购物中心建设与政府调控干预研究.doc

购物中心建设与政府调控干预研究2006/14总第346期商业研究commercialresearch文章编号:1001148x(2006)14012203购物中心建设与政府调控干预研究张建华(苏州经贸职业技术学院,江苏苏州215021)摘要:当前,购物中心作为引领零售业发展的新贵,在我国正迎来新的发展契机,合理借鉴国外购物中心的成功模式和运行经验,结合我国的具体国情,对购物中心的建设进行必要的政府调控与干预,可使购物中心在我国的健康发展.关键词:购物中心;建设发展;控制干预中图分类号:f712.9文献标识码:ashoppingcentersconstructionandgovernmentcontrollingzhangjianhua(suzhoueconomi&tradeinstitute,suzhou,jiangsu,215021,china)abstract:asanewleadingformofretailing,shoppingcentershavebeendevelopedveryfast.inordertoboostthemhealthy,itisimportanttostrengthenthegovernmentcontrollinginthisal-ettbasedonforeignexperiences.keywords:shoppingcenters;construction;controlling加人世贸组织后,随着我国商业服务领域对外资的全面开放,国外零售巨鳄在我国抢滩登陆的力度在逐步加大,国内零售业态与国际流通业接轨的进程也在不断加快,购物中心作为引领零售业发展的新贵,在我国正迎来新的发展契机.关于购物中心,国际上并没有一个标准的定义,但一般认为购物中心是组织严密完整,规模布局宏大,各类店铺云集,提供多种眼务的购物场所.我国国家质量技术监督局颁发的国家标准零售业态分类中,把购物中心定义为企业有计划地开发,拥有,管理,运营的各种零售业态,服务设施的集合体.可见,购物中心是多业种,多业态聚合而成的进行统一规划和管理的有机组合体,是一种与时代发展紧密联系的现代生活方式和消费服务模式.购物中心是社会经济发展的必然产物,是消费水平提升的必然结果,是零售业发展历程中的重大创新,也是商业经营者进行错位竞争的理性选择.在国外,购物中心已成为现代城市的象征和都市商业的精华而大加发展,备受推崇.在我国,购物中心也已成为现代城市不可或缺的组成部分,成为城市的明片,成为市容市貌中最繁华,最绚丽的景观之一,而备加瞩目,倍受青睐.但在购物中心的发展热中必须要冷思考,要因地制宜,因势利导,要合理借鉴国外购物中心的成功模式和运行经验,结合我国的具体国情,对购物中心的建设进行必要的政府调控与干预.以利于购物中心在我国的健康有序和可持续发展.笔者认为,政府对购物中心必要的调控与干预主要包括在以下几方面:一,干预控制在各类零售模式中,购物中心是政府干预力度最大的一种零售方式,适度,必需的政府干预,是购物中心理性发展的重要前提.政府之所以要对购物中心进行必要的干预,是因为购物中心既是城市无声的代言人,又是城市有形的推销员;既是城市的窗口和标志,又是城市的代表和象征.它直接关系到城市的建设发展和对外形象,因而政府在购物中心的发展方面会程度不同地参与其间,并进行控制干预.即政府要通过统筹安排,整体规划,适度干预,规范,指导购物中心的有序,适度发展.购物中心是由投资商开发,由零售商经营的大型商业设施,它在开发建设过程中,要么选择在城郊,对郊区成片土地进行综合开发利用;要么选择在城区.对市区老商业设施进行改建,扩建.不管采取何种方式,它都不可避免地要涉及到城市建设,市政规划等方面的问题.实际上,购物中心与城市的总体规划,市政的设施建设,城市的功能优化,小区的配套建设,旧城的综合改造,城市商业网的合理布局,市容市貌的改善等方面是密切相关的.因而政府势必要从未来城市的长远发展,城市形象的成功打造,城市机能的不断完善,城市竞争力的不断增强,城市商业网的成龙配套,城市商贸中心的合理构建等战略高度来干预指导购物中心的建设.购物中心不仅是基于对商业发展战略或商业发展模式的考虑,收稿日期:20050828作者简介:张建华(1961一),男,江苏南通人,本科学历,苏州经贸职业技术学院副院长,副教授.研究方向:贸易经济,营销理论.总第346期张建华:购物中心建设与政府调控干预研究?123?更是出于对城市发展战略和城市发展模式的选择.因而购物中心的开发必然要在各级政府的统筹规划,适度干预下健康有序地进行,必然要使购物中心的开发建设与市政建设成龙配套,互为呼应,构成完整的系统,并与其它业态系统相得益彰,主从分明,形成有机的整体,从而真正把购物中心建成最能体现城市商业繁荣的标志性项目之一,成为现代都市的象征,城市商业的经典,成为百姓购物的天堂,市民休闲的乐园,公众聚会的广场.二,规划控制购物中心的开发建设是现代城市商业规划中的大手笔,其多业态,大规模的组团开发,与城市的形态规划,市容市貌,交通构建,市场开发,商业销售,休闲娱乐,旅游观光等方面存在着较大的互动关系.因而,购物中心的建设必须纳人城市发展规划,由政府进行科学合理的规划与控制.即政府应当成为购物中心发展的科学筹划者,要从整体上筹划好购物中心的规划设计工作,城市规划部门要履行好规划的职责,通过科学规划,合理布局,采取有力措施,确保购物中心的良性发展.政府在进行城市的发展规划时就必须同步对包括购物中心在内的城市商业的规模,结构,布局和形式进行统一的筹划,以利于购物中心与其他零售模式的协调发展,最大限度地提高商业的整体效益,对内产生凝聚力,对外产生辐射力,扩大商圈半径,吸引周边人流,汇聚商流,物流,资金流和信息流.尤其是特大型城市,应该有计划,有步骤,有重点地开发,建设与其城市形象相匹配的大型购物中心,并将以购物中心为代表的商业的高度发达作为加快城市现代化进程中不可或缺的重要条件,使购物中心无论在功能上还是在结构上,都肩负起改善都市机能的使命.在确保城市内部购物中心和谐共存的同时,进行城际之间购物中心的规划协调也是非常必要的,特别是对于我国目前迅速发展的长三角城市群,珠三角城市群和环渤海城市群来说尤其重要.因为城市群的出现为将来城际之间大型区域性购物中心的发展创造了条件,这些超大型购物中心将会位于城市之间或者卫星城等周边地区,为特定区域内的城市提供服务.因此,协调好中心城市与周边城市之间购物中心的数量和结构是非常必要的,这项工作应引起充分重视,并列入议事日程,加快规划实施.三,参与控制建设购物中心,政府不同程度的参与是必不可少的,因为购物中心是城市规划建设的一部分.它既属于商业发展的模式问题,更源自于对城市发展的战略考虑.它涉及到为一个地区居民提供一揽子综合性商业服务和提高一个地区生活质量和服务质量等现实问题.因此,购物中心的开发必然会引起政府的高度重视,购物中心的建设必然要求当地政府参与其间,进行参与控制.欧美许多大城市的购物中心一般都有政府的参与,甚至是政府的资助,即由政府与开发商联合投资,政府参与开发.有些地区如英国,新加坡等,商业开发组织要进行购物中心的开发,必须与地方当局结成相互合作的伙伴关系,政府当局对每个环节都与开发商进行密切的合作,并进行监控.这样,城市当局事实上就成为发展购物中心的积极参与者了.政府参与购物中心建设的最大好处是可以使购物中心能更好地能发挥其在提高社会效益等方面的功能.如政府可以与开发商商定在建筑设计中提供充分的公共活动空间,公共交通设施,市政设施,甚至设置图书馆,影剧院,等等.从而实现购物中心与大量的公共设施的复合,使它不再是人们传统意识中的商品销售之地,而成为真正的城市生活中心.以此,大大提高购物中心空间的开放性与公共性,使购物中心的多种商业功能与生活功能得以迭加;使商业空间与城市空间得以贯通;使商业建筑与城市设施得以融合;使生硬的城市空间变得活泼开放,富有韵味.四,调整控制政府应成为购物中心发展的权威调控者.购物中心固然要加大发展力度,但绝不能随意,任意发展,政府应加大对购物中心发展的调整与控制的力度.对购物中心的发展速度和规模数量,政府应尽到社会管理者的责任.政府可运用对新城建设,旧城改造的有关政策和规定,对购物中心的建设进行必要的的调整和控制.政府部门可充分借鉴其他国家在购物中心发展历程中的经验,对大型商业网点的建设,布局予以总体规划和调整,如通过制定与购物中心建设相关的规定,对购物中心的建设进行指导和调整,确保以购物中心为代表的零售业与地产业,旅游业,餐饮业,娱乐业,文化业,服务业等相关行业相互适应,协调发展,以符合地区经济发展,消费水平提高,城市建设和环境保护等方面的需要.使购物中心布局合理,规模适当,发展适度,并与其他相关行业的发展保持同步.五,协调控制购物中心的开发建设,绝不单纯是开发商一家的事情,它与整个城市的市政规划,住宅区的建设,旧城的改造都密切相关.在开发过程中,涉及的公共部门有城市规划,建设,商业,交通,环保,消防等.政府要协调开发商与相关部门的关系,为开发商提供充分的有关城市规划建设方面的信息,使购物中心的建设在政府各部门的指导和配合下,进行科学决策,合理布点,避免重蹈百货店超量建设的覆辙.从建设过程来看,购物中心的开发建设是一项需要多方良好合作才能完成的系统工程.购物中心的开发兼有地产开发,商业建设,物业运营的多重特性,并且具有其本身特有的行业规律.大型购物中心在商业范畴内属于商业业态中的复合商业模式.一个大型购物中心的项目从立项到开业运营是一个十分复杂的工程,一般要经过:项目可行性的市场调查项目布点的可行性论证一施工手续及相关政府批文申报一建筑方案设计一建筑施工一项目招商,销售一购物中心开业营运一物业管理等过程.这个过程中的每一项工?l24?商业研究2006/14作有其先后次序,而且每一项工作过程在推进时互为关联,相互牵制,如果有一项工作出现问题就会影响到这个项目的推进.所以政府应注意协调城市规划等政府职能部门与地产开发行业,咨询服务行业,金融行业,建筑行业,商品流通行业,服务娱乐行业等众多行业,部门之间的关系,协调上述众多的关联性行业以协同理念建立战略合作伙伴关系,形成经济利益共同体,整合多种社会资源,确保购买中心的合理开发与有效运营.六,预警控制目前,我国商业零售业竞争十分激烈,市场日趋饱和,而购物中心项目投资大,占地广,建设和投资回收期长,如果不顾城市经济发展的实际水平而盲目兴建,势必会造成人力,物力,财力的极大浪费,对城市经济的发展产生负面影响,所以,政府应在宏观上对购物中心的建设进行实时监控,并积极调整结构,规模,以利于有序发展,有效防止重复建设和资源浪费.政府部门一是可以通过制定和完善相应的法规,对大型购物中心项目的立项,开发和建设进行合.理地监控,以确保城市经济的良性运转;二是可以通过提供城市各种零售业态的饱和指数,为开发商进行购物中心的立项,开发提供参考,避免购物中心的重复,密集设置;三是可以运用预警机制,对购物中心实施干预控制.当购物中心发展过速过量时,政府应通过规划,审批等途径,将购物中心的发展规模和速度控制在合理,适量的限度内,防止过快,超量发展,避免过度,恶性竞争.七,选型控制购物中心的发展是以生产力的高度发达为背景的,作为现代社会化大生产的产物,购物中心的发展有其必备的经济条件和深刻的文化背景,这就是:生产高度社会化,零售发展产业化;消费需求多元化,购物休闲一体化;城市发展郊区化,家用汽车普及化;高速公路网状化,交通运输便捷化.不同的经济发展水平和消费需求状况对购物中心的类型也有不同的选择要求,根据国外购物中心的发展经验,可供选择的购物中心的类型主要有近邻型,社区型,地区型,超区域型购物中心等类型.近邻型购物中心一般以小规模经营为主,面积控制在五万平方米左右,以车程十分种为核心商圈,以大卖场作为核心店铺,以经营日常生活用品为主;社区型购物中心以适度规模为主,面积在十万平方米左右,以车程十五分钟为核心商圈,以大型综合超市或百货商店为核心店铺,以经营中高档商品和提供服务为主;地区型购物中心一般以大规模经营为主,面积在3o万平方米左右,以车程3o分钟为核心商圈,以一流的大百货商店为核心店铺,以经营高中档商品和提供服务为主;超区域型购物中心则以超大规模为主,面积在5o万平方米以上,以车程45分钟为核心商圈,以超一流的着名百货商店为核心店铺,以经营高中档商品和综合化服务为主.根据欧美各国购物中心的发展历程,人均gdp达到12000美元以上,是兴建面积超过十万平方米的购物中心的最佳时机.据此,结合我国的具体国情,基本具备了购物中心建设条件的大型城市,可重点发展邻里型,社区型购物中心,但不宜过多过快发展地区型,超地区型购物中心,并要将购物中心的适度发展与城市新区的规划建设,社区商业的结构调整,城市商业中心区的功能复兴,旧城区商业街的综合改造有机结合起来.而中小城市则应吸取百货商店建设过热带来的恶性竞争的教训,要把握节奏,控制总量,循序渐进,适度增加,使购物中心步入可持续的发展轨道,实现购物中心发展过程中的良性循环.八,选址控制购物中心在选址过程中,应在明确目标市场定位的基础上,做好市场调查与可行性评估的前期准备工作,综合考察土地价格,交通状况,周围社区以及消费水平等因素,最终确定建店地址.当前,随着我国城市化进程的加快,城市人口的急剧增多,日益严重的环境污染和交通拥挤将成为政府亟待解决的问题,而有计划的人口疏散规划将会要求商业设施的相应外移,这是购物中心在选址时应该考虑的一个方面;此外,商业布局如果采用块状和点状结构将会有利于缓解交通压力和减少污染,这也是城市在发展购物中心时应该考虑的因素.根据国外成功购物中心的选址原则与选址规律,购物中心的店址应选择在人流集散最方便的区位,应与公共交通的方便程度和市政规划中城市重心的发展方向相一致,要根据人流易聚性,区位易达性,交通顺畅性,购物便捷性,地皮廉价性,接近购买力等商业用地的选址原则来为购物中心选择较为理想的设置区位.国外由于高速公路四通八达,汽车普及率高,购物中心多选在城市的中远郊,考虑到我国家用汽车的普及程度还不太高等具体情况,我国的购物中心应在城市边缘地带,近郊区布点为宜,一般情况下超大型购物中心不宜过多设置在城市商业中心区,因为在市中心建造大型购物中心,它会加剧城市交通的拥堵,造成城市的污染,同时因其大规模,综合化势必对周围的其他中小商店形成较大的杀伤力,极有可能出现购物中心兴旺而商业街区萧条的现象,这是不理想,不经济的.那样,将使零售业的百花争妍和个性化色彩失去光泽.政府应通过对购物中心的选址控制,引导购物中心向城外发展,在城市近郊找寻其生存与发展的广域空问.如选择在高速公路的出人口,地铁,轻轨等公共交通的终端或城市三环路沿线新建购物中心,这种选址控制可以使购物中心以快捷的交通设施和其他公共服务便利,以巨大的客流容纳力和商业辐射力,以巨型的停车场来吸引人们前来购物.使购物中心成为一个加盖的商业步行街,使人流在没有车流喧嚣的优雅环境下舒畅地购物,使车流在没有行人的道路上畅快地行驶,让顾客在远离汽车尾气的安逸环境下安心地购物,实现真正的绿色消费,环保促销.综上所述,购物中心的适量化建设与发展,离不开2006/14总第346期商业研究commercialresearch文章编号:1001148x(2006)140125一o3黑龙江省民营经济发展过程中存在的问题及对策研究刘萍,索志林(东北农业大学1.经济管理学院;2.人文社会科学学院,黑龙江哈尔滨150030)摘要:近年来,我国民营经济蓬勃发展,已逐步成为国民经济的重要组成部分和县域经济的重要支撑.与此同时,黑龙江省民营经济也获得了长足发展,但与先进省份相比还存在较大差距.总的来看,黑龙江省的民营经济起步晚,发展慢,层次低.认真分析黑龙江省民营经济发展的现状,存在的问题并据此提出加快黑龙江省民营经济发展的对策措施,对于促进黑龙江省经济的持续快速健康发展,具有重要的现实意义.关键词:民营经济;企业集群;创新机制中图分类号:f276.5文献标识码:athetacticsofdevelopingheilongjiangprovincesprivateeconomyliuping,suozhilin2(1.schoolofeconomicsandmanagement,northeastagriculturaluniversity,harbin150030,china;2.schoolofhumanitiesandsocialsciences,northeastagriculturalun&eity,harbin,150030,china)abstract:inrecentyearsprivateenterpriseshavedevelopedveryqmcyalloverchina,whichbecomethemaincornponentofnationaleconomy.however,heilongjiangprovincehasbeenleftbehindotherprovincesinthisareabecauseofstartinglatesoitremainsalowleve1.thepaperanalyzestheexistingproblemsintheprivateenterprisesofhei?longjiangprovinceandputsforwardthecountermeasures.itwillproveimportantpracticalsignificanceinpromotingtheeconomyofheilongjiangprovincetoachievecontinuousdevelopment.keywords:privateeconomy;enterprisecluster;innovationmechanism自从20世纪80年代