n房地产经济学-第五章.ppt

第一节 房地产价格概述 第五章住宅价格与租金 一 土地价格 一 土地价格内涵 土地所有者的地租收入 1 土地资源价格 2 土地资本价格 真正地租部分 包括绝对地租及级差地租 土地投资的折旧及利息 二 土地价格的构成 1 土地资源价格的构成与体现 1 集体土地征地成本 土地补偿 安置补助 青苗地上物补偿 2 城市国有土地拆迁成本 2 土地资本价格的构成与体现 3 位置用途规划等因素差价 级差地租 1 土地开发费用 2 城市配套费用 三 土地价格体系 1 交易价格 A 出让价格 B 转让价格 2 评估价格 A 交易底价 B 课税价格 C 划拨土地权益价格 C 补地价 二 建筑物价格 一 新建筑物价格构成 1 前期费用 2 建筑成本 3 管理费 按建造成本的5 8 计 4 专业人士费 包括立项 可行性研究 勘察 规划 设计 评估等费用 按建造成本的5 6 计 5 不可预见费 按建造成本的3 5 计 3 折旧计算方法 1 物质折旧 2 功能折旧 3 经济折旧 1 定额法 2 定率法 3 其他方法 二 旧建筑物价格构成 1 构成 新建筑物价格 折旧 2 折旧 建筑物使用过程中价值的降低 三 房地产价格 一 房地产销售价格的构成 1 土地价格 土地购买价格 土地取得税费 土地价格3 2 建筑物价格 3 投资利息 银行贷款利息率 4 投资利润 总投资的一定比例 5 销售税费 两税一费 即营业税 城市维护建设税 教育费附加 开发价值的5 5 买卖手续费 按开发价值的1 支付 广告宣传及代理费 按开发价值的1 3 计 维修基金 开发商部分 预征土地增值税 举例 估算房地产预售价格 二 房地产租赁价格 1 构成 1 折旧费 2 维修费 房屋造价的一定比例 3 管理费 按面积或者租金确定 4 利息 5 税金 房产税 租金的12 或者17 5 6 地租或者土地使用费 7 保险费 8 利润 1 5 成本租金 1 8 理论租金 2 与房屋出售价格关系 1 理论上 收益流贴现和 2 实际中 房屋出售价格 年租金 收益年数 10 15倍 三 影响房地产价格的因素 1 一般因素 对整个社会及地区产生影响的因素 1 社会因素 社会稳定 人口状况 城市化进程 2 经济因素 3 政治因素 土地制度 房地产制度 2 区域因素 房地产所在区域条件对价格的影响作用 1 繁华程度 2 交通条件 道路 对外 公交 路网密度 3 基本设施 基础 公用 4 环境条件 绿化 地形 环境污染 5 规划条件 设施 用途 3 个别因素 房地产本身所具备的对价格有的影响的条件 四 房地产价格形式 1 商品房价格 经济适用房价格 经济适用房价格 不含土地出让金 利润控制 2 标准价 成本价 市场价 标准价 根据承受能力确定国有公房出售价格 成本价 根据房地产开发成本确定出售价格 市场价 根据房地产市场状况确定的价格 注意 形成产权不同 上市后收益归属不同 3 廉租金 福利租金 成本 标准 市场租金 廉租金 租金构成的1 2项 福利租金 租金构成的1 2 3项 成本租金 租金构成的1 5项 第二节 住宅价格的模型分析 一 住宅的特征价格模型 1 实质 建立住房价格与住房特征的回归分析模型 2 方法 回归分析方法 3 实例 温海珍等 住宅的特征与特征价格 二 区位因素与住宅价格模型 1 住宅价格模型 消费者 住房消费与交通成本的转换曲线 2 住宅投标租金函数 生产者 变动成本分析方法 0 第三节 住宅价格与租金的联系 一 资本化率的概念 1 概念 投资者所投资的不同物业类型的基准收益率或最低期望收益率 2 实质 投资收益率 3 作用 住房价格与租金的折现参数 4 类型 综合资本化率 土地资本化率 建筑物资本化率 二 资本化率的影