上海地产项目开发配套报建指引.ppt

申办 建设用地规划许可证 作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督 指导和服务的职能作用 房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准 要求事先做好充分准备 一旦条件成熟 立即进入申办程序 避免将本作业转化到关键路线上去 作业依据规划管理部门张榜公布的 建设用地规划许可证 申办程序 紧前工作条件已取得规划部门对规划设计方案的批复 作业描述1规划部门领取 建设用地规划许可证申请表 填报 并同时附送下列文件 带 号的为必送文件 所送原件在窗口交验后退还 1 1批准的建设项目可行性研究报告或有关计划批准文件 原件及复印件各一份 1 2规划部门核发的 建设项目选址意见书的通知 及附图 复印件一份 1 3 建筑工程设计方案批复 及附图 复印件一份 1 4市测绘院提供的1 500或1 1000地形图六份 地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界 1 5凡属国有土地使用权出让 转让地块的建设工程 需加送 国有土地使用权出让合同 文本 副本 及附图各一份 原件 2规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知 本岗位持规划局发放的 一书二证 联系卡 IC卡 办理领证手续 领取内容包括 建设用地规划许可证 及附图 建设用地规划许可证的通知 3核发 建设用地规划许可证 的时限为40个工作日 4凭 建设用地规划许可证 向上海市房屋土地资源管理局申请办理 建设用地批准书 申办 建设工程规划许可证 作业目的为了体现政府对实施城市规划的监督 指导和服务的职能作用 房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部门的批准 要求经办岗位事先做好充分准备 一旦条件成熟 立即进入申办程序 避免将本作业转化到关键路线上去 作业依据规划部门张榜公布的 建设工程规划许可证 申办程序 紧前工作条件建筑施工图和结构施工图中的基础施工图已出齐 日照分析报告 完成并符合规范关于日照的要求 作业描述1主办岗位到规划部门领取 建设工程规划许可证 申请表填报 并同时附送下列文件 1 1总平面设计图三份 比例1 500或1 1000 应标明建筑基地界限 新建建筑物的外轮廊尺寸和层数 新建建筑物与基地界限 道路规划红线 相邻建筑物 河道和高压线的间距尺寸 1 2地形图3份 向市测绘院晒印 比例1 500或1 1000 地形图上需按上述总平面设计图要求划示新建建筑物位置及有关尺寸 1 3建设基地的土地使用权属证件 复印件 如属新征土地 应提供市房地资源局核发的建设用地批准书 复印件1份 1 4建筑施工图2套 平 立 剖面图和图纸目录单 分层面积表2份 应按国家有关建筑面积规定计算 1 5基础结构施工平面图 基础详图及桩位平面布置图各2份 1 6日照分析报告 1 7建设项目计划批准文件1份 1 8建筑工程概预算书1份 1 9消防 环保 卫生 电力 燃气 自来水 排水 交警等有关部门审核意见单各1份 2规划部门对审核同意的项目由总窗口发出领证通知 本岗位持规划局发放的 一书二证 联系卡 IC卡 办理领证手续 领取内容包括 建设工程规划许可证 及附图 建设工程项目表 3核发 建设工程规划许可证 的时限为25个工作日 4由本岗位经办向规划部门缴纳执照费和档案保证金 5本岗位凭 建设工程规划许可证 向建设管理部门申请办理 建设工程施工许可证 6取得的证书原件交项目组资料员保管 工程安全质量报监 作业目的依法办理工程安全质量报监 纳入政府对建设工程管理的轨道 以明确建设工程参与各方的质量 安全责任 保证工程质量 作业依据 上海市建设工程质量监督管理办法 市府令88号 上海市建设工程施工安全监督管理办法 市府令31号 等紧前工作已完成施工招投标环节 作业描述建设单位应在建设工程开工前30天内 申领施工许可证前 按监督范围和管理权限向市或区 县 建设工程质量监督机构办理建设工程安全 质量监督申报手续 报监人持加盖单位公章的正表及副表和所需要提供的书面资料 到规定的地点办理报检手续 监督站在收到申报表格和提供审核的文件资料后15日内 作出审核决定 对符合规定要求 准予办理有关手续的 签发申报表格和 上海市建设工程质量监督书 1申报建设工程质量监督时 应提供如下书面资料 1 1项目立项审批文件 扩初设计批文 建设工程规划许可证 1 2勘察 设计 施工 监督单位中标通知书 合同 1 3勘察 设计 施工 建立单位资质证书 1 4施工图设计文件审查报告 1 5其他规定需要的文件资料 2建设单位遇特殊情况 其建设工程项目质量 安全如果不能一次性整体报监的 应申请分阶段报监 如果在开工前30天来不及办理报监的 应在事后申请补办报监 其申请手续如下 2 1分阶段申报2 1 1建设单位向监督站提出书面申请 讲明原因 分阶段报监的部位 日期等并加盖法人单位公章 2 1 2项目管理工作人员在审核资料 提出处理意见 报上级审批 2 2事后补办报监2 2 1建设单位向监督站提出书面申请 并加盖法人单位公章 2 2 2建设单位递交申请的同时 提供本章所列资料及工程已施工部分的质量状况证明 2 2 3项目管理工作人员审核资料提出处理意见 报上级审批 申领施工许可证 作业目的依法办理工程报建 纳入政府建设工程管理的轨道 作业依据 上海建设网 办事专栏 施工许可受理 作业描述建设工程具备施工条件后 建设单位应当根据管理权限向市或区 县 招投标办申领建筑工程施工许可证 市或区 县 招投标办在受理之日起15日内作出同意或不同意的书面决定 不予同意的 应说明理由 1办理申领施工许可证手续 要提供下列书面资料 1 1施工许可申请表 1 2建设工程规划许可证 1 3资金入帐凭证 按合同约定的工程备料预付款划入施工承包单位帐户 1 4申办施工许可工程现场情况说明表 1 5建设工程承发包合同副本 廉洁协议 1 6建设工程安全和质量监督申报情况证明 1 7建设工程施工图设计文件审查通过资料 1 8勘察 设计 施工中标 选 通知书 1 9法律 法规 规章规定的其他资料 2建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工 因故不能按期开工的 应当向发证机关申请延期 延期以2次为限 每次不超过3个月 既不开工又不申请延期或者超过延期时限的 施工许可证自行废止 3 1在建的建设工程因故中止施工的 建设单位应当自中止施工之日起1个月内 书面向发证机关报告 中止施工满1年的工程恢复施工前 建设单位应当报发证机关核验施工许可证 3 2中止施工的建设工程若需恢复施工 应在具备复工条件 指安全质量监管部门同意复工的证明 后 由建设单位和施工总承包单位联合向施工许可证发证机关递交恢复施工书面申请 3 3 施工许可申请表 和申办施工许可工程现场情况说明表等资料可在网上下载 公建配套 作业目的为使居住区公共服务设施更切合当前实际和将来的发展需要 公建配套的合理规划 设计 建设和管理是必不可少的 作业依据 城市居住区公共服务设施设置标准 DGJ08 55 2002 J10189 2002 上海市工程建设规范 上海市征收住宅建设配套费实施细则 上海市建委 上海市征收住宅建设配套费的暂行规定 沪府发 1987 71号 上海市人民政府关于同意调整住宅建设配套费征收标准的批复 沪府 1995 66号紧前工作条件获得土地招标文件和相关技术指标 作业描述1公共服务设施的配置标准居住区 含居住区级 居住小区级 街坊级 公共服务设施分为行政管理 文化 体育 教育 医疗 商业 金融 社区服务 绿地 市政和其他等十一类 按照规划方案所统计的户数和人数规模 确定相对应的公共服务设施的设置标准 其配置设施的面积应满足千人指标和一般规模两项 城市居住区公共服务设施设置标准 中对居住区级 5万人左右 居住小区级 2 5万人左右 街坊级 0 4万人左右 应设置的公共服务设施均分别有明确的图表可对照 规划部门根据地区总体规划的要求 如规定在开发地块内设置高一区级的公建设施 应服从其规定 2住宅配套费的政府包干范围住宅建设配套费按每平方米住宅建筑面积320元的标准上缴 其中 公建配套费为120元 平方米 包括教育系统的中学 小学 幼儿园 托儿所 地区行政系统的街道办事处 居委会 警署 物业管理 门卫等 环卫系统的垃圾站 公共厕所 社区服务系统的养老设施等 市政配套费为200元 平方米 包括住宅建设基地范围内的城市道路 雨污水系统 供水 供气 公交站点等 社区医院 文化馆 影剧场 院 居住区中心商业用房 体育场 馆 图书馆 敬老院 民政福利用房 文化娱乐中心等不包括在住宅建设配套费配建的范围之内 这些项目仍由各主管部门落实计划 资金 委托开发建设部门统一建造 在符合规划条件下也可按照 谁投资 谁受益 的原则 由住宅投资单位自行开发建设 但不能擅自改变用途 3住宅配套设施配置的审定开发单位在申报扩初设计方案时 必须征求市政 公用主管单位和所在区财贸 商会 教育 建委等有关部门和单位的意见 并由这些单位共同参与扩初设计的审定工作 4缴纳住宅配套费开发单位凭审定的书面意见或会议纪要 总平面图和建设项目一览表一式四份 作为缴纳配套费的依据 向所在区 县住宅建设主管部门办理缴纳配套费手续 经审定后 核发缴款通知单 5缴纳住宅配套费的时限规定凡住宅项目的建筑面积在1万平方米 含1万平方米 以下 在申请施工执照前应一次缴清 超过1万平方米的住宅项目可分两次缴纳 第一次在申请施工执照前缴纳百分之四十 第二次多层住宅在首次交款后四个月内缴纳剩余的百分之六十 高层住宅在首次交款后一年内缴纳剩余的百分之六十 对于新建住宅 开发单位在申办建筑执照和水 电 煤等配套手续时 必须附送住宅配套费的缴纳凭据 否则 规划管理部门及水 电 煤等配套部门将不予受理 红线外的水 电 煤等配套工程费用不再另行支付 6自行包干建设 申请免缴住宅配套费经过测算 认为自行包干建设公建配套项目更能降低开发成本的 经集团同意后向市住宅发展局提出申请 要求自行包干建设和免缴公建配套费 市住宅发展局审核批准后出具免缴住宅建设配套费的证明 列入包干清单的建设项目必须接受市住宅发展局及所在区的住宅建设主管部门的管理 监督和验收 7住宅配套费的返回非自营的公建配套设施如物业管理 居委 老年活动用房 门卫 垃圾房 教育设施等可向所在区县住宅管理部门申请返回统一规定的建造费用 这虽然有明文规定但具体执行有时十分困难 需通过不懈的努力与之协商和追讨 以求降低开发的成本 8配套设施的移交非自营的公建配套设施经竣工验收合格后 重要提示 应收取的返回款必须已入公司帐户 或至少得到可靠的支付承诺 项目经理才可通知接收单位 办理实物和竣工资料的移交接管手续 签订移交接管协议 协议中须明确公建配套设施的移交接管日期 产权归属 用途性质 经营或服务方式 维护保养责任 未了事项的责任等 协议附件包括实物和资料的点交签收清单 建筑 结构和设备的用户说明书 保修承诺书 供电配套 作业目的本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程 时间长 环节多 费用弹性大 要求从项目规划阶段起 就要熟悉了解项目所在地区供电所 局 的办事节奏 建立和保持良好的人际关系 必要时可向项目经理申请一定的业务经费 同时凭借自己积累的业务经验和知识 适时地与办事部门商讨优化和简化的建议 寻找办事捷径 压缩配套开支 按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划 保证在项目交付使用之前 办全所有的申办和报批的手续 完成供电配套工程 作业描述1前期征询阶段凡属基建项目 在上报可行性报告前应向所在地区供电所 局 书面征询供电条件 作为政府部门审批基建项目的依据 供电所 局 在30天内书面予以答复初步意见 有效期限为一年 项目逾期尚未成立 需重新办理征询 办理征询供电条件时 应提出书面申请书 申请报告应列出用电单位 房产开发单位 名称 地址 联系人 联系电话 邮政编码 简要写明主要用电设备 特殊用电要求 预计用电容量 发展容量 预计用电时间等 用户还应提供立项意向有关文件 复印件 及1 1000地形图 二份 2扩初设计阶段邀请供电局参加扩初方案评审会 向营业室提交申请报告与扩初设计文本 在30天内批复工询方案 包括街坊站 或箱变 数量及容量 3三通一平阶段向营业室申请施工临时供电 须在办理正式用电申请以后或同时办理 详见作业指导书 临水临电配套 4工程建设阶段在取得工询方案批复的基础上 正式办理小区供电配套申请 填报 新建扩建普通住宅供电配套申请书 和 小区配套部分供电申请单 需提供 4 1申请报告 其中须有标有建筑面积的房型图 并按80平方米以下 80 120平方米 120 150平方米 150平方米以上等四档面积分类统计表 注明计划竣工日期 4 2上级批文 主要是市 区计划和规划批文 4 3建筑工程规划许可证 4 4住宅配套费缴付凭证 4 5公安门牌 4 6标明门牌号的总平面图 电气施工图 建筑施工图 由供电部门核定供电配套工程费 为不致影响工程进度 本主办岗位取得电气施工图后 即可送审低压监察 预先审核单体内的电气图 5供电实施阶段5 1街坊变电站建设 外线工程 在办理街坊变电站建设申请手续时应附送 申请报告 两份总平面图并注明户名 地址 标明建筑面积 根据扩初设计阶段的工询方案确定街坊站 或箱变 数量及容量 供电局按用户受送电装置施工进度进行供电工程设计 包括变电站类型 电缆排管走向 提出设计概 预 算等 本主办岗位协助项目经理与供电局签订变电站施工合同与排管工程合同 按预算缴纳工程费用 变电站设备费用由供电局承担 由供电局工程股落实定货 建成后的产权及维护责任归供电局 变电站的土建工程由建设方承担费用和安排施工 建站土地由建设方无偿提供 建成后产权归供电局所有 本主办岗位负责与总包协调好与现场其他工种施工进度的衔接 安排好作业面和生活仓储场地 为排管穿线的施工单位创造进场作业的条件 建设方仅须按预算缴纳其中的排管工程费用 电缆费用由供电局承担 建成后的维护由供电局承担 5 2住宅用电 内线工程 办理 用电申请联系卡 由营业室受理 由低压监察室审图盖章确认施工图设计 并在30天内答复供电方案 低压用户15天内 此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效 低压用户在6个月内有效 供电所 局 按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计 建设方按概 预 算 或文件规定标准 缴付业扩工程费 业扩工程 为供电局内部俗称 即供电配套工程费 本主办岗位负责相关设备的采购 如多层用电设备 多层过渡盒 过路箱 以及住宅与公灯电表箱 高层用电设备 进线柜 计量柜 配电柜 住宅与公灯电表箱及水泵 电梯的配电箱等 也可委托安装分包采购 具体规则详见作业指导书 采购 8住宅供电配套工程费标准8 1根据上海市物价局 上海市电力工业局 关于核定市区普通新建住宅供电配套工程费标准的通知 沪经 2002 第152号 自2000年9月1日起 在外环线以内地区试行供电配套工程费按每平方米建筑面积收取 计费面积按项目批准的面积 包括住宅小区内公建设施 每户建筑面积在150平方米以上的住宅 供电基本容量配置50瓦 平方米 150 120平方米的住宅配置8千瓦 120 80平方米的住宅配置6千瓦 80平方米以下的住宅配置4千瓦 公建设施原则上按每平方米40瓦配置 8 2项目建筑面积在6万平方米以内 包括6万平方米 全电缆工程收费标准为每平方米145元 架空线与电缆相结合工程为每平方米130元 建筑项目建筑面积在6万平方米以上 并一次性付清工程款的 按上述标准的90 执行 8 3如果建设方要求提高配置容量 住宅每户每提高1千瓦 收费标准提高10 车库 垃圾房等公建设施如要求低于每平方米40瓦的标准配置 按容量比例收费标准相应降低 8 4因场地狭小 建设方要求采用小型化设备 配置成本又较高的 收费标准上浮20 有特殊配置要求的其他住宅仍按项目个别核算 8 5上述供电配套工程包括上级电源出线到住宅楼或公建设施的进户点的所有供配电设施 除供电配套工程费 建站土建费 变电所到号房配电室排管费和变电所设计费四项以外 不再收取供电 配电贴费和其它费用 8 6外环线外住宅收取业扩工程费 用户从现有电网支接到用户受电装置的供电工程费用 用户根据供电部门设计编制的供电工程概 预 算缴付工程费 8 7其他注意事项 8 7 1建设方需要提醒动拆迁单位及时联系供电企业 确保在拆表销户时 将电业线路 设备拆除干净 主要是进户线 电表设备等 对拆表销户的用户的全部电费结清 8 7 2项目建成后移交物业时 本主办岗位应负责与供电局签定协议 确保电业设备的正常运行 电表 8 7 3本主办岗位尚未到岗之前 其间的本项作业由设备设计管理岗位完成 供水配套 作业目的本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程 时间长 环节多 费用弹性大 要求主办岗位从项目规划阶段起 就要熟悉了解项目所在地区上水公司的办事节奏 建立和保持良好的人际关系 必要时可向项目经理申请报销一定的业务经费 同时凭借自己积累的业务经验和知识 适时地与办事部门商讨优化和简化的建议 寻找办事捷径 压缩工程开支 按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划 保证在项目交付使用之前 办全所有的申办和报批的手续 完成上水配套工程 作业描述1项目规划设计阶段 方案设计阶段 1 1按照项目所在地区向对应的上海市自来水有限公司 分浦东 市南 闵行 市北公司 领取 供水前期征询表 办理用水征询 同时附送 项目批文 地区综合管线图 地形图 总平面图 1 2用水征询批复一般分三种情况 直接批复同意接水 此项目需做供水技术方案 此项目需做 小区工程可行性研究报告 针对成规模小区的规划 1 3领取 接水前期业务办理记录卡 1 4本主办岗位尚未到岗之前 其间的本项作业由设备设计管理岗位完成 2扩初设计阶段邀请上水公司参加扩初设计方案的审批会 会后向参会者索取书面审批意见 如发觉其意见与本项目原定设想有较大出入的话 本主办岗位负责与上水公司相关部门联系沟通 务必不使上水配套工程复杂化和扩大化 3施工图设计阶段在给排水总平面图 各单体给排水施工图 蓄水池 泵房等施工图设计之前 本主办岗位要组织设计单位与上水公司碰头商议 征询意见和优化设计方案 以免造成不必要的设计返工 4施工阶段办理正式接水申请手续 在项目开工以后 预计竣工前的6 8个月办理 需提供资料 4 1申请用水报告 4 2接水前期业务办理记录卡 4 3项目批文 消防给水批文 门牌号的批文 新型墙体材料协议书 4 4住宅建设配套费缴付凭证 或小区包干批文 免征证明 4 5扩初设计中的给排水和消防给水章节文本 复印件 4 6市政管线图和1 500地形图各2份 1 500住宅 小区 总平面图和给排水总平面图各2份 各单体给排水施工图 蓄水池 泵房施工图 4 7使用浮球阀 嵌墙式水表 减压阀凭证 5本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接 安排好作业面和生活仓储场地 7住宅区供水排管工程收费标准及方式7 1按上海市物价局 沪价经 1998 第240号文 关于核定住宅建设中街坊自来水管道施工收费的复函 的规定 街坊内自来水排管和住宅小区接水工程收费标准为每平方米建筑面积17 50元 其工程内容包括 街坊排管工程 接水工程 装表工程 费用通常一次性付清 7 2市政道路排管工程费按1993年 上海市公用管线预算定额 收费 一般一次付清 7 3新建住宅漏失水量费按1997年上海市公用事业局 沪用财474号文 规定 每平方米建筑面积1 8吨水量 按现行水价收费 在接水工程实施前收取 7 4地下管线监护费 造房 开挖 打桩 按上海市道路管线监察办公室规定 1989年1月28日 计算 地下管线监护费 人工单价 监护天数 人数 地下管线资料成本费 7 5单独住宅的公建需收接水工程费 排管工程按上海市公用管线预算定额 1993年 收费 接水工程按上海市自来水公司小型管道工程和带水操作预算定额 1995 收费 8注意事项 8 1在征询及扩初设计阶段 因工程的外管贴费 工程费用弹性很大 本主办岗位的工作必须细致到位 可采取合法的公关手段达到方案最优化的目的 8 2办理正式用水申请时 由上水公司新装业务科受理 查勘人员到现场查勘后进行设计 同时上水经营科开始受理水泵 减压阀等上水设备的采购业务洽谈 至今上水公司尚有一条不成文的规定 上水的设备必须得到他们的认可后才能使用 泵房需要他们安装 减压阀最好购买上水公司或其认可单位的 否则接水的人为难度很大 8 3向上水公司购买的安装配件通常有 球阀 连接管 水表箱 水表 浮球阀 减压阀等 8 4委托上水公司代办的室外工程通常有室外消火栓 水泵的采购和安装 8 5本主办岗位负责向住宅局返回从配套费中报销的市政道路排管工程费 8 6上水设施产权与维护管辖分界 8 6 1供 用水设施产权分界点是 供水人设计安装的计费总水表和消防专用监视水表处 以户表计费的为进入建筑物前阀门处 8 6 2维护管辖分界 水源侧的管道和附属设施 含计费水表 由供水人负责维护管理 另侧的管道及设施由用水人的物业管理单位负责维护管理 或者有偿委托供水人维护管理 8 7务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向上水公司办理拆表手续 排水配套 作业目的本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程 时间长 环节多 费用弹性大 要求主办岗位从项目规划阶段起 就要熟悉了解项目所在地区水务和市政部门的办事节奏 建立和保持良好的人际关系 必要时可向项目经理申请报销一定的业务经费 同时凭借自己积累的业务经验和知识 适时地与办事部门商讨优化和简化的建议 寻找办事捷径 压缩配套开支 按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划 保证在项目交付使用之前 办全所有的申办和报批手续 完成排水配套工程 作业描述1排水 方案 征询阶段其紧前工作条件为规划方案已经通过 如本主办岗位在该阶段尚未到岗 排水征询由设备设计管理岗位经办 1 1本主办岗位向市水务局排水管理处申办 新 改 扩 建设项目排水许可管理信息登记表 取得排水 方案 征询阶段栏的 排水许可申请受理章 可委托市城市排水监测站合流技术经营服务部编制 排水方案咨询 同时提交项目建议书的批复 排水申请报告 1 500的地形图 规划方案的总平面图 与该服务部协商出具咨询报告 即排水方案 的期限 协商咨询费用 要求在保证满足功能的前提下 尽可能地减少红线外的工程量和工程费用 将完成的报告交设计管理岗位 由其转交设计单位将报告摘要编入扩初设计方案的文本 2排水 方案 审批阶段通知市水务局排水管理处或区工务所出席扩初设计方案的审批会议 在会议三天前将扩初方案文本送达对方 会议结束后向对方索要 初步设计审查意见表 3申办施工临时排水工程在施工总承包合同签订后到总工程师发布的开工令日期之前的时间段内完成 3 1本主办岗位向区建委水务管理所申办 临时排水许可证 施工 如需开排水头子的尚需缴纳工程费用 需提交的文件为 临时排水许可证 施工 申请表 由施工总包设计的施工总平面图和施工临时排水方案图 扩初设计方案的批复 4排水工程实施阶段本主办岗位按照项目建设的计划进度制订相应的实施计划 通常在主体结构工程结束后到竣工验收之间的时间段内逐项完成以下作业 4 1委托排水处指定的施工单位 实施排水检测井的施工 雨污水分流的须分别施工雨废水检测井和污水检测井 施工完成后通知排水处验收 向排水处领取 同意接管证明 4 2外墙脚手架拆除后 督促总包单位创造条件尽快安排区内排水管网的施工 力争在项目竣工时同时验收 在未验收之前 应配齐井圈井盖并不准施工单位使用管网 4 3凭排水处出具的 同意接管证明 与区建委水务管理所办理 市政接管委托协议 并委托总包单位配合实施检测井接入市政管网的工程 4 4本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接 安排好作业面和生活仓储场地 4 5向区市政管理署缴纳市政设施养护费 5排水工程申请投入使用阶段本主办岗位在区内单体工程验收后到申办住宅交付使用许可证之前的时间段内完成 5 1向排水处填报 建设项目排水接管许可证初审表 与排水处签订 委托污水排放处理协议 缴纳污水处理费 5 2向排水处申办 临时排水许可证 此证作为申办 住宅交付使用许可证 时需提交的文件之一 5 3待客户入住户数超过50 后 通知排水处进行排水监测 经监测合格 由排水处出具 排水许可证 复印件交物业公司留存 正本归档 此项工作也可委托物业公司经办 消防配套 作业目的本作业的各项步骤穿插于项目开发的全过程 时间长 环节多 费用弹性大 要求主办岗位从项目规划阶段起 就要熟悉了解项目所在地区主管单位的办事节奏 建立和保持良好的人际关系 同时凭借自己积累的业务经验和知识 适时地与办事部门商讨优化和简化的建议 寻找办事捷径 压缩配套开支 按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划 保证在项目交付使用之前 办全所有的申办和报批的手续 完成消防配套工程 作业描述1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料 如本主办岗位在该阶段尚未到岗 消防申报由设备设计管理岗位经办 1 1工程所在地的地形图 1 2规划总平面图及单体平面图 1 3简要的文字说明或生产工艺流程 办理时限 公安消防机构受理后 在7个工作日内核发 建筑工程消防设计审核意见书 方案阶段 2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料 2 1初步设计的方案说明文本 工程概况 消防设计专篇 2 2由设计单位设计的全套扩初图纸 2 3上级主管部门的立项批文 2 4规划部门的批文 2 5送审资料的电子文件光盘 但下列工程可不送光盘 6层及6层以下普通住宅 别墅 汽车库除外 工程配套设施 含独立建造的变 配电房 锅炉房 煤气调压站 箱 公交站 门卫 围墙 雨篷等 办理时限 公安消防机构受理后 在12 15个工作日内核发 建筑工程消防设计审核意见书 扩初阶段 3施工图设计阶段消防申报需提供的资料 3 1 上海市建筑消防设计审核申报表 3 2总平面图及说明 3 4建筑平面图 立面图 剖面图及说明 3 5有防火要求的暖通空调 电气 包括防雷 工艺流程 设备布置图及说明 3 6只有室内消火栓系统的工程提供室内外消防给水图及说明 3 7送审资料的电子文件光盘 但3 2 5所列工程可不送光盘 3 8凡工程等级三级 含三级 以上的民用建筑工程 民用建筑工程等级三级是指 中级 中型公共建筑 高度不超过24米 技术要求简单的建筑 7层以上15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑 由设计单位的消防自审员填报 建筑工程消防设计自审表 建筑专业 办理时限 公安消防机构受理后 在20 30个工作日内核发 建筑工程消防设计审核意见书 建筑阶段 4施工图 消防设备 设计阶段消防申报需提供的材料 4 1 上海市建筑工程自动消防设施设计审核申报表 并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的的 建筑工程消防设计审核意见书 复印件 4 2消防给水总图 平面图 系统图 室内消火栓及自动喷水灭火系统 及说明 4 3火灾自动报警系统的平面图 系统图及说明 4 4防排烟系统的平面图 系统图及说明 4 5其他固定灭火系统的平面图 系统图及说明 4 6送审资料的电子文件光盘 但3 2 5所列工程可不送光盘 自动消防设施的施工图设计必须由获得 全国消防设计专项工程设计人员消防专业考试合格证书 的设计人员签名 办理时限 公安消防机构受理后 在20 30个工作日内核发 建筑工程消防设计审核意见书 设备阶段 5施工图 内部装修 设计阶段消防申报需提供的资料 5 1 上海市建筑内部装修工程消防设计审核申报表 5 2装修楼层的原建筑平面图 原消防设备 电施 水施 风施 平面图 5 3原建筑的 建筑工程消防设计审核意见书 或 建筑工程消防验收意见书 5 4装修楼层的装修平面 立面 剖面 节点详图 材料表及说明 新设计的消防设备 电施 水施 风施 平面及系统图 5 5送审资料的电子文件光盘 但3 2 5所列工程可不送光盘 办理时限 公安消防机构受理后 在20 30个工作日内核发 建筑工程消防设计审核意见书 内装修阶段 6消防工程施工阶段的注意事项 6 1消防工程必须委托具备相应资质的安装分包单位施工 6 2消防工程的施工单位必须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书 6 3土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有有防火功能的材料和成品的产品合格证书 7建筑工程消防竣工验收需提供的资料 7 1 上海市建筑工程消防验收申报表 原件及软盘 此表应由填写单位法定代表人或单位负责人签名 并盖单位法人章 各专项的施工单位应载明承揽工程范围 7 2建筑构件 材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明 7 3原公安消防机构核发的所有 建筑工程消防设计审核意见书 复印件 7 4规定格式的建筑设施调试合格开通报告原件及软盘 建筑消防设施调试合格开通报告应由调试人员本人签名 并由调试人员的单位盖法人章 简单内装修的工程可由物业管理单位出具 消防设施未变动或已开通 的证明 7 5火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书原件 并盖有调试单位法人章 7 6消防控制室值班人员名单 该物业的管理单位盖法人章确认 7 7钢结构防火喷涂施工记录 办理时限 公安消防机构收到申报表后 在10个工作日内派员对工程进行检查验收 验收合格后7个工作日内核发 建筑工程消防验收意见书 燃气配套 作业目的主办岗位从项目规划阶段起 就要熟悉了解项目所在地区燃气公司的办事节奏 建立和保持良好的人际关系 同时凭借自己积累的业务经验和知识 适时地与办事部门商讨优化和简化的建议 寻找办事捷径 压缩配套开支 按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划 保证在项目交付使用之前 办全所有的申办和报批的手续 完成燃气配套工程 作业描述1上报可行性研究报告前办理征询煤气条件 提出书面申请 新建住宅周边有道路管网条件 或已有燃气规划的 均可办理燃气申请 若暂无规划 亦可先委托申请做前期规划 如本主办岗位在该阶段尚未到岗 燃气征询由设备设计管理岗位经办 2扩初设计完成后邀请煤气公司参加扩初设计评审会 本主办岗位负责提供扩初设计文本 包括总平面图 用户数与用气量 支付规划咨询费 煤气公司对是否设置调压站和排管要求提出评审意见 3施工图设计完成后为避免无必要的设计返工 在施工图设计前 本主办岗位视需要约请设计人员与煤气公司沟通 设计完成后 负责煤气内管施工图送审 审核通过后 煤气公司返回四套加盖审核章的施工图 4主体结构封顶前 或竣工前6 8个月 本主办岗位负责办理煤气配套业务与支付款项 需提供 4 1已缴住宅配套费凭证复印件 4 2地形图与地下综合管线图 4 3标明门牌号的1 500给排水总平面图 4 4已盖 民用住宅煤气管设计符合煤气技术规范 审核章的煤气图纸 1 100 二套 4 5总平面图电子图形文件 5配套的实施阶段5 1总包或安装分包如不具备 城市燃气管道工程施工资质 煤气内管工程须另行委托专业施工单位施工 施工结束后 燃气内管经监理单位和甲方验收后 再报请煤气公司验收 由煤气公司出具验收合格证明 5 2本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接 安排好作业面和生活仓储场地 环卫配套 作业目的按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划 保证在项目交付使用之前 办全所有的申办和报批的手续 完成环卫配套工程 申办范围凡在本市中心城 新城 中心镇以及独立工业区 经济开发区等城市化地区 进行新区建设和旧区改造等地区性综合开发建设的项目 公共场所建设项目 交通集散点 主要人流集散场所 符合 人流集散 特征的其他人流集散场所 均应当设置环卫设施 办理环卫设施设置征询 验收手续 作业描述1规划方案阶段办理建设项目环卫专业意见征询 需附送 1 1建设项目批准文件 复印件 1份 1 2填报 建设项目环卫专业意见征询表 1 3建设项目设计方案总平面图 复印件 1份 比例1 500或1 1000 用红笔表示环卫设施位置 建筑面积及其相关道路交通 并加盖建设单位公章 环卫局收齐资料后十天内审理完毕 发给 建设项目环卫专业意见征询答复书 如本主办岗位在该阶段尚未到岗 环卫征询由土建设计管理岗位经办 2扩初设计阶段办理建设项目初步设计环卫专业审核意见 需附送 2 1初步设计文本或文本的节录 说明配置的具体内容 并加盖建设单位公章 2 2扩初设计总平面图 复印件 1份 与环卫设施相关的分层平面图 复印件 1份 并用红笔划示环卫设施设置的建筑面积 2 3填报 建设项目初步设计送审表 环卫局收齐资料后十天内审理完毕 发给 建设项目初步设计环卫专业审核意见书 3施工图设计阶段办理建设项目环卫配套设施施工图审核意见 需附送 3 1环卫配套设施的施工图2套 3 2填报 建设项目环卫配套设施施工图送审表 环卫局审理完毕后发给 建设项目施工图设计环卫专业审核意见书 4工程施工实施阶段本主办岗位与环卫部门签订环卫设施 垃圾压缩站 施工委托协议和设备购置协议 办理渣土垃圾处理申报 办理渣土垃圾回填申请 5竣工验收阶段办理建设项目环卫设施配套建设竣工验收 需填报 建设项目环卫设施竣工验收审核申请表 环卫局自收到报告后五天内或在约定的时间予以验收 在验收合格后的五个工作日核发 建设项目环卫设施竣工验收审核通知书 验收不合格的 建设单位须根据市容环卫管理部门意见和要求进行整改 整改完毕 建设单位需重新申请竣工验收 卫生防疫报批 作业目的按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划 保证在项目交付使用之前 办全所有的申办和报批的手续 作业描述1规划方案设计审核阶段由卫生防疫部门审查可行性研究报告 或设计任务书 中有关卫生防疫部分内容 审核建设项目日照分析 需附送 1 1建设项目预防性卫生审核申请表 1 2选址卫生审核批件 1 3可行性研究报告 或设计任务书 地形图 日照分析 建设平立剖图 工艺设计 设备布置 1 4涉及职业病危害的项目 应提供职业病危害预评估报告 1 5主管部门项目批准文件 规划部门设计方案审核通知书 卫生防疫部门审理完毕后核发方案设计卫生审核批件 如本主办岗位在该阶段尚未到岗 上述审查由土建设计管理岗位经办 2扩初设计审核阶段由卫生防疫部门审查扩初设计 需附送 2 1建设项目预防性卫生审核申请表 2 2方案设计卫生审核批件 2 3扩大初步设计文件 卫生防疫部门审理完毕后 核发扩初设计卫生审核批件 3施工图设计审核阶段由卫生防疫部门审查施工图卫生设计 需附送 3 1建设项目预防性卫生审核申请表 3 2扩初设计卫生审核批件 3 3施工图设计文件 3 4涉及对人群健康有影响或受周围环境质量影响的公共场所项目 应提供卫生评价报告 卫生防疫部门审理完毕后 核发施工图卫生审核批件 4竣工验收阶段竣工验收前 与卫生防疫部门三产单位签订清洗消毒水箱合同 委托卫生防疫部门进行水箱水质化验 出具化验报告 办公 商业建筑须委托有资质的环境检测机构按规定随机抽点检测室内空气质量 出具检测报告 向卫生防疫部门申请竣工验收 需附送 4 1建设项目竣工验收申请书 4 2施工图设计卫生审核决定 4 3卫生监测部门的检测报告 4 4室内空气质量检测报告 毛坯住宅不需要 卫生防疫部门审理完毕后 核发竣工项目预防性卫生审核意见书 通信配套 作业目的按照项目建设各阶段的进度控制节点制订工作计划 保证在项目交付使用之前 办全所有的申办和报批的手续 完成通信配套工程 但本公司开发的住宅小区和公共建筑并不直接具备通信的功能 仅为客户在入住以后立即申请通信的终端开通提供设施上的便利条件 电话局承诺上海市电话局专设住宅通信配套办公室 统一受理上海市新建住宅项目的通信配套工作 实施一门式一条龙服务制度 在房屋交付使用之前完成通信配套工程 并保证在业主入住后提出安装电话要求的一周内装上电话 而且确保工程施工质量 做好通信资产的终身维护 作业描述1前期征询阶段本主办岗位提出书面申请 办理通讯条件征询 征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划 需提供 1 1申请报告 1 2上级主管部门项目批文 1 3地形图 总平面图 1 4住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和免征凭证 如本主办岗位在该阶段尚未到岗 通讯征询由设备设计管理岗位经办 2扩初设计阶段本主办岗位负责邀请通讯配套部门参加扩初设计审批会 并附送扩初的设计文本 会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书 4施工图设计与施工阶段本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套 需提供 总平面图和弱电平面图 缴纳电话配套工程费 通讯配套部门进行现场勘察 委托电话通信设计及电话网的配套设计 调度号线资源 落实施工计划 组织电话外线施工 组织施工单位进场施工 本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接 安排好作业面和生活仓储场地 5竣工验收组织单项竣工验收 验收合格后电话配套部门出具 新建住宅配套建设验收合格证明 电话 然后由电话局创号 放号线 6用户申请开通客户入住后可向电话局办理初装手续 缴纳安装费用后一星期内电话局负责开通 有线电视配套工程 作业目的本公司开发的住宅小区和公共建筑并不直接具备观看有线电视的功能 仅为客户在入住以后立即申请有线电视的开通提供设施上的便利条件 作业描述1委托设计该项作业应在基础结构完成之前结束 因有线电视设计仅是布线设计 其设计难度并不高 所以在项目设计的弱电工种中都附带了楼内的有线电视布线的设计内容 但楼外和小区外的布线设计因缺乏原始资料 只能委托专业公司设计 1 1向区有线网络有限公司申请审图和配套 需提交的文件为 申请报告 总平面图 项目设计单位设计的全套弱电工种图纸 本主办岗位须在其中的平面图上的每户进户门处加注室号 编排次序应与商品房销售室号一致 编好后须经营销策划岗位核对 1 2委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计 1 3与区有线网络有限公司协商楼外和小区外布线工程费用 其实这种工程费用已经包含在向用户收取的初装费内 而不应该再由开发商重复承担 正因为有线电视至今还是垄断行业 开发商只能被动地接受这种具有摊派性质的费用 只不过还有些协商的余地罢了 所以公司鼓励本岗位采取各种合法的公关手段 争取最低的费用支出 1 4向区有线网络有限公司为客户垫付终端初装费 在物业交割时 可委托物业公司向客户收回 2楼内预埋管施工在地面以上建筑施工之前 把经区有线网络有限公司审核的有线电视布线施工图交现场安装分包单位按图逐层预埋线管 其中分配器和放大分线盒的预埋箱壳由本主办岗位带领安装分包单位的电工到区有线网络有限公司领取 3楼内穿线施工最迟在室内墙 顶涂料施工开始前完成 本主办岗位应督促监理单位巡视穿线的施工质量 要求在分线盒的线头上做好室号标记 插座面板贴好保护纸 需用的双向网络线和插座面板由本主办岗位带领安装分包单位的电工到区有线网络有限公司领取 4楼外和小区外埋管穿线施工本主办岗位及时联系和协助区有线网络有限公司 必须在项目竣工前施工完毕 5验收在项目交付使用之前必须完成 考虑返工整改所需时间 应有一定的提前量 本主办岗位联系督促区有线网络有限公司 由其与市有线网络公司一起组织对小区内布线质量的验收 其中楼内的布线质量问题由安装分包单位负责返工整改 验收通过后由区有线网络有限公司通知街道受理客户的有线电视开通业务 绿化配套 作业目的为房地产建设工程配套绿化 达到法定的要求 作业依据 上海市植树造林绿化管理条例 2000年9月22日修订 作业描述1拟建住宅小区配套绿化的法定面积1 1新建居住区内不得低于百分之三十五 其中用于建设公共绿地的不得低于建设项目用地总面积的百分之十 1 2在浦西地区内环线内成片改建 扩建的居住区不得低于百分之二十五 1 3建设项目原占用土地范围内配套绿 林 地面积已经高于规定标准的 不得减少绿 林 地面积 2拟建住宅小区配套绿化建设方案报审2 1建设单位在申领建设工程规划许可证前 应当将绿化建设工程设计方案报送绿化管理部门审核 其中 市规划局审批的建设项目 应到市绿化管理局办理手续 区 县规划管理部门审批的建设项目 应向区 县绿化管理部门办理手续 申报附送材料为 2 1 1立项批文 地产证明或批租证明 2 1 2规划部门批文及意见 如有附图应提供 2 1 3测绘院地形图 蓝图 总平面设计图 蓝图并加盖出图章 2 1 4根据设计另外提供剖面图 如需 2 2申办程序 建设单位 绿化管理部门 材料齐全 受理 现场踏勘 核实 小区内涉及原有树木 绿地 办理树木 绿地变动手续 向有关部门征求意见 审核 按规定交纳绿化保证金 出具审核意见 2 3办理时限 10个工作日 3涉及拟建小区内原有树木 绿地变动的报审3 1拟建小区内开劈通道涉及原有树木和公共绿地变动的 申报附送的资料为 3 1 1书面申请 内容包括 树木 绿地变动理由 动迁树木的品种 规格和数量 占借绿地面积 补偿面积 借用期限 恢复日期 3 1 2交警部门的意见 3 1 3测绘图 1 500 标明树木绿地变动位置 面积 绿地补偿位置 面积 3 2拟建小区建设需借用公共绿地的 申报附送的资料为 3 2 1书面申请 内容包括树木 绿地变动理由 动迁树木的品种 规格和数量 占借绿地面积 补偿面积 借用期限 恢复日期 3 2 2规划和计委等有关行政部门批准的文件复印件 3 2 3测绘图 1 500 标明树木绿地变动的位置 面积及其去向或临时安置措施 3 2 4小区总体设计平面图和管线设计的平面图 1 500 盖有出图章和设计章 3 3拟建小区内专用绿地 单位 居住区绿地 变动 申报附送的资料为 3 3 1书面申请 内容包括树木 绿地变动理由 占借绿地面积 补偿面积 借用期限 恢复日期 涉及的树木品种 规格 数量 可另附清单 及其去向或临时安置措施 3 3 2标明树木 绿地变动地点 范围和绿地补偿位置 区域的1 500的平面图等 3 4办理延期手续申报所需附送的资料 已审批同意 逾期未实行 为 3 4 1书面申请 说明逾期原因及预计实施时间 3 4 2原同意的批件 3 5申办程序 建设单位 绿化管理部门 材料齐全 受理 现场踏勘 核实 符合变动条件的证明或批文 属占用已建成绿地 市绿化管理局审核同意 报市人民政府批准 3 6办理时限 10个工作日 4小区配套绿化建设的竣工验收4 1申报附送的资料为 4 1 1书面申请 函 内容包括项目的简单介绍 4 1 2原审核同意的批件 4 1 3绿化工程质监合格或备案证明 4 1 4测绘成果 绿地 水面及其他可计绿化面积的分块面积 4 1 5竣工图 蓝图并加盖竣工章 单体改造项目可不提供前述3 4 1 3和3 4 1 4项 4 2申办程序 建设单位 绿化管理部门 材料齐全 受理 现场踏勘 核实 符合要求 出具验收合格证明 4 3办理时限 10个工作日 5绿地补偿费收缴标准配套绿化因客观原因达不到法定要求的 应交纳绿地补偿费1500 13000元 平方米 邮政配套 作业目的主办岗位按照项目建设进度控制节点制订工作计划 保证在项目交付使用之前 办全手续 完成邮政配套工作 作业描述1凡符合 中华人民共和国邮政法实施细则 规定并具备通邮条件的 向所在地邮政支局申办通邮申请 各相关邮政支局接受用户申请通邮之日起 5个工作日内组织安排投递邮件 2办事程序受理申请 实地查看 审批核发 3申报资料通邮申请单 4法定时限自受审申请日起90个工作日 5承诺时限自受审申请日起7个工作日 6收费标准免费 7注意事项本主办岗位负责采购信报箱 并落实安装就位 所用信报箱必须是邮政部门入网认可的产品 安全技术防范配套 作业目的从项目规划阶段起 熟悉了解项目特点 同时凭借自己积累的业务经验和知识 适时地与办事部门商讨优化和简化的建议