海湾大桥的建设，开发区将成为第二个浦东，也将如市区东部的市南、崂山区一样被人们当成青岛市内的一个区，其海景资源将不再单纯是西海岸的优势，而将是青岛市区海岸线资源的一部分。其经济还将高速发展，旅游业及房地产业等相关行业也会继续增长。,因此，项目所在的区域，未来将是整个青岛市最稀缺的一线海景。我们的产品要抓住这个优势，打造青岛海岸线目前最缺少的产品。,青岛市海景项目主要分布区域,青岛市海景项目比较分析,青岛市海景项目比较分析,海景房购房呈现如下格局：青岛市看重区域的便捷性和成熟性外埠购房者看重区域的未来发展规划和产品增值潜力,青岛市海景项目比较分析,海景房购房用途表现：生活便捷性高的区域自住所占比例大未来发展前景广阔区域购房的主要目的是投资,青岛市海景项目比较分析,海景房购房者购房置业次数统计表明：购买海景房的客户多为二次以上置业，从一个侧面反映出海景房购买者具有较好的经济条件和经济能力,项目直接竞争区域,项目所在的开发区薛家岛及唐岛湾沿海区域胶南水城区域,开发区近年商品住宅各月销售套数,从月度成交量走势看，09年3月份楼市回暖后，成交量一路攀升，09年下半年一直保持高位增长。2010年前4个月，走势与青岛市大致相同。政策出台后，对青岛市影响最大的区域就是西海岸，只是因房产交易登记与实际成交有近1个月的时间差，目前从数字上还难以看出影响的严重度，只能从各项目每天来电来访量的骤然下降而看出政策的冲击力。,青岛市及开发区现有房源情况,黄岛区目前可售面积约为39.07万，约占青岛市可售总量的10.41%；可售套数为5009套，约占青岛市总量的10.76%。可售套数在青岛市各区市中排第二位，新政出台后，受影响最大的就是西海岸，加之这么大的供量，预计后期市场形势更加严峻。,开发区整体房地产市场总述,西海岸开发，大港口、大工业、大炼油，跨海大桥、隧道等项目为开发区经济增长提供十足动力，区域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速发展；开发区的房地产市场在2008年受全球金融危机的影响也一度受挫，2009年随着国内经济形势的回暖复苏，2010年4月中旬之前销售依然稳健增长，但自4月中旬二套房政策推出后，因开发区投资客户较多，受政策影响，多数目前呈持币观望态度；板块分区明显，基本形成以滨海大道为主轴的滨海区（含唐岛湾、薛家岛南部）、以长江路为轴的城市核心区，建设中的安子居住区和保税区以及黄岛老城区五大主要板块；产品形态供应目前以高层住宅为主，楼盘品质普遍提高，但同质化严重；开发区置业客户中，因城市移民和产业移民促成的外来客源、因区域发展和海景优势而促成的投资客户为主流，两者约占总购房者的70%以上；整体开发体量大，热点区域相对集中，08年前主要集中唐岛湾滨海大道北侧、长江路区域，09年的开发热点转向薛家岛区域，2010年后，主要开发安子cld（中央居住区）等，本项目所在薛家岛片区位于风景最佳的金沙滩，适合高端项目开发。,青岛开发区外来人口的买房比例大大增加,首先，因为开发区城市定位与经济基础，房地产市场的发展潜力较大；其次，开发区还具有气候、环境和景观资源的等有利条件，也促使大量的外来人口选择开发区置业，据估算，开发区近50%的房子被外地人购买。,房价走高，刺激投资需求增加，但难逃政策影响,跨海大桥、海底隧道等利好；楼市迅速反弹带来的短期的供需失衡；楼市回暖，开发商收益预期提高；土地价格上涨等因素的相互作用，导致开发区房价快速上涨，刺激投资、投机购房需求增加。但新政出台后，打乱这一局面，投资客纷纷撤走。,通过以上分析显示：开发区房地产的繁荣是在特定情况下的市场发映，积攒消费、透支消费两种现象导致了目前销量的快速增长。随着开发量的大幅增长，项目竞争会越发激烈，同时，上述推动销售的有利因素也将会有所减弱，加之新政策的影响，后期房地产市场销售速率大幅下降。,开发区房地产开发与市场现状,新政出台，形成新一轮观望期,2010年4月16日，国务院调高二套房贷首付至50%，贷款利率上浮1.1倍也就是6.53%，意味着目前各家银行的优惠利率将不复存在。整个市场处于观望期，而开发区投资客户占相当比例，此政策出台后，很多意向客户放弃定房。,按房地产市场区域特点划分,黄岛老城区版块,保税区版块（含香江路）,根据开发区的城市功能定位，以及参照区域房价、客户构成的相近性大至分为五大板块：,长江路版块,沿海版块（沿海岸线，滨海大道两侧）,安子cld（中央居住区）长江路沿线版块沿滨海大道的沿海版块保税区版块黄岛老城区版块,安子cld,各片区基础情况及区域房地产市场价格,沿滨海大道的沿海版块该区域以滨海大道为轴线，沿海岸线呈东西走向，区域含薛家岛与唐岛湾南部海景区，也是开发区最靓丽的海景区域，故该区价格相对其它区域较高，目前在8000-15000元/平米，其中：薛家岛部分均价多在9000-11000元/平米，唐岛湾沿海在12000-15000元/平米。安子cld（中央居住区）位于安子码头西侧，嘉陵江东路以东，长江路以南，金沙滩以北区域，是开发区政府规划中的大型中央居住区，开发量约为350万平米。目前在售项目价格在7000-9000元/平米，均价多在约7500元。长江路沿线版块长江路是开发区最主要的道路，其连接安子码头与市中心，两侧多为行政单位、金融机构及大型购物超市，相当于青岛市的香港路。目前该路两侧房产价格在6000-9000元/平米，均价多在7500-8000/平米之间。保税区版块地处老城区，区域内有疏港、环胶州湾高速等，但因工业区的原因，大型车辆出入频繁，使区域具有一定的污染，区域住宅开发相对较缓慢，住宅价格相对较低，在5000-6000元/平米。黄岛老城区版块该区域位于经济开发区北端，近年来房地产市场发展缓慢，价格在4000元/平米左右。,总体分析,发展动力明显不足，价格增长趋势减缓,区域发展空间受限，未来价格趋于平稳,未来发展空间巨大，价格将持续走高,紫檀山位于青岛开发区金沙滩，整体占地面积约32万平米，规划总建筑面积约50万平米。包含五星级酒店、高级会所、酒店式公寓、海景住宅等。其中，含9栋18-24层的高层，共284套房源，面积区间100-300平米。目前尚未出售，预计价格在18000-20000元/平米（含5000元精装标准）。,紫檀山,唐岛湾海上嘉年华项目,海上嘉年华位于滨海大道南侧，龙泉河以东。占地约35万平米，总建面积约74万平方米。含水上游乐为主题的“海上嘉年华”、以狂欢节庆为主题的“渔人码头步行商业街”和滨海居住社区“海湾豪庭”三大部分。海湾豪庭，位于项目西南角，用地面积13万平米，总建筑面积约35万平米。户型面积有60-140平米的平层住宅和平层挑空高厅洋房，160-240平米的空中别墅、错层三叠洋房及叠拼别墅，另还有少量独栋。其中高层预计售价在16000元左右。,海尔山海湾,项目位于开发区漓江东路，薛家岛旅游度假区北侧。占地约22万平米，总建面积53万平米。含多层洋房和高层住宅，建筑风格为托斯卡那风格。户型面积70-130平米。其中，建筑首层设下沉花园、顶层是复式、户户有露台，花园洋房配有电梯。现一期花园洋房均价11250元/平米，含1500元精装。,亚丁海岸,项目位于开发区漓江东路，由青岛城建开发，占地24万平米，总建面26万平米。规划有五星级酒店、公寓式酒店以及独立别墅、双拼别墅、高层住宅和欧式步行街。其中现售的为4栋高层公寓式酒店，面积区间为29-148平米。均价13000元，含1000元精装。,高层户型,项目竞争区域,项目做为高端海景项目，其竞争区域除开发区沿海外，还有近期建设迅速的胶南水城区域。其共同点集中在：产品档次高、多数项目均含4、5星级酒店及酒店式公寓，且多为精装修，高端项目装修标准在3000-5000元/平米。,西海岸另一个需要关注的区域胶南水城,水城东临黄海岸线，西靠滨海公路，南抵风河，北至两河，总规划用地2900亩，沙滩600亩。,胶南房地产市场分析-水城,位置：滨海大道1288号开发企业：青岛那鲁湾置业有限公司规划：建筑面积：19160容积率：4.10绿化率：60%建筑风格：现代，双子星户型：一室、二室、三室交房标准：精装（3000元/平米）景观：无敌海景、空中花园配套：星级酒店、会所、休闲吧安防：红外线监控、智能门禁物业管理：3（物业）+1（电梯）元/平米月价格：南向：13000元/平米北向：9800元/平米总价区间：南向总价：90-400万北向总价：50-100万销售率：31.94%（253/792）,那鲁湾海景星级服务公寓在售项目,效果图,工程进度,对比借鉴，取长补短，,项目提案汇报：,市场现状分析项目优劣解析整体目标定位配套包装建议营销推广策略销售执行方案,了解自身，审视优劣,项目地块：,项目地处青岛西海岸东端，近邻安子码头、滨海大道东端、长江路东端。同时近邻未来海底隧道出口，距离金沙滩咫尺之遥，百步之内。,地块呈不规则四边形，占地面积2.97万平方米。居于金沙滩路北侧，地块北高南低，西邻安置区，北临“山海湾”，西部临近“紫檀山”。,项目地块：,项目分析,本项目（直线距离）距安子码头1.6千米，海底隧道口约7千米，距环胶州湾高速口约11.5千米，距跨海大桥黄岛出入口约18千米。,项目周边实拍照片：,项目分析周边项目,项目名称：紫檀山建筑面积：12万产品类型：精装修高层公寓,项目名称：山海湾建筑面积：53万，一期3.5万产品类型：一期为花园洋房,紫檀山,山海湾,安置区,项目名称：烟台前村安置区,strengths（优势）：南北均可看海，景致得天独厚近邻开发区主干道，交通便利区域认可度较高未来发展潜力巨大,weaknesses（劣势）：周边生活配套设施不全区域内尚未形成高端居住区氛围发展起步时间较晚,threats（威胁）：多个区域已形成高端住宅区，分散客源限制性政策未来对楼市造成一定影响,opportunities(机会)：海底隧道和海湾大桥贯通使青岛东西海岸形成发展整体开发区沿海一线逐步形成