株洲房地产市场报告.ppt

中原地产市场周报 中国 株洲 2011 11 20 2011 11 26 湖南中原研究中心2011 10 27 土地市场 本周有两宗土地上市 分别位于天元区28区与48区内 性质为商服用地 建面为3 4万平米和2 12万平米 有四宗土地成交 其中两宗为商服用地 一宗为住宅用地 另外一宗为医卫慈善用地 住宅篇 本周株洲商品房成交均价为4089元每平米 本周住宅网签390套 增加30套 环比上周增加8 3 同比增加15 9 成交面积4 128万方 减少0 085万方 环比上周减少2 同比减少48 31 报广投放 本周共有8个楼盘发布了报广 频次为18次 相比上周 报广投放楼盘数减少了3个 频次减少了3次 报广频次达到了十月以来的最低点 这也反映了近来房产市场趋冷的迹象 且今年有推货压力的新盘大多已经开盘 年底要开盘的项目不多 本周市内四区中 天元区报广投放楼盘数7个 投放频次达到9次 依然为各区之首 本周荷塘区报广楼盘个数2个 报广频次3个 下周没有项目要开盘 今年最后一拨开盘高峰将集中在今年12月份10至20号之间 到时候 佳兆业 金域天下二期 金碧花园 御龙 山水国际 晶庭 栗雨城 颐景园将集中开盘 导读 市场快讯 行业动态 10月新增外汇占款出现四年来首次负增长 一方面以投资拉动经济增长会受到一定影响 此外 人民币汇率或将有所改善 行业动态 武汉首次实行按地段划分经适房限价水平 划分标准趋于合理 行业动态 年终大考在即 为完成2011年房价控制目标 增城出台升级版限价令 实为 避责 良策 行业动态 为保证房地产项目资金安全 西安实行预售资金监管措施 实力相对薄弱开发商叫苦 降价或许是维持生计的有效方法 株洲本地快讯 本地动态 株洲市荷塘区将打造7条特色街推动服务业发展 行业动态 年终大考在即 为完成2011年房价控制目标 增城出台升级版限价令 实为 避责 良策 中原观点 1 增城升级版限价令 目的依旧是完成今年房价控制目标 2 今年前三季度 增城新建住房签约均价为7935元 平方米 按照增城13 的生产总值年均增速来算 其房价控制目标为7789元 平方米 3 本次限购令与4月份相比 限价标准放松351元 平米 但是此前是在去年基础上限涨 本次则是对所有住宅产品实行同一价格指标 实际更为严格 10月25日 增城市国土房管局曾召开座谈会 要求房企把握产品推出节奏 多推出较低价位产品 配合市政府完成全年控制目标 在国家楼市严调风口浪尖之时 增城升级版限购令不失为 避责 之良策 行业动态 为保证房地产项目资金安全 西安实行预售资金监管措施 实力相对薄弱开发商叫苦 降价或许是维持生计的有效方法 中原观点 1 房屋预售款监管 最大的作用就是保证房地产项目资金安全 避免资金挪用带来的工期拖延 保证工程进度 防止开发商卷款走人的恶性事件 2 预售资金监管的出台 一定程度上打乱企业既定的资金使用计划 企业失去对资金的调配力 另一方面 增加了实力相对薄弱的房产开发企业的资金压力 行业动态 武汉首次实行按地段划分经适房限价水平 划分标准趋于合理 中原观点 过去 武汉市经济适用房限价采用 一口价 模式 本次首次采用按地段划分经适房价格最高线 与以往相比 考虑住宅所处地段 更趋于合理 行业动态 为落实中央提出的土地节约优先战略 湖南出台用地新规 中原观点 湖南省出台用地新规 从土地储备年限 工业类开发用地条件 闲置土地处理方法等方面详细描述节约集约用地具体实施办法 旨在严格落实国家规定的国土资源节约集约优化战略 地方房产动态汇集及简评 本地动态 市场热点 土地市场 成交概况 报广信息 本周有两宗土地上市 分别位于天元区28区与48区内 性质为商服用地 建面为3 4万平米和2 12万平米 本周有四宗土地成交 其中两宗为商服用地 一宗为住宅用地 另外一宗为医卫慈善用地 市场热点 土地市场 成交概况 报广信息 四区新建商品住宅周成交套数 面积走势分析 11 20 11 26 数据来源 株洲房地产信息网 本周住宅网签390套 增加30套 环比上周增加8 3 同比增加15 9 成交面积4 128万方 减少0 085万方 环比上周减少2 同比减少48 31 本周网签的冠军是11月19日开盘的湘银星城 签约65套 湘银星城与恒大名都一样同样采用了按时签约奖励的方式鼓励快速签约 可以基本反映开盘的成交情况 进入年底 购房者的观望情绪越发严重 那些没有拿到预售证就开盘的楼盘面临着客户拒绝签约的尴尬局面 快速签约成为已开盘或者即将开盘楼盘必须面对的一个课题 四区新建商品房成交价格走势分析 11 20 11 26 本周株洲商品房每平米成交均价为4089元 四区新建商品房成交价格来源于株洲市房地局网站发布的公开数据 中原地产仅将数据进行整理 本周报由湖南中原资源中心出品 开盘数据 推售 成交 价格及开盘相关信息 来自工作人员现场监控获得 供公司内部交流分享所用 各区域周成交情况为工作人员监控及中原集团内部获得 所监控项目情况如有出入 敬请谅解 如公司外有未经许可而使用者 视为侵权 特别声明 周开盘汇总 本周有两个项目开盘 期待已久的银泰财富广场写字楼以6000元的均价面向市场 成交230套 办卡350张 金域半岛26号开盘 成交率39 1 金域半岛为今年第二次推售 之前本项目由于地理位置优越 卖相一直非常不错 本次开盘推出的是相对于新华路最靠里的16 地理位置相对较差 2梯四户 两个单元 共194套 价格相比推广时的5000元以下均价高出不少 截止至中午12 30 销控版显示售出76套房源 开盘当日到场参与摇号的VIP客户185批次 解筹率为41 1 金域半岛今年第二次开盘 推出16 成交率39 1 11月26日 推售情况 本次开盘推出16 高层住宅房源 原定的4 15 并未如期推出 两梯四户 两个单元 25层 由于开盘前也有两套签约 本次共推出194套房源 价格情况 折前价格5276 6036元 折后价格4941 5710元 总体折后均价一次性付款5150元 按揭付款5301元 优惠情况 1 交一万元成为VIP客户 开盘当天可享受立减一万 2 按揭付款9 8折 一次性付款95折 3 开盘当天享额外每平米立减200元的优惠4 7天内按时签约可享受99折销售情况 截止当天下午12 30分 售出76套 芙蓉南路 长沙理工大学 16 户型分布与销售状况 总体评价 坚守价格高地 明星楼盘明星不再 销售分析 项目为今年第二次推售 之前本项目由于地理位置优越 卖相一直非常不错 本次开盘推出的是相对于新华路最靠里的16 地理位置相对较差 2梯四户 两个单元 共194套 价格相比推广时的5000元以下均价高出不少 截止至中午12 30 销控版显示售出76套房源 开盘当日到场参与摇号的VIP客户185批次 解筹率为41 1 开盘时间及地点 2011年11月26日上午8 30在项目营销中心 9 30点开始选房 中午12 30结束 选房方式及现场活动 开盘现场较为冷清 客户到场稀稀疏疏 选房采用按办卡先后顺序进行选房 客户观望者居多 开发商现场准备了糕点与矿泉水 选房成功者可获赠盛宇被子一床 礼品品质一般 客户反响度不高 办卡时间与卡量 2011年从9月30日开始办VIP卡 办卡时间56天 截止开盘办卡185张 蓄客量明显不足 客户情况 1 客户年龄 购房客户年龄主要在40 60岁之间 中年人为主 2 客户来源 多为株洲市芦淞区的生意人士 约占40 其次为荷塘区本地的公务员 老师 约占30 地县客户约占20 其他的关系户与投资客大概占10 3 置业目的 改善型客户和刚需占据主导地位 约各占40 综合来看 本次开盘效果一般 1 项目从9月30号开始办理VIP卡 对外报价一直是5000以上 但办卡效果不佳 从11月初开始 对外报出起价4200元 均价5000以内的消息 或许是效果依然不理想的原因 开发商开盘时并未以低于预期价开盘 导致开盘解筹率一般 2 楼盘针对的是改善型客户 户型面积普遍偏大 101平米的大两房客户接受程度较小 在现在这个以刚需客为主的市场 低总价的全功能户型才能收到客户的认同 销控表 1 开盘现场 本周预售证 本周没有新产品入市 数据来源 中原地产数据中心 监控 天元区监控 成交181套 环比减少30套 环比减少30 数据来源 中原地产数据中心 监控 芦淞区监控 本周成交113套 环比增加84套 环比增加290 数据来源 中原地产数据中心 监控 荷塘区监控 成交83套 环比减少32套 环比减少27 8 数据来源 中原地产数据中心 监控 石峰区监控 成交13套 环比减少2套 环比减少13 3 市场热点 土地市场 成交概况 报广信息 报广 1 报广 2 报广分析 本周11个楼盘投放报广 达15次 湘银 湘水文园与宏侨 凯旋名门首次报广 本周共有11个楼盘发布了报广 频次为18次 相比上周 报广投放楼盘数减少了3个 频次减少了3次 报广频次达到了十月以来的最低点 这也反映了近来房产市场趋冷的迹