房地产开发与管理——第1章概述.ppt

1 房地产开发与经营 本课程从实际操作层面介绍了房地产一级开发 二级开发中的前期准备 建设过程中的项目管理 和后期的市场营销 物业服务等房地产开发经营基本流程的相关知识 同时还介绍了房地产融资的相关内容 2 课程定位与教学理念 培养大学生房地产开发与经营的技能与素质 以培养房地产开发与经营理念为灵魂 以培养房地产开发与经营实践能力为根本 2 房地产开发原理与程序 迈克 E 米勒斯 盖尔 贝伦斯 马克 A 韦斯 城市经济学与房地产市场 丹尼斯 狄帕斯奎尔 威廉 惠顿 房地产开发经营与管理 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 4 5 6 1 1 1房地产的含义 1 定义 房地产是指土地 建筑物和其他附属物 以及由这些实物所衍生出的各种财产权利 7 2 包括 土地 建筑物及附属物三者之间的四种组合方式及其所衍生的法律权利 1 不动产的定义 是指不能移动或移动后会改变其原来性质 形状或失去原价值的物 2 不动产包括 土地 地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利 其中 地上改良物包括定着在土地之上的房屋 构筑物 其他附属物和树木 3 房地产与不动产的关系 不动产包括房地产 矿产 林产 而房地产是不动产的一个重要组成部分 8 房地产的其它提法RealEstate 是指土地及附着于土地上的构筑物和房屋RealProperty RealEstate加上附带的各种权益 如所有权在内的及与此相关的保有权 享用权 管理权 处分权等 台湾 不动产香港 物业 9 八大属性 10 1 房地产位置的固定性 广西梧州福港楼高九层 重达14800多吨 沿该楼西北方向平移35 62m 且平移到位后还要旋转2 8度 本项目已通过吉尼斯世界纪录 获世界上最重的楼房平移称号 11 2 房地产使用的耐久性国家规定的土地使用权最高期限是 居住用地70年工业用地50年教育 科技 文化 卫生 体育等用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合及其它用地50年 3 房地产的异质性原因是 房地产位置固定不同区位的自然 社会 经济条件各不相同建筑物的式样 朝向 规模 装饰 设备等方面的千差万别使用过程中的老化或翻新改造所造成的特征变化不同 12 4 土地供给的稀缺性土地的总供给量固定 是不可复制生产的自然资源 人们利用土地总是首先开发利用位置较为优越或肥力较高的土地 地异质性与固定性使可利用的土地具有一定的垄断性 在短期内土地的供给缺乏弹性 5 房地产投资与消费的双重性房地产可以作为一种生产要素用于生产消费 也可以用于生活消费 但由于房地产的固定性 耐久性及稀缺性 使之亦成为一种重要的投资品 13 6 房地产的相互影响性外部性 14 7 房地产的易受限制性政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现 警察权征用权征税权允公权 8 房地产的难以变现性导致房地产难以变现的原因 价值巨大不可移动性独一无二性需要花费较长的时间来寻找合适的买者和进行讨价还价 15 16 1 2 1房地产业的内涵 17 是从事房地产投资 开发 经营 服务和管理活动的主体及其所进行的上述经济活动的有机结合 既属于第二产业 生产领域 也属于第三产业 服务领域 房地产行业历程与发展趋势 1988年以前称为第一阶段 当时都是单位建房分房 人人但求一间遮风 蔽雨的房子足矣 往往三代四代同堂 那时的概念叫盖房子 房子只有共性 即满足简单的遮风挡雨 没有个性 没有人性化设计 房子评价标准是金三 银四 铜五 无任何创意 88年至92年可看成第二阶段 香港及国外的房地产商开始进入大陆 上海 北京 广州已出现外销房 市场经济概念开始进入楼市 但国内大学依然还没有建筑设计专业 只有工民建 结构 水暖专业等 房地产设计观念仍未普遍认同 真正的住宅运动是同城市化运动相伴随的 是工业化运动的直接结果 中国的再城市化运动直接引发了住宅运动 但90年代初的房地产市场化具有泡沫经济特点 房地产是个炒作过程 是个击鼓传花的游戏 没有真正的规划 设计概念 人们只想从炒作过程中赚钱 随着93年宏观调控开始 宣告了这一炒家时代的结束 94年至2002年可看成第三阶段 房地产行业开始重新洗牌 98年至99年取消单位分房 中国房地产真正作为大众消费品的时代来临 房地产营销概念开始流行 盖房子开始注重设计 户型 环境 小区等 越来越关心用家的个人感受 舒适程度 满足人们的个性化要求 2003年开始为突飞猛进阶段 房地产火暴狂涨 透过纷扰的历史迷雾 我们从20年来楼市的变迁里看到 房地产开发过程就是人的价值的发现过程 楼市是社会文明的主要承载体 11 1 2 2房地产业的内容 国有土地使用权的出让 房地产的开发和再开发 包括征地 拆迁 规划设计 开发建设以及对旧城区土地的再开发 房地产经营 包括土地使用权的转让 出租 抵押和房屋的买卖 租赁 抵押等经济活动 房地产中介服务 包括房地产咨询 估价和经纪代理 物业管理 包括房屋及公共设施 设施的保养 维修 并为使用者提供安全 卫生 优美的环境 房地产市场的调控和管理 即建立房地产市场 资金市场 技术市场 劳务市场 信息市场 制定合理的房地产价格 建立和健全房地产法规 以实现国家对房地产市场的宏观调控 1 房地产业在国民经济中的定位 既是国民经济的基础产业也是国民经济的支柱产业 20 1 2 3房地产业在国民经济中的地位和作用 21 1 房地产业与金融业的关系 房地产业发展需要金融业的支持 房地产开发需要获得金融机构的资金支持房地产消费需要金融业提供消费信贷支持 房地产信贷是金融业的一项重要业务 抵押贷款证券 MortgageBackedSecurity MBS 担保抵押贷款证券 CollateralizedMortgageObligations CMO 22 2 房地产业在国民经济中的作用 为国民经济发展提供重要的物质条件能带动其他相关产业的发展改善人们的住房条件和生活环境加快旧城改造和城市基础设施建设 改变落后的城市面貌有利于优化产业结构 改善投资硬环境有利于扩大城乡就业可以增加政府财政收入 23 2 金融业对房地产业发展的作用 房地产消费信贷使家庭摆脱 流动性约束 增进效用 C1 C2代表两个时期的消费 1 2 表示家庭的禀赋 G g1 g2 代表一个消费束 在没有信贷市场的条件下 家庭只能消费 1 2 其效用为U 存在信贷市场时 家庭的消费束为G g1 g2 家庭通过向第二期借贷来增加第一期消费 且 U 24 房地产信贷是房地产业发展的动力 房地产开发信贷为房地产开发提供资金保障房地产消费信贷为房地产开发所产生的商品提供销售市场保障 金融业促进房地产投资多元化 股权融资投资基金抵押贷款证券 房地产行业发展现状 1 房地产总体规模 房地产投资规模增长迅速 占全社会固定资产比重逐年增加 比GDP增长速度高近20个百分点 房地产开发规模逐年增加 5年来在15 30 的区间内变动 2 房地产供求状况 商品房需求旺盛 销售量持续增长 房地产销售价格平稳上升 部分地区商品房价格上涨过快 14 房地产行业发展中存在的突出问题 1 部分地区投资增长过快 土地供应增幅过大 2 供求结构性矛盾明显 突出表现为中低价位 中小户型住房供应不足 3 房价上涨过快 脱离了部分居民的支付能力 4 房地产开发资金过度依赖于银行信贷 蕴藏一定的金融风险 5 住房保障体系不完善 6 流动人口 非户籍人口 住房问题突出 7 住宅质量不高 住宅产业化进程缓慢 8 住房二级市场发展不平衡 市场行为缺乏规范 9 物业管理服务水平有待提高 15 房地产进入的门槛 1 没有太多的核心竞争力 企业进入的门槛一般 模仿 超越的机会多 只要找到一块好地 好的规划设计单位 新公司也可能做出好楼盘 不像制造业需要长久的积淀 才能达到一定的水准 2 容易流行 也容易淘汰 房地产没有百年老店 没有大跨国公司 最终都是规模中等的公司 3 从穷人到富人要做房地产 从富人到贵人可以不做房地产 16 2013年9月的头几天 长三角一天惊现三个地王新鸿基217亿元拿地 上海徐家汇地块再创年内竞价新高 徐家汇中心地块位于上海成熟商圈徐家汇核心地带 紧临港汇广场 起拍价175亿元 经过178轮竞价后 香港新鸿基地产以217 7亿元的价格 摘得徐家汇中心地块 创造了上海土地总价的新高 在上海新地王诞生之后 杭州的华家池地块以136 73亿元成为当地新的总价地王 而苏州的金鸡湖地王则以15150元 平方米的价格刷新当地楼面价纪录 长三角一天就拍出了三个地王 专家 地王是地方政府故意为之 有人开始做空 李嘉诚逆势甩卖多地物业华人首富李嘉诚在近期逆势而动 8月29日 李嘉诚旗下公司长实 和黄将各自持有的广州西城都会广场各50 股权出手 总交易金额达到30 3亿港元 万科掌舵人王石 在微博上提醒 精明的李嘉诚先生在卖北京 编者注 应为广州 上海的物业 这是一个信号 小心了 中国 非正常死亡 建筑 中国 非正常死亡 建筑 中国 非正常死亡 建筑 中国 非正常死亡 建筑 中国 非正常死亡 建筑 中国 非正常死亡 建筑 中国 非正常死亡 建筑 1 3 1房地产开发与经营的含义 37 房地产开发与经营是指房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内 通过对土地 建材 基础设施 劳动力 信息等多种资源的优化组合利用 进行基础设施 房屋建设和土地开发 并对开发成果进行转移 运营 管理等一系列经济活动 这一概念包含两层含义 房地产开发与经营是一个系统的过程 房地产开发与经营的全过程必须在法律框架内进行 由以上定义可以看出 房地产开发是一个动态的过程 是一项从项目选择 勘察设计 施工招标 工程管理到中介服务 物业租赁与管理等复杂的系统工程 房地产开发的全过程必须在法律框架内进行 房地产开发的前提是依法取得国有土地的使用权 房地产开发的对象是基础设施建设和房屋建设 39 区域性长期性资金密集性高风险和高收益性政策性 活动协调的复杂性项目操作的复杂性 复杂性 房地产开发最本质的特征是综合性 房地产开发要求在开发过程中必须坚持 全面规划 合理布局 综合开发 配套建设 的方针 也就是开发过程中必须注重 综合性 与 配套性 1 3 3房地产开发的主要程序 一 投资决策分析 可行性研究阶段 投资决策分析是整个开发过程中最为基本 最为关键的一项工作 其目的就是通过一系列的调查研究和分析 为开发企业选择一个最佳的 可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据 这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究 1 项目选择 投资机会选择 1 投资机会寻找 2 投资机会筛选2 项目可行性研究 投资决策分析 1 市场分析 2 项目财务评估 二 前期工作阶段前期工作阶段是指在投资决策分析后到正式施工之前的一段时间 这一时间内要完成的主要工作是获取土地使用权 落实资金和项目的规划设计 具体有以下几方面 1 开发项目立项2 申请 建设用地规划许可证 3 申请 土地使用权证 4 领取 房地产开发项目手册 5 拆迁安置6 筹集开发资金7 项目规划设计与报建 获得规划部门许可8 施工现场的 三通一平 9 市政设施接驳的谈判和协议10 对拟建中的项目寻找拟租 售的客户11 对市场状况进一步分析 初步确定目标市场 租金和售价水平12 对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算13 对承包商的选择提出建议 也可与部分承包商进行洽商14 开发项目的保险事宜洽谈 三 开发项目的建设实施阶段项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力 材料 机械设备 资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上 将项目建设计划付诸于正式实施的活动 这一阶段的主要工作内容包括落实承发包 施工组织 建设监理 市政和公建配套等 具体有以下几方面 1 办理开工审批手续2 选择施工企业3 开发项目工程管理与控制4 项目的竣工验收 四 房屋租售和物业管理阶段1 房屋租售实际上房屋的租售工作并非在房屋竣工后进行 当房屋施工达到一定程度时 应及时进行房屋的预租售工作 竣工验收后申请办理房地产产权登记 2 物业管理物业管理是利用现代管理和先进的维修养护技术 以经济手段管理物业 包括建筑物及其附属设施和相关场地 为业主和非业主使用人提供高效 优质 经济的服务 使物业发挥最大的使用效益和经济效益 八大参与主体 44 1 3 4房地产开发的主要参与者 45 八大参与主体 1 4 1房地产市场的概念什么是市场 狭义的市场 是买卖双方就某种商品进行交易的场所 广义的市场 是指经济主体之间的交易活动及其经济关系的总和 46 47 1 4 2房地产市场的分类 48 1 4 3房地产市场的影响因素 建造时滞时滞资讯时滞非理性预期生产者和消费者的心理因素追涨不追跌技术与设计理念的革新投机心理 房地产市场的内部因素 房地产市场的外部因素 政治制度 基本影响因素 政策法律措施通勤技术自然环境 国民经济金融业发展状况人文环境 49 1 4 4房地产市场的指标 50 房地产市场指标分类 供给指标需求指标交易指标 注意哪些是表示时点的指标 哪些是表示时段的指标 将各指标按照下表分类手工填写 下次上课时由课代表统一上交 作业 51 空置量 一般定义 指某一时点 报告期初或期末 房屋存量中没有被占用的部分 我国目前定义 报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中 尚未销售或出租的商品房屋建筑面积 因此 由该空置量计算出的空置率并不能反映房屋空置的真实情况 材料 1 4 5 1房地产市场运行过程分析 52 租金R 元 月 存货S m2 价格P 元 m2 建造量C m2 P R P f C S D R E S C S C S 1 四象限静态模型 4QM 53 C m2 D0 D1 P 元 m2 R 元 月 2 用四象限静态模型分析房地产市场的运行过程 经济增长的影响 此情况下市场无法保持长期平衡 必须进行调整 此时市场形成了新的平衡 经济增长将导致社会对空间的需求增加 S m2 54 对房地产资产的需求变化的影响 P 元 m2 R 元 月 S m2 C m2 此情况下市场无法保持长期平衡 必须进行调整 此时市场形成了新的平衡 对房地产资产的需求变化造成了资本化率的变化 造成对房地产资产的需求的变化的因素 长期利率变化 预期房地产投资风险变化 政府税收的变化 新开发计划变动的影响 此情况下市场无法保持长期平衡 必须进行调整 此时市场形成了新的平衡 开发量发生变化 造成新开发计划变动的因素 短期信贷资金利率变化 城市规划或建筑条例的变化 拆迁成本的变化 地价的变化 建筑材料价格的变化等 R 元 月 S m2 C m2 P 元 m2 56 1 4 5 2房地产市场的周期循环 1 房地产周期的概念 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动 周期循环的经济现象 表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段 循环往复的复苏 扩张 收缩 衰退四个环节 房地产周期波动模式的相似性房地产周期波动传导机制的相似性房地产周期波动的特殊性 57 2 房地产周期存在的原因 宏观经济周期波动供需因素市场信息不对称市场主体心理因素政策因素制度因素 3 房地产周期过程 房地产的主要技术经济指标 对面积的认识1 房屋建筑面积 是指房