当代的城市住宅发展.ppt

当代中国的城市住宅发展 研究生专题讲座 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放前建国初期的住房 现状 房屋短缺 居住拥挤 质量低劣 维修不及时 房屋纠纷案件激增 房屋租赁关系混乱 原因 房屋绝对数量呈递减趋势 经济环境差 租金低甚至不交 投机分子 二房东牟利 军队 机关占据某些民房 1 我国城市住宅的发展 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放前以租养房阶段 建国初期所收取的房租能够基本涵盖折旧费 维修费 管理费 房地产税 合理利润等费用项目 房屋修缮与保养有了资金保障 1 我国城市住宅的发展 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放前住房福利制阶段50年代后期高福利 低工资 低租金的住房实物福利分配制度基本形成 国家收取的租金不足应收租金的一半 投资越多补贴越多 导致城市住房供应紧张 1 我国城市住宅的发展 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放前60年代的筒子楼阶段 俗称集体宿舍 是职工等待分配单元楼的过渡住房 筒子楼的美好回忆 1 我国城市住宅的发展 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放前 文革 阶段 人口达到7亿 住房要求更加强烈 房屋建设少 再加之文革的破坏 供求矛盾更加加剧 出现许多四代同堂 1 我国城市住宅的发展 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放前70年代的北京四合院 上海老住宅 1 我国城市住宅的发展 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放前投资情况 1 我国城市住宅的发展 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放前居住情况 1977年城市人均居住面积国际比较单位 平方米 特点 六统一 投资 规划 设计 建设 分配 管理 1 我国城市住宅的发展 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放后八十年代 1978年以后理论界提出了住房商品化 土地产权及有偿使用 1982年常州 郑州 沙市 四平为新建公有住宅补贴出售试点城市 此后各城市房地产局纷纷成立国营房地产开发公司开发商品房 1987年实现了土地拍卖 从根本上承认土地使用权的商品属性 1987年12月1日 深圳特区房地产公司总经理骆锦星在深圳举行的中国第一场土地拍卖中 代表公司以525万元人民币竞得东晓花园的用地 这就是被后人称为 中国土地第一拍 的惊世一槌 1 我国城市住宅的发展 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放后九十年代 1990年上海房改方案出台 开始建立住房公积金制度 1992年邓小平南巡谈话 房地产热在中国出现 1993年开始对房地产市场大规模清理整顿 1 我国城市住宅的发展 城市住宅发展阶段 发展阶段 改革开放后九十年代 1994年房改加入了住房公积金 安居工程等内容 公积金制度的实施是住房分配货币化 新住宅制度的雏形 1998年国家停止住房实物分配 建立住房分配货币化 住房供给商品化 社会化 2000年公产房私有化 房改房 正式启动 此后的住房问题主要靠市场解决 政府从城市建设角度解决棚改问题 1 我国城市住宅的发展 70年代 80年代 10年代 00年代 仅仅是楼房高了 新了吗 90年代 城市住宅发展阶段 发展阶段 新世纪后 十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上 住房与城乡建设部部长姜伟新透露 截至2011年 我国城镇人均住房建筑面积32 7平方米 农村人均住房面积36 2平方米 2 本世纪后住宅市场的发展状态 城市住宅发展阶段 发展阶段 2 本世纪后住宅市场的发展状态 城市房屋类别权属状态 私产 商品房 房改房 公产 房改遗留的公有房屋 单位自管产 军产 小产权 住房来源 市场 政府 企事业单位等房屋性质 公产房 商品房 政策房 公共租赁房 经济适用房 廉租房 定向安置房 两限商品房 安居商品房 公租房 2 本世纪后住宅市场的发展状态 城市住房的供求 2 本世纪后住宅市场的发展状态 城市住房供求的基本特征 2 本世纪后住宅市场的发展状态 价格攀升形成泡沫 2 本世纪后住宅市场的发展状态 城市住房的供求 城市住房供求的基本特征 目前国内房地产基本状态 供给层面 市场化严重不足需求层面 市场化严重过多 供给的基本特征 垄断土地开发权以及银行信贷权 寻租 地产市场的长流程管理 产业成本提升 地方政府的土地财政 只涨不跌 涨幅速度最快 需求的基本特征 基本需求 传说中的刚性需求 改善性需求 第二套 投资性需求 第N套 投机 加大房地产成本 拉高房价 刺激供给 2 本世纪后住宅市场的发展状态 政府对市场的调控 2 本世纪后住宅市场的发展状态 调控的技术路径 2 本世纪后住宅市场的发展状态 现代产权制度带来的启示 历史回顾 2 本世纪后住宅市场的发展状态 现代产权制度带来的启示 相关产权的概念界定 2 本世纪后住宅市场的发展状态 公有产权公有产权是指财产的权利界定给公众行使 即任何人在行使对公共资源的某项选择权利时 并不排斥他人对该资源行使同样的权利 公有产权的特点 每个成员对全部财产拥有完全重合的权利 而在私有产权条件下 个人权利的大小取决于其拥有财产的多寡 任何成员的决定都将影响全体成员的利益 因而具有完整的不可分性 单个成员无权做出财产的转让或者出售决定 否则将会直接损害全体成员的利益 现实中的公有产权必定在一定社会范围共有 在这一 范围之内 要有确定的产权主体 对这一 范围之外 的行为主体则必须具有排斥性 在公有产权的社会范围内 它具有排斥任何个人对产权的独占和垄断 排斥个人对具体财产的侵占 产权的私有和公有归根到底是生产的社会化程度决定的 在生产社会化基础之上的财产社会化联合和占有是产权公有性质的根本标志 现代产权制度带来的启示 相关产权的概念界定 2 本世纪后住宅市场的发展状态 私有产权 私有产权是指财产权利完全界定给个人行使 即个人完全拥有对经济物品多种用途进行选择的排他性权利 即完全受个人意志的支配 私有产权特点 私有产权并非是指各种权利永远不可分地完全掌握在个人手中 私有产权具有可分割性 可分离性和可让渡性 正是由于这一特性 私有产权制度推动了市场经济的发展 纯粹的私有产权应当是财产个人所有和个人占有相结合的 是没有实现分解的财产权利关系 私有产权和公有产权存在着动态的转化过程 以混合交织的状态并存 现代产权制度带来的启示 相关产权的概念界定 2 本世纪后住宅市场的发展状态 私有产权 与公有产权的区别 就产权制度而论 一般情况下私有产权制度比公有产权制度更有效率 也更有利于实现资源的经济效益与持续发展 私有产权相对于公有产权而言 产权是清晰的 比公有产权制度更有利于效益的发挥 纯粹的公有产权和私有产权是两个极端 在它们在两种权利之间还有其他各种形式的产权 例如 社团产权 集体产权 共有产权等 现代产权经济学主要是以私有产权为研究对象 对其他产权的研究主要是在参照私有产权的性质和特点的基础上进行的比较研究 现代产权理论以效率为中心 对共有产权尤其是对公有产权基本上采取的是批判的态度 现代产权制度带来的启示 相关产权的概念界定 2 本世纪后住宅市场的发展状态 共有产权 共有产权是指两个以上的公民或法人的共有人 对同一项财产共同享有所有权 使用经营权及知识产权等民事权利 每个共有人对产权所享有的控制 复制 收益和处分的权利 不受其他共有人的侵犯 无论是何种共有形式 在共有关系终止时 均需要对共有财产进行估价 并进行价值分割 共有产权形式 按份额共有 指共有人分别按自己所拥有的份额的大小 对共有财产享有一定的利益 并承担相应的义务 共同共有 指两个以上权利人对全部共有的财产享受同等的权利 并承担相等的义务 现代产权制度带来的启示 不同产权房屋的概念界定 2 本世纪后住宅市场的发展状态 私产房 是指中国公民 港澳台同胞 海外侨胞 在华外国侨民 外国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造或购买的房产 特点 私产 市场化 产权形式清晰公产房 是指由政府和国有企 事业单位投资兴建 销售的住宅 在住宅未出售之前 住宅的产权归国家所有 包括直管公房 自管公房 军产等 特点 最为复杂的产权形式 产权为国家 使用权 收益权 处分权为承租人 低廉房租 现代产权制度带来的启示 不同产权房屋的概念界定 2 本世纪后住宅市场的发展状态 经济适用房 特定的共有产权 由国家统一下达计划 由地方政府行政划拨用地 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格按保微利的原则确定 特点 暗藏福利性大 政府资金效率低下 进退机制不健全共有产权房 中低收入住房困难家庭购房时 可按个人与政府的出资比例 共同拥有房屋产权 其用地由划拨改为出让 将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策 显化为政府出资 形成政府产权 特定年限内交易时 个人可按原价购回政府拥有产权部分的权益 且不交租金 特定年限期满后交易时 个人以市场价购回政府拥有产权部分的权益 不出售按廉租房收租金 特点 经济适用房的改进 现代产权制度带来的启示 不同产权房屋的概念界定 2 本世纪后住宅市场的发展状态 公租房 公共租赁住房是指由国家提供政策支持 各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源 专门面向中低收入群体出租的保障性住房 特点 保障性 政策性 租赁性 专业性 广泛性 适用人群 夹心层 外来人员 中低收入人群 社会保障对象等 保障房已纳入公租房范畴 实行差别租金 社会投资建设并运营管理的公共租赁住房 可按照适当低于市场租金的标准收取租金 住宅未来可统归为两大类 私产 公租房 插建项目 现已少见 在城市建成区内 因地制宜 见缝插针 地进行房地产开发建设 3 商品住宅开发的主要类型 插建项目 现已少见 插建项目特点 基础设施和公用设施条件齐全 建设规模较小 投资量相对较少 地块条件受限 不易形成整体风格和环境 动迁难度较大 土地取得成本相对较高 地段及场地受限 施工难度往往加大 地处城市较繁华地带的多以高层为主 地处居民区的则以多层为主 价格相对较高 物业管理与服务相对较弱 3 商品住宅开发的主要类型 老城区住宅建设 指在城市老城区内进行的房地产开发建设活动 多以城市功能的扩展 危房改造 设施条件与环境改善等相联系 哈尔滨道外老城区 哈尔滨亚麻厂搬迁 3 商品住宅开发的主要类型 3 城市住宅 多与城市功能扩展 危房改造 环境改善相结合 广东的城中村 老城区住宅建设特点 人文根基深厚 片区情节较浓 客户群较大 定位余地小 供给量相对较少 交通方便 配套成熟 商贸发达 个别卖点较突出 项目容积率高 公共空间与绿化面积小 缺少整体环境 开发难度大 拆迁成本高 土地难于获得 楼盘价格较高 楼盘普遍素质较低 除非厂区迁移 消费群体条件较差 房屋 以人为本 较差 3 商品住宅开发的主要类型 CBD中的住宅建设 CBD指CentralBusinessDistrict 原指商业汇聚之地 现指集中大量的金融 商业 贸易 信息及中介服务机构的城市中心地区 典型的CBD 纽约的曼哈顿 东京的新宿 上海的外滩 北京的西单等 住宅形式 高级住宅 公寓 3 商品住宅开发的主要类型 CBD住宅建设特点 市场运作为主 政府进行协调和宏观调控 科学的城市功能 经济功能定位 优越的地理区位 规模化的土地开发 大力度的招商引资 以现代工作和生活理念进行基础设施与服务设施配套建设 科学规划 独特建筑 优美环境 开敞公共空间 注重商务区 居住区 服务区的 211 规则 避免交通拥挤 安全隐患 环境恶化 商 住 远离 注重CBD人生活方式的挖掘 注重楼盘综合品质的提升 发展演变阶段 商务活动增加 高级管理人员聚居次地 显示身份 便于工作 居住成本昂贵 居者向外迁移 寸土之地用于办公 晚间变为 空城 工作与生活方式转变 商住两用型建筑兴起 CBD住地成为尊贵象征 3 商品住宅开发的主要类型 城市CLD CLD意指CentralLivingDistrict 是由若干个居住区域组成 满足城市主流人群的居住 教育 消费 娱乐 健身的 位于城市中心地带 有一流生活标准 人文氛围 生态环境的城市集中居住区域 洛杉矶城市集中居住区 3 商品住宅开发的主要类型 CLD的特点 区域位置 位于城市新兴发展区域中心 区域功能 城市高品质生活区域 系统集成 良好的基础设施 公共配套设施 服务设施 区域建筑 具有全新理念 据有时代潮流 生活品质 城市最具生活品质 代表城市生活区最高水平的生活区域 洛杉矶城市集中居住区 3 商品住宅开发的主要类型 CLD的建设方式 多层次定位 外在因素和内在动力共同驱使CLD的诞生 突出大区位优势 突出 微型城市 的现代功能 规模庞大 开发商协同开发 社会各配套部门加盟 注重高尚生活居家区域概念 品质 功能 社会公认度 系统集成 住区具有大型城市绿地 小区具有良好的内部环境 便捷的城市交通网络 良好的配套服务设施 注重个性的发挥 注重居住者的满意度 注重物业管理与服务 注重社区人文环境建设 3 商品住宅开发的主要类型 城市边缘与郊区住宅建设方式 指位于城市边缘或城市郊区的以居住为主 配套设施齐全的大型房地产项目开发建设特点 规模大 户型大 密度低 注重环境 注重功能 注重生活品质 地价低 建筑造价低 价格制定有弹性 定位范围广 产品类型多 对内外部条件要求苛刻 居民住房消费能力 居民二次置业观念 居民生活方式的选择 对交通的支付意愿 城市经济发展总体水平 交通设施完善程度 公共交通系统完善程度 私人汽车拥有量 3 商品住宅开发的主要类型 大型楼盘建设方式一般指占地一般在500亩以上 建筑面积在50万平方米以上 并以住宅为主 相关配套为辅的大型居住区的项目开发特点 一般在城市重点改造 居住人口密度较低 原地段功能转移地区 统一规划 注重环境 注重整体风格 项目主题概念清晰 强调生活方式 注重人性化 注重企业品牌 注重项目形象 注重项目升值潜力 规模大 人气旺盛 注重管理与服务 规模效益明显 土地成本 建安成本 管理成本低 定价余地大 土地难于选择 主题难于确定 项目难于定位 节奏难于把握 资金难于筹措 价格难于把握 风险难于控制 配套难于同步 3 商品住宅开发的主要类型 中心城镇开发模式 紧缩城市开发模式 综合体开发模式 城市中心大盘开发模式 交通拥挤与项目的通达性 项目与周边建筑的协调与和谐 项目功能与城市 区域功能的互补 项目自身功能的互补 空间共享与客户共享 新市镇开发模式 主题社区开发模式 产业驱动开发模式 郊区陌生区大盘开发模式 老年社区 体育社区 教育社区 休闲产业 体育产业 商务商业 项目功能配比与功能分区 以满足居住的基本生活需求 项目开发驱动模式 吸引消费群体 紧缩城市开发模式 3 商品住宅开发的主要类型 住宅空间形态居住区的组成 类型规模分级及其相关设施 类型与规模 居住区 居住小区 居住组团 住宅街坊 住宅群落 分级及相关设施 社区 邻里单位 邻里关系 物质系统 住宅与住宅用地 道路交通设施与道路停车 公共建筑与公共服务设施 绿地与户外活动场地 社区系统 社区生活保障系统 社区育才与就业系统 社区交流与参与系统 社区运营系统 住区的规划结构 用地规模与配置 设施分级与布局 服务半径与设施分级 设施布局 空间层次与组合 视觉景观与形象 4 住宅产品的主要形态 住宅空间形态住区的空间 外部空间的构成要素 空间的限定类型层次和变化 空间的限定 空间的类型 空间的围合程度 居住生活与空间层次的构筑 空间的变化 住宅群体组合 影响居民户内外居住生活的生理和物理因素 住宅群体组合与住宅区景观 住宅群落与公共建筑群体布局 开放空间与景观体系 公共建筑及其群体与住宅区景观 4 住宅产品的主要形态 住宅空间形态住区的道路 交通方式 交通组织与路网布局 交通方式选择 交通组织与路网布局 道路类型分级与宽度 类型 分级 宽度与断面形式 通达性 线形空间比例尺度与景观 街道生活 4 住宅产品的主要形态 城市住宅空间形态住区的设施 公共服务设施 市政公用设施 供水系统 排水系统 供电系统 通信系统 燃气系统 冷热供应系统 环卫系统 工程管线综合 停车设施 服务对象 服务车种 停车方式 停车设施及其布局 安全设施 管理设施 户外场地设施 1 我国城市住宅的发展 城市住宅空间形态住区的户外环境景观 软质景观 绿地与植物种植 硬质景观 步行环境 地坪竖向 铺地 边缘 树穴 踏步与坡道 护坡 围栏 墙与屏障 环境小品 车行环境 路面 停车场地 水体 4 住宅产品的主要形态 美国城市住宅空间形态的启示国外的街坊 housingblock 由街道包围的规模与面积较小的供生活居住使用的地段 是建筑用地基本结构单元国外邻里单位 neighborhoodunit 由其规模 边界 开放空间 机构用地 地方商业 内部道路系统六要素构成国外的社区 community 指大多数人从事工商业及其他非农业劳动的社区 是人类居住的基本形式之一 是一定区域内由特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体 4 住宅产品的主要形态 街坊 组团 邻里单位 社区 城市 4 住宅产品的主要形态 城市住宅外在形式 欧陆 4 住宅产品的主要形态 城市住宅外在形式建筑风格 改革开放后 中国的建筑开始注入西方的文化 但多数为貌合神离 进入新世纪后 房地产市场发展迅速 开发商强调产品的卖点和竞争力 开始系统的研究建筑风格 近十几年来中国建筑市场似如 万国博览会 世界主要建筑风格被广泛采用 即便 欧洲小镇 也未能幸免 如 托斯卡纳 普罗旺斯 等粉墨登场 近几年来 中国民族情结有所唤醒 一批以 万科第五园 为代表的新中式建筑冲出外来建筑的包围清新登场 增强了民族文化的认同和归属 4 住宅产品的主要形态 城市住宅外在形式主要的建筑风格 欧洲风格 北美风格 东南亚风格 中式风格 新古典主义风格 现代风格 后现代 4 住宅产品的主要形态 城市住宅外在形式欧洲建筑风格英式 英式建筑空间灵活适用 流动自然 蓝 灰 绿富有艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律和美感 英国的建筑大多保持着红砖在外 斜顶在上 屋顶为深灰色法式 法式建筑往往不求简单的协调 而是崇尚冲突之美 呈现出浪漫典雅风格 法式建筑还有一个特点 就是对建筑的整体方面有着严格的把握 善于在细节雕琢上下工夫 4 住宅产品的主要形态 56 英式 法式 城市住宅外在形式欧洲建筑风格德式 德国现代建筑简朴明快 色彩庄重 重视质量和功能 在现代世界建筑上占有重要的地位 较为纯正的德国建筑设计 具备几个基本特点 一是外形简练 现代 充满活力 色彩大胆而时尚 属于现代简约派 二是功能讲求实用 任何被认为是多余的装饰都几乎被摒弃 三是材料品质精良 采用德国原装进口的材料和新技术 关注环保与可持续性发展 四是注重细节设计意式 意大利建筑在建筑技术 规模和类型及建筑艺术手法上都有很大的发展 无论在建筑空间 建筑构件还是建筑外形装饰上 都体现一种秩序 一种规律 一种统一的空间概念 4 住宅产品的主要形态 58 德式 意式 59 城市住宅外在形式欧洲建筑风格地中海风格 这些建筑和当地乡村风格的建筑相结合 产生了诸如法国普罗旺斯 意大利拖斯卡纳等地区的经典建筑风格 闲适 浪漫却不乏宁静是它所蕴含的生活方式的精髓所在 4 住宅产品的主要形态 60 61 城市住宅外在形式北美建筑风格北美田园风格 同一时期接受多种成熟的建筑文化 融合多种风情 利用本地自然建筑材料形成的建筑风格 追求悠闲活力 自由开放南加州风格 北美风格的一种 它保留了西班牙建筑的特点 并融合多种建筑文化 特点是阳光与活力 4 住宅产品的主要形态 南加州风格 64 北美风格 城市住宅外在形式东南亚建筑风格 结合东南亚民族岛屿及精致的品味 崇尚自然 健康和休闲 空间打造到细节装饰 都体现了对自然而尊重和对手工的崇尚 其最大特点为无负担的随性 可感觉舒缓情绪 抛开世俗 遗忘琐事 4 住宅产品的主要形态 城市住宅外在形式中式建筑风格 中国传统的建筑主张 天人合一 浑然一体 居住讲究 静 和 净 环境的平和和建筑的含蓄 新中式建筑总体而言可以归纳为两大派系 北方的合院派和南方的园林派 4 住宅产品的主要形态 67 中国文化寓意 是山 是水 是桥 乔家大院 北京四合院 城市住宅外在形式新古典主义建筑风格 是西方建筑艺术现代变革的产物 它是对18世纪纤巧细腻浮华的洛可可艺术风尚的反动 旨在用古罗马文化来振兴当代艺术 推崇高尚质朴的思想和为国献身的英雄主义 元素是檐口 山花 线条 4 住宅产品的主要形态 城市住宅外在形式现代主义建筑风格 摆脱传统建筑形式的束缚 运用现代建筑科技成果创造适应新时代生活方式的建筑 并以简洁的造型和线条塑造鲜明的建筑表情后现代主义建筑风格 用历史建筑因素和地域的通俗文化来赋予现代建筑以审美性和娱乐性 4 住宅产品的主要形态 住宅开发主要关心的问题 给谁建造的房子 建造什么样的房子 在哪建造这样的房子 建造房子的规则是什么 如何实现房子的市场价值 5 住宅项目开发流程 项目搜寻 筛选一 部门内部筛选 项目调查 推荐 筛选二 项目决策委员会筛选 项目建议书 项目详细调研 项目规划分析市场容量分析经济测算报告土地价格建议 投资部 项目决策委员会公司经营层 投资部牵头营销部工程部前期部规划设计部 公司发展战略资本运作计划项目发展计划盈利计划 董事会授权决议 土地定价 土地竞买 项目决策委员会 房地产项目投资决策流程 5 住宅项目开发流程 成本目标成本控制计划 市场选择项目定位 规划设计 施工图设计 规划设计要点可研报告成本控制指标效益指标 前期工作计划开竣工计划营销计划 项目实施 投资部营销部项目决策委员会 规划设计部成本管理部投资部工程部营销部 工程部规划设计部营销部成本管理部 征地拆迁部前期开发部规划设计部工程部营销部成本管理部 规划设计部前期部成本管理部 地块竞得 细分市场与产品定位消费者偏好分析项目营销策略 规划方案报批 项目规划方案 项目可研报告 房地产项目投资决策流程 5 住宅项目开发流程 项目软环境分析 项目硬环境分析 项目优劣势分析 市场容量分析 控制性规划要点 经济测算 土地价格建议 土地价格 市场偏好分析 市场选择项目定位 经济测算调整 初步规划技术经济指标 成本目标 项目投资决策阶段 项目开发经营阶段 项目背景分析 投标 竞买 收购 利润目标 房地产项目投资决策流程 5 住宅项目开发流程 房地产项目投资决策流程 5 住宅项目开发流程 项目实施阶段 国外对房地产周期的识别 写字楼与国民经济周期密切相关 特别与通货膨胀 写字楼为12年一个循环周期 住宅市场的波动比写字楼更贴近国民经济周期 对酒店业研究发现资本市场对商业房地产周期的作用 通过研究发现了30年 50 60年 几百年的长周期 通过近年发达国家房地产 剧动 重视对国际房地产周期的研究 房地产周期 6 住宅开发注重的问题 美国 总周期为18 20年 日本 总周期为10年左右 中国香港 总周期为7 8年 中国大陆 周期为 8年 5 0年 5 2年 房地产周期研究结论 房地产周期 6 住宅开发注重的问题 房地产周期与国民经济周期关系 6 住宅开发注重的问题 房地产泡沫 6 住宅开发注重的问题 泡沫的含义 泡沫是指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态 泡沫化 泡沫是指资产价格高于由市场基础价格决定的合理部分资产的市场基础价格 由资产的未来收益现值之和决定 持有期可获得的收益 如土地的租金 股票的股息 持有期末资产的终值 未来收益转换成现值的折现率 房地产泡沫 6 住宅开发注重的问题 房地产泡沫的表现与特征 地价暴涨暴跌 房价飞涨 房屋空置率高 房地产投资过度 大量银行贷款进入房地产业 房地产行业的扩张过快 房地产企业的突增 居民对房价承受能力差 房地产泡沫 6 住宅开发注重的问题 项目定位 定位营销大师菲利浦 科特勒认为 定位是指企业设计出自己的产品和形象 从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位 房地产项目定位是依据市场细分针对所选目标市场的定位 是针对目标消费群体对产品属性 特征 功能的需求 通过对目标消费群体的消费能力与需求的分析 从产品功能 档次 价格 形象等方面 塑造产品个性形象 为消费者打造 量身定做 的特定产品 从而吸引顾客 占领该细分市场的过程 项目定位的宗旨 产品的个性 产品的和谐 产品的价值 6 住宅开发注重的问题 项目定位 社会阶层细分 社会中低收入群体 6 住宅开发注重的问题 市场配置和政府保障相结合的住房制度 C B A 保障房 商品房 6 住宅开发注重的问题 项目定位 6 住宅开发注重的问题 统一为公租房 项目概念 产品概念第一种境界 看山是山 朴素主义阶段 由产品本身产生和延伸 文化概念第二种境界 看山不是山 如弗拉明戈 浪漫的西班牙探戈 生活概念第三种境界 看山还是山 由浪漫回到现实中来 将产品和生活联系起来 小桥 流水 人家 6 住宅开发注重的问题 主题社区开发模式 核心驱动方式 在陌生区大盘开发中 由于项目的交通距离以及消费者对项目区域的心理距离的影响 消费者对项目关注不足 项目对消费者无法形成冲击 项目需要有影响力 有冲击力的元素形成对消费者的吸引力 社区主题承载了社区开发中对消费者形成有效吸引的作用 教育地产 老年社区地产 体育地产 文化艺术地产等的成功开发成为模式区大盘开发的重要驱动方式 通过主题吸引消费者的关注 通过完善的社区配套和良好的社区环境消除消费者的心理抗性 6 住宅开发注重的问题 老年 医疗服务 教育 文化 健康 运动 奥林匹克花园的健康主题 体育场 体育馆 名牌学校的引进 体育中心 宾馆 写字楼的开发 引进大卖场 商贸中心 大型居住区的开发 其他公共设施 居住中心 桃源居的教育主题 大规模清华学校 发展商大量的精力放在建设学校上 投入大 做一个不可复制的核心竞争力 绿地21城尊老社区主题 综合医疗机构 酒店 商业街 广场 便利店 健身设施 户型设计等符合老年人生活习惯 老年人只是讲座多形式老年教育 6 住宅开发注重的问题 住区产品的和谐 6 住宅开发注重的问题 产品自身的和谐形式与内容的统一 建筑风格 住区环境 内部装饰应和谐统一 以简欧 美式田园 现代中式 现代主义为例 6 住宅开发注重的问题 92 94 95 总体趋势 2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期 十八大报告指出 确保到2020年实现全面建成小康