房地产行业营业税.ppt

房地产行业营业税 主讲 王大祥 征税范围苏地税发 1999 131号 所称房地产业 是指转让境内土地使用权和销售我省境内不动产的业务 转让土地使用权 是指士地使用者有偿转让土地使用权的行为 销售不动产 是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为 包括 销售建筑物或构筑物 销售其他土地附着物 不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为比照为销售不动产 建筑物 构筑物是指通过建筑 安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品 包括 房屋 住房 厂房 办公楼 仓库 学校 商业用房等 烟囱 铁路 窑炉 公路 港口 灌渠 堤坝 水库 井等 设备安装工程 不包括机械设备本身 支柱 水塔 水池 设备基础 操作平台 各种设备的砌筑结构工程 金属结构工程 其他土地附着物 是指除建筑物 构筑物以外的其他附着于土地的不动产 如树木 庄稼 花草等 下列行为也属于房地产业营业税的征税范围 一 有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为 二 单位将不动产无偿赠与他人的行为 注 对个人无偿赠送不动产的行为 不应视同销售不动产征收营业税 国税函 1995 156号 三 以提供土地使用权的方式 与提供资金的他人 以下简称出资方 共同立项建造不动产 并与出资方按一定方式进行利益分配 取得收入或取得分得的不动产所有权的行为 四 以提供资金的方式 与提供土地使用权的他人 以下简称出地方 共同立项建造不动产 并与出地方按一定方式进行利益分配 取得收入或取得 分得的不动产所占土地使用权的行为 五 投资者在办理不动产建设立项后 又接受他人投资参与不动产建设 并与他人共同分配不动产的行为 六 在房地产开发过程中 投资者在工程完工前 将自身全部的权利 义务有偿转让给他人的行为 既转让在建工程 七 接受他人委托代建不动产 但以自己的名义办理工程项目立项 不动产建成后将不动产交给委托方的行为 受托 代建 八 房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为 集资建房 九 土地使用者之间相互交换土地使用权的行为 十 不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为 十一 士地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为 十二 因城市建设需要拆迁 而以其他房屋偿还给 或安置 被拆迁单位和个人的行为 拆迁补助 十三 虽尚未到政府有关部门办理士地使用权转让或不动产过户手续 但实际已将土地使用权或不动产转让给他人 并向对方收取了货币 货物或其他经济利益的行为 十四 以投资入股名义转让上地的使用权或不动产的所有权 但未与接受投资方共同承担投资风险 而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为 十五 以不动产所有权或土地使用权投资 取得接受投资方的股权后 又将该项股权转让的行为 自2003年1月1日起 对转让股权行为不征收营业税财税 2002 191号 纳税义务人 发生房地产业应税行为的单位和个人 为房地产业营业税的纳税义务人 以下简称纳税人 应按照税收法律 法规 规章的规定 办理税务登记或注册税务登记 并履行纳税义务 纳税人从事房地产业务 其应纳营业税的所属税目及适用税率 按照 中华人民共和国营业税暂行条例 所附的 营业税税目税率表 执行 营业额 销售额 房地产业营业税的营业额为纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用 价外费用 包括向对方收取的手续费 基金 集资费 代收款项 代垫款项及其他各种性质的价外收费 凡价外费用 无论会计制度规定如何核算 均应并入营业额计算应纳税额 关于纳税人销售不动产退回的有关征税问题 纳税人在销售不动产过程中发生 销货退回 行为 经主管税务机关核准 可将退付款项直接冲减当期应纳营业税的营业额 但不能冲抵其他应税项目的计税营业额 苏地税发 1998 46号 下列代收的款项不包括在销售额中 1 住房维修基金国税发 2004 69号2 据苏地税政一 2000 218号 关于房地产业的几个营业税问题的通知 2000年9月29日 第一条 关于房地产开发单位代收费用的征税问题 1 房地产开发单位代收的各种费用按营业税细则规定 原则上都应按价外费用同经营的应税项目一并征收营业税 但对符合苏财税 97 55号和苏财税 98 7号文件精神的行政事业代收费用可不征收营业税 2 房地产开发单位在履行各类代收费用时 必须持有该项费用的代收授权书和使用财政部门核发的统一票据 并按规定解缴收费主管部门 否则一律照章征收营业税 例如代地方政府有关部门收取的基金 人防费 代煤气公司收取的煤气安装费 代有关部门收取的白蚁防治费等 特殊规定 1 单位和个人转让其受让的土地使用权 以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额 2 单位和个人转让抵债所得的土地使用权的 以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额 3 单位和个人销售其购置的不动产 以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价后的余额为营业额 4 单位和个人销售抵债所得的不动产的 以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额 财税 2003 16号2003年1月1日起执行 注 1 营业额减除项目支付款项发生在境内的 该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证 支付给境外的 该减除项目支付款项凭证必须是外汇付汇凭证 外方公司的签收单据或出具的公证证明 2 单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权 无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税 均应按照财税 2003 16号文件第三条第 二十 项的有关规定 以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额 同时 在营业额减除项目凭证的管理上 应严格按照财税 2003 16号文件第四条的有关规定执行 关于营业税若干政策问题的批复国税函 2005 83号 3 单位和个人将其购置或受让的全部不动产或土地使用权的一部分予以销售或转让的 其销售的不动产或转让的土地使用权的原价应分别按下列情况确定 纳税人能够提供该部分不动产或土地使用权在购置或受让时的确切单位价格的 按该单位价格乘以计量单位确定原价 纳税人不能够提供该部分不动产或土地使用权在购置或受让时的确切单位价格的 以该部分不动产或土地使用权占购置或受让的全部不动产或土地使用权的面积比例 乘以购置或受让的全部不动产或土地使用权的总价确定该部分的原价 江苏省财政厅 江苏省地方税务局转发财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知苏财税 2003 41号 7 纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的 以及将不动产无偿赠与他人的 主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额 1 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定 2 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定 3 按下列公式核定计税价格 计税价格 营业成本或工程成本 1 成本利润率 1 营业税税率 销售不动产的成本利润率为10 注 是否改为15 8 出地方与出资方共同办理工程项目立项 建造不动产后由一方统一对外销售的 直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入 未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入 9 出地方与出资方共同办理工程项目立项 建造不动产后按一定比例共同分配不动产的 出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本 出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额 10 纳税人在办理不动产建设立项后 又接受他人投资参与不动产建设 并与他人共同分配不动产的 其营业额为接受的投资额 11 纳税人受托代建不动产 但以自己的名义办理工程项目立项 不动产建成后将不动产交给委托方的 不论与委托方如何结算 其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入 12 纳税人以集资建房名义销售不动产的 其营业额为向出资人收取的全部集资款项 13 纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生 销货退回 行为的 经主管税务机关审核批准后 可以将退付的款项直接冲减其当期应纳的房地产业营业税的营业额 14 纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产 如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的 可以扣除折扣额后的余额为营业额 15 对以 还本 方式销售建筑物的行为 应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税 不得减除所谓 还本 支出 国税函发 1995 156号16 单位和个人提供应税劳务 转让无形资产和销售不动产时 因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入 应并入营业额中征收营业税 17 单位和个人因财务会计核算办法改变将已缴纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时 允许从营业额中减除 财税 2003 16号 减免税 销售不动产 1 自1999年8月1日起 对个人购买并居住超过一年的普通住宅 销售时免征营业税 2 自1999年8月1日起 个人自建自用住房 销售时免征营业税 3 销售房改房自1999年8月1日起 对企业 行政事业单位按房改成本价 标准价出售的收入 暂免征收营业税 纳税义务发生时间 房地产业营业税的纳税义务发生时间 原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天 但下列情况除外 一 纳税人发生房地产业应税行为 采用预收款 预收定金 方式的 其纳税义务发生时间为收到预收款 预收定金 的当天 纳税义务发生时间 二 纳税人将不动产无偿赠与他人的 其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天 三 一方提供土地 一方提供资金 共同立项建造不动产 并按一定方式分配所建不动产的 其纳税义务发生时间为不动产分配的当天 关于未能按时取得营业款项的纳税义务发生时间问题对纳税人提供营业税应税行为后 因各种原因未能在合同 协议 规定的期限内取得营业款项 凡已开具收款凭证的 其纳税义务发生时间为开具收款凭证的当天 若尚没有开具收款凭证 则以合同 协议 规定的收款日期的当天作为其纳税义务发生时间 江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知 四 苏地税发 1999 078号 纳税义务发生时间 扣缴义务人 境外单位和个人发生房地产业应税行为 但在我国境内未设立经营机构的 其应纳税款以代理者为扣缴义务人 没有代理者的 以受让者或购买者为扣缴义务人 扣缴义务人代扣代缴税款时 必须按照现行税法规定 向纳税人开具完税凭证 纳税人应及时向扣缴义务人索取代扣代缴税款凭证 作为已履行纳税义务的凭据 纳税地点 房地产业营业税的纳税地点 一 纳税人发生销售不动产应税行为 应当向不动产所在地主管地方税务机关申报纳税 二 纳税人发生转让土地使用权应税行为 应当向土地所在地主管地方税务机关申报纳税 三 房地产业营业税的扣缴义务人应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳其扣缴的税款 对合作建房行为应如何征收营业税 根据 国家税务总局关于印发营业税问题解答 之一 规定合作建房 是指由一方 以下简称甲方 提供土地使用权 另一方 以下简称乙方 提供资金 合作建房 注 一方提供土地使用权 包括一方提供有关土地使用权益的行为 如取得规划局批准的 建设用地规划许可证 国土局核发的 建设用地批准书 建设用地通知书 土地使用证 以及通过土地行政主管部门核发的其他建设用地文件中当事人享有的土地使用权益 国税函 2004 241号 土地使用权和房屋所有权相互交换 双方都取得了拥有部分房屋的所有权 在这一合作过程中 甲方以转让部分土地使用权为代价 换取部分房屋的所有权 发生了转让土地使用权的行为 乙方则以转让部分房屋的所有权为代价 换取部分土地的使用权 发生了销售不动产的行为 因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为 对甲方应按 转让无形资产 税目中的 转让土地使用权 子目征税 对乙方应按 销售不动产 税目征税 由于双方没有进行货币结算 因此应当按照 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第十五条的规定分别核定双方各自的营业额 如果合作建房的双方 或任何一方 将分得的房屋销售出去 则又发生了销售不动产行为 应对其销售收入再按 销售不动产 税目征收营业税 合作建房的方式一般有两种 第一种方式是纯粹的 以物易物 即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换 具体的交换方式也有以下两种 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权 例如 甲方将土地使用权出租给乙方若干年 乙方投资在该土地上建造建筑物并使用 租赁期满后 乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方 在这一经营过程中 乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权 甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物 甲方发生了出租土地使用权的行为 对其按 服务业 租赁业 征营业税 乙方发生了销售不动产的行为 对其按 销售不动产 税目征营业税 对双方分别征税时 其营业额也按 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第十五条的规定核定 第二种方式是甲方以土地使用权 乙方以货币资金合股 成立合营企业 合作建房 新实体 涉及三方 对此种形式的合作建房 则要视具体情况确定如何征税 房屋建成后 如果双方采取风险共担 利润共享的分配方式按照营业税 以无形资产投资入股 参与接受投资方的利润分配 共同承担投资风险的行为 不征营业税 的规定 对甲方向合营企业提供的土地使用权 视为投资入股 对其不征营业税 只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税 对双方分得的利润不征营业税 案例1 税务机关对某工艺品厂进行日常检查时发现 该厂2000年与某房地产开发公司联合建房 由房地产开发公司投资3000万元 工艺品厂提供自有土地一块 合同中规定 建成后产权归工艺品厂所有 房地产公司可20年内承租经营该房产 每年交纳租金250万元 工艺品厂在房产竣工决算后作增加固定资产处理 当年就所收租金250万元缴纳了营业税12 5万元 税务处理 税务机关要求其就房地产公司 投资 的3000万元补缴营业税 案件解析 在这一交易过程中 房地产公司以建筑物为代价换得若干年土地使用权 工艺品则以出租土地使用权为代价换取建筑物 案件引申 假设均为内资企业实务操作所得税如何考虑 房地产企业有开发成本3000万元 拥有20年的使用权 作为经营性资产 应作所得税视同销售 还是自建固定资产 工艺厂收取租金 相关的土地出让金摊销 20年候收取房产 按取得非现金资产受益 再做收入 房屋建成后 甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配 或提取固定利润 则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为 而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为 那么 对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按 转让无形资产 征税 对合营企业则按全部房屋的销售收入依 销售不动产 税目征收营业税 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋 则此种经营行为 也未构成营业税所称的以无形资产投资入股 共同承担风险的不征营业税的行为 首先对甲方向合营企业转让的土地 按 转让无形资产 征税 其营业额按实施细则第十五条的规定核定 注 可按验资数征收 其次 对合营企业的房屋 在分配给甲 乙方后 如果各自销售 则再按 销售不动产 征税 注 再销售按差额计征营业税 股利分配 对企业将拥有的不动产作为股利分配给其股东 投资者 的行为 应按 销售不动产 征收营业税 关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复国税函 1997 387号 代建 房屋行为征税1 房地产开发企业 以下简称甲方 取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位 以下简称乙方 的要求进行施工 并按施工进度向乙方预收房款 工程完工后 甲方替乙方办理产权转移等手续 甲方的上述行为属于销售不动产 应按 销售不动产 税目征收营业税 如甲方自备施工力量修建该房屋 还应对甲方的自建行为 按 建筑业 税目征收营业税 国税函 1998 554号 代建 房屋行为征税2 关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题房屋开发公司承办国家机关 企事业单位的统建房 如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划 且房屋开发公司 即受托方 不垫付资金 并同时符合本 通知 第三条中 其他代理服务 条件的 则对房屋开发公司实际取得的手续费收入按 服务业 税目计征营业税 否则 对房屋开发公司承办建设的各种房屋 均应全额按 销售不动产 计征营业税 江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知 二 苏地税发 1996 074号 关于房产开发企业包销房产征收营业税问题 在合同期内房产企业将房产交给包销商承销 包销商是代理房产开发企业进行销售 所取得的手续费收入或者价差应按 服务业 代理业 征收营业税 在合同期满后 房屋未售出 由包销商进行收购 其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商 对房产开发企业应按 销售不动产 征收营业税 包销商将房产再次销售 对包销商也应按 销售不动产 征收营业税 国税函 1996 684号 以房抵顶债务 单位或个人以房屋抵顶有关债务 不论是经双方 或多方 协商决定的 还是由法院裁定的 其房屋所有权已发生转移 且原房主也取得了经济利益 减少了债务 因此 对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为 应按 销售不动产 税目征收营业税 国税函 1998 771号 购房回租 房地产开发公司采用 购房回租 等形式 进行促销经营活动 即与购房者签订 商品房买卖合同书 将商品房卖给购房者 同时 根据合同约定的期限 在一定时期后 又将该商品房购回 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 及其实施细则的规定 对房地产开发公司和购房者均应按 销售不动产 税目征收营业税 国税函 1999 144号 个人联合集资建房 个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人 以下简称 地主 签订联合建房协议 由个人出资并负责雇请施工队建房 房屋建成后 再由个人将分得的房屋销售给各购房户 这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋 再将房屋销售给各购房户 个人联合集资建房 对个人应按 销售不动产 税目征营业税 其营业额为个人向各购房户收取的全部价款和价外费用 个人与地主的关系 属于一方提供地土使用权 另一方提供资金合作建房的行为 对其双方应按 国家税务总局关于印发 营业税问题解答 之一 的通知 国税函发 号 第十七条的有关规定征收营业税 国税函 1996 718号 中外合作开发房地产 1 关于中外双方合作建房的征税问题中方将获得的土地与外方合作 办理土地使用权转移后 不论是按建成的商品房分配面积 还是按商品房销售后的收入进行分配 均不符合现行政策关于 以无形资产投资入股 参与接受投资方的利润分配 共同承担投资风险的行为 不征营业税 的规定 因此 应按 转让无形资产 税目征收营业税 其营业额为实际取得的全部收入 包括价外收费 其纳税义务发生时间为取得收入的当天 中外合作开发房地产 同时 对销售商品房也应征税 如果采取分房 包括分面积 各自销房的 则对中外双方各自销售商品房收入按 销售不动产 征营业税 如果采取统一销房再分配销售收入的 则就统一的销售商品房收入按 销售不动产 征营业税 如果采取对中方支付固定利润方式的 则对外方销售商品房的全部收入按 销售不动产 征营业税 中外合作开发房地产 2 关于中方取得的前期工程开发费征税问题外方提前支付给中方的前期工程的开发费用 视为中方以预收款方式取得的营业收入 按转让土地使用权 计算征收营业税 对该项已税的开发费用 在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的 可直接冲减中方当期的营业收入 3 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入 计算征收营业税 国税函发 1994 644号 转让在建项目 1 转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发 但尚未进入施工阶段的在建项目 按 转让无形资产 税目中 转让土地使用权 项目征收营业税 2 转让已进入建筑物施工阶段的在建项目 按 销售不动产 税目征收营业税 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目 财税 2003 16号 企业改组改制涉及不动产营业税问题 1 企业合并 兼并合并是指两个或两个以上企业 依据法律规定或合同约定 合并为一个企业的法律行为 合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式 吸收合并是指两个或两个以上的企业合并时 其中一个企业吸收了其他企业而存续 被吸收企业解散 新设合并是指两个或两个以上企业合并为一个新企业 合并各方解散 兼并是指一个企业购买其他企业的产权 使其他企业失去法人资格或改变法人实体的行为 对企业在合并 兼并过程中发生的土地使用权 不动产所有权的转移行为 不征收营业税 企业改组改制涉及不动产营业税问题 2 企业分立分立是指一个企业依照有关法律 法规的规定 分立为两个或两个以上企业的法律行为 分立可以采取存续分立和新设分立两种形式 存续分立是指原企业存续 而其一部分分出设立为一个或数个新的企业 新设分立是指原企业解散 分立出各方分别设立为新的企业 对企业在分立过程中发生的土地使用权 不动产所有权的转移行为 不征收营业税 企业改组改制涉及不动产营业税问题 3 资产转让资产转让是指企业有偿转让本企业部分或全部资产的行为 对企业转让本企业的无形资产或不动产的行为 应按规定缴纳营业税 在企业破产清算期间发生的转让无形资产或销售不动产所应缴纳的营业税 按照 破产法 等法律 法规规定的财产清偿程序进行清缴 江苏省地方税务局关于企业改组改制中有关营业税若干征税问题的通知苏地税发 2000 044号2000年4月20日 企业改组改制涉及不动产营业税问题 4 转让企业产权是整体转让企业资产 债权 债务及劳动力的行为 其转让价格不仅仅是由资产价值决定的 与企业销售不动产 转让无形资产的行为完全不同 因此 转让企业产权的行为不属于营业税征收范围 不应征收营业税 国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复国税函 2002 165号 个人销售不动产 对个人购买并居住超过一年的普通住宅 销售时免征营业税 个人购买并居住不足一年的普通住宅 销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征 个人自建自用住房 销售时免征营业税 个人购买自用普通住宅 暂减半征收契税 对企业 行政事业单位按房改成本价 标准价出售住房的收入 暂免征收营业税 财税字 1999 210号 自建 企业利用自有房地产开发力量建设房屋等建筑物 称为自建行为 按照规定 对于房地产开发企业的自建行为 若自建建筑物建成后出售的 除了按销售不动产征收营业税外 还应当再按 建筑业 征收一道营业税 细则第十一条财税 2001 160号 以不动产作抵押向金融机构贷款 房地产开发企业以不动产作抵押向金融机构贷款 一般有两种情况 一种是抵押期间不动产仍归企业使用 贷款到期若企业无力还款则不动产归金融机构所有 在这种情况下 在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不动产产权的转移 因而不必征收营业税 若贷款到期而企业无力还款 则不动产归金融机构所有 发生了所有权的转移 则应当对企业按 销售不动产 税目征收营业税 以不动产作抵押向金融机构贷款 另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用 用不动产的租金归还贷款利息 那么对企业来说发生了不动产租赁业务 应当对企业按 服务业 租赁业 税目征收营业税 若贷款到期而企业无力还款 则不动产归金融机构所有 发生了所有权的转移 应当对企业按 销售不动产 税目再征收一道营业税 国税函 1995 156号 以不动产投资入股的界定 企业以房地产投资入股 不征收营业税 所谓的投资入股 必须是共负盈亏 共担风险 如果名义上以不动产投资入股 实际是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬 就不属于投资入股行为 而要按 销售不动产 或者 服务业 租赁业 税目征收营业税 法院裁定转移 产权人因违法 其房地产被人民法院判决没收充公 变价款全额上缴国家财政的 不征收营业税 因经济纠纷 被人民法院判决或裁定 以房地产抵债 因而发生了产权的转移 对抵债的房地产 应按 销售不动产 税目交纳营业税 土地整理储备供应中心 土地整理储备供应中心 包括土地交易中心 转让土地使用权取得的收入按 转让无形资产 税目中 转让土地使用权 项目征收营业税 自建住房销售给本单位职工 纳税人自建住房销售给本单位职工 属于销售不动产行为 应照章征收营业税 关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复国税函 2005 334号 城市住宅小区建设相关营业税 对外商投资企业从事城市住宅小区建设 应当按照 中华人民共和国营业税暂行条例 的有关规定 就其取得的营业额计征营业税 对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税 对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施 如居委会用房 车棚 托儿所等 凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的 不再征收营业税 国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复国税函发 1995 549号 拆迁补偿或安置的房屋 根据 中华人民共和国营业税暂行条例 以及国税函发 1995 549号精神 纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋 不论其以何种方式结算价款 以及拆迁人取得房屋作何用途 均应属于营业税的征税范围 应按 销售不动产 税目缴纳营业税 江苏省地方税务局关于拆迁安置有关营业税问题的批复 苏地税函 2000 309号 2000年10月13日 个人住房营业税税收政策 2005年6月1日后 调整后的个人住房营业税税收政策 1 个人将购买不足2年的住房对外销售的 应全额征收营业税 2 个人将购买超过2年 含2年 的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售 给予免征营业税 对个人购买的非普通住房超过2年 含2年 对外销售的 在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时 需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证 国税发 2005 89号 经济适用房税收政策 江苏省地方税务局转发 省政府办公厅关于取消销售经济适用住房免征营业税政策的通知 的通知苏地税发 2002 226号2002年12月31日 自建厂房自用是否缴纳营业税 1 根据 财政部 国家税务总局关于明确 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 第十一条有关问题的通知 财税 2001 160号 的规定 自2001年9月1日起 单位内部非独立核算的施工单位为本单位承担建筑安装业务 不征收营业税 2 2001年9月1日以前 根据 国家税务总局关于印发 营业税问题解答 之一 的通知 国税发 1995 156号 第五条的规定 单位内部施工队伍 包括独立核算和非独立核算 为本单位承担建筑安装任务 凡同本单位结算工程价款的 不论是否编制工程概 预 算 也不论工程价款中是否包括营业税税金 均应当征收营业税 凡不与本单位结算工程价款的 不征收营业税 未能按时取得营业款项时如何确定纳税义务发生时间 据 关于营业税若干问题的补充通知 四 苏地税发 1999 078号 1999年6月21日 对纳税人提供营业税应税行为后 因各种原因未能在合同 协议 规定的期限内取得营业款项 凡已开具收款凭证的 其纳税义务发生时间为开具收款凭证的当天 若尚没有开具收款凭证 则以合同 协议 规定的收款日期的当天作为其纳税义务发生时间 例1 某企业自建一大型商场 并与外市一大型商业零售企业签订房屋租赁合同 约定租期为20年 租金每年为50万元 企业当年按年租金收入50万元计提缴纳了 服务业 5 的营业税及相应的城建税和教育费附加 而市地税局年底进行税务稽查时 对此认定为 销售不动产 应依总租金收入10000万元计提5 的营业税及相应的城 教附加 并对其自建出售行为征收建筑业营业税 同时认定该企业属偷税 并予以加收滞纳金和罚款 税务机关的依据是 营业税暂行条例实施细则 第四条规定 单位或个人自己新建建筑物后销售 其自建行为视同提供应税劳务 转让不动产有限产权或永久使用权 视同销售不动产 国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复 国税函 2005 83号 规定 对具有明确租赁年限的房屋租赁合同 无论租赁年限为多少年 均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权 应按照 服务业 租赁业 征收营业税 例2 某银行2002年12月将其原抵顶贷款收回的一幢楼宇出售 抵债2000万元 出售价格1000万元 该银行已按 销售不动产 计提5 营业税50万元及相应的城建税和教育费附加 但当时挂账未缴 后市地税局前来催缴 该银行认为其不再负此纳税义务 原计提税也已原数冲回了 该银行的依据是 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税 2003 16号 规定 单位和个人销售或转让抵债所得的不动产 土地使用权的 以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额 同时还规定 本通知自2003年1月1日起执行 凡在此之前的规定与本